Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Самозанятые граждане и сдача квартиры в аренду

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги

marishu/Depositphotos

Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима. Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

Министерство финансов РФ в начале 2018 года по поручению Президента РФ подготовило концепцию новой системы налогообложения — налога на профессиональный доход (НДП) для самозанятых лиц.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

По самим названиям законопроектов ясно, что новый налоговый режим в качестве эксперимента введут в четырех регионах:

  • Москве,
  • Московской области,
  • Калужской области
  • и Татарстане.

Недавно о своем желании участвовать в эксперименте заявил и Кузбасс.

Новая система налогообложения будет действовать в этих регионах с 1 января 2019 г. до 31 декабря 2028 г. включительно.

Регистрация и налоги ИП для чайников

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников.

По сути, наряду с ИП и юр. лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке.

При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке.

Согласно ГК РФ, сегодня существует три варианта легальной сдачи квартир в аренду:

  1. С уплатой НДФЛ физическим лицом.
  2. Индивидуальным предпринимателем с выплатой налога по УСН в размере 6% и страховых взносов.
  3. После приобретения патента.

Собственник жилплощади вправе выбрать наиболее удобный для себя вариант легализации полученных доходов.

Важно! Для граждан, сдающих квартиры без уплаты налогов, предусмотрены штрафы.

Ожидается, что такую систему налогообложения запустят уже с нового 2019 года. Правда, в первое время эксперимент будет проводиться только в нескольких регионах России. Помимо Москвы и области в него входят Калужская область и Татарстан.

Приложением можно пользоваться лицам, которые являются ИП, но не имеют наемных сотрудников, а также самозанятым лицам. Ставка налога будет равна 4%, если человек сдает жилье физлицу, и 6% при сдаче недвижимости организациям.

Важно! Ставка включает отчисления в ФОМС в размере 1,5%.

Сейчас налог для самозанятых на аренду жилья, как и для всех остальных жителей Российской Федерации, составляет 13%. Это довольно высокая ставка. Неудивительно, что нередко люди пытаются сдать квартиру неофициально и сэкономить на уплате налога.

В качестве стимула сдающих в аренду жилье самозанятых граждан освободят от обязанности выплаты страховых взносов. Однако впоследствии они могут рассчитывать лишь на социальную пенсию. Но самозанятые смогут платить взносы в ПФ на добровольной основе.

Также владельцы жилплощади вполне могут включить налоговые издержки в арендную плату. Здесь есть и другие нюансы, в которых пока нет ясности и конкретики. Это относится к следующим моментам:

  1. Возможности повышения ставки в случаях, когда арендодатели – это самозанятые.
  2. Методам выявления объектов, которые сдаются в обход закона.
  3. Доказательствам нарушения законодательства в данной сфере.

Легальная сдача жилплощади с уплатой налогов позволит укрепить положение самозанятых и защитить права обеих сторон в случае необходимости, поскольку всегда будет оформляться официальный договор.

Сдача в аренду или наем жилой недвижимости попадает под действие нововведения, об этом свидетельствует статья 6 часть 1 Федерального Закона №422 от 27.11.2018.

Зарегистрироваться самозанятым для сдачи в аренду своего жилого имущества можно в приложении «Мой налог» или в личном кабинете на сайте ФНС. Для регистрации будет достаточно паспорта и фото.

Налоговая ставка для самозанятого будет зависеть от того, с кем ведется трудовая деятельность. Сотрудничество с физическими лицами подразумевает отчисление 4% от личного дохода, а с юридическими лицами — 6%.

Покупка нежилой недвижимости — один из способов вложения денег. Покупая магазин или бар, человек инвестирует свои деньги для получения прибыли от сдачи в аренду в дальнейшем. Но позволяет ли новый закон сдавать в аренду нежилое помещение самозанятым?

В соответствии со статьей пункта 6 части 2.3 Федерального Закона № 422 от 27.11.2018 объектом налогообложения не признаются доходы от аренды на недвижимое имущество, за исключением аренды жилых помещений. Это значит, что сдавать в аренду нежилое помещение самозанятым на НПД — недопустимо.

Стоит отметить, что для самозанятых, предусмотрен однократный налоговый вычет – 10 000 рублей. Он позволяет снижать налог до тех пор, пока не кончится льгота. Например, если арендодатель сдает квартиру, но договор аренды резко прервался, часть его льготы сохранится до тех пор, пока аренда не продолжится снова.

Снижение суммы налога от дохода на покрытие убытков нововведением не предусмотрено. Амортизационные расходы покрывать придется своими силами.

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Собственник вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена финансовая ответственность за незаконную сдачу жилплощади внаем. Закон определяет и административную, и даже уголовную ответственность. Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов. По ст. 119 за непредоставление декларации придется заплатить по 5% от взноса за каждый месяц задержки.

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, действует уголовная ответственность в виде:

  • штрафа;
  • принудительных работ;
  • ареста;
  • лишения свободы.

Для юрлиц такая же ответственность предусмотрена при достижении неуплаты в 2 млн рублей за тот же период.

С нынешнего года в РФ введен специальный налоговый режим для лиц, ведущих трудовую деятельность на условиях самозанятости. Это относится к людям, которые работают на себя и не нанимают сотрудников. Сюда же включены граждане, сдающие жилплощадь и получающие от этого доход.

Важно! Спецрежим не распространяется на посредников и аренду коммерческих, нежилых помещений.

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Пока особый налог для самозанятых, сдающих жилье, введен лишь в Москве и области, в Татарстане и Калужском регионе. Воспользоваться новыми возможностями могут только те россияне, которые сдают внаем жилую недвижимость на этих территориях, даже если сам арендодатель зарегистрирован в другом регионе и состоит там на налоговом учете. При оказании услуг, включая аренду, частным лицам размер налога составляет 4%, юрлицам – 6%.

Пользоваться льготным режимом разрешается только российским гражданам. Для иностранцев он недоступен, но исключение сделано для людей с гражданством Беларуси, Киргизии, Армении, Казахстана.

Люди, официально сдающие в аренду квартиры, считаются самозанятыми. Они регистрируются в ФНС, производят предусмотренные платежи, рассчитываясь с бюджетом посредством специального приложения. Программа работает одновременно и как кассовое оборудование.

Важно! Пенсионер может получить статус самозанятого и легально сдавать жилье. При этом он не считается работающим и продолжает получать пенсионные выплаты в обычном режиме.

При условии официальной регистрации в качестве самозанятого по установленной процедуре владелец жилья уплачивает НПД – налог на профессиональный доход. Такая выплата предусмотрена для всех людей, обладающих данным статусом вне зависимости от выбранного вида деятельности.

У арендодателя всегда есть выбор: сдавать квартиру в качестве ИП либо зарегистрироваться самозанятым. Это условие актуально при любых сроках сдачи жилплощади: посуточной аренды либо предоставлении арендаторам на длительный срок. Второй вариант значительно выгоднее в финансовом плане.

С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды спецтехники с экипажем (образец). Консультирует юрист

Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана. Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым.

И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:

  • самозанятый не может нанимать работников;
  • ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
  • доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
  • квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
  • применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
  • деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.

Какие были предложения

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юр.

1) о проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан);

2) о внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»);

3) о внесении изменений в статьи 56 и 146 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»).

Легальная сдача жилплощади

Все вышеперечисленное касается только тех людей, которые подходят под критерии самозанятости. В эту категорию входят:

  1. Люди старше 16-летнего возраста.
  2. Граждане, лично оказывающие какие-либо услуги.
  3. Лица, не привлекающие к работе наемных сотрудников.
  4. Люди, не имеющие регистрации в качестве ИП.
  5. Граждане, получающие доходы в пределах 2,4 млн. рублей за год.

Важно! Самозанятый должен обязательно уведомить налоговую службу о ведении конкретной деятельности.

Налоговики обещают поначалу не применять никаких санкций в отношении самозанятых граждан, в том числе сдающих жилплощадь в аренду. Однако уже прорабатываются возможности выявления таких лиц. К примеру, предлагается отслеживать их через переводы, поступающие на банковские карточки. Есть также предложения по поводу введения оборотных штрафов.

Но кроме кнута для самозанятых, легализующих доходы от аренды, предусмотрен и «пряник» в виде налогового вычета. При получении средств от физлиц человеку, сдающему недвижимость, перенесут 1% в счет вычета.

В результате он заплатит налог в размере 3% вместо 4%. Такая процедура будет повторяться до исчерпания всей суммы вычета, которая установлена на уровне 10 тысяч рублей. Для доходов от юрлиц перенос на вычет составит 2%, общая сумма льготы остается такой же.

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Важно! Время действия вычета не ограничено, его остаток не сгорает.

Введение налога для самозанятых, у которых желающие могут снять недвижимость, позволит легализовать доходы, полученные данным путем. Сейчас в российской столице уплачивают такой налог порядка 10% арендодателей, все остальные рискуют попасть под штрафные санкции.

Сдавать квартиру как самозанятый человек может на следующих условиях:

  • проживать в регионе, где действует спецрежим налоговых выплат;
  • не привлекать наемных работников;
  • не иметь статуса ИП;
  • получать годовой доход менее 2,4 млн рублей;
  • встать на учет в ФНС при помощи приложения «Мой налог».

После регистрации самозанятый получает соответствующее уведомление от налоговиков, подтверждающий его статус и все права, предусмотренные законом. С этого момента доход от сдачи жилья считается легальным, с него необходимо платить налоги.

Важно! Личный визит в инспекцию не требуется.

Ставки будут зависеть от того, кто получает товары, работы или услуги. Если физическим лицам (не ИП), то ставка будет равна 4%. Если юридическим лицам и ИП, то 6%. Таким образом, сдавая квартиру в наем частному лицу, собственник будет платить государству 4% от полученного дохода.

НПД надо будет платить ежемесячно. Срок уплаты — не позднее 25 числа следующего месяца, но никаких налоговых деклараций налогоплательщикам НПД сдавать не нужно.

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Согласно ст. 11 первого законопроекта сумму налога будет рассчитывать сама налоговая, а не налогоплательщик. Не позднее 10 числа через мобильное приложение налоговая будет уведомлять о сумме налога, который нужно уплатить за предыдущий месяц.

Если налог за месяц окажется меньше 100 рублей, эта сумма добавляется к сумме налога по итогам следующего месяца.

При НПД предусмотрены налоговые вычеты, которые зависят от ставки налога. При налоговой ставке 4% вычет составит 1% от дохода, при ставке 6% вычет равен 2% от дохода. Но в любом случае вычет не может превышать 10 тысяч рублей.

Плательщики НПД не обязаны платить страховые взносы во внебюджетные фонды, но имеют право добровольно уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:

  • Можно сдать свое жилье.
  • Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
  • Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).

Налоги по самозанятости при аренде квартиры

Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.

Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.

Форма деятельности

Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.

ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.

На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.

Согласно новому законодательству, арендодателей жилья включили в категорию самозанятых граждан и предложили им официально встать на учет в ФНС. Зарегистрированные лица будут применять специальный налоговый режим и будут платить налог на профессиональный доход.

ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.

В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:

  • Нет работодателя.
  • Нет работников.
  • Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
  • Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.

ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.

С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:

  • 4%, если жилье сдается физическим лицам.
  • 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.

Пример теоретического расчета. Если вы сдаете свою однокомнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, то платите налог 600 руб. в месяц. В год сумма составит 7200 руб. Если вы сдаете две двухкомнатные квартиры по 30 000, получая ежемесячный доход в 60 000 рублей, будете в казну отчислять ежемесячно 2400, в год сумма окажется уже 28800 рублей.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.

Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:

  • Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
  • Суммы полученной прибыли.
  • Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.

Налоговый вычет

Для каждого плательщика налога на профессиональный доход предусмотрена льгота в виде вычета, которую предлагает государство в поддержку в целях снижения налоговой нагрузки на первых порах проведения эксперимента.

Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.

Пример расчета и выгоды. Если гражданин сдает свою квартиру в Москве за 40 000 в месяц, он должен каждый месяц платить налог в размере 1600 рублей. Если пользоваться правом вычета, то ставка будет снижена до 3%, и он каждый месяц будет платить 1200 рублей.

На 400 рублей налог уменьшился, эти 400 вычтут со льготных 10 000 рублей. Если предположить, что заработок стабилен, то эти 10 000 рублей будут исчерпаны в течение 25 месяцев, что составляет почти 2 года. Таким образом, гражданин первые два года будет платить налог 3% вместо 4%.

Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:

  • Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
  • Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
  • Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
  • Оплачивать начисленные налоги.

Налог для сдающих в аренду

За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.

Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:

  • Отправленных данных о полученной прибыли.
  • Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
  • Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).

Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.

Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.

ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.

При аренде и сдаче в наем жилья есть такие нюансы, как оплата коммунальных услуг, оплата найма по договоренности с хозяевами в виде исполнения каких-либо работ по ремонту или покупки мебели и техники.

К примеру, арендатор покупает в текущем месяце диван за 20 000 рублей, а за аренду доплачивает только 10 000 рублей (ежемесячная стоимость найма – 30 000 рублей.). В будущем этот диван остается у хозяина квартиры.

Или жильцы производят ремонт квартиры за свой счет, не оплачивая арендную сумму в течение нескольких месяцев. Как в таких случаях оформлять и отображать полученную прибыль в приложении, пока неясно. Но по логике, у налогоплательщика есть возможность лично вводить суммы в приложение, которые будут отображаться в качестве налогооблагаемой базы.

ВАЖНО! По новому закону налог начисляется на всю сумму полученного дохода, а не прибыли. К примеру, если вы сняли квартиру за 10 тысяч рублей, пересдаете ее за 20 тысяч рублей, будете платить сбор с 20 тыс. рублей.

Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:

  • Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
  • Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.

Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета).

В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.

Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление. Зато налог для самозанятых действует при аренде или найме.

Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья (в этом отличие от уплаты налога как ИП) или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения.

Возможен ли отказ в регистрации при выявлении ошибок и несоответствий в документах

При наличии ошибок в документации либо указании недостоверных сведений налоговики могут отказать в регистрации. Эта информация отобразится в персональном кабинете приложения «Мой налог».

Самозанятые не обязаны использовать кассовый аппарат. Для формирования чеков используется мобильное приложение, установленное в смартфоне или планшете с доступом в интернет. Формирование чека является обязательной частью такой деятельности, следующей сразу за принятием оплаты.

Чеки могут выдаваться в электронном либо бумажном виде, их статус не различается. Предусмотрена возможность отправки чекового документа на электронный адрес либо сканирование QR-кода.

Выясняя, можно ли сдавать квартиру как самозанятый, граждане часто не учитывают наличие некоторых ограничений при такой деятельности. Запрещается получать доход от передачи жилплощади в доверительное управление.

Стоит ли регистрироваться арендодателю в качестве самозанятого в 2019 году

Закон о самозанятости только начал действовать, оценивать его выгоды и недостатки пока преждевременно. Однако уже сейчас понятно, что оформление соответствующего статуса с уплатой налога на сдачу квартиры – привлекательный вариант.

Получение ключей

Преимуществами оформления самозанятости являются:

  • Самозанятый гражданин легализует получение дохода и может не опасаться проверок, штрафов и прочих санкций.
  • Легальная деятельность дает возможность предъявления претензий арендаторам на официальных основаниях, вплоть до обращения в суд.
  • Появляется возможность вывести свои доходы из тени. Это позволяет, например, объяснить налоговикам, на какие средства совершались дорогостоящие покупки.
  • Официальное подтверждение дохода требуется при получении кредитов.
  • Можно совмещать основную работу с самозанятостью (но и платить налоги придется с обоих видов деятельности).
  • Не придется сдавать налоговую декларацию, поскольку налоговики отслеживают все доходы через приложение «Мой налог».

Пожалуй, основная выгода налога на самозанятых граждан 2019 при аренде квартир заключается в финансовых преимуществах. Если стандартный налог на такой вид доходов установлен на уровне 13%, то самозанятый, сдающий жилье частному лицу, заплатит всего 4%.

Важно! Без оформления договора и официальных оснований для сдачи квартиры собственник может даже лишиться жилплощади в результате мошеннических действий.

Как же тогда перечислять налог?

Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике — это программное обеспечение, разработанное ФНС.

Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.

Предлагаем ознакомиться:  Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора

Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.

Есть два важных момента.

  1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
  2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры — и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).

Ключ от дома

Правда, пока не ясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).

Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

В соответствии с законом о самозанятости, граждане с таким статусом платят НПД в определенном размере. При взаимодействии с физлицами предусмотрена более низкая ставка, чем при работе с организациями.

Правила расчета

Налог, который придется заплатить самозанятому с дохода от сдачи жилплощади внаем, составляет 4%, если арендатор – физическое лицо. Опасаться изменения ставки в сторону увеличения не стоит – государство ввело мораторий на корректировки размеров налога на 10 лет. Именно столько будет действовать эксперимент по введению особого режима для самозанятых.

Налоговым периодом считается месяц, выплаты производятся ежемесячно. Уплатить начисленную сумму нужно до 25 числа каждого месяца. Данные о расчетах отображаются в приложении в режиме реального времени.

Важно! Если размер налоговой выплаты не превысил 100 рублей, ее перенесут на предстоящий месяц.

Лучшие предложения по цене и качеству

Пример

Иван Сергеев сдал квартиру Петру Иванову на 3 месяца. Плату за пользование жильем он установил в размере 6 тыс. рублей в месяц. Соответственно, до 25 числа каждого месяца Ивану придется заплатить 240 рублей налога.

Пример

Дмитрий предоставит свою квартиру в аренду семье Сидоровых на полгода, но на первый месяц поставил льготную цену в качестве бонуса – 4 тыс. рублей. В остальное время Сидоровы будут платить по 8 тыс. рублей в месяц. Соответственно, за первый месяц Дмитрий заплатит налог в 160 рублей, в остальные месяцы – по 320 рублей.

Пример

Наталья сдает квартиру посуточно. В январе арендаторы заплатили ей в сумме 2400 рублей, а в феврале – 5000 рублей. За первый месяц Наталье не придется платить налог, поскольку он оказался меньше 100 рублей. За второй она заплатит 200 рублей налога с 5 000 рублей и еще 96 рублей за предыдущий месяц, т. е. 296 рублей.

Налоговый вычет

Государство предусмотрело немаловажное преимущество для самозанятых – налоговый вычет. Его сумма определена на уровне 10 000 рублей. Единственное условие получения льготы – официальная регистрация в качестве самозанятого. Вычет действует и при сдаче квартиры внаем.

На практике получение вычета выглядит следующим образом:

  • Самозанятый платит не 4% налога с полученного дохода за месяц, а 3% (1% засчитывается в вычет).
  • Если самозанятый получает доход от юрлиц, в вычет пойдут 2%, а выплатить придется 4%.
  • Такая схема работает вплоть до достижения уменьшающими долями суммы в 10 000 рублей.
  • Вычет предоставляется не ежегодно, а только один раз за все время деятельности.

Расчетами вычета занимается налоговая, самозанятому не нужно следить за превышением лимита вычета или писать заявление для его получения. В тот момент, когда показатель дойдет до указанной суммы, снижение налогов прекратится автоматически. Самозанятый никак не может повлиять на сумму вычета.

Важно! Время получения вычета не ограничено, 10 000 рублей можно набирать в течение года или нескольких лет.

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Скриншот страницы приложения «Мой налог»

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению.

Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000. Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч.

Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб. за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

  1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
  2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
  3. Суммируем: 180 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Вывод юриста

Заключение договора

Таким образом, даже после поверхностного анализа законопроект о налоге на профессиональный доход вызывает массу вопросов, связанных с его применением на практике (например, о порядке территориального разграничения субъектов, подпадающих под уплату НПД).

Все перечисленные новшества пока что содержатся только в законопроектах, следовательно, могут серьезно корректироваться при рассмотрении в Госдуме и Совете Федерации.

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector