В каких случаях могут забрать ипотечную квартиру

Может ли банк забрать квартиру, если не платить по ипотеки

Чтобы протолкнуть идею, придётся изменить не только ГПК РФ, но и Семейный кодекс, а также закон об исполнительном производстве. Это не так быстро и не так просто, но вероятность успешного прохождения проектом всех инстанций зашкаливает. Сейчас единственное жильё отобрать не имеют права – даже если это роскошный дворец с фонтанами и прислугой.

Минюст предлагает продавать единственное жильё по рыночной цене, а вырученные деньги – возвращать кредиторам, а также оплачивать ими судебные издержки и работу службы приставов. При этом в первую очередь будет покупаться новое жильё для должника и его семьи – в соответствии с минимальной предусмотренной законом нормой, исходя из состава ячейки общества. Авторы проекта обещают – даже если вырученных денег не хватит на погашение всех долгов, на улице семья должника не останется.

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г.

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г. Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия. Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

В каких случаях могут забрать ипотечную квартиру

Решение о взятии ипотеки принимают многие российские семьи, но нередко вскоре граждане понимают, что не могут больше выплачивать кредит. Тогда возникает вопрос о том, может ли банк забрать квартиру за долги, и как можно отстоять свою недвижимость.

Судебная практика и позиция власти не оставила особого выбора в разрешении данного вопроса, с учетом сохраняющихся страновых (России) и отраслевых (банковских) рисков. Конечно с точки зрения конституции и права, решения судов зачастую незаконны, и сформированы позицией высказанной Путиным В.В. старавшимся стабилизировать ситуацию в банковской сфере.

Безусловно, проблема заемщиков по описанным кредитам вызывает искреннее сочувствие, однако во избежание необоснованных иллюзий в рамках настоящей статьи будет предпринята попытка соотнести сложившуюся ситуацию, угрожающую заемщику «долговой ямой», с предлагаемыми и возможными правовыми путями ее разрешения.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о продаже тонизирующих напитков

По закону банк имеет право забрать залоговое имущество в случае, если заемщик перестал выплачивать положенные суммы. Несмотря на массу предложений в интернете на тему уклонения от уплаты кредита и при этом не потерять жилье, на самом деле любые методы будут только временными, поскольку если должник не рассчитывается за взятую по ипотеке недвижимость, он вынужден будет отдать ее банку.

Если трудности с выплатой кредита временные, и должник уверен, что вскоре его финансовая ситуация исправится, можно прибегнуть к некоторым методам, которые создадут препятствия для банка и временно не позволят забрать квартиру, но это лишь немного оттянет срок конфискации.

Если кредитная организация, которая является залогодержателем, пропустит срок 2 (два) месяца, предусмотренный на включение требований в реестр кредиторов, либо не предъявит требования в рамках дела о банкротстве, она потеряет право на взыскание такой недвижимости.

Совет: Если вы чувствуете, что финансы поплыли и нет перспективы, то идите к юристам и банкротьтесь «тайком» от банка.

Нередко должники считают, что, зарегистрировав в ипотечной квартире детей, они смогут предотвратить ее потерю. На самом деле это лишь временная мера. Со временем банк найдет способ через суд и при помощи приставов забрать недвижимость и «выгнать» всех проживающих на улицу.

Ища ответ на вопрос о том, может ли банк забрать квартиру, многие решают, что не сможет, если сделать в ней перепланировку, таким образом, по документам превратив один объект недвижимости совершенно в другой.

Конечно, зачастую, чтобы проводить какие-то операции с недвижимостью, нужно получить новый техпаспорт, что требует длительного времени. Но препятствием для выселения это не может стать, так как ипотечный договор будет иметь силу и в случае, когда в планировке квартиры произошли определенные изменения. При этом заемщик должен знать, что если в квартире проводились незаконные перепланировки, цена квартиры снизится на 25%, что увеличит долг.

Действительно, Гражданский кодекс в ст. 401 содержит положение, в силу которого обязательство прекращается невозможностью его исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В то же время данная дефиниция не охватывает экономических рисков и изменения законодательства, негативно повлиявших на возможность исполнения обязательств.

При этом, как пояснил суд, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер (уничтожение имущества — основания возникновения обязательства, смерть должника и т.д.), а падение курса валюты и кризисные тенденции в экономике, как правило, являются временными явлениями.

Судебная практика: Московский городской суд в Апелляционном определении от 28.10.2015 по делу N 33-39695/2015 указал, что, заключая кредитный договор в иностранной валюте, истцы в силу их возраста, жизненного опыта, исходя из длительного срока, на который был заключен кредитный договор, не могли не быть осведомлены о колебаниях курса валюты.

Тогда банк принял жилье на свой баланс в счет уплаты долга, однако по цене, которая была на 25% ниже первоначальной стоимости. Должникам придется освободить жилье и погасить банку оставшуюся сумму.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.

Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

  1. Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
  2. Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода. Чтобы их получить, необходимо доказать банку, что действительно возникла сложная ситуация, например, клиент был уволен с работы или вынужден отправиться на длительное лечение.
  3. Кредитор может помочь клиенту, списав некоторые проценты, штрафы и другие платежи.
  4. Если клиент имеет право на государственную поддержку, он может подать соответствующие документы и некоторая часть долга будет уплачена государством.

В случае, если квартира будет отчуждена, банк тратит время и деньги на то, чтобы продать ее, поэтому данный вариант осуществляется только в самых крайних случаях.

Следует понимать, что даже если в ипотеку было приобретено единственное жилье, банк не предоставляет клиенту место для дальнейшего проживания.

Как принимают решения суды по ипотечным квартирам

  1. Если в отношении гражданина, у которого в собственности есть несколько квартир или домов, открыта процедура банкротства, требования кредиторов могут быть удовлетворены, в том числе, за счет жилой недвижимости.
  2. Судья самостоятельно определит, какое жилье оставить банкроту, а какое — реализовать на торгах для погашения требований кредиторов.
  3. Необходимо учитывать интересы как кредиторов, так и самого должника вместе с его иждивенцами.
  4. Если должник переоформил квартиру на своих родственников и данную сделку банк хочет оспорить, то при условии, что в спорном жилье совместно проживают он и члены его семьи, и это жилье — единственное, которое у них есть, свидетельствует об отсутствии признаков причинения сделкой вреда кредиторам, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании ее недействительной в рамках дела о банкротстве.
    • Иными словами, если у членов семьи должника до осуществления сделки по передаче в их пользу недвижимости не было в собственности никакого жилья, то сделку отменить и признать недействительной суд не может.
  5. В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ забирать у граждан-должников даже в ходе процедуры банкротства единственное жилье нельзя. Ведь на него законодательно установлен так называемый имущественный иммунитет. Исключением из этого правила являются долги по ипотеке. Если единственное жилье приобретено должником в ипотеку и находится под залогом у банка-кредитора, оно может быть изъято в пользу кредитора. В том числе и в процессе банкротства. Для этого суд должен вынести соответствующее решение.
Предлагаем ознакомиться:  Правильное оформление увольнения по собственному желанию

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства.

На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон.

Есть ли способ оставить квартиру себе для проживания

Подобные способ конечно есть, но воспользоваться им может не каждый. Статья 40 п. 1. Конституции РФ гласит, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Это означает,

  • что выселение из жилого помещения возможно только в случаях, установленных законом или в судебном порядке;
  • юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем.

Основные законодательные акты по рассматриваемому вопросу:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
  3. ФЗ «Об ипотеки»;
  4. ФЗ О защите прав потребителей».

Обоснование:

  1. Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
  2. В силу п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При поиске зацепок отбиться от банковских «потугов» на квартиру необходимо понимание указанных норм права и их совместное толкование. Важно разобрать были какие-либо нарушения на всех этапах проведения сделки, нет ли нарушений чьих-то прав и интересов.

Самым важным считаем разбор структуры сделки, какой залог под какой кредит, на какие нужны использовался кредит и т.д.

После изучения документов и получения ответов на вышеизложенной, можно дать ответ о наличии судебной возможности отстоять квартиру, т.е. сохранить за собой право в ней проживать.

Так как закон не исключает обращение взыскания на заложенную по ипотеки квартиру, но при условии, что такая квартира заложена в силу в силу закона в обеспечении возврата кредита или целевого займа, предоставленных кредитной организации на приобретение или строительство таких квартир, таким образом в силу статьи 78 ФЗ «Об ипотеки» не предусматривается возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредитных ресурсов.

Какое жильё можно будет отнять за долги?

Проект предполагает, что отнять у собственников можно будет только то жильё, которое превышает положенную норму более чем вдвое. При этом рыночная стоимость объекта должна минимум в два раза превышать нормативную стоимость соответствующей недвижимости. Что за нормативная стоимость и кто её будет определять – неясно. Скорее всего, отталкиваться будут от возможности купить альтернативное жильё не менее, чем за половину стоимости имеющегося.

Если после покупки нового жилья и возврата долгов останутся какие-то деньги, их вернут должнику. Сейчас проект изменений в действующее законодательство проходит общественные обсуждения. Далее ему предстоит преодолеть антикоррупционную экспертизу. Очевидно, что с ней проблем не будет – очевидной коррупционной составляющей в проекте нет.

В настоящее время действует ст.446 Жилищного кодекса РФ, а точнее – ч.1 этого акта. В соответствии с нею, единственное жильё отнять за долги нельзя. Кроме того, нельзя забрать земельный участок, на котором находится дом, являющийся единственным жильём. Исключением является жильё или земля, находящиеся в ипотеке или в залоге. В этих случаях забрать единственное жильё можно. Да, даже в том случае, если в нём прописаны несовершеннолетние дети.

Предлагаем ознакомиться:  Обязательно ли нужно при увольнении отрабатывать две недели? Возможны ли исключения из этого правила, каковы последствия невыхода?

Министерство Юстиции считает, что данный принцип открывает возможности для злоупотреблений. Например, семья может жить в роскошном особняке в дорогом месте, при этом не платя по долгам. По закону, приставы не имеют права обратить взыскание даже на самое дорогое и избыточное жильё, если оно является единственным.

Если жилище находится в ипотеке или под залогом, его можно забрать за долги и сейчас, но только во исполнение соответствующего обязательства. То есть, если у вас квартира в ипотеке, а не платите вы автокредит – забрать квартиру нельзя, а если не платить эту самую ипотеку – можно.

Пока новые правила не приняты. Сейчас идут общественные обсуждения, потом будет экспертиза, далее изменения будут рассматривать в Думе и Совете Федерации, после чего их должен будет подписать глава государства. С момента официального опубликования до вступления новых правил игры в законную силу должно будет пройти еще не менее трех месяцев. Таким образом, новые правила не начнут действовать еще как минимум полгода. Так что, у вас есть время придумать план защиты своего имущества.

Вот варианты решения проблемы:

  1. Заранее договориться с кредитором о реструктуризации долга.
  2. Попытаться провести рефинансирование кредита или другого обязательства.
  3. Обсудить ситуацию с приставом и начать выплачивать долг добровольно.
  4. Официально прописать в своей квартире всех членов семьи – жену (или мужа), а также всех несовершеннолетних детей. Сейчас отказать в регистрации нельзя даже в том случае, если приставы уже наложили ограничения на операции с недвижимостью.
  5. Переоформите доли с тех, у кого много долгов, на тех, у кого их нет – на родителей или на жену.
  6. Если у вас общая квартира с мужем/женой, можно формально развестись и разделить имущество. В этом случае, наложить на него взыскание будет не так просто.
  7. Если собственность общая, а брак не зарегистрирован – наоборот, распишитесь. В этом случае при расчёте норматива суду придётся учитывать и мужа, и жену (при гражданском браке суд вполне может определить членом семьи одного из супругов).
  8. Если решения проблемы с долгами нет – попробуйте продать имущество до принятия новых правил. Скорее всего, вы сможете получить за своё жильё больше денег, чем установит суд.

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей.

Это никому не нужно, поэтому кредитор всегда предпринимает попытки договориться во внесудебном порядке. В большинстве случае выиграть дело не составляет труда. Согласно текущему законодательству, на ипотечное жилье можно обратить взыскание, даже если оно является единственным для должника.

Когда заявление поступит в суд, должник не сможет прописать в квартире родственников или продать квартиру.

За два месяца судья изучит документы, выслушает аргументы сторон, мнение органов опеки и вынесет определение.

В определении суда будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчетов с кредиторами. Даже если стоимость квартиры не покроет долг, должнику все равно вернут сумму, которой должно хватить на покупку жилья по нормам. Если судья вынесет определение о взыскании, квартиру арестуют. В течение 7 дней кредитор получит предложение купить ее по той цене, которая определена судом на основании экспертной оценки.

Средства от продажи направят на погашение долга. Остальное вернут должнику.

Независимо от суммы долга, собственник получит деньги, которых хватит на покупку квартиры по минимальной норме на каждого члена семьи.

К сожалению, ни одно из этих обстоятельств, как показывает судебная практика, не поможет избежать выселения.

Суды массово встают на сторону кредиторов. Если должник не платит по ипотечному кредиту, то жилье продают с торгов, а его самого выселяют.

Что делать?Решать проблемы с ипотекой нужно до того, как банк подал в суд. Первым делом нужно обратить внимание на госпрограммы поддержки. Подробнее читайте в материале «Ипотека: помощь от государства в 2017-2018 году». Во- вторых, нужно обсудить с банком возможность реструктуризации ипотеки.

Например, банк может снизить ежемесячный платеж по кредиту в обмен на увеличение срока ипотеки.

Обобщение представленной информации

Чтобы разобраться именно в Вашей ситуации специалистам центра нужно изучить документы, и после этого можно будет ответить на вопрос о возможности оставить квартиру для проживания себе, так как в конечном итоге решение будет принимать суд.

При судебном заседании важно не только написать, но и донести до суда суть и законность требований, а с учетом бойкости банковской стороны, гражданам без юридической квалификации это практически не возможно, Вас запутают, а вопрос уведут в нужную банку сторону.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector