Договор с управляющей компанией в многоквартирном

Общие вопросы по составлению договора

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Договор с управляющей компанией в многоквартирномОзнакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Договор с управляющей компанией в многоквартирном

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Предлагаем ознакомиться:  Каким может быть срок действия договора аренды нежилого помещения

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

  1. Договор с управляющей компанией в многоквартирномОбъявить об общем сборе жильцов.
  2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
  3. Максимально согласовать положения будущего документа.
  4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Справка: жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные ситуации приводят к разбирательствам в судебном порядке.

Поскольку без (или ТСЖ) многоквартирному дому обойтись нельзя, стоит сразу определиться, от кого должна исходить основная инициатива по составлению договора. В соответствии с Жилищным кодексом (который, в основном, и регламентирует подобные вопросы с жилой недвижимостью), инициировать начало отношений должны сами собственники. Но поскольку иные дома насчитывают не одну сотню собственников, необходимо упорядочить возникающие отношения между сторонами. Для этого:

  • проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
  • осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
  • анализируется законодательство;
  • происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.

В офисе любой управляющей компании инициативной группе обязательно предложат подписать свой собственный проект документа. Но спешить здесь ни в коем случае не стоит, так как важно помнить: собственник самостоятельно выбирает набор услуг, за которые он хочет платить деньги и самостоятельно же определяет уровень качества этих услуг.

На этом этапе произойдет первый «отсев» неблагонадежных кандидатов: некоторые фирмы откажутся рассматривать любой проект, кроме ими же предлагаемого. Соответственно, это повод не просто внимательней прочитать бумаги, но и попросту сделать выбор в пользу другого лица, так как несговорчивость уже на начальном этапе лучше всего говорит и о несговорчивости в гипотетически способных возникнуть конфликтных ситуациях между домом и выбранным подрядчиком.

Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее. Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:

  • формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
  • можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).

Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года. Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме. И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене.

Важно отметить необходимость установления отдельного контроля за средствами, которые выделяются на капитальный ремонт. Здесь стоит предусмотреть максимальную прозрачность и выделить финансирование на отдельный общедомовой счет, откуда деньги будут браться именно на работы капитального характера по многоквартирному дому, согласованные либо с домосоветом, либо с домовладельцами.

Предлагаем ознакомиться:  Как составить договор о полной индивидуальной материальной ответственности

Некоторые подрядчики могут установить собственные тарифы на услуги естественных монополий, то есть диктовать стоимость тепло-, газо-, электро- и водоснабжения. Таким образом нарушается закон и правила предоставления услуг, что выливается в: ничтожность сделки (договор, регулирующий ее, нарушает текущее законодательство;

в ничем не оправданное удорожание стоимости проживания или владения квартирой в многоквартирном доме; в теоретическую возможность на срок, необходимый для судебного разбирательства, лишиться «благ цивилизации» даже при исправной оплате квитанций.Договор на обслуживание должен отражать интересы именно собственников квартир дома, а не только управляющей компании.

Не стоит воспринимать договор как кабальную сделку и идти на поводу у УК во всех вопросах и по всем аспектам. За свои деньги домовладелец имеет абсолютное право спрашивать в полной мере. Смена исполнителя возможна, но стоит сразу подобрать надежного партнера. Выбор достаточно широк, есть возможность заключить выгодный договор.

Договор — это отражение отношений между заказчиком и исполнителем, и насколько скрупулезно и грамотно он будет составлен, зависит успешность взаимовыгодного сотрудничества. Поэтому при составлении проекта документа важно опираться на закон. Разработано достаточно нормативных документов к изучению, но к базовым относятся ЖК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Предмет эксплуатации

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества. Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе. Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.

К примеру, стояки водоснабжения вдруг окажутся «на балансе» владельца квартиры со всеми проистекающими из этого последствиями. И УК будет права, если откажется обслуживать их при условии, что они не определены в документе. Следовательно, перечислению этого имущества должно уделяться большое внимание.

  • придомовая территория;
  • коммуникации, в том числе на придомовой территории;
  • инженерные сети внутри дома;
  • почтовые ящики;
  • двери, домофоны (или иные средства контроля доступа), окна;
  • мусоропровод;
  • домовые антенны;
  • уличное и внутриподъездное освещение.
Предлагаем ознакомиться:  Какой договор заключается при аренде квартиры

Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим. А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках.

Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.

При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии. Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:

  • стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
  • базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
  • придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен. В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам. Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

Олег ПЕТРУШИН

Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”.

В помощь студенту

Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.

Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.

https://www.youtube.com/watch?v=BxPoMtS8mwo

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector