Налоги с продажи дома – нужно ли платить, и какая берется сумма налога с продажи дома

Порядок расчета налогового платежа в бюджет с продажи дома

Схема расчёта, по которому взимается налог с продажи, едина для всех случаев и включает в себя такие условия:

  • Часть чистой прибыли в виде разницы суммы, которая была потрачена при приобретении дома и суммы, полученной от его продажи;
  • Тринадцать процентов от суммы продажи, если объект находился в собственности менее трёх лет или пяти по новым правилам;
  • При совладении взимается тринадцать процентов с каждого собственника. Процент отчисляется от размера доли каждого из них.

Иностранные граждане также обязаны платить налог с продажи частного дома и прочей недвижимости, однако для них ставка составляет не тринадцать, а тридцать процентов. При этом если иностранный гражданин находится на территории Российской Федерации более ста восьмидесяти трёх дней, то по закону он будет считаться резидентом. Это значит, что он должен платить наравне с русскими гражданами не тридцать, а тринадцать процентов.

База налогообложения прямо влияет на размер налога к оплате. Для снижения налоговой нагрузки на продавцов недвижимости правительство разработало

. У вас есть два варианта:

  1. уменьшение суммы сделки на 1 миллион рублей (особенно это актуально для тех, кто получил наследство и хочет продать дом);
  2. из полученных доходов вычитают расходы, которые были понесены для покупки дома.
  3. kak-umenshit-nalog-pri-prodazhe-zhilja

Отдельное внимание уделяется кадастровой стоимости жилого дома. Выше мы уже говорили, зачем она была внедрена. Так вот, она не учитывается для той недвижимости, которая была зарегистрирована до 1 января 2016 года. Для настоящего времени, если продажная стоимость превышает 70% от кадастровой, продавец может выбрать один из вычетов — стандартный или «доходы минус расходы».

Теперь все разберем на примерах.

Налоги с продажи дома – нужно ли платить, и какая берется сумма налога с продажи дома

Его размер составляет 1 миллион рублей. Он используется для тех, кто получил дом в наследство или в качестве дара (то есть новоиспеченный собственник не нес никаких расходов на его приобретение) или же купил его меньше, чем за 1 миллион.

Уменьшение кадастровой стоимости при использовании стандартного вычета имеет свои особенности:

  1. Размер кадастровой стоимости домов, которые были зарегистрированы до 2016 года, не влияет на расчет конечного налогового платежа.
  2. Если продажная цена дома больше 70% кадастровой стоимости, то продавец делает вычет именно из суммы по сделке.
  3. Если цена продажи дома меньше 70% кадастровой стоимости, то вычет производится от второй суммы.

Пример №1.

Дом был получен в наследство в 2015 году. Владелец (налоговый резидент) решил продать его в 2017 за 5 миллионов. Так как регистрация права собственности произошла до 2016 года, к тому же он не нес никаких расходов на покупку жилья, то он имеет право воспользоваться стандартным вычетом.

1. Определяет налоговую базу: 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб.
2. Умножаем на налоговую ставку: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.

Если не использовать право на уменьшение налоговой базы, то платеж в бюджет будет значительно больше — 650 000 руб.

Пример №2.

Продавец выручил со сделки 7 миллионов. Кадастровая стоимость дома была оценена в 8 миллионов.

1. Определяем 70% кадастровой стоимости: 8 000 000 * 70% = 5 600 000 руб.
2. Так как 7 000 000 руб. больше 5 600 000 руб., то вычет делаем из продажной стоимости дома, и он будет равен 6 миллионов (7 000 000 — 1 000 000).
3. Налоговый платеж составит: 6 000 000 * 13% = 780 000 руб.

Пример №3.

Налоги с продажи дома – нужно ли платить, и какая берется сумма налога с продажи дома

Кадастровая стоимость дома составляет 5,5 миллионов. Вы же продаете дом за 3,3 миллиона.

1. 5 500 000 * 70% = 3 850 000 руб. — используется для определения налоговой базы.
2. Так как цена сделки занижена, платеж считается с большей суммы: 3 850 000 * 13% = 500 500 руб.

Если вы ранее приобрели дом, и в настоящее время хотите его продать, то можете сэкономить средства на оплату налога. Для этого нужно уменьшить базу налогообложения на сумму расходов, которые вы несли при покупке этого же жилья.

В подтверждение своих трат вам понадобится предоставить документы, которые продемонстрируют вашу сделку о покупке дома, а не получении его в наследство или в дар.

Уменьшение кадастровой стоимости производится по тому же принципу, что и при использовании стандартного вычета

Предлагаем ознакомиться:  Договор купли-продажи автомобиля в 2019 году

Пример №1.

Вы приобрели дом в 2015 году за 5 миллионов. В 2017 году вам удалось продать его за 7,5 миллионов. Помимо использования стандартного «миллионного» вычета вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость покупки жилья.

1. 7 500 000 — 5 000 000 = 2 500 000 руб.
2. Определяет налоговый платеж: 2 500 000 * 13% = 325 000 руб.
1. 7 500 000 — 1 000 000 = 6 500 000 руб.
2. Налог к оплате: 6 500 000 * 13% = 845 000 руб.

Конечно, для вас выгоден именно первый вариант. Поэтому рекомендуем самостоятельно посчитать платеж к оплате, чтобы выбрать более выгодный вариант.

Пример №2.

Покупка дома состоялась в 2016 году. Расходы на его приобретение составили 3,5 миллиона. И уже через год в 2017 вы его продали за 5 миллионов. При этом по состоянию на 1 января текущего года его кадастровая стоимость равна 6,2 миллионов.

1. 6 200 000 * 70% = 4 340 000 руб.
2. Так как кадастровая стоимость ниже продажной, то вычет расходов делаем именно из нее: 5 000 000 — 3 500 000 = 1 500 000 руб.
3. Посчитаем платеж в бюджет: 1 500 000 * 13% = 195 000 руб.

Пример №3.

Гражданин купил дом в начале 2016 года за 4,5 миллиона. В 2017 году он его решил продать за 5 миллионов. Выписка из ЕГРН гласит, что его стоимость составляет 8 миллионов.

1. 8 000 000 * 70% = 5 600 000 руб.
2. Кадастровая стоимость выше продажной, поэтому расходы вычитаются из первой: 5 600 000 — 4 500 000 = 1 100 000 руб.
3. Налоговый платеж равен 1 100 000 * 13% = 143 000 руб.

Таким образом, мы видим, что использование «миллионного» вычета не выгодно для тех, кто вначале купил дом, а затем его продал. Его использование целесообразно, если расходы на приобретение составили меньше миллиона. Не будем кривить душой, второй вариант редкий, так как в современных реалиях купить недвижимость за такие деньги довольно сложно.

Налог при продаже недвижимости.

В каких случаях его надо платить? Кто долженплатить налог при продаже недвижимости?

Конечная сумма налогов и налоговая база зависит от ряда особенностей (подробнее в статье Расчет налога с продажи имущества). Среди них выделяют:

  • Условие возникновения права собственности на недвижимость (земельный участок или дом).
  • Социальные льготы, которыми обладает лицо, осуществляющее процедуру продажи. Это помогут быть выплаты по инвалидности, за участие в военных действиях и т. д. Они уменьшают размер налоговой базы на сумму, достигающую 10 тысяч рублей.
  • Кадастровая стоимость недвижимости.
  • Затраты, связанные с недвижимостью. Это могут быть невыгодные условия ее покупки, траты на обустройство и облагораживание и т. д.
  • Ставка согласно группе, к которой относится лицо.

Общий размер налоговой базы можно уменьшить за счет:

  • Льгот и выплат от государства.
  • Фиксированного налогового вычета. В большинстве случаев он составляет 1 миллион рублей. Данный вычет применяется, если лицо владеет недвижимостью на протяжении 3 и более лет.
  • Общего размера затрат на оформление права собственности, покупку и продажу недвижимости и т. д.

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Суммы вычетов при расчете налога
Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе 1 000 000 рублей ст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража) 250 000 рублей ст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Рассчитать отпускные дни при увольнении

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Кому потребуется платить налог с продажи дома

Существует две категории людей, которые обладают налоговыми обязательствами.

Первая из них — физические лица. Они, в свою очередь, делятся на следующие группы:

  • Резиденты государства. К резидентам относятся те лица, которые проживают на территории страны более полугода и исправно соблюдают принятые на ее территории законы и уставы. Резидентами могут быть не только те, кто имеет гражданство Российской Федерации, но и иностранцы. Резиденты должны вносить государственную пошлину при реализации дома или участка земли, которые располагаются как на территории самой страны, так и на территории других государств.
  • Нерезиденты. Стоит отметить, что гражданин Российской Федерации, который более полугода пребывает на территории другой страны, автоматически становится нерезидентом РФ. Нерезиденты должны вносить государственную пошлину только за продажу недвижимости, которая находится на территории страны.

Вторая категория людей, которые должны платить налог с продажи дома с участком, — ИП и юридические лица.

С 2016 года все лица, продающие недвижимость, должны владеть ею в течение как минимум 5 лет. Все остальные обязаны будут выплатить установленные суммы в пользу государства. До этого обязательным периодом владения были три года. В ином случае, хотите ли вы продать долю в квартире или дом, вам придется выплачивать налоги.

  1. Нет, если вы владеете недвижимостью более пяти лет. В этом случае, нет необходимости платить государству и даже подавать декларацию, такие манипуляции с имуществом не облагаются НДФЛ, и вы можете спокойно приобрести другую недвижимость.
  2. Да, если вы владеете жильем менее пяти лет. Вам придется платить налог с суммы, которую вы получили за продажу минус налоговый вычет — 1 млн рублей. Так же возможен вычет от фактически потраченной суммы, которая фигурирует в предыдущем договоре купли-продажи. От остальной прибыли сумма налога с продажи дома составит 13%.

!!! Налоговый вычет — условия получения и использования

Государство дает возможность населению снизить налоговое бремя и вычесть из стоимости объекта 1 млн рублей. 

— Если вы приватизировали квартиру, получили ее в дар или по договору иждивения, а так же в других случаях, в которых не фигурирует договор купли-продажи.

!!! Вычет в сумме документально подтвержденных расходов

У вас есть право подать копию документа о приобретении объекта, в котором будет указана сумма фактически понесенных расходов.

В данном случае вы будете платить вычеты только с прибыли при продаже.

— Только при наличии договора купли-продажи.

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно.При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Предлагаем ознакомиться:  Претензия авиакомпании за утерю багажа

Сроки владения

Изменения, которые произошли с 2016-го года, следует учитывать лицам, получившим недвижимость на правах собственности именно в этом году. В ближайшие пять лет продать её и избежать налогов не получится. Для граждан, которые приобрели дом до 2016-го года, всё ещё действует срок ограничения в три года.

То есть налог им грозит, только если они решат продать имущество, владея им менее трёх лет. Однако есть исключение, которое касается наследования и дарственных. Лица, получившие дом с земельным участком в результате этих двух вариантов, могут продать объект без налога, независимо от того, когда получили его в наследство или в подарок. То же касается пожизненной ренты и приватизации.

Помимо этого, на стоимость недвижимости и размер налога теперь влияет и кадастровая оценка. После продажи дома, который был в собственности менее трёх или теперь менее пяти лет, понадобиться подать декларацию налоговой службе, а также заявление и перечень документов, который рассмотрен далее.

В случае неуплаты налогов с нарушителя взимается штраф размером в пять процентов от суммы налога за каждый просроченный месяц.

Что изменяется с 1.01.2016 года – какой налог берется с продажи дома

  • Закон существенно меняет ситуацию с налогообложением и налоговыми вычетами.
  • Период владения недвижимостью увеличивают с 3 до 5 лет. В исключение попадут только получение жилья по наследству или договору дарения от близких родственников, приватизация и получение недвижимости по договору ренты, для которых останется прежний срок – 3 года.
  • Налог от стоимости жилья, если его заявленная цена существенно ниже рыночной, будет теперь рассчитывать согласно кадастровой стоимости умноженной на 0,7 — делается это для того, чтобы уменьшить числа тех, кто старается обойти законодательство.

Кадастровая стоимость дома – 10 000 000 рублейСтоимость недвижимости по ДКП должна быть не менее – 7 000 000 рублей

Кому потребуется платить налог с продажи дома

После заключения сделки продавец заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ и подаёт её вместе с прочими документами налоговой инспекции. Сумма налога рассчитывается гражданином самостоятельно.

Подать декларацию нужно до тридцатого апреля следующего года. Оплачивать налог не обязательно сразу после продажи дома. Это можно сделать в любой день до пятнадцатого июля в полном объёме.

Неуплата карается мерами, тяжесть которых зависит от суммы налога. При этом минимальный размер штрафа определяется в сто тысяч рублей, а самым строгим наказанием служит лишение нарушителя свободы на три года. Все санкции, направленные против недобросовестных граждан, принимаются исключительно через суд.

  • Декларация о доходах за последние годы
  • Заявление на имущественный вычет
  • Договор о приобретении недвижимости
  • Свидетельство о праве собственности
  • Справка 2-НДФЛ с работы
  • Удостоверение личности

Право на льготы

У граждан есть право не платить налоги, используя некоторые льготы, которые распространяются на:

  • Подаренную недвижимость;
  • Унаследованное жильё;
  • Переуступленные права;
  • Недвижимость, по договору пожизненной ренты;
  • Приватизированные дома.

Кроме того, по новым правилам на объекты, полученные в 2016-м году, применим вычет не в размере миллиона рублей, а на размер кадастровой стоимости.

Итак, после того, как мы ответили на вопрос, какой налог при продаже дома или земли обязаны выплачивать те или иные группы лиц, стоит рассмотреть особенности налогового вычета при продаже дома и земельного участка в 2019 году.

Согласно 217 статье НК РФ, на размер ставки и условия погашения пошлины влияет и продолжительность права собственности недвижимостью. Рассматривают два периода собственности:

  1. Трехлетний. Данный срок в некоторых случаях позволяет избавиться от налоговых обязательств. Он является минимально допустимым для осуществления данной процедуры. Но физическое или юридическое лицо должно соответствовать некоторым требованиям. Для того чтобы освободиться от уплаты налога, данная недвижимости должна быть получена в собственность одним из следующих способов: приватизация, наследование или получение в дар от членов семьи или близких родственников, получение имущества на основе документа о пожизненном содержании недееспособного лица с иждивением.
  2. Пятилетний. Им можно воспользоваться только в том случае, когда трехлетний период нельзя применить.

Налог с продажи дома с земельным участком, находящимся в собственности менее 3 лет, рассчитывается по указанным выше ставкам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector