Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Можно ли продать неприватизированную квартиру

Можно ли продавать неприватизированную квартиру

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы Плюсы Минусы Стоимость Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену.
Длительный поиск покупателя.

Уплата налога на прибыль в размере 13%.

Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации.
Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Получение согласия всех зарегистрированных граждан.
Уплата налога на прибыль в размере 13%.
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен Возможность выбрать необходимое жилье.
Законность сделки.
Получение согласия главы администрации муниципального образования.
Длительный поиск покупателя.
Оплата комиссионных агентству.
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

Можно ли продать неприватизированное жилье с долгами?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью.

Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен.

Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ – да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  • если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
  • если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
  • жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
  • дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
  • дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
  • квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах.

Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается.

Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены.

Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело.

Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

кодекс

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости.

Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг.

Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

  • Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
  • Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
  • Домовую книгу.
  • Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
  • Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде.

Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру.

Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы.

Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Заключение

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Бесплатная приватизация в России продолжается уже больше 20 лет. Однако многие люди по-прежнему живут в муниципальных квартирах по договору социального найма.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы подавать в налоговую при продаже квартиры

С одной стороны, расходы нанимателей меньше, чем у полноценных собственников жилья. Однако возможности распоряжения такой недвижимостью ограничены.

Если нанимателю неприватизированной квартиры понадобиться переехать, единственный вариант — обмен. О юридических тонкостях этой процедуры читайте в нашей статье.

Действие 1

Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять.

Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ.

Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:

  • — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
  • — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
  • — квартира признана непригодной для проживания;
  • — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
  • — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
  • — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).

Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.

Зато, даже если обмениваемые квартиры находятся в разных городах, это не является препятствием для сделки. Главное, чтобы ее одобрил наймодатель.

Площадь объектов недвижимости тоже не обязательно должна точно совпадать.

Однако, если в результате переезда на каждого члена семьи будет приходиться площадь меньше учетной нормы (в каждом регионе она своя), обмен могут запретить.

Если ваша квартира не попадает под описанные случаи, можно приступать к поиску подходящей жилплощади и обращаться в муниципальные органы, с которыми заключен договор социального найма, за разрешением на обмен.

Действие 2

Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное.

Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко.

Особенности продажи неприватизированной квартиры

Вам нужно срочно продать неприватизированную квартиру и по каким-то соображениям вы не можете ее приватизировать ни на себя, ни на родственников по первому варианту. Есть возможность продать ее покупателю, который будет заведомо знать, что приобретает неприватизированное жилье и согласится на такую сделку, но и здесь есть свои моменты:

  • Первый момент — это, конечно, благонадежность такого покупателя, ведь вы продаете квартиру, в которую ему еще следует вложиться, и если он не предлагает вам скосить стоимость или оплатить расходы по предстоящей ему приватизации при покупке жилья, вам стоит подумать.
  • Второй момент как раз и заключается в том, что вам неминуемо придется понести «потери» материального характера — или скосить стоимость жилья, или оплачивать приватизацию покупателю, чтобы он согласился приобрести квартиру в муниципальной собственности.

Не только вы здесь рискуете при продаже такой квартиры, но и сам покупатель, ведь раз уж ему так нужна именно такая квартира, необходимо сначала:

  • Удостовериться, что данное жилье не подходит под программу «под снос».
  • Что жилье в принципе подлежит приватизации и не находится в ведомственной сфере или военном «подчинении».

Недостаток данного способа еще заключается в том, что такая процедура продажи занимает очень долгое время в плане оформления всех сопутствующих документов. Так, в районную администрацию подаются:

  • Документы, удостоверяющие личность всех «сдельщиков», в том числе и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
  • Справки из ЖЭКа о составе семьи и о наличии квоты.
  • Заявления с подписями всех действующих лиц. Бланк заявления выдается в администрации.

Весь этот пакет документов «обрабатывают» в течение месяца. После получения заветного договора на приватизацию жилья требуется заверить документ нотариально. Затем уже осуществляется

стандартным образом.

Не сказать, что данный способ довольно сложный, но тут уже открываются удобные сферы для обмана и мошенничества, но если вариантов для разрешения проблемы с приватизацией жилья нет, этот метод то же работает.

Многие люди считают, что неприватизированную квартиру нельзя продать. Но это не так: есть несколько способов проведения такой сделки.

Продажа неприватизированного жилья

Как можно продать жилую недвижимость, когда у вас нет права собственности на нее? Каким путём можно оформить продажу, и какие риски имеются?

Согласно законодательству РФ, неприватизированная квартира является собственностью не жильцов, а государства или муниципалитета.

Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.

Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.

Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади.

Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.

Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.

Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.

Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:

  • Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
  • Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
  • Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.

Как продать неприватизированную квартиру

Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:

  • Паспорт.
  • Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
  • Документ, в котором отражена жилищная квота.
  • Бумага, подтверждающая права на льготы.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.

Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.

Обмен жильём

Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.

Найдя покупателя, необходимо провести обмен. Для этого он должен купить недвижимость, принадлежащую агентству и выделенную именно для проведения обмена.

Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.

Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру

Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.

Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.

Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:

  • В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
  • Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
  • Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.

Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.

Правила раздела

Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:

  • Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
  • Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
  • Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.

Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса).

Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности.

В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.

Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.

Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:

  • Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
  • Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.

К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о ремонте в квартире: содержание, последние изменения

Самым безопасным способом будет всё-таки приватизация квартиры перед её продажей.

Но если по каким-то причинам продавец не может сделать этого, то появляются риски. Лучше всего будет обратиться к юристам, которые помогут проконтролировать ход сделки и не позволят продавцу стать жертвой мошенников.

Наибольший риск для продавца – стать жертвой мошенничества покупателя или агентства недвижимости.

К примеру, агентство не станет выкупать жильё, которое предоставило для проведения обмена.

Несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации жилья. Для продажи такой недвижимости продавец с несовершеннолетними детьми должен будет получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Для этого туда оба родителя должны подать заявление.

Кроме того, сделки по продаже неприватизированного жилья не являются полностью обоснованными с позиции законодательства.

Это слишком ненадёжный способ, и любая заинтересованная сторона может подать исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной.

Для этого достаточно просмотреть, сколько раз была перепродана буферная квартира, предоставляемая агентством.

Сложно сказать, каковы шансы выиграть в разбирательстве. Однако если вы отказались от права проживания в неприватизированном жилье, его уже не вернуть – оно останется у тех, кто был зарегистрирован в нём.

Чтобы обезопасить себя, разузнайте о том, какой репутацией пользуется покупатель или фирма. Найдите бывших клиентов агентства и поинтересуйтесь, как они проводят сделки.

Каждое действие лучше всего закрепить документально. Для этого:

  • Если покупатель даёт согласие на внесение задатка, оформляйте предварительный договор. Обозначьте в нём ответственность сторон и обязанность заключить договор купли-продажи после того, как продавец приватизирует жилую площадь.
  • Обозначьте стоимость сделки.
  • Выписывайте расписки при получении денежных средств.

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Можно ли продать неприватизированную квартиру и долю в ней: существующие законные способы?

Процесс передачи муниципального жилья в личную собственность, несмотря на действующие в прошлые годы послабления, остаётся незавершенным.

После длительного бесплатного периода приватизации законодательством введена оплата за оформление недвижимости в собственность, в связи с чем возрос интерес граждан к осуществлению сделок по его продаже.

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения.

Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности.

Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

  • возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
  • использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
  • увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
  • неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи.

Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • недвижимость закрытых военных городков;
  • служебные квартиры;
  • расположенные в частном секторе;
  • предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

Для экономии времени целесообразно совместить процесс приватизации объекта недвижимости и его продажу.

Установленный законодательством пакет бумаг подается для оформления права собственности.

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как осуществить обмен

В течение срока, необходимого на рассмотрение заявления о приватизации и проведение процедуры, подыскивается покупатель.

Дата готовности свидетельства на жилье (завершение приватизации) определяет момент совершения купли – продажи квадратных метров.

До этого стороны оформляют договор, покупатель передает оговоренную сумму в качестве аванса.

После получения продавцом документов на владение квартирой, переход собственности к покупателю завершается переоформлением правоустанавливающих бумаг.

Каким бы способом ни проводилась реализация недвижимости, законодательство предусматривает уплату налога с прибыли в размере 13% от стоимости жилплощади (ст.224 НК РФ).

Освобождение от налога предусмотрено при нахождении квартиры в собственности в течение трёх лет после приватизации (ст.217.1 НК РФ). В ином случае уменьшить сумму выплаты в фонд государства продавец может, воспользовавшись правом получения имущественного вычета (ст.220 НК РФ).

Проведение обмена

Сделка производится при посредничестве агентства недвижимости. Необходимо убедиться, что обмен жилыми помещениями не противоречит законодательству (ст.73 ЖК РФ).

Последовательность действий при обмене следующая:

  1. Агент по недвижимости находит покупателя, желающего приобрести неприватизированную жилплощадь, и продает ему аналогичную квартиру, являющуюся собственностью агентства.
  2. Подаётся запрос о получении разрешения собственника (муниципалитета) на проведение обмена жилплощадью, согласие наймодателя оформляется в письменном виде (п.1 ст.72 ЖК РФ). Отказ наймодателя можно обжаловать в суде (п.4 ст.74 ЖК РФ).
  3. Наниматель неприватизированной жилплощади и купивший у агентства квартиру гражданин совершают обмен недвижимостью. Покупатель оформляет право собственности на квадратные метры и распоряжается ими по своему усмотрению.
  4. Квартира, временно вовлеченная в сделку для совершения обмена, возвращается агентству по договору купли – продажи, бывший наниматель неприватизированного жилья получает оговоренную ранее денежную сумму.

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

Обмен занимаемой по договору социального найма жилплощади возможен при согласии членов семьи и проживающих совместно с нанимателем лиц (ст.72 ЖК РФ).

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Продажа с долгами

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

  • заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
  • проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
  • гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье.

Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади.

В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

  • увеличиваются коммунальные платежи;
  • процедура приватизации подлежит оплате;
  • при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.
Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть деньги за страховку по кредиту Альфа-банка

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Самое простое и правильное – приватизировать квартиру, после чего у гражданина или семьи появится законная возможность распорядиться ею. Это возможно, если все или кто-то из членов семьи до сих пор не участвовал в приватизации.

Если таким единственным человеком окажется несовершеннолетний ребенок, на него также можно оформить собственность. При последующей продаже жилья придется получать разрешение органов опеки. А его выдадут, если полученные от реализации квадратных метров деньги будут потрачены на приобретение нового помещения для ребенка.

В случае, если в договоре соцнайма значатся лица, которые уже использовали свое право, можно найти еще один законный способ разрешения проблемы – перевезти к себе близкого родственника, зарегистрировав его в квартире.

Тут есть определенные нюансы – размеры занимаемой вами площади должны позволять увеличить число проживающих на ней. Узнать о социальных нормах – сколько квадратов положено на каждого человека – можно в жилотделе муниципалитета.

Эти нормы в разных регионах страны довольно сильно различаются. В случае, если площадь позволяет, нужно обратиться в уполномоченные органы для внесения нового жильца в договор соцнайма, после чего зарегистрировать его по адресу расположения объекта. Затем последует законная приватизация и не менее законная продажа.

Как обменять неприватизированную квартиру?

Этот вариант продажи неприватизированного жилья вряд ли можно назвать самым благонадежным, потому как именно в этой сфере прорабатываются различные мошеннические схемы. Вам придется привлечь третью сторону — агентство недвижимости.

Агентства недвижимости не всегда выступают благонадежными партнерами, поэтому если вы уж решились на такой рискованный ход по продаже неприватизированного имущества, то придется проверить третье лицо на «прочность», чтобы в дальнейшем избежать судебных тяжб.

И вот собственно как осуществляется тот самый обмен:

  • В самом начале находим агентство недвижимости, которое хорошо себя зарекомендовало. Это можно определить по следующим характеристикам: оно много лет существует на рынке жилья, имеет массу положительных отзывов, не числится в черных списках компаний-должников. И даем в это агентство объявление о продаже неприватизированного жилья.
  • Покупатель соглашается на покупку такого жилья и ему предлагается приобрести так называемый буфер, то есть жилье-пятиминутку для дальнейшего обмена. Такое жилье, естественно и чаще всего является собственностью того самого жилого агента.
  • Затем подготавливаются необходимые документы, и подается заявление об обмене квартир. Данное заявление рассматривается в течение недели, что намного быстрее, чем когда вы проводите совместную приватизацию.
  • При получении подтверждения из органов, покупатель регистрируется в новой квартире, а продавец из нее выписывается и «отдает» жилье-буфер своему поверенному агенту жилья.

Способ кажется достаточно быстрым и эффективным, но тут стоит особое внимание уделить подводным камням и некоторым советам:

  • Покупатели редко соглашаются на покупку с помощью таких схем — здесь его должна приманить либо привлекательная цена, либо привлекательное расположение такого жилья, чтобы он пошел на такие действия «на грани» закона.
  • В данной сделке очень легко остаться вообще без жилья, будь вы на стороне покупателя либо продавца, поэтому лучше не решаться на подобные манипуляции, а если решение уже пришло, то проверяйте максимально агента жилья, дабы не произошло такой ситуации, что подтвердить данный обмен будет нечем.
  • При проведении денежных манипуляций (даже если они прописаны в договорах) требуйте расписки с каждой сделки, проверяйте наличие печатей и подписей должностных лиц.
  • Лучше всего оформление бумаг доверить стороннему, проверенному юристу. Потому как при возникновении судебных разбирательств есть вариант того, что все документы были фиктивными, а квартира-буфер и вовсе существует только лишь на бумаге.
  • Обмену подлежит площадь не менее 15 квадратов, и осуществлять данные манипуляции могут только лица-граждане Российской Федерации.

При осуществлении данной сделки вернуть вычет от приобретения квартиры невозможно, потому как сделка в любом случае совершается «в обход» и является обменом, а не куплей-продажей.

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

  • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
  • найти покупателя;
  • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
  • подать заявление на обмен в муниципалитет;
  • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
  • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
  • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Договор с покупателем

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное».

Действие 1

Действие 2

Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно.

Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.

Рис. Пример поиска дежурных риэлторов на портале ГдеЭтотДом.РУ

Другой путь — искать нанимателя неприватизированной квартиры, который захочет переехать в вашу, самостоятельно. Здесь можно действовать по обычной схеме: давать объявления в газеты, размещать информацию об объекте недвижимости в специальных базах, опрашивать знакомых и друзей.

В некоторых крупных городах могут существовать специальные базы подходящих для обмена квартир. Например, в Москве этим занимается ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

С другой стороны, обмен неприватизированных квартир — сделка, не требующая столь тщательной проверки юридической чистоты, как, например, альтернатива, поэтому самостоятельный поиск позволяет сэкономить.

Действие 3

особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре.

Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена.

В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.

На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:

  • — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
  • — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • — договор социального найма;
  • — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
  • — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
  • — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
  • — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.

Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).

Если кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов не согласен на обмен, разъехаться можно только через суд.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая и принимает, разрешить сделку или нет. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Действие 4

Обмен с привлечением третьего лица

После того, как разрешения получены, участники сделки могут приступить непосредственно к обмену. Это происходит так. На основании договора обмена жилыми помещениями и согласия каждого наймодателя ранее заключенные соглашения расторгаются.

Одновременно с этим подписываются договоры социального найма уже на новом месте.

По закону эти процедуры осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина и предоставления им всех необходимых документов.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector