Нужна ли регистрация договора найма жилого помещения

Новые правила регистрации в 2017 году

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который установил новые правила кадастрового учета и регистрации недвижимости. Помимо общих норм, установленных для регистрации арендных отношений, в статье 51 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы отдельные правила регистрационных действий в отношении договоров аренды.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие особенности оформления договора аренды, которые напрямую влияют на основания и порядок регистрации:

  • краткосрочные договоры аренды, заключенные на срок до одного года, должны составляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации;
  • если по условиям договора срок аренды превышает один год, регистрация является обязательной;
  • если в тексте договора не указана продолжительность арендных отношений, считается что соглашение заключено на неопределенный срок (в этом случае сторонам необходимо соблюдать требование о государственной регистрации).

Одним из нововведений, зафиксированных в Федеральном законе № 218-ФЗ, является объединение кадастрового учета и государственной регистрации в единую процедуру, если объект не движимости ранее не был поставлен на учет. Исходя из анализа указанного закона, данное правило распространяется и на случаи регистрации договоров аренды недвижимости.

Сделки, подлежащие государственной регистрации – все тонкости непростого юридического вопроса

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.
Предлагаем ознакомиться:  Кто подписывает приказ об увольнении директора

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Предлагаем ознакомиться:  В какой суд подают апелляцию

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

  • Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
  • Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии. Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет.

При оформлении арендных отношений и определении условий договора контрагентам необходимо соблюдать общие правила к совершению сделок с недвижимостью, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, а также специальные правила главы 34 ГК РФ. При заключении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • договор аренды недвижимого имущества должен составляться в письменной форме, аналогичное требование распространяется на дополнительные соглашения к данному договору;
  • арендодателем может выступать только собственник объекта, иные категории владельцев не обладают подобным правом (исключение составляют случаи передачи объекта в субаренду, когда арендатор действует с прямого согласия арендодателя);
  • помимо существенных условий, прямо указанных в законе, сторонам предоставлено право самостоятельно определять состав дополнительных положений договора аренды.

Ключевое значение при определении условий договора аренды имеет описание объекта недвижимости, передаваемого во временное возмездное пользование арендатору. Сторонам необходимо не только указать его технические и качественные характеристики, но и определить целевое назначение (например, передача в аренду жилого помещения осуществляется только с целью проживания граждан, использование данного объекта для производственных целей недопустимо).

В содержание договора аренды могут включаться следующие условия:

  • срок действия арендных отношений (если данное условие не указано сторонами, договор действует на неопределенный срок);
  • размер арендных платежей, а также порядок и периодичность их уплаты;
  • разграничение обязанностей сторон за проведение капитального ремонта объекта недвижимости (по умолчанию такая обязанность возложена на собственника имущества);
  • дополнительные основания для досрочного расторжения договора, а также срок уведомления о прекращении договорных отношений (если такие условия отсутствуют в договоре, применяются общие правила Гражданского кодекса РФ).

Поскольку при оформлении договора аренды партнерам необходимо учесть множество требований законодательства, наиболее оптимальным вариантом станет обращение за помощью к опытному юристу или риелтору. От соблюдения правил оформления договорных отношений зависят не только условия пользования недвижимым имуществом, но и порядок предъявления претензий по поводу нарушения соглашения.

При заключении договора аренды также необходимо составить двусторонний передаточный акт, в котором стороны определят фактическое состояние имущества на момент его передачи арендатору. Сведения передаточного акта также будут иметь значение при возврате арендованного объекта, поскольку ухудшение качественных характеристик и причинение ущерба имуществу повлечет ответственность арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение (прекращение) трудового договора - основания, порядок, причины, условия

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Госпошлины для регистрации, срок регистрации

При любом варианте обращения за регистрацией договора аренды заявителям необходимо представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины. Размеры платежей регламентированы статьей 333.33 НК РФ и составляют:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Обратите внимание! Если на стороне арендатора или арендодателя выступают несколько лиц, указанная сумма делится пропорционально количеству участников.

Оплата государственной пошлины осуществляется в безналичном порядке, заявителям необходимо представить платежный документ. Отсутствие платежного документа не является основанием для приостановки или отказа в регистрации, должностные лица Росреестра обязаны самостоятельно проверить поступление платежа во время рассмотрения представленных документов.

Сроки регистрационной процедуры могут существенно различаться, в зависимости от способа обращения и правового статуса имущества:

  • при обращении в электронной форме через портал госуслуг – 7 рабочих дней;
  • при обращении в органы Росреестра – 7 рабочих дней, а при одновременном проведении процедуры кадастрового учета 10 рабочих дней;
  • при обращении в Многофункциональный центр – 9 и 12 рабочих дней соответственно.

Если основанием для регистрации договора аренды является судебный акт, оформление документов не должно превышать пять рабочих дней. Таким образом, обращение заявителей для регистрации договора аренды напрямую в учреждение Росреестра позволяет сократить сроки оформления документов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector