Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК - Советы нотариуса

Купить квартиру в ипотеку по переуступке договор жск

Переуступить пай в жск: подводные камни и способы не потонуть

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е.

Договор цессии и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент) в государственной регистрации не нуждаются. В силу рискованности самой схемы с предварительным договором и векселем сомнительны и права, получаемые цессионарием.

Например, застройщик, даже достроив дом и введя его в эксплуатацию, может обанкротиться. В таком случае покупатель по предварительному договору останется с правом на заключение договора, который заключать не с кем, и векселем, который оплачивать некому; а дом же просто продадут, чтобы удовлетворить требования основной массы застройщиков.

Для сравнения: в случае банкротства застройщика, работавшего по ДДУ и успевшего зарегистрировать за собой право на новый дом, дольщики могут стать залоговыми кредиторами.

Купить квартиру в ипотеку по переуступке договор жск

Ни одному застройщику не понравится, когда ЖСК торгует квартирами одновременно с ним. Дополнительные выплаты: • за оформление документов — от 20 тыс. руб. (точнее записано в Уставе ЖСК) • за вступление в ЖСК — от 10 тыс.

рублей • целевой взнос, если дом уже сдан — от 10 тыс. рублей • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей • оплата дополнительной площади квартиры.

Внимание

Минстрой против ипотеки без первоначального взноса 17.04.2018 14:41 Минстрой согласен с идеей Центробанка о повышении оценочных рисков для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и поддерживает отказ от ипотеки без первого взноса. В Москве объявлена «черная пятница» в сегменте апартаментов 17.04.2018 14:38 Компания «Колди» выставит на продажу около 20 апартаментов со скидкой до 3,8 млн рублей в апарт-комплексе LOFTEC. К ЧМ-2018 в Лужниках создадут сухой танцующий фонтан 17.04.2018 14:01 Площадь водной чаши фонтана составит 324 кв.

м. Из нее будут выходить 144 водные струи высотой по 2,5 метра. Отмечен рост спроса и средней стоимости аренды дорогих квартир столицы 17.04.2018 13:53 Из-за чемпионата мира по футболу отмечено сокращение предложения аренды элитных квартир Москвы, а также рост их стоимости.

Переуступка пая на недвижимость в россии в 2017 году

Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Переуступка права при оформлении в ЖСК По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива. Есть застройщики поступающие цинично.

Вопрос о продаже жилья в новостройке может возникнуть в нескольких случаях. Спекулятивными играми на растущем первичном рынке целенаправленно занимаются инвесторы, покупая объект на стадии котлована и продавая практически в достроенном доме.

после подписания акта приема-передачи объекта и до регистрации права собственности на него в Росреестре. Проблема в том, что по договору долевого участия дольщик имеет право переуступить строящееся жилье только до подписания акта приема-передачи. По договору купли-продажи недвижимость продается после регистрации.

Внимание

Закон не возбраняет между этими событиями заключать предварительные договоры купли-продажи с последующим оформлением основного документа. Но покупатели осторожничают и идут на такого рода сделки преимущественно с застройщиками. Продажа в период строительства по договору переуступки (цессии) имеет свои минусы.

Выставляя недостроенный объект на продажу, вы вступаете в прямую конкуренцию с застройщиком, который, возможно, реализовал еще не все объекты в жилом комплексе. Кроме того, сокращаете количество потенциальных покупателей. К примеру, из их числа исключаются получатели различных субсидий или участники длинных риэлторских цепочек.

Переуступка по ДДУ Оформленная в собственность квартира стóит, как правило, на 10-15% дороже, чем аналогичная в доме на завершающей стадии строительства.

Инфо

ГК РФ. Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ. Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30.

12. 2004 года № 214- ФЗ «О ДДУ». Договор переуступки пая в ЖСК Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии. Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре. Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен.

Предлагаем ознакомиться:  Договор гражданско правового характера: особенности и порядок заключения

Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Внимание

Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс.

руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб., можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб.

, если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс.

руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Купить квартиру в ипотеку по переуступке договор жск

Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)2.

Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам. Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т.

к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в

ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним. Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс.

    рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)

  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс.

Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива.

Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать.

Но всегда ли власть может тут помочь? Следует помнить, что ни один банк не кредитует переуступку пая ЖСК, и поэтому дополнительная проверка девелопера со стороны банка невозможна. Как исключить риски Главное – правильно и тщательно выбирать ЖСК и фирму-застройщика, продающего квартиры по такой схеме.

Важна репутация девелопера, поэтому поговорите с теми, кто уже покупал у него квартиры. Прочтите материалы в прессе, посвящённые выбору застройщика. Шаблон договора до его подписания должен быть пополнен условием, при котором предусмотрено возвращение денег в том случае, если собрание пайщиков ЖСК не примет вас в качестве нового члена и не исключит старого, переуступающего вам пай.

Потом вы можете уже производить финансовые расчёты.

Гражданского кодекса РФ, если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, то сам договор цессии тоже подлежит государственной регистрации. Таким образом, переуступка прав по договору долевого участия считается заключенной только с момента ее регистрации в Росреестре.

Предварительный договор В данной схеме продаж строящихся домов у покупателя есть лишь право требовать заключения основного договора, расчетов по предварительному договору быть не должно. Иногда застройщики пробуют обойти данный момент, выдавая вексель (документ на денежное требование) против оплаты денег покупателем, а в рамках предварительного договора не берут никаких денег.

Это довольно рискованная схема, т. к. в случае передачи прав по предварительному договору в такой ситуации велик риск, что цессионарию придется повторно платить за квартиру после заключения основного договора.

Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Ипотеку взять нельзя. Можно — потребительский кредит. Материнский капитал Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок. Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение.

Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно. Сейчас использовать маткапитал можно. Верховный Суд признал законность его использования для покупки пая в жилищном кооперативе.

Содержание

  1. Как купить жильё в ЖСК?
  2. Где найти деньги?
  3. Как получить квартиру?
  4. Что нужно запомнить?

Как купить жильё в ЖСК? Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено». Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Важно

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет. Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.

Инфо

Ниже мы затронем два основных вопроса: 1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке. 2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой».

Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

  • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
  • актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка.

Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая. После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр.

Переуступка дает возможность покупателю приобрести жилье в понравившемся доме, но не у застройщика, а у участника долевого строительства

Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель. После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию.

Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир.

Важно

Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка.

Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя. Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Купить квартиру в ипотеку по переуступке договор жск

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

Внимание

Здесь и заключается договор уступки права требования. Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился. В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это: Как пайщик контрагент до этого рассчитывался с застройщиком Какую сумму денежных средств необходимо внести новому пайщику чтобы застройщик выдал письменное разрешение на смену плательщика.

Инфо

Если первый покупатель не внес всю сумму, то второму переходят не только права, но и обязанности по выплате. В такой ситуации обязательно нужно получить согласие от строительной компании. Оно должно быть выдано в письменной форме с подписью руководителя.

Переуступка жск расчеты

Для этого нужно проверить несколько моментов:

  • каким образом рассчитался первый пайщик со строительной компанией;
  • сколько потребуется внести средств, чтобы застройщик дал положительный ответ на смену пайщика, как правило, эта сумма варьирует от 1% до 5% от стоимости пая;
  • узнайте о дополнительных обязанностях: какой сумме равен вступительный взнос в кооператив, какую сумму потребуется уплачивать каждый месяц ЖСК, нужно ли оплачивать счета за коммунальные услуги до момента сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • если уделить внимание этим вопросам и предварительно получить на них ответы, но можно уберечь себя от нежелательных последствий.
Предлагаем ознакомиться:  Отличие разбоя от бандитизма и вымогательства

Переуступка пая Если вы согласились на переуступку пая, то должны осознавать – полноправным владельцем удастся стать только после его оплаты.

Переуступка пая в жск: рискованные схемы

Вопросы налогообложения Переуступка прав на пай облагается НДФЛ, размер которого составляет:

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

Нормы НК РФ предусматривают два пути, на основании которых можно снизить ставку:

  1. Получение налогового вычета. Если переуступка происходит по ДДУ, то сторона продавца может получить право на имущественный вычет, сумма которого варьирует в границах 1 миллиона руб.
  2. Снижение размера полученного дохода от реализации права по ДДУ на сумму оплаты строительной компании. В этой ситуации в налогооблагаемую базу войдет разница в стоимости.

Внимание Ну а если дом уже выстроен и сдан в эксплуатацию, после подписания договора о переуступке пая, новый владелец собирает весь необходимый пакет документов, проходит регистрацию в Росреестре и становится собственником недвижимости.

  • паспорт;
  • справка о выплате полной суммы пая и остальных взносов;
  • чек об оплате госпошлины за прохождение регистрации;
  • копия ордера на жилье;
  • кадастровый паспорт.

Купить квартиру в ипотеку по переуступке договор жск

Четко ограниченных сроков для проведения регистрации у пайщиков нет.Поэтому часто этот процесс относится ими на неопределенные сроки, устанавливаемые самим кооперативом.

Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика. По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено.

При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю.

Внимание

По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко. Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков.

Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

Привлекательные для инвестиций квартиры в строящихся жилых комплексах часто еще до ввода в эксплуатацию здания несколько раз переходят из рук в руки. Для того чтобы продать жилье, которого еще не существует, пользуются таким способом, как продажа квартиры по переуступке.

Инфо

Особенности данного вида сделок мы рассмотрим в нашей статье. Что такое переуступка? Порядок заключения и оформления договора переуступки, в т.

ч. переуступки квартиры в новостройке

Сила в движении

Но всегда ли власть может тут помочь? Следует помнить, что ни один банк не кредитует переуступку пая ЖСК, и поэтому дополнительная проверка девелопера со стороны банка невозможна. Как исключить риски Главное – правильно и тщательно выбирать ЖСК и фирму-застройщика, продающего квартиры по такой схеме. Важна репутация девелопера, поэтому поговорите с теми, кто уже покупал у него квартиры.

Важно

Прочтите материалы в прессе, посвящённые выбору застройщика. Шаблон договора до его подписания должен быть пополнен условием, при котором предусмотрено возвращение денег в том случае, если собрание пайщиков ЖСК не примет вас в качестве нового члена и не исключит старого, переуступающего вам пай. Другой вариант, более бюджетный, состоит в получении протокола собрания членов ЖСК, содержащего решение о принятии вас в кооператив.

Но эта выгода может быть съедена дополнительными расходами на ее содержание от подписания акта приема-передачи и до продажи. Если вы решили дождаться оформления имущественного права, то действуйте по аналогии с продажей жилья на вторичном рынке. Если предпочли переуступить квартиру по договору цессии, то дальнейшие шаги будут различаться в зависимости от того, по какому договору приобретался объект: ДДУ или паенакопления ЖСК. В первом случае внимательно изучите договор долевого участия, особенно – пункт о досрочном расторжении ДДУ по инициативе дольщиков. Несмотря на то что «плата за выход» противоречит статье 32 федерального закона «О защите прав потребителей», застройщики нередко предусматривают определенный сбор за продажу квартиры по переуступке.

Тогда речи об уступке права на этот пай не идёт Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Другому физическому лицу Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме. Между родственниками Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью.

К тому же, квартира остаётся «в семье».Приобретение строящегося жилья через переуступку прав требования (цессию) является одним из распространенных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

При непрерывно ухудшающихся экономических условиях и падающем рынке новостроек такой тип сделки становится все более популярным. Если раньше строящееся жилье по переуступке предлагали инвесторы (как физические, так и юридические лица), которые стремятся заработать на разнице цен, ведь стоимость квадратного метра росла по мере строительства дома, то сейчас процент таких сделок сошел практически на нет.

В декабре прошлого года на волне ажиотажного спроса многие граждане вложили средства в явно переоцененную недвижимость, и теперь на рынке появились эти горе-инвесторы, которые страстно желают реализовать приобретенные объекты.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector