Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Налог с продажи квартиры в 2019 году и как его избежать

Как избежать налога на продажу квартиры?

С какой суммы уплачивается налог

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

Как избежать налога на продажу квартиры?

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Не вылезая за миллион

Интрига в следующем. По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле одного млн рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 процентов от суммы полученного дохода.

Тем, кто сам не додумался «сэкономить», на помощь приходят многоопытные риелторы, которые сопровождают сделку. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не вылезать за миллион.

Сейчас, правда, все чаще в договорах купли-продажи фигурирует цифра уже в два млн: с 1 января 2009-го сумма налогового вычета для приобретателей жилья увеличена до двух млн рублей. Фактически государство возвращает деньги с этой суммы – 13 процентов или 260 тысяч.

И покупателям стало невыгодно писать по настоянию продавцов в договоре сумму в миллион. Ведь в этом случае они не смогут получить вычет с двух млн – удастся вернуть лишь 13 процентов от суммы, указанной в договоре.

Если между покупателем и продавцом возникает спор о «цене вопроса», обычно побеждает первый. И сделка в итоге оформляется как двухмиллионная, хотя на самом деле «весит» и пять, и десять млн. Иногда показывают три млн, если продавец планирует в этом же году еще и купить квартиру.

Как узнать, нужно ли платить налог

  1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

Оптимисты оптимизации

Чем рискует покупатель, соглашаясь на схемы «оптимизации» налогов?

Возможны проблемы с возвратом денежных средств, полученных продавцом по договору купли-продажи с заниженной стоимостью недвижимости. Если сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана судом недействительной, то от продавца можно потребовать возврата лишь той суммы, оплата которой за эту квартиру документально подтверждена. То есть продавец возвращает лишь указанную в договоре фиктивную сумму.

Продажа по искусственно заниженной цене незаконна по определению и, следовательно, создает предпосылку для применения ст. 198 Уголовного кодекса РФ – уклонение от уплаты налогов. Если стороны заранее договорились о том, что реально квартира продается за одну сумму, а в договоре указывается другая – заниженная, то это означает сговор: продавец не платит сумму налога с фактически полученного дохода.

В подобных сделках налоговые органы и органы экономической безопасности МВД не без оснований усматривают умысел. Злоумышленников, которые продали дом (квартиру, комнату) по заниженной стоимости «вычислить» легко – достаточно обратиться к данным регистрирующих органов о совершении сделок с недвижимостью, а также данным налоговых инспекций.

Предлагаем ознакомиться:  Статья за нанесение побоев средней тяжести

При этом больше всего бросаются в глаза сделки на сумму до 1 млн. Налоговые инспекции обладают всеми базами данных, в частности теми, которые ведут регистрирующие органы. Им доступна вся информация об отчуждаемых объектах недвижимости – с датами, суммами и т. д.

Признаками налогового правонарушения, наказуемого в соответствии со ст. 198 УК РФ являются включение в декларацию заведомо ложных сведений, которые привели либо к неуплате за три года 600 тыс. рублей, а доля неуплаты превышает 10 процентов от общей суммы налогов, либо к неуплате 1800 тыс. рублей.

Такое правонарушение по решению суда может повлечь за собой одно из наказаний: – штраф от 100 до 300 тыс.; – штраф в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет;– арест на срок от четырех до шести месяцев; – лишение свободы на срок до года.

Аналогичное правонарушение, совершенное в особо крупных размерах, наказывается еще строже. Если сумма недоплаты составляет более 3000 тыс. рублей за три года и превышает 20 процентов от общей суммы налогов (либо сумма недоплаты превышает 9000 тыс.

), то штраф взимается в размере от 200 до 500 тыс. рублей (или в размере заработной платы либо иного дохода за период от 18 месяцев до трех лет) либо наказывается лишением свободы на срок до трех лет.

Признаками налогового правонарушения, наказуемого в соответствии со ст. 198 УК РФ являются включение в декларацию заведомо ложных сведений, которые привели либо к неуплате за три года 600 тыс. рублей, а доля неуплаты превышает 10 процентов от общей суммы налогов, либо к неуплате 1800 тыс. рублей.

Такое правонарушение по решению суда может повлечь за собой одно из наказаний: – штраф от 100 до 300 тыс.; – штраф в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет;– арест на срок от четырех до шести месяцев; – лишение свободы на срок до года.

Даже если не доказано

В случае когда доказать факт занижения не удается, экс-владельца жилья всегда можно привлечь к ответственности за неподачу налоговой декларации.

Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, как правило, не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговиков, хотя обязанность подать декларацию с них не снимается даже при стоимости квартиры до 1 млн.

Сроки давности в Уголовном кодексе определяются иначе, чем в Налоговом. Так, для налоговых правонарушений, совершенных в особо крупном размере, в УК РФ предусмотрен срок давности шесть лет.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Дело о второй расписке

При совершении сделки по схеме, о которой идет речь, интересы покупателя и продавца, понятно, разные. Покупатель, приобретя якобы за миллион квартиру, которая на самом деле стоит гораздо дороже, скорее всего, столкнется впоследствии с проблемой получения имущественного вычета в полном объеме.

Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

И тогда, спохватившись, вспомнит о второй расписке и попытается доказать, что реально заплатил за квартиру существенно больше. Напишет заявление в налоговую инспекцию, приложит вторую расписку – на ту часть расходов, которая не задекларирована в договоре купли-продажи, и все документы, подтверждающие, что на самом деле он заплатил денег больше.

Тем самым покупатель инициирует проведение так называемой встречной налоговой проверки продавца.

Получив от покупателя пакет документов с двумя расписками, налоговики отправят их в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца квартиры. А там проверят, какую сумму доходов он задекларировал – только ли ту, которая указана в договоре, или в нее вошла и указанная во второй расписке.

Если окажется, что продавец вообще не подавал декларацию, придется уплатить налог, который доначислят, гарантированы и другие проблемы. Даже если реально продавец прибыли не получил (например, продал одну квартиру, купил другую, возможно, даже дороже) он был обязан подать декларацию в срок. Ведь доход от продажи он все же получил! За неподачу декларации наказывают довольно строго.

Но и покупатель может оказаться в весьма неприятном положении: налоговая инспекция чаще всего отказывается принимать во внимание вторую расписку.

Правда, недавно Самарским судом был создан прецедент: рассматривая подобную ситуацию с отказом налоговиков в применении вычета по второй расписке, суд признал, что квартира была оплачена двумя расписками.

Очевидна тенденция, что эти расписки станут рассматриваться в качестве платежного документа, и это «вдохновит» покупателей. Если раньше они сомневались по поводу того, идти или не идти со второй распиской, то сейчас, скорее всего, дело будет решаться в их пользу, и они получат причитающуюся по второй расписке сумму вычета.

А вот у продавцов проблем станет больше – эта сумма будет вменяться им в качестве дохода, и с нее должен быть начислен 13-процентный налог. Но поскольку дело будет рассмотрено уже после того, как пройдут положенные законом сроки подачи декларации, возникнут штрафные санкции. Продавцу придется заплатить не только подоходный налог, но также штрафы и пени.

Штраф за поданную несвоевременно декларацию вроде бы небольшой – всего 1 тыс. рублей. Но если налог все-таки начислят, то размер штрафа будет зависеть от суммы налога и срока опоздания с подачей декларации.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

Предлагаем ознакомиться:  Оплата административного штрафа по постановлению суда

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01».   Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Бывает и хуже

Иногда случается так. Человек продает две равнозначные квартиры, но с разными сроками владения – одна «моложе» трех лет, другая – «старше». Поскольку доход, полученный от продажи жилья, которое находилось в собственности более трех лет, не облагается налогом, в договоре показывается полная, реальная стоимость недвижимости.

Спустя несколько месяцев гражданин продает такую же квартиру, которой он владел менее трех лет. И в договоре указывается цифра – 1 млн. Таким образом, внутри одного налогового периода аналогичные квартиры продаются по разной цене.

В подобной ситуации налоговые инспекции применяют ст. 40 Налогового кодекса РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения». Делается это на том основании, что однотипные товары в течение непродолжительного промежутка времени продаются по разным ценам – отличающимся на 20 и более процентов.

Как избежать налога на продажу квартиры?

Подход не бесспорный, но он все чаще применяется в налоговой практике.

Важные изменения в законодательстве

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Что такое выездная проверка

Можно ли спать спокойно после того, как налоговую декларацию утвердили и приняли по ней положительное решение? Не всегда.

Налоговая инспекция может повторно вернуться к одной и той же сделке – у нее есть право назначить выездную проверку с более широкими полномочиями.

Хотя проверка и называется выездной, это не означает, что инспектор явится к вам домой. Такая проверка осуществляется по другой процедуре. Если на камеральную проверку отводится строго три месяца со дня подачи декларации, то выездная – более длительная, причем с «остановками», например, пока идет сбор документов.

Но самое неприятное, если продавец (например, по совету риелтора) при сделке в 1 млн вообще не подал декларацию. Тогда он подпадает под ст. 198 УК. Состав преступления из двух частей: неподача декларации и умышленное искажение информации.

В такой ситуации продавцом уже может заняться не налоговая инспекция, а ведомство МВД, которое возбудит уголовное дело со всеми вытекающими оперативно-розыскными и следственными мероприятия по факту неуплаты налогов при продаже жилья.

Избежать подобных неприятностей помогут следующие рекомендации.

1. Обязательно подавайте декларацию. Уже одно это, что бы ни было написано в договоре, снижает риск. Не подали – всем, кто продает недвижимость со сроком менее трех лет, обеспечена ст. 198 УК.

2. В договоре купли-продажи ставьте реальные цифры. Если сумма сделки занижена на 4 615 385 рублей и более, последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовной ответственности.

заметку

Если налоговая инспекция при камеральной проверке обнаружит какие-то, по ее мнению, проблемы в декларации, она обязана выдать налогоплательщику акт. В нем должно быть аргументировано описано несогласие налоговиков с расчетами в декларации. А кроме того, изложен порядок доначисления налоговой базы – то есть, сколько нужно доплатить.

В случае когда налогоплательщик не согласен с актом, он может его оспорить обычной подачей возражений. Акт – это еще не решение налогового органа, с ним не пойдешь в суд, а потому акт вполне может быть оспорен внутри инспекции.

Как сделать это лучше?

Получив документ на руки, идете к специалисту. Он как минимум поможет изложить ваши возражения, как максимум – будет представлять ваши интересы на стадии рассмотрения возражений. Начальник инспекции оценивает акт, подготовленный инспектором, и возражения налогоплательщика. Затем по результатам проверки принимает решение, которое уже может быть обжаловано в суде.

Хотя проверка и называется выездной, это не означает, что инспектор явится к вам домой. Такая проверка осуществляется по другой процедуре. Если на камеральную проверку отводится строго три месяца со дня подачи декларации, то выездная – более длительная, причем с «остановками», например, пока идет сбор документов.

2. В договоре купли-продажи ставьте реальные цифры. Если сумма сделки занижена на 4 615 385 рублей и более, последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовной ответственности. заметку

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Правила на бирже труда после сокращения

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

Налоги: опасные игры на понижение

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Как избежать налога на продажу квартиры?

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Давайте уточним

uduhunt/Fotolia

Процесс применения имущественных вычетов – круглогодичный. Поэтому можно рекомендовать всем, кто продавал квартиры (особенно в последние три года), проинспектировать сделки, вспомнить, подавали ли вы декларацию, какие суммы в ней были указаны.

В законодательстве есть процедура, которая называется подача уточненной декларации. Даже если вы задекларировали доход с искаженной информацией, то, чтобы не создавать себе проблемы, если вдруг последует контрольная проверка, можно за тот же самый период (спустя, предположим, год) подать новую декларацию с уточненными данными. Для этого, правда, придется поднять все документы и провести их экспертизу.

Если декларация была подана в установленный срок, но с ошибкой (допустим, «забыли» включить какой-то доход), то уточнения не влекут за собой штрафов.

Пени могут быть начислены в том случае, если придется доплачивать сумму налога – поскольку срок платежа истек. Но вас не оштрафуют, простят за то, что вы сами нашли свою ошибку, а не инспекторы.

Еще раз повторим: важно, чтобы декларация была подана в срок. А потом можно ее «уточнять». Причем уточнять бесконечное число раз – закон не ограничивает. Одну ошибку нашли – исправили, потом вторую…

Конечно, лучше прийти к специалисту и принимать решение с учетом его рекомендаций. Причем к нему желательно обращаться до подписания договора купли-продажи, чтобы понять, какие налоговые обязательства и права возникнут у вас в связи с конкретной сделкой, а также при подаче декларации.

Не стоит полагаться на собственное понимание ситуации или мнение риелтора. Налоговое законодательство весьма объемное и непростое, непрофессионалу бывает сложно разобраться во всех тонкостях налогообложения при сделках с недвижимостью.

Правда, в последнее время отношение риелторов к налоговым проблемам клиентов меняется. И сегодня серьезного, солидного агента можно опознать по тому, что он работает в паре с налоговым специалистом.

Галина Писарчик

Правда, в последнее время отношение риелторов к налоговым проблемам клиентов меняется. И сегодня серьезного, солидного агента можно опознать по тому, что он работает в паре с налоговым специалистом.

Галина Писарчик

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector