Договор аренды помещения должен быть зарегистрирован

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.

Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Да и скачки цен на аренду помещений заставляют арендаторов прибегать к регистрации договоров для закрепления ее стоимости на долгосрочный период.

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1.Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.).

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра.

До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна. Проверить наличие объекта недвижимости в ЕГРН Вы можете на нашем сайте, воспользовавшись сервисом Росреестра. Если Вы столкнулись проблемой неучтенного объекта недвижимости, то решать ее следует только с участием специализированной организации, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН.

Договор аренды помещения должен быть зарегистрирован

Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

Предлагаем ознакомиться:  Последствия оставления искового заявления без рассмотрения

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части.

Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е. наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды.

Какиесоглашениянужнорегистрировать?

Соглашение, составленноеболеечемна12месяцев, регистрируетсявобязательномпорядке.

Такаядлительнаяэксплуатациячащевстречаетсяснаймомпомещенийдляпроизводстваилигосударственныхнужд.

Нередкоплощадьсдаютварендудляосуществленияопределеннойдеятельностиарендатора.

Допустим, гражданинпожелалзанятьсяпредпринимательскойдеятельностьювпомещениибывшегокинотеатраилиДворцакультуры.

Вдоговореарендыдолжнобытьпредусмотреноведениеименнотойдеятельности, котораяхарактернапредназначениюэтогообъекта.

Нарядуссоставлениемдоговорногодокумента, производитсяпереписьвсегоимущества, принадлежащегосдаваемомуобъекту, ипередаетсявэксплуатациюарендаторунаопределенныйсрок.

Вслучаепорчиилиполомки, арендаторобязаноплатитьремонтиливозместитьущерб.

Еслидоговорсоставленнакраткосрочныйпериодсвозможностьюавтоматическогопродленияпоегозавершению, тосоставлятьновоесоглашениенеобязательно.

Вслучаеотсутствиятакогопункта, арендодательимеетполноеправосменитьарендатораисамостоятельноустановитьсрокдляосвобожденияимпомещения.

Естественно, чтодоговорабезвозможностипродления, совершеннонеустраиваютарендаторов.

Неудобстваиотсутствиестабильности, которыевозникаютпритакихобстоятельствах, нарушаютпланыизамыслыдляосуществлениятойилиинойдеятельностинаодномместевтечениедлительногосрока.

Договорабезпродлениячастозаключаютсяпоинициативеарендодателя, таккаквсоглашениипрописываетсяявнозаниженнаясуммааренднойплаты, несоответствующаядействительности.

Поэтомувоизбежаниенеприятныхмоментовиконфликтныхситуацийлучшеуказатьреальнуюсуммуарендыисписокпокоммунальнымвыплатам, которыедолжныбытьоплаченыарендующимлицом.

Соглашениенакороткийсрокможнозарегистрироватьвналоговойинспекции.

Кактолькорегистрациянежилогопомещениябудетпроизведена, соглашениеобаренднойэксплуатациипомещенияобретаетзаконнуюсилу.

Мнение юриста-эксперта

Как правильно составить договор аренды

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения.

Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Чтоучестьприсоставлениисоглашения

Каксталопонятно, государственнаярегистрациядоговораарендынежилогопомещения — процедураобязательная. Ночтобыдокументимелюридическуюсилу, внемдолжнысодержатьсянекоторыезначимыепункты.

Далеенужноизложитьвсеоговоренныедеталиписьменновдвойномэкземпляреиподатьсозданныйдокументнарегистрациювналоговуюинспекциюилидругойуполномоченныйорган.

Передтемкакпоставитьподписьнасоглашении, важноскрупулезноизучитьегосодержаниенадостоверностьфактов, касательноличныхданныхобеихсторон (кадастровыйпаспорт, свидетельствооправенасобственностьит.п.).

Ктомуженеобходимоосуществитьпроверкусостоянияобъектаисделатьфиксирующиепометкивактеприемапомещенияваренду.

Есливпланахарендующеголицаизменитьвидисостояниепомещенияпосредствомремонта, этотнюанснужноучестьприсоставлениисоглашения.

Использованиенежилогопомещенияиграетособуюроль. Необходимообязательнообсудитьсарендодателемвозможностьосуществлениятойилиинойдеятельностиименновэтомпомещении.

Допустим, еслисоглашениесодержитинформациюоторговлепродуктамипитания, аобъектсталмагазиномпопродажеобоевидругихматериаловдляремонта, тоданныйфакт:

  • можетвызватьсерьезныеконфликтымеждусторонами
  • статьпричинойрасторжениясоглашениядосрочноиводностороннемпорядке

Частоарендаторысдаютчастьсъемногообъектатретьимлицам (субарендаторам), всоответствииссоглашениеммеждуними.

Ностоитучесть, чтотакиедоговорабудутзаконнымитолькосодобрительногорешенияосновногоарендодателя, которыйподтверждаетвозможностьсдачиписьменно.

Договордолженсодержатьисчерпывающуюинформацию, касательноданныхсторон, атакжеразмерарендныхвзносов, которыевопределенныйсрокдолженполучатьарендодатель.

Важнойдетальюявляетсяпередачаденег. Есливустнойформебылодоговорено, неуказыватьвдоговоререальнуюсуммуежемесячныхоплатзааренду (арендодателичастоуклоняютсяотуплатыналогов), топередаваясумму, возьмитеписьменнуюраспискусарендодателяополученииденег.

Документы для кадастрового учета

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года.

Предлагаем ознакомиться:  Какие вопросы задают в суде при разводе

Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность – это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 3-ти до 5-ти рабочих дней).

Регистрациядоговораарендытребуетсборапакетадокументов, оформленныхвсоответствиисустановленнымиобразцамизаконодательстваРФ.

Уполномоченномуорганупредставляютследующиедокументы:

  1. Заявление, дляполучениярегистрациисоглашенияарендыгосударственногообразца. Заявлениедолжноиметьхотябыоднуподписьиздвухлиц, заключившихсоглашение.
  2. Дваоригинальныхэкземплярадоговораарендынежилогопомещения. ОнидолжнысодержатьправомерныепунктыиполностьюсоответствоватьзаконодательствуРФ. Послерегистрации, одинизэкземпляроввыдаетсянарукиарендодателю, авторойприкрепляетсякделуиостаетсяууполномоченныхорганов.
  3. Выпискаизгосударственногокадастранедвижимости, котораясдаетсяваренду. Документдолженсодержатьисчерпывающиесведенияоразмереплощадинежилогопомещенияидругуюинформациюпоописаниюобъекта.
  4. Свидетельствооправесобственности. Этотправоустанавливающийдокументдаетправоарендодателюсдатьсвоюсобственностьваренду.
  5. Гражданскийдокументарендатораиарендодателя, втойситуации, еслиониобазарегистрированыкакфизическоелицо.
  6. Вситуациисюридическимилицами, подписавшимисоглашениеобаренде, понадобятсядополнительныедокументы, аэто: учредительнаядокументацияорганизации, регистрационноесвидетельствоит. п.
  7. Доверительныйдокумент, заверенныйнотариусом, вслучаееслиоднаизстороннеможетсдатьдокументынарегистрациюдоговораарендылично, адоверяетосуществлениеэтойпроцедурыиномулицу.
  8. Письменноесогласиесупругов, заверенноевнотариальнойконтореисоответствующеенормам, прописанныхвСемейномкодексеРФ. Документпозволитсдатьварендуобщуюсобственностьсупругов. Еслибрачныеотношенияутратилиюридическуюсилу (бракрасторгнут), потребуетсясоответствующеезаявление.
  9. Заверенноесогласиесобственника, есливарендусдаетсяобъект, являющийсягосударственнойсобственностью. Вэтомслучаесоглашениезаключаетсяорганизацией, котораявправезаниматьсяуправлениемнежилогопомещения.
  10. Платежныйдокументобуплатегоспошлины.

Срок кадастрового учета в 2018 году

По последней редакции ФЗ №218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя.

Особенностирегистрации

Договорарендынежилогопомещенияиегорегистрацияпредусматриваетналичиенекоторыхособенностейизаконныхтонкостей.

Государственнойрегистрацииподлежиттотнежилойобъект, накоторыйвсоответствиисзаконом, былизарегистрированыранеепоявившиесяправаарендующеголица.

Предлагаем ознакомиться:  Как обжаловать апелляционное решение областного суда

Кпримеру, нельзясдатьварендунадлительныйсрокнежилоепомещение, котороенаходитсявстроении, возведенном, нотакинеотданнымвиспользование, таккакрегистрацияправнасобственностьнеосуществилась.

Такойпромежуточныйдоговорнерегистрируется.

Вслучаессубарендой, отгосударственнойрегистрациинеуклониться, еслионзаключаетсянадлительныйпериод.

Договорарендынежилогопомещенияподлежитгосударственнойрегистрации, однакосрокидляосуществленияэтойпроцедуройнеустановленыдействующимзаконодательствомРФ.

Несмотрянаэто, юридическуюсилудокументполучиттолькопослезавершениявсехпроцедурипроставленияштампаогосударственнойрегистрации.

Чтобыизбежатьнеприятныхмоментовиконфликтныхситуациймеждусторонами, вовремясоставлениясоглашениянужноопределитьсясдатойсдачидокументовнарегистрациюиктоизсторонбудетэтовыполнять.

Данныйпунктпоможетизбежатьнедоразумений, еслисторонаоткажетсяотгосударственнойрегистрациидоговора.

Еслиуклонениеотрегистрациипроизошло, другаясторонаимеетправоподатьисквсудипринудитькрегистрациисоглашения.

В заключение следует заметить: государственнаярегистрациянежилогопомещениятребуетинформированностивнюансахиправовыхособенностяхпроцесса. Получитьнеобходимыесведенияможно, внимательноизучивэтапыпроцедуры.

Кадастровый учет помещений в гостиницах. Особенности

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к.

для их деятельности необходимо получение лицензий. Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре.

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Реквизиты госпошлин для регистрации долгосрочного договора аренды в 2018 году

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Кадастровый учет помещений в торговых центрах

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды.

договор аренды помещения должен быть зарегистрирован

Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади.

На их места приходят новые компании. Регистрация договоров аренды выгодна обеим сторонам – в этом случае и арендатор, и арендодатель максимально защищены от возможных спорных вопросов о цене аренды и ее сроке.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г.

Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г. Москва), сеть пиццерий «Папа Джонс», комплекс Аэропорта Внуково, а также государственные заказчики – Росимущество, НИИ, Музеи, государственные производственные комплексы и многие другие.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидетьздесь

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector