Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Договор аренды с последующим выкупом: образец, бланк, скачать

Договор аренды имущества с последующим выкупом

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

Его сторонами являются:

  • арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
  • арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Важной особенностью данной сделки является то, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора.

Это происходит в следующих случаях:

  1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
  2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

  • когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
  • стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:

  • Договор аренды имущества с последующим выкупомарендодатель и продавец — собственник имущества;
  • арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.

Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:

  1. после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
  2. После истечения установленного срока.

Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:

  • когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;
  • когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.
ВАЖНО!

Поскольку договор аренды с выкупом имеет признаки двух разных гражданско-правовых сделок, на него будет распространяться действие общих положений ГК РФ, которые касаются их проведения. В частности, это

главы 30

и

34 ГК РФ

— для купли-продажи и аренды соответственно.

Кроме этого, законодательное регулирование осуществляется и некоторыми отдельными нормативно-правовыми актами. Например, ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» устанавливает порядок и правила выкупа арендованных объектов, которые находятся в собственности государственных и муниципальных органов власти.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.1. Объект(ы) недвижимости ____________________________.

1.1.2. Движимое Имущество ___.

1.2. Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.4. Передача Имущества Арендатору осуществляется по передаточному акту (Приложение N _____). Подготовка Имущества к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью ______________ (Арендодателя/Арендатора) и осуществляется за его счет.

1.5. Арендуемое Имущество подлежит страхованию в следующем порядке: ___.

(виды страхуемого имущества, условия страхования)

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

3.1.1. Подготовить Имущество к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Имущество вместе со всеми принадлежностями и документацией по акту в срок до «___»__________ ____ г.

3.1.3. При необходимости оказывать Арендатору содействие в монтаже, наладке и вводе Имущества в эксплуатацию, а также соответствующую консультационную и информационную помощь. Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендатора: 3.1.4.

Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

3.2. Арендодатель дает свое согласие (или: не дает своего согласия) Арендатору на сдачу Имущества в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Имущество и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные настоящим Договором. Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендодателя: 3.3.3.

Осуществлять за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Имущества в соответствии с Договором, являются его собственностью.

3.5. Арендатор вправе выкупить арендованное Имущество.

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма.

Предлагаем ознакомиться:  Госпошлина при возмещении морального вреда

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

  1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
  2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
  3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

  • согласование условий;
  • составление документа;
  • подписание;
  • передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

  1. Для наймодателя:
  1. Для нанимателя:
  1. Для арендатора:
  1. Для арендодателя:

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, в котором имеется пункт о дальнейшем выкупе имущества, заключается в той же форме, что предусмотрена и для его купли-продажи.

В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).

Договор аренды имущества с последующим выкупом

В большинстве случаев такой вид сделки имеет довольно длительный срок действия (до нескольких лет), что обязательно должно быть зафиксировано в договоре. В связи с этим обязательной является и его государственная регистрация, которая полагается для всех сделок продолжительностью больше года.

ВАЖНО! Без проведения процедуры государственной регистрации в случаях, когда она установлена законом, документ не вступит в силу и не будет считаться действительным.

Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора:

  1. у собственника должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы на имущество.
  2. Собственник обязан уведомить арендатора обо всех ограничениях и обременениях, которые установлены в отношении объекта недвижимости (это может быть залог, арест, права собственности третьих лиц и т. п.).
  3. Договор должен быть составлен правильно, в том числе включать в себя все существенные условия.

Хотя нотариальное удостоверение сделки в большинстве случаев не является обязательным, для снижения возможных рисков лучше все-таки привлечь к ней опытного юриста. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным и имеет в себе признаки нескольких сделок, составить его грамотно самостоятельно будет довольно сложно.

Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.

Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:

  • Договор аренды имущества с последующим выкупомпаспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
  • акт приема-передачи помещения;
  • выписка из паспорта БТИ;
  • поэтажный план здания;
  • экспликация;
  • документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • копии учредительных документов юр лица;
  • копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
  • выписка из реестра юр лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

СПРАВКА: В некоторых случаях могут понадобиться и другие дополнительные документы, если этого требуют условия конкретной сделки.

В заключение стоит сказать, что аренда с правом выкупа имущества — это довольно привлекательная для покупателя сделка, которая, тем не менее, имеет для него и множество рисков.

В действующем гражданском законодательстве отсутствуют четкие механизмы ее проведения и регулирования, поэтому договор может быть легко аннулирован по различным основаниям.

Сроки и пошлины

2.1. Договор заключен на срок до «___»__________ ____ г. (или: на неопределенный срок) и вступает в силу с даты его подписания Сторонами (вариант в случае заключения Договора аренды здания или сооружения на срок не менее года: с момента его государственной регистрации).

2.2. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее _____ дней до окончания срока действия Договора.

5.1. Арендная плата за все передаваемое Имущество устанавливается в размере _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

месяц, квартал и т.д.), _____ процентов арендной платы, установленной п. 5.1 Договора, что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей; — не позднее _____ дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.);

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).)

После подачи документов на регистрацию они проверяются в течение срока, установленного законодательно. Данный срок составляет 10 рабочих дней и начинает исчисляться:

  • Договор аренды имущества с последующим выкупомс момента подачи документов, если обращение происходило в отделение Росреестра;
  • с момента передачи документов в ответственный орган (если заявление подавалось в МФЦ).

Величина государственной пошлины, которую необходимо при этом уплатить, зависит от категории заявителя:

  • для физических лиц — 2 тыс. руб.;
  • для юридических лиц — 22 тыс. руб.

Условия и требования для заключения договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу Имущества Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере __________ руб.

8.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Оценка имущества

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Имущества являются собственностью _______________ (Арендатора/Арендодателя).

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Имущества. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений (или: стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается).

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

6.1. Арендатор вправе выкупить Имущество по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2. При выкупе Имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет ____ (_________) рублей, в том числе НДС ____ (_________) рублей.

6.3. При выкупе Имущества до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 6.2 Договора, увеличивается (или: уменьшается) на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования Имущество переходит в собственность Арендатора.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

Предлагаем ознакомиться:  Должен ли водтель возмещать сосбтвеннику тс материальный ущерб при дтп

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Правила оформления договора

Для составления договора сторонам необходимо подготовить ряд документов, в зависимости от того, кто принимает участие в сделке – юридические или физические лица. Примерный перечень документов:

  1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
  2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
  3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
  5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
  6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.

Аренда с выкупом

После достижения устной договоренности следует этап составления договора. От его содержания во многом зависит законность и действительность сделки.

Содержание и форма

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • арендная плата;
  • выкупная цена и выкуп имущества;
  • срок действия;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за невыполнение условий;
  • основания для изменения и расторжения;
  • заключительные положения;
  • подписи.

При составлении договора сначала указывается его наименование, дата и место заключения.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

  1. адрес, место расположения;
  2. площадь;
  3. кадастровый номер.

Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.

Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.

Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:

  • размер арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

  1. размер выкупной цены;
  2. величина выкупного платежа;
  3. срок и порядок внесения;
  4. способ оплаты.

Важно! В договоре обязательно должно быть отражено условие, что после внесения определенной суммы или истечения установленного срока, объект аренды переходит в собственность арендатора.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В разделе права и обязанности сторон прописываются их обязательства. Главная обязанность арендатора и продавца объекта недвижимости – передача имущества в аренду, а затем в собственность. К обязанностям арендатора и покупателя относятся:

  • принятие имущества в аренду;
  • внесение арендных платежей;
  • уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

  1. условия о вступлении договора в силу;
  2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
  3. количество экземпляров;
  4. заверения и гарантии;
  5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Важно! В договоре обязательно должны присутствовать существенные условия. В их отсутствие он может быть признан недействительным.

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

В договоре должны быть указаны:

  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Необходимость в регистрации, регламентация

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  2. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Сроки для государственной регистрации:

  • 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
  • 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

Предлагаем ознакомиться:  Как зарегистрировать базу данных

Подводные камни

При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

9. ФОРС-МАЖОР

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

9.3. Документ, выданный ____________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

Алгоритм действий

1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

  1. реквизиты сторон. В этой части прописываются:
    • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
    • дата заключения;
    • место заключения;
    • контактные данные сторон (адрес, телефон).
  2. Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
    • адрес;
    • площадь;
    • кадастровый номер.

    Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

  3. ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.

  4. Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
    • Договор аренды имущества с последующим выкупомпериодичность ее внесения;
    • способ оплаты;
    • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
  5. Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
    • размер выкупной цены;
    • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
    • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
    • способ их уплаты.
  6. ВАЖНО! В договоре должно быть четко указано положение о том, что после истечения определенного срока или внесения установленной суммы средств объект аренды перейдет в собственность арендатора.

    Права арендатора нежилого помещения так же должны быть прописаны в договоре.

  7. Срок действия. Данное условие определяется сторонами. Если срок не установлен, то считается, что договор заключен бессрочно (в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ).
  8. Права и обязанности. Основной их набор предусмотрен в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, стороны могут установить любые дополнительные права и обязанности, если они не противоречат действующему законодательству.
  9. Ответственность сторон. В этом случае стороны также могут внести в документ дополнительные меры ответственности помимо тех, что установлены законодательно.
  10. Основания для расторжения. Этот пункт содержит основания для прекращения сделки в одностороннем порядке, по желанию сторон или помимо их воли. Условия те же — данные основания не должны противоречить законодательству.
  11. Договор аренды имущества с последующим выкупомЗаключительные положения.

    Здесь обычно указывается, когда договор вступает в силу, подлежит ли он государственной регистрации и нотариальному удостоверению, а также какие документы к нему прилагаются. В конце стороны ставят свои личные подписи и печати (при наличии).

    В договор могут быть включены и другие дополнительные условия и пункты, если этого требует конкретная ситуация.

    Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия — без них документ будет считаться недействительным. Также можно более подробно ознакомиться с образцом документа.

В течение срока, установленного законом, поданные документы проверяются на подлинность и правильность оформления, после чего заявитель получает на руки два договора с отметкой о регистрации. Еще один предоставленный экземпляр остается в регистрационном органе.

ВАЖНО: После окончания срока действия аренды обращаться за государственной регистрацией придется еще раз, однако в этом случае данной процедуре будет подлежать уже не договор, а переход прав собственности на недвижимость.

Нарушение договора или его расторжение

Согласностатье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Договор аренды имущества с последующим выкупом

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector