Расселение приватизированных квартир в аварийных домах

○ Понятие ветхого и аварийного жилья.

В законодательстве не закреплено определение ветхого жилья, но на практике к данной категории относится недвижимость, износ которого составляет:

  • 65% для деревянных строений и мансарды.
  • 70% для кирпичных зданий.

При этом несущие конструкции не представляют угрозу жизни и здоровью проживающих. Главное отличие аварийного жилья от ветхого заключается именно в том, что износ конструкций превышает нормативы, создавая угрозу обрушения.

Для определения состояния здания, в специально создаваемую межведомственную комиссию направляется заявление на оценку жилплощади. После получения ходатайства, у комиссии есть 30 дней на вынесение постановления. Решение может быть следующим:

  • Признать жилплощадь пригодной для дальнейшего проживания.
  • Провести капитальный ремонт и/или         реконструкцию/перепланировку.
  • Признать жилье непригодным для проживания из-за несоответствия установленным законодательным нормам.
  • Присвоить дома статус аварийного и признать подлежащим реконструкции либо сносу.

Реестр непригодных для проживания зданий

Для признания жилья непригодным первым делом следует обратиться в муниципальные органы или специализированный орган для проведения осмотра дома.

На основании заключения необходимо подать заявление в межведомственную комиссию для вынесения заключения.

Решение о признании жилья непригодным для проживания принимается в соответствии с Постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

Непригодными для проживания считаются дома, которыми были признаны в определенном законом порядке аварийными или ветхими (статья 87 ЖК РФ). Их включают в реестр аварийного жилья.

Недвижимость в аварийном состоянии непригодна для постоянного проживания, подобное состояние утверждается заключением профильной комиссии по результатам обследования. Признать дом аварийным можно по инициативе жильцов.

Для этого требуется подать в местную Жилищную инспекцию:

  • заявление с предоставлением пакета документов – технической документации;
  • заявлений о ненадлежащем состоянии жилья результаты специальных экспертиз и др.

В 2018 году каждый регион располагает собственной программой расселения из ветхого и аварийного жилья, с указанием конкретных населенных пунктов, в которых будут проводиться мероприятия по предоставлению гражданам нового благоустроенного жилья.

Если дом подлежит сносу, то другоую квартиру жильцы могут получить на безвозмездной основе, исходя из площади и степени благоустроенности прежней жилплощади в соответствии с Постановлением Правительства №47 от 28.01.2006.

Основания

Новая жилплощадь может быть предоставлена, если прежняя квартира находилась в аварийном доме, ее владелец не стоит в очереди на получение другого жилья или улучшение жилищных условий.

Договор мены по переселению из аварийного жилья применяется для регулирования жилищных отношений с собственниками, чьи квартиры приватизированы.

Подобный способ обычно предлагают органы местной власти – для того, чтобы использовать жилье в своих законных целях. Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок изъятия недвижимости путем выкупа или обмена – для государственных и муниципальных нужд.

Равноценный обмен

Договор мены предусматривает равноценный обмен:

  1. Собственник приватизированной квартиры и администрация договариваются о площади и степени обустройства новой жилплощади.
  2. Мена как гражданско-правовая сделка, носит коммерческий характер и не освобождает власти от обязанности предоставить гражданам при расселении аварийного дома квартиру в том же населенном пункте.
  3. По соглашению с переселяемыми гражданами жилье может быть предоставлено в другом районе, но в пределах того же региона.

Предполагается, что предоставляемая взамен прежнего жилья квартира обладает аналогичной рыночной стоимостью.

Может быть предусмотрен пункт, предусматривающей доплату за разницу по цене недвижимости.

Например, гражданину предоставлена квартира меньшая по площади, чем прежнее приватизированное жилье. Ему полагается доплата, определенная соглашением сторон.

Компенсация

За недвижимость может быть уплачена выкупная цена, размер которой также определяется сторонами в зависимости от рыночной стоимости квартиры и расходов на переезд.

Размер компенсации может не устраивать переселяемого гражданина и его семью, так как на практике местные власти стараются снизить ее любыми формальными способами:

  • указывают на ложную «дешевизну» аварийного жилья;
  • занижают его реальную рыночную стоимость путем предоставления недостоверной информации и др.
Предлагаем ознакомиться:  Как быстро и безболезненно снять квартиру в Москве

Нарушения при переселении из аварийного жилья

Если муниципальные органы не заключили соглашение об изъятии дома и к тому же не уведомили об этом заблаговременно собственника квартиры, то при обращении в суд о принудительном предоставлении жилья требования жильцов не удовлетворяются.

И это вполне законно, ведь если аварийный дом не числиться в списке и не включен в региональную программу, то суд в таком случае не может обязать местные органы предоставить жителям другое жилье.

Это связано с тем, что если муниципальные органы приняли решение об изъятии жилья, то в их обязанности входит только выплата выкупной цены за изымаемое помещение.

Однако, если же соглашение об изъятии не было достигнуто, то орган власти не вправе требовать выселения собственника из квартиры.

Существуют и нарушения при включении аварийного дома в региональную программу. Это происходит при:

  • принуждении к заключению договора мены со стороны местных властей;
  • принудительном выселении из квартиры.

Как показывает судебная практика, суд может удовлетворить иск о принудительном переселении жителей аварийных домов в предоставляемое жилое помещение муниципальными органами в том случае, если новое жилье будет равноценно прежнему и благоустроенным.

Если квартира находится в собственности, муниципальные органы могут выкупить квартиру, при условии, что дом не вошел в региональную программу по переселению граждан.

Расчет выкупной цены проводится с учетом:

  • рыночной стоимости квартиры;
  • понесенных расходов, которые связаны с изъятием квартиры.

Во избежание таких ситуаций необходимо брать во внимание при расчетах выкупной цены и стоимость доли права собственности на общее имущество аварийного дома.

○ Кто осуществляет переселение.

Решение о необходимости переселения принимается межведомственной комиссией на основании экспертного заключения о состоянии дома.  При положительном решении вопроса программа расселения разрабатывается местными органами власти.

Помимо заявления от проживающего требуется:

  • Правоустанавливающие документы (копии).
  • Проект реконструкции (при переводе нежилого помещения в статус жилого).
  • Акт экспертной проверки о признании жилья непригодным для проживания.
  • Иные документы по усмотрению заявителя.

Региональные власти самостоятельно устанавливают сроки переселения в соответствии с законодательством.

Споры с администрацией

При расселении граждан возникают споры, связанные с неоднозначными решения по поводу площади нового жилья.

В одних ситуациях муниципальные органы руководствуются тем, что:

  • при проживании лица в муниципальной квартире выселение из аварийного жилья проводится с предоставлением нового жилья;
  • площадь будет зависеть того, состоит наниматель на учете, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, или нет.

В первом случае площадь будет определятся исходя из установленной нормы на 1 члена семьи (статья 50 ЖК РФ), во втором – исходя из площади прежнего жилья (статья 89 ЖК РФ).

Но лицо вправе продолжать стоять на учете для улучшения своих жилищных условий, если основания пребывания на учете не отпали (статья 56 ЖК РФ).

Достаточно много конфликтов возникает при расселении непригодного жилья.

Решение вопросов расселения можно решить только путем увеличения жилищного строительства. Ведь на сегодняшний день программа по расселению граждан действует по графику не во всех регионах.

○ Этапы переселения.

Расселение предполагает прохождение определенных этапов.

Все здания, которые признаны непригодными для жилья вносятся в специальный реестр. Благодаря такому фиксированию, узнать статус своего обращения стало намного проще. Достаточно зайти на сайт Министерства капитального строительства и просмотреть список домов, подлежащих расселению.  Также по-прежнему можно узнать внесен ли тот или иной объект в реестр, обратившись в органы местного самоуправления либо специально созданные ими структуры.

Отказ от расселения

Если гражданин отказывается покидать жилплощадь, признанную аварийной, он может быть выселен в принудительном порядке. Для этого необходимо:

  • Получение экспертного заключения о несоответствии жилья нормам эксплуатации.
  • Направление искового заявления в суд.
  • Осуществление процедуры выселения на основании судебного решения.
Предлагаем ознакомиться:  Как оформить договор дарения квартиры родственнику без нотариуса сотрудник мфц

Таким образом, расселение ветхого и аварийного жилья предполагает важные нюансы, которые должны быть учтены при переезде.

Если предоставляемое жилье не устраивает собственника, или же он отказывается переезжать в другой город, лицо вправе отказаться от переселения из аварийного жилья, взамен получив выкупную цену за квартиру в аварийном доме.

Администрация не всегда положительно принимает отказ от нового жилья, ведь в таком случае расселение невозможно.

Чтобы разрешить вопрос переселения быстро и полюбовно, собственнику может быть предложено более просторное жилье и в отличном районе.

При отказе от жилья, муниципальные органы могут обратиться в суд с иском о принудительном выселении из аварийного жилого помещения и переселении в новое жилье.

○ Выплата жильцам покупной цены.

При сносе аварийного жилья можно отказаться от переезда и получить денежную компенсацию. В этом случае осуществляется выкуп жилплощади государством и квартира реализуется на торгах. Владельцу положено выплатить сумму, соответствующую рыночной стоимости жилья. При этом должны быть учтены и убытки, которые несет гражданин при переезде.

Выплата осуществляется в предусмотренные договором сроки в форме безналичного расчета и носит целевой характер. Соответственно, полученные финансовые средства должны быть потрачены только на покупку нового жилья. Если у гражданина уже имеется квартира, деньги можно потратить на иные цели, но только при условии получения соответствующего разрешения от муниципалитета.

Переселение собственников из аварийного жилья: судебная практика

Анализ судебной практики показал, что истец при подаче заявления пытаются нарушать порядок признания жилья аварийным, обращаясь сразу в суд.

В таком случае суд отказывает в удовлетворении требований.

Это значит, что невозможно признать дом аварийным в суде, минуя обязательную организацию – межведомственную комиссию.

Обратиться в суд с таким требованием можно только в одном случае, если при обращении к комиссии было полное бездействие данного органа, выраженное в непринятии:

  • документов;
  • решения о признании жилого помещения непригодным для проживания.

Реальное переселение собственников из сносимых домов встречает множество препятствий. В суд обращаются проживающие в ветхих домах с требованием восстановления справедливости. Кому-то недосчитали квадратные метры, кого-то переселили в дом без элементарных условий к существованию, кого-то просто потеряли из списка нуждающихся. Доказывать свою правоту приходиться в суде.

Программа переселения из ветхих и аварийных домов разработана на 2010-2017 годы. Приобретение нового или использование вторичного жилья не успевает за программой. Поступление денежных компенсаций может растянуться на длительное время. Одно дело признать дом аварийным. И другое дело предоставить всем жильцам достойные жилые площади.

Часто задаваемые вопросы

Не всегда граждане осведомлены в своих правах, поэтому часто сталкиваются с ситуациями, в которых не знают, как им действовать. Ответы на наиболее частые вопросы представлены ниже.

Если же собственнику трехкомнатной квартиры после признания его дома аварийным предлагают однокомнатную, это неправомерно.

Согласно нормам жилищного законодательства гражданину должно быть предоставлено жилое помещение равное по площади прежнего жилья, с тем же количеством комнат.

Соответственно, действия местных органов власти будут незаконными, и в таком случае можно обратиться для восстановления нарушенных прав в суд.

Еще один вариант решения вопроса, если квартира в собственности – отказаться от переселения из аварийного жилья и требовать выкупную цену за него.

На общую кухню

Если в семье проживает трое человек в однокомнатной квартире, которая была признана по решению комиссии непригодной для проживания, то переселить в квартиру, которая меньше площади прежней квартиры нельзя, это нарушает права членов семьи.

К тому же, ЖК РФ устанавливает, что новое жилье должно находится в том же населенном пункте или районе, где раннее проживал человек, поэтому без согласия лица переселить его в отдаленный район и тем более город никто не сможет.

Предлагаем ознакомиться:  Как правильно купить квартиру без посредников за 7 шагов

Для разрешения такой ситуации можно либо отказаться от предложенного жилья, либо требовать другого жилья в судебном порядке.

Граждан интересуют существенные условия и законность сделки по обмену недвижимости. Большим спросом пользуется информация о порядке определения выкупной цены за аварийное жилье.

Рассматривается возможность оспаривания незаконных действий местной администрации в суде.

Гражданка с тремя детьми вселилась в переданную ей по договору мены трехкомнатную квартиру, которую до оформления всей необходимой документации она раньше не видела.

  • одна комната находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодна для проживания;
  • договор мены и акт передачи уже подписаны, и право собственности на квартиру прошло государственную регистрацию;
  • переговоры с администрацией о желании вернуться в прежнее жилье ни к чему не привели.

Можно не освобождать старую квартиру до восстановления нарушенных прав на новое благоустроенное жилье?

Вероятно, последует выселение из старой квартиры в принудительном порядке, или гражданку не пустят на прежнюю жилплощадь. Следует досконально изучить все пункты договора мены.

Согласно п.2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются положения главы 30 (купля-продажа), если это не противоречит правилам и существу мены.

Можно попытаться обосновать требования истца положениями статьи 557 ГК РФ – последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, со ссылкой на нормы статьи 475 ГК РФ.

В частности, это позволит отказаться от исполнения договора мены или потребовать безвозмездно устранить недостатки в квартире в разумный срок.

Дарственная

Если при переселении из аварийного жилья администрация требует заключить договор дарения прежней квартиры, правомерно ли это?

Договор дарения является безвозмездной сделкой, то есть даритель по закону ничего не должен получить взамен.

К отношениям по переселению из ветхого и аварийного жилья это неприемлемо. Возможно, речь идет об обязательстве о сдаче жилья, после чего можно получить сертификат на новую квартиру.

Переселение из аварийного жилья насыщено юридическими формальностями. Необходимо внимательно изучать содержание каждой сделки, предполагать ее возможные риски и другие последствия.

Порядок действий

  1. Подача заявления и документов в комиссию. Подать заявление может жилец с правомочными документами на квартиру. К ним относятся: нотариально заверенная копия права собственности или договор социального найма. Прилагается план и технический паспорт жилого помещения; заключение проектной организации о повреждениях несущих конструкций. Обязательно наличие жалоб от жильцов с прописанными неудобствами проживания в аварийном здании.
  2. Формирование межведомственной комиссии. Для перевода здания в категорию ветхого создаётся специальная комиссия из представителей различных ведомств. Она начинает работать на основании поданного собственника заявления или акта органа государственной власти (не позднее 30 дней после подачи заявления).
  3. Принятие решения и заключение комиссии. Решения может иметь два варианта. Дом могут посчитать пригодным к проживанию после проведения ремонта или состояние дома оценят как непригодное для жилья вплоть до обязательного сноса здания.
  4. Признание жилья непригодным для жизни, подлежащим сносу. Эксперты, входящие в состав комиссии проводят оценку аварийного жилья собственников, состояние дома по санитарным, пожарным, эпидемиологическим и иным нормам. Проводится тщательное изучение видимых и невидимых нарушений конструкции дома. Разрушения могут быть нанесены природными катаклизмами, техногенными авариями, общим износом каркаса. После проведения всех обязательных проверок выносится решение.

Инициаторами договора мены остаются органы государственной власти, которые желают сохранить жилое помещение в статусе ликвидного имущества.

Гражданину направляется предложение (оферта) заключить договор.

Согласие выражается в переговорах, с выяснением всех условий сделки – сроков передачи имущества, его реального состояния, информации о рыночной стоимости и государственной регистрации.

Для заключения договора мены необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающую и техническую документацию: свидетельство о праве собственности, документ о приватизации, технический паспорт жилья.
  2. Информацию об отсутствии обременений на квартиру – справку из Росреестра.
  3. Данные обо всех проживающих в квартире лиц – справку о составе семьи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector