Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Банкротство застройщика при долевом строительстве - что делать

Банкротство застройщика – что делать дольщикам

Процесс признания застройщика банкротом

Несостоятельность и банкротство застройщика, как было сказано выше — это официальный вердикт арбитражного суда. Но далеко не всегда возбужденное производство оборачивается для стройфирмы банкротством — иногда она справляется с трудной ситуацией с внешней помощью.

К застройщику применяются все те же процедуры, как и к другим организациям. Это:

  1. Наблюдение. Данная процедура призвана оценить состояние финансовых активов компании, а также выявить проблемы в ее управлении. На этой стадии проводится первое собрание кредиторов и составляется список их требований. Продолжительность процедуры — до 7 месяцев.

  2. Финансовое оздоровление. В ходе оздоровления составляется график выплаты долгов и фирма начинает активный поиск внешних источников дохода. Продолжительность процедуры — до 2 лет.

  3. Внешнее управление. Управление уместно, если имеются сомнения в компетентности и профессионализме руководства стройфирмы. На этой стадии фирме разрешается не выплачивать долги, а искать способы возврата ее работы в нужное русло. Продолжительность процедуры — до 1,5 лет.

  4. Конкурсное производство. Если все остальные стадии так и не способствовали выводу стройфирмы из кризиса, то она признается несостоятельной, а все ее активы подлежат реализации. Удовлетворение требований дольщиков, в том числе и выплата неустойки с застройщика-банкрота, происходит в порядке очередности. Продолжительность процедуры — до 1 года.

  5. Мировое соглашение (факультативная процедура). Если должник находит компромисс с дольщиками и исполняет свои обязательства, то возможно заключение мирового соглашения. На этом процедура банкротства завершается.

В каждом случае решение о переходе к следующей стадии принимает арбитраж. Но если стройфирма сумела найти выход из ситуации, то производство может быть досрочно завершено на любой стадии.

Мысль о том, что делать, если застройщик — банкрот, не дает спокойно спать всем дольщикам, чьи стройфирмы испытывают финансовые затруднения. Но можно ли защититься от несостоятельности и что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве?

К сожалению, от такого сценария развития события не застраховано ни одно лицо. Но риски можно свести к нулю, если соблюдать следующие рекомендации:

  1. Перед подписанием договора внимательно изучите информацию о стройфирме. Обилие негативных отзывов, большие долги, наличие долгостроев и судебных процессов указывают на несостоятельность застройщиков и, что от сотрудничества лучше отказаться.

  2. Изучите сам договор. Невнятные формулировки, отсутствие обязательных положений, предусмотренных ФЗ №214, «размытые» права дольщиков при банкротстве застройщика, —  явный «перекос» в пользу стройкомпании и поводы не подписывать контракт.

  3. Просмотрите документацию, касающуюся строительства. Ее можно найти на официальном портале стройкомпании.

  4. Внимательно следите за ходом строительства. Если вы заметили, что активность на стройке отсутствует, это повод обратиться с вопросами к застройщику.

  5. Периодически просматривайте картотеку арбитражных дел на сайте арбитражного суда на предмет наличия разбирательств.

Важно! Воспользуйтесь помощью юриста по банкротству застройщика, если вам трудно самостоятельно оценить все риски. Такие специалисты трудятся в штате общественной организации «Правовой Петербург», а их консультацию можно получить по номеру 7(812)603-72-21.

Что делать дольщику, если застройщик — банкрот? Прежде всего не паниковать: Закон «О банкротстве застройщика при долевом строительстве» дает физлицам немало возможностей отстоять свои права. А изучив некоторые особенности банкротства застройщиков, можно разобраться, в каких случаях на какой исход дела рассчитывать.

1. Предъявление требований денежного характера. Имеет смысл тогда, когда строительство фактически еще не началось. Дольщиком может быть взыскана не только сумма по контракту, неустойка с застройщика-банкрота, но и реально понесенные убытки.

Важно! В 2017 году был учрежден компенсационный фонд, который должен призван защищать права дольщиков при банкротстве застройщика. По замыслу законодателей, обманутые граждане смогут вернуть свои вложенные в строительство деньги в случае признания стройкомпании несостоятельной.

Предоставление квадратных метров в многоэтажке.

 Реализация вероятна, если:

  • многоэтажка была введена в эксплуатацию;
  • передаточных бумаг на квартиру нет;
  • оставшихся активов достаточно для погашения долгов первоочередным кредиторам;
  • нужную квартиру можно определить в многоэтажке;
  • цена квартиры не превышает более чем на 5 % цену всех заявленных требований, или две четверти кредиторов заключительных очередей не возражают против передачи, или на депозит органа правосудия перечислена нужная сумма.

Признание права на квадратные метры. Реализация возможна, если:

  • недострой в эксплуатацию передавался;
  • передаточные бумаги в наличии и подписаны до момента предъявления бумаг в арбитраж.

Что делать, если застройщика признали банкротом, но граждане все равно хотят жить в проблемной многоэтажке? Существуют два выхода, предусмотренные параграфом 7 Закона «О банкротстве застройщика при долевом строительстве»:

  1. Достройка дома другой привлеченной стройкомпанией. Для этого нужно положительное заключение о возможности застройки, желание самой компании и судебное постановление. Стройка будет финансироваться из компенсационного фонда.
  2. Передача многоэтажки дольщикам для достройки. Для окончания работ физлица должны организовать потребительский кооператив, но и здесь много условностей. К примеру, земля под домом должна принадлежат фирме на праве собственности, а кредиторы последующих очередей должны быть не против данных мер.

Банкротство

Итак, что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве? Алгоритм таков:

  1. Подготовка бумаг. Заявление о банкротстве застройщика подается, если производство о несостоятельности еще не открыто. Если же процесс уже был инициирован, физлицо пишет заявление о включении в реестр требований кредиторов. К заявлению о банкротстве застройщика обязательно нужно приложить иные бумаги, к примеру, соглашение, квитанции об оплате по контракту, претензии и др.
  2. Подача документов в арбитраж, рассматривающий дело о банкротстве. Обратите внимание, что требования можно предъявить в течение 1 месяца, если речь идет о наблюдении, и в течение 3 месяцев, если о конкурсном производстве.
  3. Поддержка своего заявления о банкротстве в судебном заседании.
  4. Получение определения о включении в реестр требований кредиторов, а при необходимости — обжалование его в вышестоящей инстанции.
  5. Предъявите акт в компфонд или поручителю для получения своих финансов.

Что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве? Рассмотрим некоторые сложные ситуации, связанные с особенностями банкротства застройщиков:

  1. Дольщик вышел победителем в суде и получил на руки исполнительный лист, но деньги так и не поступили на счет.

    Если вы еще не обращались в ФССП, сделайте это. Для этого обратись с судебным актом в отдел ФССП по месту нахождения стройкомпании и напишите заявление. Если же заявление о банкротстве застройщика есть, но приставы не проявляют активности — напишите жалобу на имя руководителя подразделения ФССП.

  2. Дольщик собирается подавать в суд на стройфирму, но узнает, что в отношении нее уже начата банкротная процедура.

    В другие органы правосудия кроме того, который рассматривает дело, субъект обращаться не вправе. Ему надлежит подготовить заявление о включении в реестр требований кредиторов.

  3. Дольщик узнает, что банкротная процедура начата, но рассчитывает на то, что суд возвратит ему деньги (в том числе неустойку с застройщика-банкрота) или организует достройку дома без его участия.

    Очень опасная ситуация. Особенности банкротства застройщика таковы, что все требования, не заявленные в арбитраже, потом предъявить будет просто невозможно. В итоге гражданин останется и без квадратных метров, и без финансов. В этом случае юрист по банкротству застройщика окажет неоценимую помощь в процессе решения по делу.

Предлагаем ознакомиться:  Процедура банкротства конкурсное производство конкурсный управляющий

Особенности Закона «О банкротстве застройщика при долевом строительстве» известны единицам. Этим и объясняется паника и страхи дольщиков, считающих, что при несостоятельности стройкомпании они потеряют все.

Обо всех этих возможностях хорошо известно специалистам общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург», которые в течение многих лет помогают физлицам добиваться справедливости в судах.

Преимущества сотрудничества с организацией «Правовой Петербург»:

  1. Постоянная связь с доверителем.
  2. Высокое качество оказываемых услуг.
  3. Возможность защиты интересов дольщика «под ключ» без его личного участия в арбитражных заседаниях и собраниях дольщиков.
  4. Строго индивидуальный подход.
  5. Оплата только за результат.

Если вам нужен юрист по банкротству застройщика — просто посетите наш офис в Санкт-Петербурге с имеющимися документами. После их изучения и подписания договора специалисты «Правового Петербурга» немедленно приступят к подготовке заявления в суд. Вам останется лишь дождаться соответствующего определения суда.

Считаете, что ваша стройкомпания скоро обанкротится? Звоните в организацию «Правовой Петербург» по телефону 7(812)603-72-21, и мы сделаем все возможное, чтобы защитить ваши интересы!

При наличии такового заключения все последующие заявления в суды общей юрисдикции не имеют продолжения и результата никакого не принесут.

Защита нежилых помещений путем признания права собственности

Банкротство застройщика – что делать дольщикам

Необходимо обратиться с заявлением о внесении изложенных требований в реестр кредиторов. Именно такой путь выбирают многие собрания дольщиков, они организовывают строительные кооперативы и совместно достраивают жилой объект.

Другой путь применим для такого сценария: у жилого объекта имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, процесс признания банкротства еще не начат, квартира, как отдельное имущество, передано уже собственнику по акту приема-передачи. В таком случае следует обращаться в районный суд.

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.

Банкротство застройщика – что делать дольщикам

Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Закон о банкротстве

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.

В суде необходимо доказать следующее:

  • полное исполнение обязательств по оплате со стороны дольщика, предоставив документ об оплате;
  • фактическое наличие объекта, т.е. объекта, имеющего стены, пол и потолок (как правило, это заключение эксперта). Если объект находится на стадии котлована, то признавать собственность попросту не на что.

Для защиты своих прав дольщику необходимо составить правильное исковое заявление.

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (обязательно);
  • договор участия в долевом строительстве (обязательно);
  • документ об оплате ДДУ: чек или платежное поручение (обязательно);
  • экспертное заключение или иной документ, подтверждающие фактическое наличие объекта (обязательно);
  • претензии к застройщику (при наличии);
  • уведомление о готовности принять объект (при наличии).

Данный перечень документов примерный.

Цель подачи иска – исключить из конкурсной массы нежилое помещение.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, при цене иска до 1 млн рублей.

Если цена иска более 1 млн рублей, то государственная пошлина составит 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60 000 рублей.

Например, если стоимость апартаментов 2 млн рублей, то размер госпошлины составит (1 000 000 Х 0,5%) = 5 000. 13 200 5 000 = 18 200.

С момента подачи иска до рассмотрения судом заявленных требований может пройти значительное количество времени. За этот период застройщик может быть признан банкротом, а функции управления переданы конкурсному управляющему. В этом случае суд привлекает конкурсного управляющего в качестве стороны по делу.

После признания судом права собственности дольщику необходимо направить заявление конкурсному управляющему об исключении объекта недвижимости из конкурсной массы, приложив копию решения суда.

Если конкурный управляющий привлечен в качестве стороны по делу, то самостоятельно уведомлять о решении суда необходимости нет. Это сделает суд.

Если после подачи иска о признании права собственности суд всячески затягивает принятие решения, откладывает судебные заседания по разным причинам, постоянно запрашивает новые документы, дольщик может поступить следующим образом.

Воспользоваться правом, предусмотренным ч. 6 ст. 6.1 ГПК РФ, а именно обратиться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела.

Воспользоваться правом, предусмотренным ст.ст. 139 и 140 ГПК РФ, а именно заявить судье о применении в отношении предмета спора обеспечительных мер в виде запрещения на совершение действий, направленных на реализацию нежилого помещения.

Судебное разбирательство

Признание права собственности возможно на существующий объект. Нежилое помещение должно иметь стены, пол, потолок, дверь. Объект должен существовать в натуре.

Если объекта в натуре не существует, то дольщик может пойти на юридическую хитрость. До признания застройщика банкротом подать иск в суд о признании права собственности, а затем подать ходатайство о приостановлении дела.

Предлагаем ознакомиться:  Коллекторы пишут смс с угрозами что делать

Во многом использование данного способа зависит от принятого решения государственных органов о финансировании достройки. Если объект будет заморожен на долгие годы, то скорее всего признать право собственности не удастся.

Особенности долевого строительства нежилых помещений

Срок

Действие

10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего

Директор передает управляющему списки дольщиков

5 дней со дня получения списка дольщиков

Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования

3 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине)

Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено

30 рабочих дней с момента предъявления требования

Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:

  • о включении в реестр;
  • отказе во включении в реестр;
  • включении в реестр в неполном объеме.

В пределах срока уведомляет о решении дольщика

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2019 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Следует понимать, что, заключая договор ДДУ, дольщик приобретает не помещение, а право требования передачи нежилого помещения. Сами же нежилые помещения до момента передачи их дольщику юридически находятся в собственности застройщика.

Таким образом, правовых оснований для получения во владение оплаченных нежилых помещений у дольщика не имеется. Однако закон предусматривает иной механизм защиты прав дольщиков, приобретших нежилые помещения. Об этом и пойдет речь в данной статье.

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Рыночная стоимость жилья

Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Кредитор — лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы;
  • фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.

Юридические аспекты действующего законодательства

Стоить выделить вопросы в судебной практике, которые имеют рад особенностей.

Возможность достройки жилого дома, введение его в эксплуатацию не урегулированы действующими законодательными нормами. На фоне социального фактора происходит неоднократное нарушение всей процедуры и судебная практика изобретает различные механизмы удовлетворения всех требований дольщиков, такие меры порой граничат с нарушением закона.

Происходит передача недостроенного дома в руки нового застройщика, строительство продолжается за счет поступления новых средств, происходит ущемление интересов других кредиторов, заключаются договоры о возможности достройки в ущерб кредиторам, имеющим более скромные требования.

частные лица, заявляющие требования на передачу им в собственность жилплощади, и граждане, заявляющие только денежные требования. Они в равной степени имеют одинаковые права участвовать в собрании всего строительного кооператива, влиять на его деятельность путем общего голосования, получать квартиры и исполнять ряд других прав.

Но и между собой они немного отличаются в объеме своих требований: кредиторы, имеющие денежные требования, в процессе реализации своих прав перевешивают вкладчиков, поскольку рыночная стоимость жилья с течением времени повышается, одновременно повышается и сумма денежных вложений. Но право голоса остается равным у этих двух категорий вкладчиков.

Передача в собственность целого жилого комплекса группе дольщиков в значительной степени превышает сумму их вложений. Этот момент законодатели тоже затронули в нормотворческой деятельности и установили максимальный размер передаваемого на достройку имущества.

При значительном превышении размера конкурсного имущества требуется дополнительное согласие кредиторов следующей очереди на такие действия. В судебной практике в последнее время встречается своеобразный подгон заявленных требований с размером передаваемого имущества, что, конечно, не очень законно (даже со стороны судебной практики).

Если признание застройщика банкротом и оформление залога на недвижимое имущество (недостроенный жилой комплекс или земельный участок) уже произошло, то все участники долевого строительства не смогут даже надеяться на получение компенсации в полном объеме.

Поскольку залогодержатель вправе получить более 60% от реализованного жилого комплекса. Такое же право сохраняется за ним и при передаче незавершенного строительства на достройку и проведение завершающих отделочных работ.

При подписанном передаточном акте и наличии разрешения ввода в эксплуатацию для застройщика появляется возможность незаконного требования у дольщиков доплаты за переданное имущество.На основании закона о банкротстве судебная практика арбитражного суда может признать право собственности за дольщиком без осуществления таковой.

В данное время часто встречаются прецеденты о незаконных требованиях за оформление передаточного акта задним числом баснословно неоправданных доплат.

Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа

  1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
  2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Залоговое имущество

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Предлагаем ознакомиться:  Сро управляющий по банкротству

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

  • адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
  • сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
  • наименование документа (требование или заявление);
  • сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
  • заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
  • содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
  • приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты? Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Состав требований дольщика

Штраф, неустойка, компенсация морального вреда

Кто рассматривает требование

Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве

В какой реестр включается требование дольщика

Реестр требований кредиторов должника

Какова очередь удовлетворения требования

Четвертая очередь кредиторов

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

  1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
  2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Документы

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

  • конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
  • в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика.

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом? При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.

Новые законодательные акты

Судебная практика не имеет четкой схемы, не разработаны карательные механизмы и отсутствует запланированная работа всех действующих органов, поэтому заставить работать все недобросовестные компании в рамках нового законодательства невозможно, они все равно будут искать пути обхода.

Большой промежуток времени прошел с момента выдачи разрешения на строительство. Основная часть выдавалась еще в начале 2000 гг.

Строящийся дом

Присутствует большой процент злостных неплательщиков, и деятельность их застрахована, процедура банкротства начата в законном порядке, но оплаты кредиторам так и не были произведены.

В данной ситуации очень сложно гарантировать возмещение их вложений путем передачи им в собственность недвижимости, поскольку на завершающей стадии признания застройщика банкротом все имущество включается в единый имущественный комплекс, ему присваивается статус конкурсного имущества и предстоит процедура реализации с торгов. Все существенные моменты прописаны в законе о несостоятельности.

Положительные тенденции стали наблюдаться в процессе защиты законных интересов дольщиков и признания за ними прав собственности на незавершенные объекты с принятием Определения ВС РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

В данном заключении Суд определил необходимость выполнения всех обязательств, поскольку объекты неоконченного строительства согласно ст. 130 ГК относятся к недвижимому имуществу. А содержание ст. 128 ГК говорит о том, что это — сфера уже гражданского права.

И отказ в одностороннем порядке от выполнения взятых обязательств недопустим. Поэтому дальнейшее регулирование отношений застройщика и дольщиков относится к сфере гражданского права. Поэтому гражданин, полностью выполнивший все требования застройщика и условия договора, вправе требовать и надеяться на соответствующее исполнение с другой стороной ее обязательств.

Граждане имеют право обращения в судебные инстанции с требованием признания за ним определенной доли в общей долевой собственности недостроенного объекта недвижимости.

Моменты, на которые необходимо обратить внимание перед обращением в суд:

  1. Исковое заявление о признании права частной собственности на определенный размер доли в имущественном комплексе необходимо направлять в местный районный суд, а не арбитражный. Место подачи определяется местонахождением недостроенного объекта.
  2. Подача иска оправдана до начала процедуры банкротства. Иначе у суда есть право оставить иск без рассмотрения или отказать в удовлетворении изложенных требований.
  3. В иске следует максимально точно изложить свои требования, т.е. уточнить, какая именно квартира лежит в основе иска. Определение доли в виде дробного выражения затруднит идентификацию спорного имущества при его достройке.
  4. Повышает шансы на успешное рассмотрение дела большая степень готовности жилого дома на момент рассмотрения дела. Дополнительным перевесом в сторону истца могут быть документы, определяющие обособленность объекта: технический паспорт, кадастровый номер и паспорт, экспертное заключение, включающее полное описание квартиры.

Факты, подтверждающие отказ застройщика исполнить свои обязательства, — просрочка строительства, затягивание сроков сдачи объекта, письменные ответы застройщиков на обращения дольщиков. На данном этапе следует поспешить, чтобы банкротство застройщика не было признано.

На фоне подобных споров повышается востребованность специалистов и юристов, которые в значительной степени облегчают процесс перехода права собственности от недобросовестного застройщика индивидуальным вкладчикам — дольщикам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector