Если не подписан договор с управляющей компанией

Понятие договора

Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:

  1. Владельцы недвижимости, расположенной по адресу, являющемуся основанием договора.
  2. Управляющая компания, деятельность которой регламентируется уставом.

Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя обязанности содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.

Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.

Обязанности собственников

Учитывая положения статьи 210 Гражданского кодекса РФ, именно владелец отвечает за содержание имущества, которое принадлежит ему, если другие условия не устанавливаются законом или же условиями подписанного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья обязан содержать такое помещение, когда подобным помещением является квартира, а также общее имущество владельцев помещений в определенном МКД.

Если же говорить о владельце комнаты в «коммуналке», то он должен нести бремя, связанное с содержанием общего для собственников квартир имущества в подобной квартире, в случае если иные условия не предусматриваются договорными условиями или действующими федеральными законами.

В понимании части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, — любой из участников долевого владения должен в соответствии с размером своей доли принимать участие в оплате сборов, обязательных и прочих платежей, касающихся общего имущества, а также нести издержки по его сохранности и надлежащему содержанию.

Каждый гражданин или организация должны вовремя и в полном объеме оплачивать суммы за саму жилплощадь и коммунальные услуги, что предусматривает положение части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

Возникновение обязанности по внесению платы за жилплощадь и коммунальные услуги связано с появлением у гражданина непосредственного права владения жилым помещением, о чем говорит пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В статье 154 Жилищного кодекса РФ устанавливается, что оплата за помещение жилого типа и потребленные услуги для владельца помещения в МКД содержит в своей структуре суммы оплат по содержанию и ремонту жилплощади, которые включают в себя оплату за выполненные работы и услуги, связанные с управлением многоквартирным жилым домом, его надлежащим содержанием, ремонтом капитального и текущего характера общедомового имущества МКД, а также отдельно оплату за предоставляемые коммунальные услуги.

Владельцы же домов могут нести затраты по проведению их ремонта и содержанию, а также платить за коммунальные услуги, учитывая условия договоров, которые заключены с лицами, выполняющими определенный вид деятельности.

Оплата за коммунальные услуги в своей структуре имеет такие статьи затрат: за ХВС/ГВС, водоотведение, снабжение электричеством, газом (включительно с поставкой бытового баллонного газа), по отоплению (снабжение теплом, включительно с поставкой топлива твердого вида, если дом снабжен печным отоплением).

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, граждане, которые не вовремя либо не в полной мере внесли плату за помещение и оказанные коммунальные услуги (должники), должны будут дополнительно оплатить начисленный объем пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала к моменту оплаты, от всех неоплаченных своевременно сумм, за каждый из простроченных дней (началом принято считать следующий день, наступивший после определенного дня оплаты в соответствии с определенным сроком и по день, когда фактически совершена выплата).

Согласно части 1 статьи 157 ЖК РФ, предусматривается, что оплата за коммунальные услуги должна быть рассчитана, учитывая объем их фактического потребления, зафиксированного согласно показаниям учетных приборов, а если они отсутствуют, с учетом соответствующих нормативов по потреблению коммунальных услуг, утверждение которых проводится госорганами субъектов РФ, в порядке, определяемом на уровне Правительства.

Предлагаем ознакомиться:  Компенсация при увольнении по соглашению сторон

Правила оказания, приостановления и ограничения оказания коммунальных услуг владельцам и прочим лицам, использующим помещения в МКД и обычных домах, а также перечень правил, которые являются обязательными в ходе заключения управляющей компанией, товариществом владельцев жилья или жилищным кооперативом и прочими потребительскими кооперативами договора с организациями, обеспечивающими снабжение ресурсами, определяются Правительством РФ.

Управляющая компания имеет и определенные права:

  1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
  2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
  3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи исков в суд.
  4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
  5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
  6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
  7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
  8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Собственники обязаны:

  • Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
  • Соблюдать порядок.
  • В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
  • Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
  • Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
  • Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
  • При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
  • Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
  • Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
  • Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
  • Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.

Перечень прав собственников таков:

  1. Пользоваться всеми услугами, включенными в перечень.
  2. Пользоваться коммунальными услугами в полном объеме.
  3. Получать справки, квитанции.
  4. При изменении тарифов заблаговременно получать информацию о новых, информация должна поступить не позднее 5 дней до внесения изменений.
  5. Потребовать перерасчетов.
  6. Стать инициатором внеочередного собрания, чтобы внести изменение в договор либо расторгнуть его.
  7. Если будут выявлены нарушения, подать жалобу, претензию, в заявлении выразить свои предложения, замечания.
  8. Своевременно получать отчетность.

Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.

Согласование с законодательной базой

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Предлагаем ознакомиться:  Дополнительное соглашение о сроках действия договора

Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Осложнения при заключении договора

Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:

  1. Члены правления занимаются разработкой проекта договора.
  2. Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов. После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.
  3. Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления. Они могут вносить свои предложения.
  4. После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.
  5. Договор утверждается на собрании жильцов. На нем ведется протокол, где фиксируются результаты голосования.
  6. Подписанный протокол отдают в управляющую компанию.
  7. Происходит подписание договора.

Соглашение должно обязательно включать следующие моменты:

  • Указания на местонахождение дома.
  • Описание состава имущества.
  • Перечень услуг, которые должны оказываться жителям, проводимых работ.
  • Перечень ремонтных работ, которые будут проводиться по мере необходимости.
  • Потенциальные условия, которые могут стать основанием для изменений договора.
  • Особенности расчета стоимости.
  • Стоимость услуг по содержанию дома.
  • Порядок внесения коммунальных платежей.
  • Порядок предоставления отчетов.
  • Прочие моменты.

В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

Если не все собственники согласны на заключение договора с УК, это создают серьезное препятствие. Их отношения с компанией ЖКХ будут не ясны, ничем не регламентированы. Другие жильцы могут на собрании выбрать человека, который от имени всех будет заключать соглашение с УК.

Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проголосовать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.

Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

Основные части договора

Каждый договор состоит из следующих структурных частей: указание на объект, субъект договора, описание прав и обязанностей каждой стороны, уровня ответственности.

Здесь же фиксируются цены и порядок проведения расчетов, а также предоставления отчетности. Объект в данном договоре – многоквартирный дом.

Он детально описывается в документе: адрес, особенности месторасположения, этажность, количество подъездов. Субъект – в таком документе 2 субъекта: владельцы жилья, управляющая компания. Стандартные обязанности компании:

  • Приступить к выполнению обязанности в месячный срок после подписания документов.
  • Оказывать услуги, в том числе выдавать квитанции, справки.
  • Обеспечивать должное состояние здания, а также прилегающих к нему территорий (парковки, детские, спортивные площадки, подвалы, крыши, подъезды).
  • Обеспечить полноценное взаимодействие с подрядчиками, которые предоставляют ресурсы (воду, электричество, газ, отопление), организуют вывоз мусора.
  • Гарантировать бесперебойную подачу ресурсов, функционирование лифтов в рамках своих стандартных полномочий.
  • Выполнение текущего, капитального ремонта.
  • Обращаться за помощью к аварийным бригадам.
  • Информировать жителей об отключениях энергии, воды, о проведении ремонтных работ и текущих осмотров.
  • Начислять платежи в оговоренные сроки, собирать их.
  • Производить перерасчет в случае изменений.
  • Реагировать на жалобы клиентов, рассматривать все обращения, заявки. Если их исполнение в компетенции управляющей компании, они должны быть удовлетворены.
  • Вести бухгалтерские документы, заниматься хозяйственной, финансовой отчетностью, хранить документацию.
  • За месяц до окончания года необходимо представлять отчет жильцам. Его в письменном виде размещают на досках объявлений.

В перечень могут входить иные обязанности, не противоречащие закону.

Порядок расчетов

Все расчеты ведутся за месячный период. По окончании месяца собственник должен внести плату до 10 числа. Размер платы определяется существующими тарифами. Если местные власти поменяют тарифы, то изменится пата за жилье. Данные изменения в договоре не отражаются.

Предлагаем ознакомиться:  Учредительный договор — это ... Что такое учредительный договор: требования, суть и разделы

Счета обычно доставляют до почтового ящика. При сдаче жилплощади в аренду арендаторы не всегда стараются быстрее внести деньги за коммунальные платежи. Однако надо понимать, что за задержку, произошедшую по вине квартирантов, ответственность все равно будет нести собственник.

Какова должна быть сумма отчислений на содержание здания, на ремонт решают сами владельцы, для этого проводят специальное собрание. Предложенные цены должны быть согласованы с управляющей компаний. Срок их действия: от года.

Платежи за свет, воду, газ, отопление определяются показаниями приборов учета. Поскольку счетчики на воду стоят не у всех, возможно использование средних показателей, определенных местными властями.

Лицевой счет

Каждый дом имеет свой финансово-лицевой счет. За его ведение отвечает управляющая компания. Владельцы в праве контролировать расходование средств с данного счета. Для этого они могут сформировать запрос, получив ответ на который, проанализировать отчетную документацию.

Чтобы всегда имелись средства на непредвиденные расходы, можно создать резервный фон. Обычно с таким предложением выступает управляющая компания. В этот фонд идут деньги из тех средств, которые идут на ремонт, на содержание здания.

Все владельцы должны знать, что такой фонд существует, что в него идут определенные отчисления. Также собственники получают информацию, если средства из этого фонда расходуются на какие-либо нужды.

Отчетность

За 30 дней до истечения года УК представляет собственникам отчет, в котором отражены все расходы, все оказанные услуги. Его оформляют в виде письменного документа и вывешивают там, где его смогут все увидеть.

Особенности ситуации, когда договор не заключен

Если отдельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.

Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней заключать договор. А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.

Способы подписания договоров

Существует 2 способа подписания:

  1. составление индивидуальных договоров и подписание их собственников и УК;
  2. составление общего договора и подписание его представителем собственников и УК.

Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы. УК только тогда смоет приступить к своим обязанностям, если договор будет подписан всеми жильцами или законно выбранным представителем.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector