Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2019 году - рассчитать, для юридических лиц, ставка

Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2019 году

Действия региональных властей

Последовательность действий, которые должны быть совершены на уровне субъекта РФ для того, чтобы у налогоплательщиков появилась обязанность по исчислению налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости, такова.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен выполнить возложенные на него обязанности не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество (календарного года). При этом п. 7 ст. 378.

2 НК РФ не предусмотрено опубликование перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в общем порядке – когда от момента опубликования зависит срок вступления в силу акта законодательства о налогах (п. 1 ст. 5 НК РФ[1]).

Налоговый кодекс лишь требует от уполномоченного органа разместить перечень на соответствующем сайте в Интернете в определенный срок. Поэтому, допустим, размещение перечня в Интернете 26.12.2013 означает, что налоговая база по имуществу, включенному в него, за 2014 год должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (постановления АС ЗСО от 16.10.

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Кто является плательщиком налога на имущество?

В качестве плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода, выступает собственник этого имущества или организация, владеющая имуществом на праве хозяйственного ведения. Положения ст. 378.

2 НК РФ распространены на организации, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, с 01.01.2016 (пп. 3 п. 12 указанной статьи в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Поэтому в случае отсутствия у покупателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенного в соответствующий перечень, плательщиком налога на имущество признается продавец – собственник этого объекта (даже в том случае, когда объект уже принят покупателем к бухгалтерскому учету в качестве основного средства) (письма Минфина РФ от 02.02.

2016 № 03-05-04-01/4770, от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419, Апелляционное определение ВС РФ от 04.02.2016 № 4-АПГ15-45). Возложение обязанности по исчислению и уплате налога на имущество на покупателя зависит от даты возникновения у него права собственности на приобретенный объект недвижимости.

В свою очередь, юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация таких прав, то есть день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП[2].

Если право собственности возникает в течение налогового (отчетного) периода, исчисление суммы налога (авансовых) платежей осуществляется с учетом специального коэффициента владения (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Коэффициент владения

=

Количество полных месяцев, в течение которых объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика

_______________________________________________________

Количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде

Над тем, каким образом определяется количество полных месяцев владения объектом недвижимости в ситуации, когда право собственности возникает не с 1-го числа месяца, поработал Федеральный закон от 29.12.2015 № 396-ФЗ.

В связи с этим с 01.01.2016 в целях определения коэффициента владения учитывается, произошло ли возникновение права собственности до или после 15-го числа соответствующего месяца. Ранее за полный месяц принималось любое количество дней владения в месяце, в связи с чем за один и тот же месяц налог на имущество мог уплатить и продавец, и покупатель.

Предлагаем ознакомиться:  Расчет налога по кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость объекта недвижимости больше рыночной

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

ПримерПродается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб.

(5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

ПримерПродается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб.

(5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.).

Другая ситуация, с которой могут столкнуться организации, – указание в государственном кадастре недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей рыночную стоимость этого объекта. Что можно сделать в такой ситуации?

Ничего, если кадастровая стоимость завышена по объекту недвижимости, в отношении которого налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из его среднегодовой стоимости[4]. В этом случае требование о внесении в реестр изменений судьями удовлетворено не будет. Примеров тому в арбитражной практике более чем достаточно.

Арбитражный суд

Судебный акт

АС ВВО

Постановление от 22.05.2015 № Ф01-1363/2015 по делу № А43-11536/2014

АС ВВО

Постановление от 20.05.2015 № Ф01-1347/2015 по делу № А43-11543/2014

АС ПО

Постановление от 22.07.2015 № Ф06-25871/2015 по делу № А55-15912/2014

АС УО

Постановление от 19.02.2016 № Ф09-1933/15 по делу № А60-30653/2014

Объясняется это тем, что до тех пор, пока кадастровая стоимость спорного объекта не является базой для исчисления налогов и иных обязательных платежей, внесение в ГКН кадастровой стоимости объекта в завышенном размере не влечет нарушения прав и законных интересов организации. А в силу ст. 24.

18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в том случае, если эти результаты затрагивают их права и обязанности.

Совсем по-другому складывается ситуация, если организация исчисляет налоговую базу по объекту недвижимости исходя из его кадастровой стоимости. В этом случае суд пересмотрит кадастровую стоимость – установит ее, к примеру, равной рыночной.

Арбитражный суд

Судебный акт

АС МО

Постановление от 14.12.2015 № Ф05-17413/2015 по делу № А40-92043/14

АС МО

Постановление от 02.07.2015 № Ф05-5478/2015 по делу № А40-115433/14

АС МО

Постановление от 25.03.2015 № Ф05-2325/2015 по делу № А40-54208/14-28-456

АС МО

Постановление от 02.03.2016 № Ф05-203/2016 по делу № А40-114576/14

АС МО

Постановление от 01.02.2016 № Ф05-19000/2015 по делу № А40-123717/14

Предлагаем ознакомиться:  Как пожаловаться на сотрудника полиции пример

Тогда у организации появится возможность пересчитать обязательства по налогу на имущество в сторону уменьшения, если таковые были определены с учетом завышенной кадастровой стоимости, но только начиная с того налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Причем пересчет можно осуществить не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2 НК РФ, введенный Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

Если же кадастровая стоимость в установленном порядке не оспорена, исчислять налог на имущество с учетом иной стоимости нельзя (Постановление АС МО от 26.02.2016 № Ф05-849/2016 по делу № А40-72764/2015).

Соответствующий объект не включен в перечень

Как мы уже выяснили, непременным условием для расчета налоговой базы в зависимости от кадастровой стоимости является включение уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ конкретного объекта в перечень объектов, в отношении которых налоговая база считается как кадастровая стоимость[3].

Причем порой налогоплательщики заинтересованы во включении имущества в такой перечень (если кадастровая стоимость объекта меньше его остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета), а уполномоченный орган этого не делает. Может ли налогоплательщик настоять на включении соответствующего объекта в перечень?

На основании п. 10 ст. 378.2 НК РФ выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не попавшие в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ на очередной налоговый период, если иное не установлено указанным пунктом.

Иное предусмотрено для ситуации образования объекта недвижимости в результате раздела имущества, поименованного в перечне. Таким образом, объекты недвижимости, обнаруженные после 1 января налогового периода, региональные власти должны включить в перечень по состоянию на 1 января уже следующего налогового периода.

В связи с этим ФНС уже не раз подчеркивала, что ст. 378.2 НК РФ не предусмотрено внесение изменений в течение налогового периода в перечень, определенный на соответствующий налоговый период, в части добавления в него новых объектов (см. Письмо от 28.04.

Как указали арбитры, документ, в котором уполномоченный орган формирует перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не может быть отнесен к нормативным правовым актам.

Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2019 году

А согласно разъяснениям, представленным в Постановлении Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий:

  • несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту. В свою очередь, норма п. 7 ст. 378.2 НК РФ не предусматривает какой-либо альтернативы для уполномоченного органа при определении перечня объектов недвижимого имущества: таковой должен быть составлен в установленный срок и в него подлежат включению те объекты, которые указаны в пп. 1, 2 п. 1 названной статьи;
  • нарушение оспариваемым актом прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также незаконное возложение им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем обозначенной деятельности. Данное нарушение возникает в том случае, если невключение объектов в перечень влечет завышение налоговой базы для организации при исчислении налога на имущество.

При этом арбитры подчеркнули, что законодательно не запрещено внесение изменений в ненормативные правовые акты.

В указанном деле судьи установили, что спорные объекты недвижимого имущества подлежали включению в перечень, утвержденный Распоряжением Минмособлимущества от 19.12.2014 № 12ВР-1559, так как уполномоченный орган обладал соответствующей информацией. Еще 01.07.

2014 Министерством был получен реестр объектов недвижимого имущества, подлежащих включению в перечень, в нем среди прочих объектов были отражены сведения о спорных зданиях общества. Следовательно, уполномоченный орган обязан с целью восстановления нарушенного права общества включить объекты в «старый» перечень и совершить действия, предусмотренные в связи с этим п. 7 ст. 378.

Еще один аналогичный пример – Постановление АС СЗО от 27.01.2016 № Ф07-3828/2015 по делу № А56-7156/2015. Государственный учет реконструированного здания произведен 16.09.2014, а с письмом о включении спорного здания в перечень общество обратилось 04.12.2014. Следовательно, спорный объект должен был быть включен в перечень.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:- недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;- продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д.

Предлагаем ознакомиться:  Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?

, отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;- у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Исключение объекта из перечня

Как указала ФНС в письмах от 22.12.2015 № БС-4-11/22488@, от 21.12.2015 № БС-4-11/22349, от 16.10.2015 № БС-4-11/18050@, из перечня, определенного на соответствующий налоговый период, должны быть исключены объекты недвижимого имущества:

  • которые ошибочно включены в него уполномоченным органом власти субъекта РФ;
  • в отношении которых судом принято решение о неправомерности их включения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения объекта недвижимости к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости).

Информация об этом должна быть размещена в Интернете на сайте, на котором первоначально был приведен перечень.

Что касается порядка расчета налога на имущество, в описанной ситуации, по мнению налоговиков, нужно исходить из следующего. Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимого имущества, налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость.

Аналогичный порядок исчисления налоговой базы действует и в случае наличия судебного решения, признающего недействующим соответствующий пункт перечня (в отсутствие постановления уполномоченного органа власти субъекта РФ об исключении объекта из перечня).

Считаем: если наличие объекта недвижимости в перечне нарушало права организации (когда кадастровая стоимость превышает среднегодовую стоимость имущества по данным бухгалтерского учета), налоговую базу по налогу на имущество следует определить исходя из среднегодовой стоимости.

Такой подход применен судьями при рассмотрении обстоятельств дел № А40-45999/15 (см. Постановление АС МО от 18.11.2015 № Ф05-15564/2015) и № А40-21372/15 (см. Постановление АС МО от 08.12.2015 № Ф05-17356/2015).

А как должны разворачиваться события в ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости, исключенного уполномоченным органом из перечня, не превышает его среднегодовую стоимость? Понятно, что ФНС будет требовать исчислить налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости за весь налоговый период.

Организация может попробовать настоять на применении кадастровой стоимости (до момента принятия решения об исключения объекта из перечня), но такой риск может оказаться неоправданным, поскольку судьи, скорее всего, подобный подход не поддержат.

* * *

Налоговая база по налогу на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости рассчитывается собственниками как их кадастровая стоимость в случае принятия законодательным (представительным) органом субъекта РФ соответствующего нормативного правового акта и включения конкретного объекта в перечень, определенный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Если при наличии на то оснований уполномоченный орган не включит объект недвижимости в перечень, налогоплательщик может через суд добиться восстановления своего нарушенного права. То же самое касается ситуации, когда в ГКН кадастровая стоимость объекта завешена (но только если налоговая база по налогу на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта).

В этом случае обязательства по налогу на имущество ставятся в зависимость от исправленной кадастровой стоимости начиная с того налогового периода, когда подано заявление о ее пересмотре. А вот если объект недвижимости исключен из перечня, налоговую базу придется определить уже исходя из среднегодовой стоимости имущества.

[1] Акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 НК РФ.

[2] Пункты 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Письмо ФНС РФ от 01.02.2016 № БС-4-11/1375@.

[3] Если объект, включенный уполномоченным органом в перечень, не соответствует определенным критериям, перечисленным в ст. 378.2 НК РФ, налогоплательщик вправе исчислять налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Это связано с тем, что при указанных обстоятельствах само по себе включение объекта в перечень не имеет правового значения (Постановление АС МО от 07.12.2015 № Ф05-15869/2015 по делу № А40-219381/14).

[4] Допустим, по причине того, что закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, субъектом РФ не принят.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector