Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Ипотечный договор - что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Договор на погашение ипотеки продавца

Содержание договора купли-продажи по ипотеке

Существует три способа реализации жилья, обремененного ипотекой:

  • за наличный расчет;
  • перекредитованием;
  • в ипотеку;
  • с поддержкой банка.

Способ 1: за наличный расчет

Первое, что нужно – это оповестить о своем решении банк. Заемщик пишет заявление, что желает досрочно погасить кредит с указанием причины. Это может быть отсутствие возможности выплачивать кредит, переезд, покупка другой жилплощади, увольнение с работы.

Кредиторы неохотно соглашаются продавать обремененную недвижимость, поскольку им выгоднее получать проценты от ежемесячных выплат, поэтому причина должна быть веской.

Далее проводится оценка стоимости квартиры с получением соответствующего документа, после чего жилье выставляется на реализацию.

Важно! Потенциального покупателя перед проверкой квартиры при покупке необходимо заранее предупредить, что жилье находится в обременении.

Покупатель, готовый купить данное жилье, должен внести задаток, равный остатку по кредиту. Оформляется сделка у нотариуса. Для этого составляется договор, по которому продавец обязуется передать собственность после внесения задатка. Также указываются сроки и денежные суммы.

Перед подписанием договора покупатель должен внести недостающую сумму. Для этого в банке (желательно в том, где оформлен кредит) арендуются две ячейки. В одну помещается задаток, во вторую – остаток суммы. Забрать деньги до окончания сделки может только покупатель.

После оформления сделки доступ к первой ячейке получает банк, ко второй – продавец.

На завершающей стадии покупатель и продавец должны обратиться в банк и погасить задолженность, после чего снимается обременение, а на документе о приобретении прав собственности проставляется соответствующая отметка.

Для снятия обременения потребуется:

  • паспорт нового собственника;
  • свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя;
  • закладная на недвижимость;
  • документ из банка с указанием, что задолженность погашена полностью.

С перечисленными документами необходимо обратиться в Регистрационную палату по месту жительства и написать заявление на снятие обременения.

Способ 2: перекредитование

Договор на погашение ипотеки продавца

Если собственник желает продать недвижимость с целью увеличения жилплощади (купить квартиру в новостройке большую по размерам), то при наличии положительной кредитной истории и отсутствии просрочек по платежам, можно воспользоваться услугой перекредитования.

Способ 3: в ипотеку

При отсутствии у покупателя наличных средств, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитован продавец. Для этого потребуется только внести первоначальную сумму по условиям программы. Владелец недвижимости действует по схеме:

  • получение справки об отсутствии обременения (выписка из ЕГРП);
  • получение справки об отсутствии задолженности по квартплате (в ТСЖ);
  • получение справки об отсутствии лиц прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
  • проведение оценки.

Если покупателю одобрен кредит в другом банке, то сделка оформляется путем рефинансирования. Но это возможно не всегда – кредиторы неохотно сотрудничают между собой.

Способ 4: с поддержкой банка

Собственник может обратиться к кредитору с просьбой реализовать квартиру с целью погашения долга. В этом случае поиском покупателя занимается сам банк. Также он предоставляет ячейки для внесения наличных средств, оформляет предварительное соглашение у нотариуса.

Полностью вся сделка реализации недвижимости проводится с поддержкой кредитора. Это экономит время продавца, избавляет от кропотливой работы.

Но банк не станет искать выгодные варианты. Для кредитора важнее получить собственные деньги, поэтому нередко жилье уходит за совсем мизерную стоимость. В этом случае продавец может отказаться от сделки, но в дальнейшем поиском покупателя ему придется заниматься самостоятельно.

Существует еще одни способ, но он используется крайне редко. Покупатель может переоформить ипотеку на себя, взяв обязательства по условиям кредита. Для этого ему необходимо быть добросовестным заемщиком, не иметь задолженностей и просрочек по кредитам, иметь устойчивость в финансовом плане.

Банки охотно идут на такие сделки, если покупатель ранее оформлял у них заем и своевременно его выплатил. Если же кредитная история плохая или пустая, то в переоформлении ипотеки будет отказано.

Заключение договора купли-продажи на квартиру в обременении возможно только после внесения покупателем задатка, равного остатку по кредиту. Составляется он с учетом нескольких нюансов:

  • из жилья должны быть выписаны все лица, в том числе несовершеннолетние дети;
  • наличие долгов по квартплате препятствует заключению договора;
  • без согласия банка проводить операцию незаконно;
  • в договоре обязательно указывается полная стоимость недвижимости, сроки проведения сделки и размер задатка.

Договор составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и органам государственной регистрации. Также банк может потребовать копию документа.

Процедура составления договора не отличается от стандартной схемы оформления сделки по продаже недвижимости без обременения.

Это, на самом деле, небольшой по объему документ, включающий в себя следующие сведения:

  1. Участники сделки (продавец/покупатель)
  2. Предмет договора (сведения об объекте недвижимости)
  3. Порядок взаиморасчетов
  4. Права и обязанности сторон
  5. Срок действия договора
Предлагаем ознакомиться:  Как и куда отправить жалобу на бездействие участкового, куда жаловаться на бездействие участкового.

Договор на погашение ипотеки продавца

Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.

В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.

Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке.

Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).

наличная, безналичная, использование банковской ячейки. Получить полную сумму за продаваемую недвижимость ее владелец сможет после того, как договор купли-продажи по ипотеке пройдет государственную регистрацию.

  • Права и обязанности сторон

Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости в таком же состоянии, какой был на момент заключения задатка (аванса). Не допускается передача жилья в аренду или сдача ее в безвозмездное пользование третьим лицам.

Покупатель обязуется произвести оплату за недвижимость в полном объеме, который был оговорен с продавцом. После проведения сделки купли-продажи подписывается «Акт передачи», продавец передает покупателю ключи и квитанции о том, что задолженности по квартире (дому) отсутствуют.

Соглашение купли-продажи вступает в силу после его регистрации в государственных органах и действует до того момента, как продавец и покупатель исполнят все свои обязательства, прописанные в документе.

Продажа квартиры в ипотеке

Стороны подтверждают, что являются дееспособными, у них нет опекунов и попечителей, заболеваний, препятствующих осознанию смысла документа, обстоятельств, согласно которым они вынуждены пойти на заключение соглашения на невыгодных для себя условиях.

После передачи продавцом жилья в собственность покупателю, последний несет ответственность за сохранность квартиры/дома (как предмета ипотеки) от порчи и повреждения.

Договор на погашение ипотеки продавца

Мнение эксперта

Михаил Адамов

Юрист консультант по финансовым вопросам

Посмотреть

Я подобрал для посетителей нашего сайта лучшие кредитные предложения апреля 2019 года.

Договор купли-продажи объекта недвижимости – важный документ и его заключают между участниками сделки (продавец/покупатель) в письменной форме. Составляется он как единый документ и подписывается обеими сторонами. Неправильно оформленный договор в дальнейшем признается недействительным.

Для ознакомления с типовым образцом договора купли-продажи ниже приводится образец документа.

📝 кредитора и заемщика;

📝 общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

Договор на погашение ипотеки продавца

📝 предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

📝 право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

📝 стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

📝 срок исполнения обязательств заемщика.

📌 Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

📌 В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.

📌 Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Зачем продавать квартиру в ипотеке

Причин продажи квартиры в ипотеке может быть множество. Условно их можно разделить на две группы:

  • финансовые проблемы;
  • желание изменить жилищные условия.

Неприятности случаются в жизни каждого человека. Если на сегодняшний день заемщик может без затруднений вносить ежемесячный платеж для погашения задолженности по ипотеке, то это вовсе не означает, что через год или два выплата кредита будет такой же не затруднительной.

Доход заемщика может уменьшиться из-за потери работы или перехода на другую, менее оплачиваемую должность. Также финансовые трудности могут возникнуть из-за проблем со здоровьем у одного из членов семьи или другими жизненными трудностями. В любой ситуации, продажа квартиры является крайней мерой в случае проблем с выплатой ипотеки.

В процессе приобретения жилья люди не всегда задумываются о будущем. Через определенное время семье может потребоваться расширение жилищной площади из-за рождения детей.

Также мысли о смене места проживания часто возникают из-за конфликтов с соседями, неудовлетворенностью инфраструктурой района, желанием перемен и другими жизненными и бытовыми причинами.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в обременении и любые операции с ней должны проводиться только с разрешения банка. Если кредитор отказывает заемщику в продаже, то сделки с недвижимостью невозможны.

Предлагаем ознакомиться:  Что положено матерям одиночкам от государства

Причин может быть несколько:

  • жилье потеряло ценность и его рыночная стоимость не сопоставима с размером остатка по кредиту (дом подлежит сносу, произошел пожар, затопление и т.д.);
  • жилье арестовано государством или банком (долги по кварплате или кредиту);
  • после оформления кредита прошло мало времени (менее 3 – 6 месяцев или не выплачено 50% займа);
  • была проведена перепланировка в квартире без получения разрешения.

В первом случае заемщику потребуется доплатить банку для полного закрытия кредита.

Исключения – оформленный договор страхования, по которому собственник может получить компенсацию при наступлении страхового случая для восстановления жилья.

Если недвижимость арестована банком, то кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи квартиры. Заемщик может рассчитывать на компенсацию, если часть кредита была выплачена. Государственный арест требует устранения причины обременения, после чего имущество можно выставлять на реализацию.

Если с момента оформления кредита прошло менее 3 месяцев (полгода для некоторых банков или не внесено 50% от размера кредита), то досрочно погасить его не получится. Кредитор может потребовать заплатить штраф, либо дождаться окончания указанного периода.

Любая перепланировка в недвижимости должна проводиться только с разрешения госорганов. В ином случае на нарушителя накладывается административный штраф. После его уплаты и оформления перепланировки можно вновь обращаться к банку.

Способ 3: в ипотеку

Часто владельцы жилья задаются вопросом: можно ли продавать квартиру, находящуюся? Да, существуют такие методы продажи:

  • погашение ипотеки потребительским кредитом;
  • за счет ипотечного кредита покупателя;
  • за наличные будущего владельца.

Рассмотрим каждый вариант максимально подробно.

Цена квартиры 3 миллиона, ипотечный долг – один миллион, то есть с небольшим обременением. Покупатель дает эту сумму, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение с жилья. После этого заключается договор купли-продажи и продавец получает остаток суммы.

Более детальное описание процесса:

  1. поставить банк в известность, указав причину, которая послужила принятию решения о продаже жилища. Иначе учреждение может не дать разрешение на осуществление сделки.
  2. Получить нужную сумму на погашение задолженности от покупателя, при этом дается расписка от продавца о факте получения средств и заключается договор о передачи частичной предоплаты, т.е. задатка.
  3. Осуществляется визит в банк для погашения ипотечного займа, получается справка о погашении и закладная на жилье.
  4. Снимается ипотечное обременение с квартиры путем посещения органа юстиции (не забудьте взять с собой паспорта Продавца и Покупателя, документ, подтверждающий право собственности, закладную, если она есть, банковскую справку о закрытой ипотеке, квитанцию по уплате госпошлины за проведение сделки).
  5. Ожидаете бумаги и выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости, в ней укажут что ипотечное обременение сняли.
  6. Заключаете договор купли-продажи квартиры.

Чтобы избежать ненужных проблем, с каждой темой нужно основательно ознакомиться. Продажа ипотечного жилья не стала исключением. Воспользовавшись нашими инструкциями, вы сможете справиться с поставленной задачей максимально оперативно.

Как происходит погашение долга потребительским кредитом?

Тогда на помощь приходит обычный потребительский кредит. Что мне понадобится для того, чтобы воспользоваться таким способом?

  1. Уточняем точную сумму, которая осталась до полного погашения ипотеки.

    Важно! Учтите, условия ипотечного кредитования у всех разные, поэтому если по договору ежемесячный платеж фиксированный, то скорее всего погасить задолженность вы сможете в определенный день (когда вы платите за кредит каждый месяц) и будете обязаны уплатить проценты.

  2. Берем в банке потребительский займ равный долгу по ипотеке.
  3. Закрываем ипотечное кредитование (этот процесс происходит по-разному в каждом банке, иногда потребуется написать заявление с просьбой закрыть ипотеку, а иногда все осуществляется автоматически).
  4. Оформляем банковскую справку о том, что ипотечный займ полностью погашен.
  5. Получаем закладную (не всегда, зависит от конкретного случая).
  6. Обращаемся в орган юстиции для снятия ипотечного обременения.
  7. Предоставляем:
    • паспорта Продавца и Покупателя;
    • документ, подтверждающий право собственности;
    • закладную, если она есть;
    • банковскую справку о закрытой ипотеке (оригинал, копия);
    • квитанцию по уплате госпошлины за проведение сделки.
  8. Оформляем договор купли-продажи квартиры, взятой в кредит;
  9. Важно! Участники сделки должны присутствовать лично или предоставить доверенность, лишь тогда возможно проведение такой сделки.

  10. Ждем несколько дней готовый договор и свидетельство о закрытом ипотечном кредите.

В конкретных случаях могут отказать в выдаче потребительского кредита. Но это не станет проблемой, так как есть другие методы продажи квартиры, купленной в ипотеку.

От суммы наличных денег зависит то, сможет ли покупатель погасить ВАШУ ипотеку до конца. Кредитными же средствами будет оплачена остальная часть стоимости.

Договор на погашение ипотеки продавца

Владелец принял решение продать жилище за 2 миллиона рублей. При этом, сумма невыплаченной ипотеки равна половине от полной стоимости — 1 млн.рублей. Кредитные деньги присутствуют в таком же размере (один миллион).

У потенциального покупателя есть как раз нужное количество денег на погашение долга. Если стороны сходятся, эта сумма передается продавцу и он передает ее в банк, чтобы погасить ипотеку.

Предлагаем ознакомиться:  Обязан ли работодатель оплачивать отпуск работнику

После этого с жилья снимают ипотечное обременение в органе юстиции. Сразу после этого на покупателя оформляется ипотечный займ, закладная. По окончанию следует составление договора купли-продажи.

Что мы имеем? Половина от стоимости квартиры оплачена за ипотеку, остается вторая половина, т.е. 1 млн.руб. Как раз это и есть кредитные средства, которые вы получите с помощью банковской ячейки.

Каковы особенности данного способа продажи ипотечного жилья? Опишем его подробнее.

  1. Уведомляется банк-кредитор о намерениях закрыть ипотечный займ с целью продажи квартиры.
  2. Покупатель, который решает купить жилье, передает нужную сумму для погашения долговых обязательств по ипотеке. Как гарантия между сторонами составляется договор купли-продажи, а продавец предоставляет расписку покупателю о том, что ему был дан задаток.
  3. Закрывается ипотека, в завершение выдается закладная и справка о погашении ипотечного займа.
  4. Путем обращения в орган юстиции с квартиры снимается ипотечное обременение. Продавец дает закладную, паспорт, справку из банка о снятии долговых обязательств. Процедура занимает в среднем несколько рабочих дней. По истечению срока выдаются документы и выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости с отсутствием обременения.
  5. Происходит сбор всех нужных бумаг (перечень зависит от банка) и предоставляется в банковское учреждение.
  6. В случае положительного решения банка, происходит сделка, т.е. оформляется договор купли-продажи.
  7. Продавец жилья получает остаток от стоимости квартиры.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

ипотека молодая семья

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу.

Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

📃 Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

📃 договор купли-продажи недвижимости;

📃 акт приема-передачи имущества;

📃 документы, которые подтверждают право собственности на объект;

📃 заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

📃 квитанция об уплате госпошлины;

📃 при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

Договор на погашение ипотеки продавца

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Содержание договора купли-продажи по ипотеке

Договор состоит из нескольких пунктов, в котором подробно прописывается порядок процедуры продажи квартиры, а также взаимные обязательства сторон друг перед другом. Договор купли-продажи может состоять из следующих пунктов:

  • предмет договора (указывается информация о квартире и кредитном договоре);
  • гарантии;
  • порядок передачи квартиры в собственность покупателя;
  • порядок расчетов между продавцом, покупателем и банком;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за невыполнение обязательств;
  • срок действия договора.

При продаже (покупке) квартиры в ипотеке, как продавец, так и покупатель сталкивается с определенными рисками, которые рассмотрим подробнее. Риски для продавца:

  1. Продажа квартиры по стоимости, ниже рыночной. Продавец должен быть готов, что квартира, находящаяся под залогом ипотеки, будет менее привлекательна для покупателей, из-за чего придется снизить стоимость. В некоторых ситуациях возникают существенные трудности с поиском покупателя.
  2. Штрафы за досрочное погашение. Некоторыми кредитными договорами предусмотрены штрафы за погашение кредита досрочно. В такой ситуации продавец может потерять существенную сумму на погашение данной штрафной санкции.
  3. Если перестать платить кредит и заняться продажей квартиры, пропуская очередные платежи, то банк может насчитать очень большие штрафы, размер которых не всегда удается покрыть средствами, полученными после сделки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector