Для чего нужен договор аренды помещения

Некоторые особенности составления соглашения и в чем преимущества типового бланка?

Арендное соглашение представляет собой документ, чаще всего составленный на нескольких листах. Для акта предусмотрена обязательная письменная форма и наличие всех существенных условий. Эти критерии считаются обязательными для того, чтобы договор имел юридическую силу и в дальнейшем мог выступить в качестве документального основания для разрешения споров между сторонами.

Кроме того, договор должен включать в себя такие значимые моменты, как права и обязанности сторон. Арендатор после подписания такого документа имеет право осуществлять определенные манипуляции с недвижимым имуществом и пользоваться им по собственному усмотрению.

В итоге каждая из сторон получает свою выгоду, однако следует обязательно уделить внимание правильному составлению договорного соглашения. Если в документе не будут учтены все необходимые сведения и указаны все существенные моменты, то договор так и не станет юридически значимым актом.

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Для чего нужен договор аренды помещения

Существует ряд пунктов, которые должны присутствовать в договоре аренды в обязательном порядке. Это придает подписанному акту статус юридически значимого документа и позволяет использовать во время урегулирования вопросов и конфликтных ситуаций между участниками сделки.

В качестве существенных условий, необходимо сказать о таких моментах:

  1. Предмет сделки – объект, который передается во временное пользование, его полное описание и важные технические параметры.
  2. Срок действия договора — период, на который помещение передается во временное пользование.
  3. Арендная плата — сумма, которую обязан уплачивать арендатор за пользование имуществом арендодателя. Все важные условия передачи денежных средств владельцу, включая сроки.
  4. Условия, при наличии которых соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке или через суд.

Дополнительно стоит сказать еще о нескольких моментах, которые обязательно должны присутствовать в документе. Прежде всего, арендатор должен в договоре указать, каким видом деятельности он планирует заняться в помещении. Это называется назначением арендованной площади. Важным пунктом считается и срок аренды.

К примеру, если период действия акта превышает 12 месяцев, то регистрация сделки в соответствующем госоргане считается обязательной. Иногда стороны не могут или не желают указывать конкретные даты соглашения.

Опытные составители рекомендуют уделить внимание форме перечисления арендной платы. К примеру, речь идет об амортизации имущества, о выполнении обязательных расходных операций, связанных с эксплуатацией помещения, а также о порядке налогообложения и уплате коммунальных начислений.

И последнее, если в соглашении указать возможность заключения сделки субаренды, то арендатор получит право передавать помещение в аренду уже от своего лица. Если такого пункта в документе не будет, то данный шаг будет считаться нарушением условий сделки.

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер пеней чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре — включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды авто с последующим выкупом: образец

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно.

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно.

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно.

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно установить твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги.

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника.

Предлагаем ознакомиться:  Типовой договор займа между физическими лицами

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В каких случаях нужна регистрация

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора).

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Данная процедура является необходимой, если арендатор и арендодатель заключают договор сроком более чем на 1 год. Важно отметить, что заключение соглашения обязательно должно подлежать регистрации в государственных органах.

В соответствии с Российским законодательством, сегодня данным вопросом занимается Управление Федеральной регистрационной службы. Ведь именно данное управление владеет всей необходимой информацией о зарегистрированных объектах недвижимости.

После сдачи документа и его детального рассмотрения, специалисты управления помечают бумагу своим штампом. Данный факт свидетельствует, что она прошла государственную регистрацию. Обычно такая процедура занимает не меньше месяца.

Если рассматривать договора аренды нежилых помещений с точки зрения их регистрационных особенностей, то данные соглашения условно можно разделить на 3 группы:

  • Краткосрочные. Период соглашения не превышает 364 календарных дня. Краткосрочный договор можно заключать по желанию сторон, но не обязательно с точки зрения закона
  • Долгосрочные. Данный документ подлежит обязательной регистрации, так как без нее не считается действительным. Такое положение прописано во 2 пункте 651 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации.
  • Неопределенные. Таким называют соглашение, где указывают только дату начала договорных отношений, но не указывают срок их окончания. Такой договор можно регистрировать только по желанию одной из сторон сделки

Для того чтобы этот нужный для заключения сделки документ, имел полную юридическую силу, он обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Срок, на который заключается соглашение
  • Четкая характеристика арендуемого помещения: фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение
  • Денежная сумма, которую арендатор должен выплачивать ежемесячно. В договоре должно быть обозначено может ли она меняться в течение времени заключения соглашения
  • Условия проведения ремонтных работ. Имеет ли право арендатор осуществлять такие действия, и будут ли их вычитывать их стоимость из общей суммы аренды
  • Условия, при которых возможно расторжение сделки

Стоимость услуги

Для того чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, арендатор должен будет заплатить предусмотренную законом государственную пошлину. В сравнении со стоимостью самой аренды, она достаточно невысока.

Продление договора аренды нежилого помещения

Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

Еще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.

Предлагаем ознакомиться:  Стоит ли брать отпуск перед увольнением

Возможность продления арендных отношений может осуществляться следующими способами:

  1. автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном договоре;
  2. заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного договора;
  3. путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
  4. путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении договора, если для этого имеются законные основания.

В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

  • контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
  • срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
  • если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.  
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя.  При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания заключает договор сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector