Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: методы и полезные советы — OneKu

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

Основные понятия

В рамках выплаты такого долга, когда у человека появляются дополнительные деньги, их можно тратить на досрочное погашение. Но далеко не все так просто. Сразу появляется куча вопросов о том, как лучше от займа избавляться, уменьшая период или сумму.

Когда лучше это делать: в конце или в начале? Накопить средства и полностью их выплатить или же вносить маленькими суммами? Стоит отметить, что способ напрямую зависит от конкретного клиента и его финансового положения, а также доходов. Насколько лицо уверенно стоит на ногах – в этом заключается основной вопрос.

Вам будет интересно:Заявление о возврате страховки по кредиту: образец, правила оформления, сроки подачи

Как выгодно погасить ипотеку: досрочно или через депозит

Во многом мнение специалистов о том, куда вложить деньги – в погашение ипотеки или в накопительный депозит, зависит от анализа материальной выгоды и психологии заемщика. Схема анализа доходности следующая:

  1. Сравнивается процентная ставка по кредиту и по ипотеке.
  2. Дополнительные выплаты по ипотечному долгу сокращают общую переплату по кредиту, так как уменьшается начисляемый процент.
  3. Решение зависит от того, в какой период вносить дополнительные деньги. Существенно сократить переплату можно только в первые годы ипотеки.
  4. В дальнейшем экономия нивелируется тем, что основная часть процентов уже уплачена, а оставшийся долг придется заплатить в полном объеме.

На этом этапе вложение на депозит может быть выгоднее, даже с учетом инфляционной составляющей. При расчетах следует помнить, что пока на депозите накапливаются деньги, ипотечные проценты начисляются регулярно.

Инвестиционный доход по вкладам на сегодняшний день редко превышает 10%. Когда процент по ипотеке гораздо выше, то выгоднее вложить деньги в её погашение. Если пропорция обратная – лучше копить средства на депозите. При этом закрывать ипотеку выгоднее, не частями, а полностью.

В свою очередь, накапливать деньги, чтобы потом отдать их в уплату долга большой суммой, психологически сложно. Заемщик может «дать слабину» и нарушить регулярность накоплений. Кроме того, доступность снятия средств со счета способствует тому, чтобы потратить часть денег, если это понадобится на нужды семьи.

Суммируя мнения финансистов, можно нарисовать следующую схему:

  • максимальное частичное досрочное погашение следует производить в начале периода выплат по ипотеке;
  • после того, как долг сократится вдвое, «лишние» деньги можно направить на депозит (если его доходность хорошая);
  • как только сумма депозита сравняется с величиной остатка по ипотеке – полностью рассчитаться по займу.

Данная схема упрощенная. Каждый заемщик должен сам решить, как быстрее погасить ипотечный долг и следует ли торопиться с его закрытием, основываясь на собственных моральных и материальных ресурсах и условий использования банковских продуктов.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Скажем сразу, что выгода у преждевременного исполнения обязательства есть всегда и при любом раскладе. Ведь вы уже уменьшили размер тела кредита, которое и выступает основным параметром при расчете процентных платежей и общей переплаты по кредиту. Нет смысла досрочно возвращать долг банку лишь в двух случаях:

  1. Если есть возможность вложить временно свободные деньги в бизнес, который в перспективе станет высокодоходным. Вариант весьма рискованный – можно остаться с тем же долгом по ипотеке и без дополнительной прибыли.
  2. Если вы нашли предложение по депозиту, ставки которого превышают размер уплачиваемых процентов по кредитному договору. Но здесь важно учитывать темпы инфляции, чтобы они не «съели» всю разницу в ставках.

Выгода досрочного погашения зависит, в первую очередь, от способа начисления процентов по ипотеке: дифференцированный или аннуитетный у вас платеж.

Дифференцированные платежи по ипотеке встречаются крайне редко, т.к. первые взносы очень большие и непосильны для большинства заемщиков. При этом способе уплаты основной долг поделен на равные части, а проценты исчисляются исходя из общего остатка долга.

Для примера расчета выгоды возьмем следующие параметры кредитования:

  • сумма 2 500 000 рублей;
  • срок – 20 лет (или 240 месяцев);
  • процентная ставка – 10% годовых.
№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1)     11-05-2018 30 964,61 20 833,33 10 416,67
240) 11-04-2038 10 505,14 86,80 10 415,87
Итого: 5 010 789,85 2 510 415,87 2 500 000,00

Если заемщик будет погашать кредит строго по графику, то в итоге он выплатит банку 2 510 415,87 рублей процентов. Парадокс, но плата за пользование заемными средствами за 20 лет сравнивается с суммой основной задолженности. Получается, что клиент возвращает банку стоимость уже 2 квартир.

Допустим, что в мае 2025 года вы внесли дополнительно 100 000 рублей в счет досрочного исполнения обязательств. Тогда график пересчитывается в сторону уменьшения ежемесячного взноса (что происходит чаще всего при этом способе начисления процентов) либо снижения срока кредитования.

При уменьшении платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)     11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
86) 11-06-2025 22 393,03 12 621,53 9 771,50
239) 11-03-2038 9 934,36 162,86 9 771,50
240) 11-04-2038 9 853,48 81,43 9 772,05
Итого: 4 845 416,74 2 445 416,74 2 500 000,00

При сокращении сроков (при той же сумме основного долга в структуре платежа общий срок сократится на 9 месяцев).

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)     11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
230) 11-06-2037 10 538,19 121,52 10 416,67
231) 11-07-2037 4 200,62 34,72 4 165,90
Итого: 4 784 843,01 2 384 843,01 2 500 000,00

Сравним результаты:

  • При снижении размера платежа итоговая сумма переплаты составит 2 445 416,74 рублей, что на 64 999,13 меньше первоначального значения.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата составит 2 384 843,01, что на 125 572,86 рубля меньше изначального значения в графике.

При частичном досрочном погашении с использованием дифференцированных платежей выгодней снижать срок кредитования.

Аннуитетный платеж в силу своей равномерности и постоянности больше прижился в сфере ипотечного кредитования. Но здесь проводить расчеты самостоятельно намного сложнее в связи с их спецификой. Поэтому рекомендуем воспользоваться кредитным калькулятором онлайн, который сразу выдает сумму переплаты в зависимости от внесенных параметров.

Для примера возьмем те же параметры сделки, которые использовались в отношении дифференцированных платежей.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1)     11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
239) 11-03-2038 24 125,54 385,69 23 739,85
240) 11-04-2038 26 785,31 247,07 26 538,24
Итого: 5 792 789,37 3 292 789,62 2 500 000,00

*последний платеж – корректирующий, учитывает, возникшую при расчетах, разницу

При снижении размера платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
85) 11-06-2025 24 125,54 17 796,42 6 329,12 100 000,00
239) 11-03-2038 22 976,47 353,76 22 622,70
240) 11-04-2038 23 698,31 205,41 23 492,90
Итого: 5 613 894,66 3 213 894,37 2 500 000,00

При сокращении сроков.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
84) 11-05-2025 24 125,54 17 278,62 6 846,93 100 000,00
225) 11-01-2037 24 125,54 406,52 23 719,02
226) 11-02-2037 24 438,34 208,17 24 230,17
Итого: 5 452 684,84 3 052 685,07 2 500 000,00

Сравним результаты:

  • При снижении размера ежемесячного платежа, сумма переплаты за весь срок кредитования составит 3 213 894,37 рубля, что меньше переплаты по графику на 78 895,25.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата равна 3 052 685,07, что меньше переплаты по графику на 240 104,55.

При аннуитетном начислении процентов лучше снижать срок, внося прежний платеж.

На первый взгляд может показаться, что при аннуитете выгода больше, т.к. сумма сэкономленных на процентах денег получается выше. Однако это впечатление обманчиво. Если сравнить общую сумму переплаты, станет ясно, что дифференцированный платеж выгоднее.

Выбор способа пересчета графика платежей не должен основываться на одном только расчете финансовой выгоды. Окончательное решение необходимо принимать индивидуально исходя из жизненной ситуации конкретного заемщика. На этот счет есть несколько рекомендаций:

  1. Необязательно копить крупную сумму для досрочного погашения. Даже 2 000 – 3 000 рублей, выделенные сверх установленного графиком платежа, способны сэкономить немного денег в будущем.
  2. При первом частичном погашении лучше снизить сумму платежа, уменьшив тем самым нагрузку на семейный бюджет. Ведь неизвестно, что может произойти в будущем. Впоследствии при сохранении стабильного дохода и уровня жизни, можно снижать срок кредита.
  3. Даже если сейчас вам не очень легко дается оплата ежемесячного взноса, но после погашения ипотеки вы хотите обменять квартиру, желательно снижать срок. Тем более что это финансово выгодно.
  4. Снижать платеж, несмотря на финансовую неэффективность, лучше всего в том случае, когда есть риск уменьшения доходов или возникновения дополнительных расходов. Например, вынужденная смена места работы или появление в семье ребенка.
  5. Если появилась возможность вносить досрочный платеж в крупном размере, выбор способа пересчета графика нужно делать следующим образом: при долговременном улучшении финансового положения, например, повышение зарплаты, сокращаем срок, при разовых поступлениях (выигрыш, материнский капитал, наследство и т.п.) лучше снижать платеж.
  6. Если банком установлено условие о минимальной сумме досрочных платежей или ограничена их периодичность, лучше изменять график в сторону уменьшения срока ипотеки.
  7. Не пренебрегайте своим правом получения налогового вычета с суммы уплаченных процентов. Декларацию можно подавать ежегодно, направляя полученные суммы в счет досрочного исполнения обязательств.
  8. При принятии решения важно помнить о страховке: чем меньше срок кредита, тем меньше денег вы заплатите страховой компании.

Выбирать, как лучше всего оплачивать такой заем досрочно, следует исходя из ситуации: личная и семейная. Следует обратить свое внимание также и на инфляцию в стране (станут ли деньги обесцениваться). На фоне высокого ее уровня становится понятно, почему не выгодно гасить ипотеку досрочно, в этом случае лучше приобретать товары, обустраивая квартиру.

Варианты изменения графика

  • Сокращение срока кредита в рамках неизменного ежемесячного платежа.
  • Уменьшение перечислений, но оставляют такое же число месяцев выплат.
  • Как выгоднее гасить ипотеку досрочно? Уменьшение срока или суммы лучше выбирать? На фоне первого варианта ежемесячная нагрузка никак не уменьшается, а процент становится ниже из-за короткого срока. Второй предусматривает понижение ежемесячного платежа, семью освобождают от, возможно, непосильной нагрузки в кризисный период.

    Предлагаем ознакомиться:  Что выгодней при вступлении в наследство завещание или дарственная

    Когда лучше досрочно гасить заем?

    В независимости от того, какой тип платежа прописан в договоре, аннуитетный или дифференцированный, вносить частично досрочную оплату выгоднее в первые годы кредитования. Это связано с тем, что в каждый ежемесячный платеж заложена выплата по основному долгу и оплата процентов.

    В первых платежах большая доля вносимых средств покрывает проценты, которые начисляются на оставшуюся задолженность: чем меньше долг, тем меньше будет переплата.

    Аннуитетный
    Дата выплат Ежемесячный платеж, руб. Основной долг (погашение/остаток), руб. Проценты, руб.
    3.12.18 16 133 3 804 / 999 195 12 328
    3.11.28 15 187 14 996 / 0 190

    Переплата составит 935 073 рублей.

    Дифференцированный
    Дата выплат

    Ежемесячный платеж, руб.

    Основной долг (погашение/остаток), руб.

    Проценты, руб.

    3.12.18 20 662 8 333 / 991 666 12 328
    3.11.28 8 439 8 333 / 0 105

    Переплата: 756 038 рублей.

    Если досрочное погашение нацелено на уменьшение суммы платежа, то срок кредитования останется прежним, просто проценты будут пересчитаны с учетом нового остатка и, соответственно, размер ежемесячной выплаты изменится в меньшую сторону.

    Перед тем, как погасить кредит или ипотеку досрочно, уменьшив сумму платежа, а не срок, нужно понять в каких ситуациях это выгодно:

    • Вы понимаете, что ваша финансовое состояние нестабильно, в любой момент может ухудшиться. Тогда сокращение выплат поможет вам пережить возможный кризис и не допустить просрочек по ипотеке.
    • У вас есть возможность вносить досрочные платежи маленькими суммами неоднократно и это не противоречит условиям договора: некоторые банки ограничивают количество дополнительных взносов.
    • За 1–2 года до закрытия ипотеки вы можете внести крупную сумму, понимая, что в дальнейшем у вас планируются расходы на другие нужды.

    Важно: платеж будет изменен, начиная со следующего месяца, после дополнительного внесения средств.

    Рассмотрим, какая возможна выгода при единоразовой доплате для разных систем начисления процентов. За пример возьмем те же данные: 1 млн на 10 лет под 15% годовых, но при условии досрочного погашения на 100 000 рублей через семь месяцев после выдачи ипотеки.

    Начальный платеж, руб. Платеж после частично досрочного погашения, руб. Переплата, руб.
    16 133 14 469 848 625
    Платеж за 03.06.19, руб. Платеж за 03.07.19 (следующий месяц, после доп.оплаты), руб. 3.11.28 (последний платеж) Переплата, руб.
    Без внесения дополнительного платежа 20 436 19 942 8 439

    756 038

    С внесением 20 436 17 825 7 543 684 771

    Получается, на следующий месяц после оплаты вы отдадите на 2117 рублей меньше, а последний платеж сократится на 896 рублей, при этом общая переплата уменьшится на 71267 рублей.

    Стоит отметить, что существенно на сумму переплат будет влиять погашение именно в первые годы кредитования, однако ощутить разницу в размере ежемесячного платежа можно только в последние 12–18 месяцев.

    Так, если при аннуитетном расчете, вы внесете 100 тыс. рублей 03.07.2027, ежемесячная выплата сократится с 16133 до 9138 рублей, при этом экономия на досрочках составит всего 10909 рублей. При дифференцированной системе ежемесячная сумма снизится с 10079 до 2507, а на процентах вы сэкономите 10667 рублей.

    аннуитетный тип платежа, руб. дифференцированный тип платежа, руб.
    Сокращение срока 255 825 134 401
    Уменьшение платежа 86 448 71 267

    Несмотря на существенную разницу в экономии, уменьшение периода кредитования — не всегда лучший вариант. Чтобы понять, что выгоднее при досрочном погашении кредита, сократить срок или платеж, нужно учитывать:

    • Финансовое состояние и возможности вашей семьи. Если вы понимаете, что регулярный платеж для вас слишком велик, а в случае минимального снижения зарплаты вы не сможете выплачивать его в полном объеме, то снижайте ежемесячную сумму.
    • Допустимое количество внеочередных выплат. Если лимитов и ограничений нет, то выгодней сократить количество платежей. Тем более необязательно отдавать сразу крупные суммы: вы можете доплачивать по 2–3 тысячи к каждому обязательному взносу.

    Помимо этого, есть общие советы для тех, кто решил досрочно внести платеж:

    • изучите договор — некоторые банки начисляют штрафы за внеочередные выплаты (что противоречит закону, к слову);
    • оповестите банк о своем решении;
    • обязательно проверьте, пересчитали ли вам проценты после дополнительного платежа;
    • при высоком уровне инфляции невыгодно досрочно закрывать кредиты: лучше эти деньги вложить в ремонт или потратить на покупку дорогих вещей;
    • если у вас на руках есть крупная сумма, не спешите погашать ипотеку: оформите депозитный вклад с процентной ставкой выше, чем ваша ставка по займу;
    • помните, что досрочно внесенные средства вы не сможете вернуть, если возникнет такая необходимость;
    • старайтесь отдавать все дополнительные платежи в первые несколько лет кредитования.

    На приобретение квартиры молодая семья Ольга и Антон взяли в банке 3 млн руб. на 10 лет. Процентная ставка по кредиту составила (с господдержкой) 12 % годовых. При условии ежемесячного взноса в размере установленного банком платежа, а именно 43 000 руб.

    , переплата по кредиту составит 2,16 млн руб. Но молодые люди просчитали свою выгоду и уверены, что смогут ежемесячно дополнительно вносить к каждому платежу 10 000 руб. в счет погашения задолженности, это позволит закрыть ипотеку досрочно.

    Их друзья Андрей и Вера тоже приобрели себе жилье в ипотеку. Они решили, что другой путь расчета по кредиту будет более выгодным. Ежемесячно они будут вносить деньги для досрочного погашения ипотеки на депозит, чтобы заработать на процентах, и затем все накопленные средства внести досрочно. Кто из них прав, какой вариант более выгодный? Давайте разбираться.

    Ольга и Антон ежемесячно вносили в кассу банка 53 000 руб. (43 000 руб., установленных банком, плюс 10 000 свободных средств). Таким образом они за 7 лет досрочно погасили свою ипотеку. За это время переплата по кредиту для них составила 1,45 млн руб. вместо изначально заявленных 2,16 млн руб.

    Досрочный платеж, конечно, выгоден, потому что идет в счет погашения тела кредита.

    В течение семи лет пользования кредитом досрочно было внесено 840 000 руб., что позволило молодой паре сэкономить около 718 000 руб. Будем условно считать эту сумму прибылью Ольги и Антона.

    Андрей и Вера одновременно с внесением своего первого платежа по кредиту открыли в банке депозит на 10 000 руб. под 12 % годовых, решив, что это более выгодно. Эта ставка на сегодняшний день максимальная, к тому же вклад можно пополнять, а проценты по нему капитализируются.

    Ежемесячно они пополняли свой счет на 10 000 руб. Благодаря своему депозиту им потребовалось всего 5 лет для того, чтобы накопить на досрочное погашение те же 840 000 руб., так как к взносам добавлялись еще и проценты.

    Может показаться, что Андрей и Вера нашли более выгодный путь и в вопросах экономии обогнали своих друзей. На самом же деле за эти 5 лет они переплатили банку 1,52 млн руб. Остаток задолженности по кредиту к этому моменту уменьшился до 1,94 млн руб.

    Если в дальнейшем ежемесячно погашать ипотеку по 53 000 руб., то для окончательного закрытия кредита нужно будет еще 2 года, в течение которых заемщик переплатит 139,9 тыс. руб. Полная же стоимость кредита за те же 7 лет составит 1,7 млн руб. вместо 2,16 млн. Таким образом, сумма выгоды Андрея и Веры составит около 507 000 руб.

    Если вы соберетесь досрочно погашать кредит, следует учесть, что согласно закону, заемщик должен каждый раз за месяц уведомлять кредитора о своем намерении внести в кассу досрочный платеж. Продолжительность этого периода устанавливается банком, поэтому срок может быть меньше или совсем отсутствовать.

    Давайте предположим, что Андрей и Вера будут копить деньги не пять, а семь лет – как раз столько времени Ольга и Антон полностью рассчитались по ипотеке. За 7 лет на их депозите окажется 1,32 млн руб.

    , а остаток задолженности по кредиту составит 1,3 млн руб. При условии, что все накопленные средства пустить на погашение остатка по ипотеке, ребята получат прибыль в размере 24 000 руб. И за 7 лет они переплатят банку 1,9 млн руб. вместо рассчитанных ранее 2,16 млн. Выгода составит 229,4 тыс. руб.

    Почему выгодно досрочное погашение по сравнению с накоплением?

    Возможности у двух наших семей равнозначны, и на погашение ипотеки выделялись одинаковые суммы денег. Отчего же Ольге и Антону удалось сэкономить 718 000 руб., а Вере и Андрею – 229 000 (максимум 507 000 руб.)?

    Ответ прост: первое время, в нашем случае 4,5–5 года –ежемесячный платеж в основном направляется на оплату процентов по ипотеке. Само тело кредита уменьшается очень незначительно за счет остатка этих сумм.

    А поскольку проценты начисляются именно на тело кредита, то ситуация остается почти неизменной – ежемесячный платеж покрывает только процент, тело уменьшается почти незаметно, то есть выгода для заемщика небольшая.

    Антон и Ольга дополнительным взносом как раз и снижали сумму основного займа, и проценты по кредиту ежемесячно становились все меньше. Андрей и Вера в это же время оплачивали стоимость ипотеки с учетом большей суммы. Следовательно, более выгодно погасить ипотеку именно первым способом.

    Как известно, основная часть переплаты по ипотеке погашается в первую половину срока, и в то время, когда у Андрея и Веры будет закрываться их депозит, они уже успеют заплатить банку больше, чем Антон и Ольга.

    В качестве наглядного примера можно вспомнить декабрь 2014 г., тогда процентные ставки по вкладам резко увеличились и составляли 17 и более процентов. Те, кто успел «поймать волну», оказались в более выгодном положении.

    Даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах

    Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая

    Где взять денег на досрочное погашение

    Среди ограничений возможны следующие:

    1. Применение штрафных санкций и уплата комиссии

    В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

    1. Дополнительные действия со стороны клиента

    Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

    1. Определение пороговой суммы досрочного погашения
    Предлагаем ознакомиться:  Налоговычет по квартире в ипотеку

    Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

    На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

    Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

    Уменьшение периода кредитования выбирают:

    • если хотят поскорее избавиться от долгов;
    • располагают большой суммой «свободных денег»;
    • не боятся потерять работу и уверены в своем финансовом состоянии на ближайшие 10 лет;
    • есть возможность активно погашать долг в первые полгода, если это не противоречит подписанному договору;
    • специально выбрали длительный срок кредитования для подстраховки, но при этом имеют возможно вносить больше денег.

    Важно: в некоторых банках запрещено вносить дополнительные платежи в первые 3 месяца после выдачи займа.

    Дата Размер платежа, руб. Погашение долга, руб. Погашение процентов, руб.
    03.12.18 16 133 3 804 12 328
    03.01.19 16 133 3 442 12 691
    03.10.28 16 133 15 755 378
    03.11.28 15 187 14 996 190

    Чтобы сократить срок на один месяц, досрочно погашая ипотеку в самом начале, вам нужно будет заплатить: 16133 (обязательный платеж) 3442 (погашение долга за следующий месяц) = 19575 рублей.

    В то же время, если сократить период кредитования на последний порах, придется отдать: 15187 (обязательный платеж) 14996 (оплата следующего месяца) = 30183 рубля.

    По аннуитетному платежному типу
    срок, мес. переплата, руб. экономия, руб.
    Без внесения дополнительного платежа 120 935 073
    С внесением 97 679 248 255 825
    По дифференцированному платежу
    Срок, мес. Переплата, руб. Экономия, руб.
    Без внесения дополнительного платежа 120 756 038
    С внесением 107 621 636 134 401

    Так же, как и при уменьшении размера платежа, гасить ипотеку или кредит досрочно с целью сокращения срока выгоднее в первые несколько лет. Если внеочередной платеж будет внесен в мае 2027, экономия составит:

    • Для аннуитетной системы – 18615, при этом срок сократится всего на 8 месяцев.
    • Для дифференцированной – 14402, а период кредитования будет 107 месяцев, вместо 120.

    Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

    Обратите внимание, что при дифференцированном типе платежа сокращение срока будет зависеть от суммы пополнения, а не от даты. То есть, если вы вносите 100 000 в мае 2019, то срок сократится на 13 месяцев, а сумма переплат — на 134401 рубль.

    Досрочная выплата в пятьдесят-сто тысяч рублей позволяет сокращать срок сразу на несколько месяцев. В том случае если открыть калькулятор и просчитать имеющиеся варианты, то в рамках однократного досрочного погашения выгоднее окажется все же уменьшение периода.

    Вам будет интересно:Налог на мощность двигателя: ставки, формула расчета

    Для того чтобы понять, как выгоднее досрочно гасить ипотеку, стоит рассмотреть ситуацию, когда для приобретения недвижимости был взят заем под двенадцать процентов в размере одного миллиона рублей. Выплату начинают в марте.

    К примеру, в сентябре заемщику дают премию в шестьдесят тысяч, и он решает ею погасить некоторую часть ипотеки. В том случае если он выберет после досрочки сокращение срока, то получает выгоду почти в сорок тысяч рублей.

    тридцать одна тысяча против двадцати девяти. Таким образом, выгода от досрочного однократного погашения со снижением платежа составит чуть более семнадцати тысяч рублей. Выходит, минимизировать ежемесячные суммы не очень выгодно, но это не совсем так.

    Если в договоре отсутствуют ограничения по числу досрочных погашений, тогда как выгоднее досрочно гасить ипотеку? В это случае следует продолжить вносить сэкономленные средства каждый месяц. Этот вариант окажется почти эквивалентным экономически предыдущему.

  • Брать на максимально допустимые сроки.
  • В рамках первой возможности оплату вносить досрочно.
  • Ведь лучше оказаться с квартирой в собственности, пусть и переплатить на десять тысяч больше, чем рисковать своим единственным местом для жилья после личного пусть и временного финансового кризиса.

    Если ограничения на досрочные максимальные выплаты отсутствуют, тогда подойдет абсолютно любой вариант: с экономической точки зрения это практически без разницы. Правда, лучше соглашаться на уменьшение размера платежа, а далее каждый месяц вкладывать сэкономленные средства в досрочку.

    Когда имеется ограничение на досрочное погашение, выгоднее будет сократить сроки. Это экономически является более эффективным. Если в семье имеется вероятность снижения доходности в ближайшие годы, тогда лучше уменьшить платеж.

    Нелишним будет и учесть свой характер. Если клиент — оптимист по жизни и не боится потерять работу, то после досрочного погашения надо сокращать срок. А когда стакан наполовину всегда пуст, то надо уменьшать размер выплаты.

    Таким образом, нельзя однозначно сказать, как выгоднее брать ипотеку, если гасить досрочно, а также, что будет выгоднее при ее досрочном погашении: снижение срока или перечислений. Надо подходить индивидуально к каждой ситуации и оценивать личные приоритеты с финансовым положением.

    В случае, когда досрочное гашение долга осуществляют не все сразу, а только небольшими суммами, то в рамках заключения дополнительного договора в финансовой организации плательщики встают перед выбором.

    Сразу следует отметить, что в обоих ситуациях величина переплаты с другими параметрами кредита будет одинаковой, в связи с этим следует выбирать тот вариант, который будет удобнее. Перерасчет выполняют по специальным формулам, но проще воспользоваться программами, которые помогают моментально рассчитывать будущую сумму, собственно, для этого надо вводить только исходные данные.

    Размер кредита: 1 миллион рублей

    Ставка по кредиту: 12% годовых

    Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

    Срок кредита: 15 лет

    А теперь представьте, что вы уже платите банку давно, несколько лет, ровно срок и точно указанную в графике выплат сумму. В итоге вам удалось погасить половину кредита и сократить сумму основного долга до 500 тысяч. И вы решили внести в качестве дополнительного платежа 100 000 рублей.

    Сумма долга по ипотеке — 500 000 рублей

    Процентная ставка — 12%

    Оставшийся срок — 5 лет

    Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

    В этом случае дополнительно внесение ста тысяч на этом этапе конечно даст вам экономию, но не такую как на начальном этапе.

    Поэтому, если у вас есть возможность делать дополнительные досрочные платежи по кредиту — делайте. И чем раньше, тем это будет ощутимее для вашего бюджета. Независимо от имеющейся суммы, будь то 100 тысяч или всего 5.

    Теперь осталось только понять,  что для вас более выгодно.

    С точки зрения логики и математических расчетов (а выплаты и начисление процентов по кредиту — это обычная математическая формула) особой разницы нет. Внесение досрочно определенной суммы с уменьшением срока или размера платежа даст вам одинаковый финансовый результат в виде определенной экономии на переплатах. Но здесь кроется один небольшой скрытый нюанс.

    Снижение общей переплаты по кредиту на одну и туже сумму будет достигаться при сохранение ваших исходных данных, а именно, ваши ежемесячные платежи должны остаться точно такими же какими они были и до внесения дополнительного взноса.

    • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
    • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
    • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
      Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
    • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

    Зависимость схемы выплаты ипотеки от условий договора

    Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

    • аннуитетные;
    • дифференцированные.

    При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее.

    Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

    Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден.

    Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

    Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита.

    Обе схемы выплат имеют как положительные стороны, так и отрицательные. Аннуитетный способ позволяет эффективно планировать семейный бюджет. Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью.

    Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

    При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк

    Согласно банковским договорам, жилищные кредиты могут погашаться аннуитетными, либо дифференциальными платежами. Разница зависит от способа начисления и уплаты процентов. При аннуитетном исчислении, погашая долг по кредиту, заемщик:

    • первоначально оплачивает большую часть процентов;
    • львиную долю основного долга оплачивает перед окончанием срока займа;
    • выплачивает долг равными частями.

    В этом случае самостоятельное увеличение размера выплат при гашении кредита не сократит ни срок ипотеки, ни размер платежа. При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк, чтобы специалисты переделали график выплат.

    Дифференцированные начисления отличаются тем, что оплата тела кредита распределена между всеми платежами в равных долях. Соответственно ежемесячно уменьшается сумма процентов, которая каждый раз рассчитывается из величины снижающегося основного долга.

    Предлагаем ознакомиться:  Вышел закон о снижении ставки по ипотеке

    Увеличивая ежемесячный платеж, можно сократить процентную составляющую, снизив не только срок кредита, но и сумму переплаты. При этом обратиться к специалисту банка придется один раз — перед последним платежом, чтобы согласовать его окончательную сумму.

    Частичное досрочное погашение ипотеки при этом способе начислений предпочтительнее. Однако большая часть процентов дифференцированных выплат учитывается вначале погашения. Первые платежи в графике максимальные, и, в случае с ипотекой, достаточно весомые:

    • требуется официальный доход, который позволил бы справиться с первоначальными выплатами;
    • при оценке платежеспособности, одобрение банка на ипотеку получить сложнее.

    Поэтому больше половины банков, кредитующих граждан, используют систему аннуитетных платежей.

    Как выгодно погасить ипотеку: досрочно или через депозит

    Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

    В августе прошлого года Сбербанк снизил свои процентные ставки по ипотеке во многих жилых комплексах. Сейчас оформить кредит на новую квартиру можно под 7,4–10 % годовых, а на рынке вторичного жилья — под 8,9–10 %.

    Этому примеру последовала и группа ВТБ (ВТБ 24 и Банк Москвы), где можно получить кредит на покупку недвижимости в новостройках под 9,7–10 % годовых. В отношении вторичного рынка жилья годовая ставка почти такая же – 9,5–10 %.

    Такая же политика применяется и некоторыми прочими крупными кредитными учреждениями. О снижении ставок по ипотечному кредитованию уже заявили «Уралсиб» и «Абсолют Банк». У некоторых банков есть специальные предложения со ставками до 6,5 % годовых.

    Что такое рефинансирование ипотеки? Выгодно ли погасить ипотеку кредитом? Обо всем по порядку. Рефинансирование – это досрочное погашение займа средствами, взятыми также в кредит, но под меньший процент.

    Не стоит рефинансировать ипотеку, если по ней действует аннуитет (в первую очередь выплачиваются проценты, а потом уже само тело кредита) и с момента оформления кредита прошло больше половины срока. В случае оформления нового кредита придется заново выплачивать проценты, что крайне невыгодно.

    Для того чтобы отбросить все сомнения и понять, как выгодно погасить ипотеку, давайте проведем эксперимент. Возьмите свой текущий график платежей и суммируйте все оставшиеся платежи по кредиту. Снова обратимся к помощи ипотечного калькулятора.

    Ипотечный калькулятор покажет сумму ежемесячного платежа. Умножьте эту сумму на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. И сравните полученные результаты. Если разница большая, то получится этим методом выгодно погасить ипотеку и можно задумываться по поводу рефинансирования кредита.

    В таблице ниже приведен перечень десяти банков из топ-15, которые предлагают рефинансирование ипотечных кредитов.

    Банк Ставка рефинансирования ипотеки
    Сбербанк от 10,9 %
    ВТБ и ВТБ 24 от 9,7 %
    «Газпромбанк» от 10,25%
    «Уралсиб» от 9,9 %
    «Запсибкомбанк» от 10 %
    «Дельтакредит» от 9,5 %
    «Санкт-Петербург» от 10,90 %
    «Абсолют Банк» от 10 %
    «Открытие» 10,25 %
    «Райффайзенбанк» 10,50 %

    Познакомиться с условиями рефинансирования можно в отделении и на сайте банка. Там же следует заполнить анкету-заявление в случае вашего решения прибегнуть к услугам организации. Затем у сотрудника банка нужно выяснить, какой комплект документов необходимо предоставить.

    Получив одобрение банка, заемщик предоставляет бумаги на приобретенную в кредит квартиру, справку об остатке кредитной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту, а также письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение ипотеки.

    Комплект документов включает в себя:

    • копию паспорта гражданина Российской Федерации.
    • заверенную копию трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
    • справку о доходах за последний год по форме банка или по форме 2НДФЛ;
    • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, передаваемую в залог банку;
    • копию кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если таковые заключались);
    • справку об остатке задолженности;
    • справку об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
    • справку о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.

    Отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов – одно из важных условий, на которое банк прежде всего обратит внимание. Все долги надо ликвидировать до того, как писать в банк заявление на рефинансирование ипотеки.

    За рефинансирование банк комиссионных сборов не предусматривает, но дополнительные расходы все же возможны. Например, чтобы взять в банке необходимые справки, за них потребуется заплатить. Банки сами устанавливают цену за такие бумаги, в среднем каждая из них обойдется в 1000 руб. В отдельных кредитных учреждениях эти справки могут быть бесплатными.

    Банк вправе потребовать согласие супруга на проведение сделки (если жилье приобреталось в браке), заверенное у нотариуса. Также вам понадобятся услуги оценочной компании.

    Стоимость оформления согласия супруга у нотариуса может быть разной, в среднем вам придется заплатить 1 500–2 000 руб. Услуги по оценке недвижимости обойдутся вам около 4 000 руб.

    Оформление самой сделки обычно занимает один день. После того как кредитный договор будет подписан, заемщику нужно будет снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регистрационной палате.

    Также вам придется переоформить страховку. В противном случае вырастет ставка по ипотеке. В том же Сбербанке отказ от страхования жизни и здоровья сразу повысит ставку на 1 %, а в «Абсолют Банке» при отказе от титульного и личного страхования — на 4 %.

    Если вы имеете на руках действующие страховые полисы, которые оформлялись при получении первого кредита, то менять их не потребуется, нужно будет в страховой договор внести новое имя выгодоприобретателя.

    Следует учесть, что пока будет оформляться новый кредитный договор, а это примерно месяц – до момента погашения действующего кредита, процентная ставка увеличивается на 1-2 %.

    Материнским капиталом очень выгодно погашать основную сумму долга по кредиту. Получается, что тело кредита снижается, уменьшаются проценты, и в итоге заемщику придется переплачивать гораздо меньше.

    Гораздо реже встречаются случаи погашения материнским капиталом процентов по ипотеке. Спору нет, для банка этот вариант более выгоден, в этом случае он гарантированно заработает на процентах, а сумма кредита остается прежней.

    Погашать ипотеку материнским капиталом досрочно куда выгоднее, чем вкладывать его в жилищный кредит в качестве первоначального взноса.

    Лучше оформить ипотеку, пустив на первоначальный взнос собственные средства, а уже потом погасить часть долга материнским капиталом.

    Если вы хотите полностью погасить кредит материнским капиталом, то его должно хватать для выплаты остатка. Если это не получится, то у вас все равно останутся обязательства по кредиту и необходимость в ежемесячных платежах.

    • Оплатить ипотечный кредит материнским капиталом частично или полностью можно, не дожидаясь, когда вашему ребенку исполнится 3 года.
    • Недвижимость, приобретаемая за счет ипотеки, должна улучшать жилищные условия семьи и находиться в пределах РФ.
    • Для каждого члена семьи должна быть выделена и нотариально заверена доля в приобретаемом объекте. Закон гласит, что материнский капитал – собственность всей семьи.
    • Ипотечный договор может быть оформлен на любого из супругов.
    • Есть возможность погасить материнским капиталом кредит на строительство жилого дома, при этом залог оформляется на участок.

    Погашение кредита проходит в несколько этапов:

    1. Заранее уведомить кредитора о намерении досрочно погасить долг (часть долга) материнским капиталом. Для этого надо написать заявление по форме банка о досрочном погашении займа, указать, какая сумма долга осталась к выплате и проценты.
    2. Забрать в банке документы на недвижимость: свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи.
    3. Обратиться в Пенсионный фонд (ПФР) по месту жительства, предварительно собрав пакет необходимых документов (см. вкладку «Документы»).
    4. В ПФР вы получаете расписку. Проследите, чтобы в справке не забыли указать дату ее выдачи. Начиная с этой даты Пенсионный фонд в течение месяца должен дать вам ответ о выплате или отказе в выплате материнского капитала банку в счет погашения долга по жилищному кредиту.
    5. В случае одобрения, но не позже чем через месяц, вам нужно сообщить об этом решении в банк.
    6. Пенсионный фонд перечисляет средства материнского капитала в банк (обычно это занимает 2 месяца), после чего вы сможете выбрать, куда именно направить день: на частичное или полное погашение ипотеки досрочно или на погашение процентов (это позволит уменьшить ежемесячный платеж).
    7. Банк выдает новый актуальный график платежей. Если кредит закрывается материнским капиталом полностью, то надо взять в банке справку об отсутствии задолженностей и претензий.

    Обращаем ваше внимание, что срок рассмотрения вашей заявки в Пенсионном фонде, согласно законодательству, не должен превышать 1 месяца. Пенсионный фонд имеет право на отказ в вашей просьбе по следующим основаниям:

    • В предоставленном пакете документов отсутствуют требуемые бумаги или допущены ошибки, указаны неверные сведения.
    • Родитель, который оформил материнский капитал на себя, лишен прав на ребенка, или если заявитель совершил в отношении ребенка преступные действия.
    • Если получателем материнского капитала является опекун, который по какой-либо причине по решению органов опеки лишен права на семейный капитал.

    Законом не предусмотрено иных причин, которые могли бы стать основанием для отказа Пенсионного фонда в выплате вам материнского капитала в счет погашения ипотеки.

    Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

    • какой  у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
    • с какой суммы разрешено досрочное погашение

    Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

     

    Документы для досрочной оплаты

    Ограничение по сумме взноса

    Ограничения по срокам выплат

    Комиссии за платежи вне графика

    Штрафы

    Порядок внесения средств

    Сбербанк

    заявление с номером счета, вносимой суммой и датой (один из дней рабочей недели)

    нет

    нет

    нет

    нет

    не меняется

    ВТБ 24

    заявление за сутки до предполагаемой даты внесения дополнительного платежа

    нет

    нет

    нет

    нет

    не меняется

    Русфинанс

    предварительное уведомление за 30 дней до очередной выплаты возможно по звонку

    не

    нет

    нет

    нет

    не меняется

    ОТП

    заявление на досрочное внесение средств минимум за сутки до очередной выплаты, в рабочий день

    не меньше ежемесячного взноса

    нет

    нет

    нет

    не меняется

    Альфабанк

    уведомление минимум за три дня до установленного срока ежемесячного платежа.

    не меньше 28 тыс. руб.

    класть деньги можно только после того, как уведомление согласовано

    нет

    нет

    не меняется

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    
    Adblock detector