Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Нужно ли платить налог с продажи долевой собственности?

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

По отдельным долям и сроки отдельные

Доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, НДФЛ не облагаетсяп. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Уже принят Закон, вносящий поправки и в ст. 220 НК РФЗакон от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Доходы от продажи недвижимости не будут облагаться НДФЛ, если в собственности она находилась не менее 5 лет. Этот порядок будет применяться в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.

А если недвижимость целиком стала собственностью не сразу, а постепенно, частями? Например, гражданину с 2004 г. принадлежала 1/3 доли в праве собственности на квартиру, а в 2014 г. он стал собственником всего объекта недвижимости (оставшиеся 2/3 могли быть приобретены по договору купли-продажи, получены в дар или в наследство — это не имеет никакого значения).

В этом же году квартира продана. Минфин начиная с 2011 г. неоднократно говорил о том, что при продаже такой недвижимости срок владения всем объектом рассчитывается с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществеПисьма Минфина от 15.08.

2014 № 03-04-05/40976, от 17.07.2014 № 03-04-05/35123, от 01.07.2013 № 03-04-05/25012, от 17.12.2012 № 03-04-05/7-1404, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950. Ведь изменение состава собственников или размера доли собственника не влечет для него прекращения права собственности на имуществост. 235 ГК РФ. При этом требуется государственная регистрация такого измененияст. 131 ГК РФ.

Допустим, вам принадлежала треть квартиры, а затем доля в праве собственности на нее увеличилась до 100%. Если доля, первоначально оформленная в собственность, принадлежала вам более 3 лет, то полученный доход от продажи всей квартиры не будет облагаться НДФЛ.

Однако есть совсем недавние разъяснения финансового ведомства, на первый взгляд, в корне противоречащие позиции, изложенной выше. Они-то и беспокоят новоиспеченных собственников, расстающихся со своей недвижимостью.

«…поскольку одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику более 3 лет, то доходы от ее продажи не подлежат обложению НДФЛ. Что касается обложения НДФЛ другой доли в праве собственности на указанную квартиру, то поскольку указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику менее 3 лет, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Этот фрагмент Письма Минфина привел граждан в уныние, и даже многие специалисты восприняли новые разъяснения как кардинальную смену курса и возврат к жесткой позиции, существовавшей ранее. Заметим, что в справочно-правовых системах вопросы налогоплательщиков, как правило, приводятся в урезанном варианте, и порой непонятно, какая конкретно ситуация рассматривалась ведомством. И значит, есть риск сделать неправильные выводы.

Заметьте: если у вас доля в собственности менее 3 лет, а у вашего сособственника — 3 года и более и недвижимость продается как единый объект, вы можете претендовать только на часть имущественного вычета.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле совладельцев в этом имуществе независимо от срока нахождения его в собственности каждого совладельцаподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Президиума ВС Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26.

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

Декларация подаётся на доходы, полученные при продаже автомобилей и недвижимого имущества, причём не зависимо от того, жилым или коммерческим является помещение.

Только размер налога будет отличаться, если коммерческая недвижимость принадлежала предпринимателю и использовалась для его деятельности. Тогда НДФЛ будет рассчитываться на основании не имущественного, а профессионального налогового вычета.

Для расчета суммы используется 2 метода:

  • Когда семья из 2 и более дольщиков продаёт недвижимость по 1 договору. В этом случае каждый из дольщиков обязуется оплатить налог, подав справку 3-НДФЛ. Размер суммы должен определяться пропорционально долевому имуществу каждого из участников сделки. Так, если продаётся частный дом за 4.500.000 рублей, и доля одного собственника равна ¾, а второго – ¼, а так же он находится в собственности менее 3 лет, то формула расчёта будет выглядеть так.

Для первого участника: 4.500.000/4*3 (размер дохода) – 1.000.000/4*3 (размер вычета) = 2.625.000*13% = 341.250. Это значит, что размер подоходного налога равен 341.250 рублям. В случае второго участника применяется та же формула, только соразмерно его доле, т.е.: 4.500.000/4 – 1.000.000/4 = 875.000*13% = 113.750 рублей.

  • Когда все участники сделки имеют равные доли недвижимой собственности сроком менее 3 лет. В данном случае вычет для каждого из дольщиков составляет не более 1.000.000 рублей, а остальная сумма дохода облагается налогом в размере 13%.
Предлагаем ознакомиться:  День открытия наследства это какой день

Существуют некоторые особенности уплаты налога:

  • вычет на имущество, являющееся в общей долевой собственности, определяется между всеми владельцами по договорённости;
  • сумма, превышающая размер вычета, облагается налогом;
  • как разъяснила ФНС, при продаже недвижимости в виде единого объекта, находящегося в собственности 2 и более человек меньше 3 лет, 1.000.000 рублей вычета распределяется между ними в равных частях;
  • вычет предоставляется только в случае подачи соответствующей декларации (3-НДФЛ) с приложением доказательного пакета документов до конца отчётного периода;
  • при приобретении нового объекта недвижимости подают пакет документов, подтверждающих расходы, а в справке 3-НДФЛ указывают налоговый вычет в размере не 1.000.000 рублей, а той суммы, которая была затрачена при сделке;
  • наследственное имущество облагается налогом на протяжении 3 лет нахождения в собственности, ненаследственное и приобретённое после 01.01.2016 – 5 лет;
  • расходы на ремонт, коммунальные платежи и прочие не влияют на размер суммы по уплате налога;
  • если в 3-НДФЛ умышленно занизить стоимость проданного имущества более, чем на 70%, ФНС начислит дополнительный налог;
  • при продаже недвижимости несколькими владельцами по отдельным договорам каждый имеет право на вычет в размере 1.000.000 рублей, а не как в случае сделки по 1 договору;
  • нет отдельных льготных категорий граждан для налогообложения на доход с проданного имущества;
  • если при владении долей более 5 лет её размер изменился менее этого срока, полученные доходы от продажи этой недвижимости всё равно не подлежат налогообложению, поскольку он был собственником этого объекта более 5 лет;
  • если за 1 год было продано 2 квартиры, то по первый вычет составляет размер документально подтверждённых расходов, а второй – 1.000.000;
  • проданный недостроенный дом, находящийся в собственности менее 3 лет, облагается налогом в размере не более 250.000, т.к. не является жилым, и относится к категории «иное имущество», а по правоотношениям до 27.12.2009 – 125.000 рублей.
Внимание!

Конец отчётного периода по поданным декларациям и конец года – разные понятия. Подавать НДФЛ необходимо до 30 апреля, и оплачивать налог до 15 июля.

Иначе налоговые органы вправе будут оштрафовать бывшего владельца доли на 5% от суммы налога от полученного дохода за каждый месяц, но в размере не менее 1000 рублей и не более 30%.

Все нарушения, касающиеся несвоевременной подачи документа, выявляются при камеральной проверке. По её итогам составляется соответствующий акт и вручается в течение 5 дней нарушителю.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ.

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн.  рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Не волнуйтесь: тревога ложная

Прокомментировать спорное Письмо мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

По закону имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев в праве собственности (в долевой собственности). Под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности. Налоговый кодекс не исключает возможность продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, как в качестве единого объекта, так и отдельными долями. При этом право на освобождение дохода, полученного от продажи доли, зависит от того, что является предметом конкретного договора купли-продажи. Поэтому Письмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772 не означает, что изменился в целом подход к ситуации.

То есть если гражданин продает как единый объект недвижимости квартиру, доли в праве собственности на которую приобретены им в разное время, то срок нахождения этой недвижимости в собственности по-прежнему считается по дате первоначальной госрегистрации права собственности на первую из долей.

Указанное же Письмо относится исключительно к случаю, когда продается не объект недвижимости как единое целое, а лишь отдельные доли в нем.

Итак, позиция ведомства в ситуации, когда продается квартира как единый объект недвижимости, ясна. Теперь самое время поговорить о случаях продажи отдельных долей в праве общей долевой собственности на недвижимость.

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет по страхованию жизни в 2019 году

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн.  рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.

1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7.

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уменьшить размер налога при продаже доли в квартире?

Размеры налога при продаже доли в квартире могут довольно крупными, ввиду чего возникает желание его уменьшить.

По закону теперь кадастровая стоимость должна быть равной указанной в договоре при оформлении сделки купли-продажи, что сокращает количество случаев мошенничества по поводу умышленного занижения стоимости и нежелания нести налоговое бремя. При указании в декларации меньшей суммы налоговые органы вправе доначислить недостающую сумму.

Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право судебные приставы арестовывать имущество находящееся в кредите телевизор стир машину

Потому лучше воспользоваться законными методами экономии на налогах при продаже доли в квартире или иной недвижимости:

  1. Освобождение от них. Возможно при владении наследственным имуществом более 3 лет, или ненаследственным от 5 лет.
  2. Использование имущественного вычета. Целесообразно при владении долей менее указанных сроков. При продаже для максимальной экономии рекомендуется заключать по 1 договору купли-продажи на каждого участника сделки, т.к. вычет в размере 1.000.000 будет предоставляться не на всех дольщиков, а каждому из них.

Чтобы получить налоговый вычет, собственник доли должен:

  • быть официально трудоустроенным, либо иметь постоянный доход, облагаемый налогом;
  • предоставить в ФНС декларацию с прикреплением доказательного пакета документов.

Определить, облагается ли доля налогом с продажи собственности, можно на основании срока владения ею. В данном случае преимуществ по отношению к статусу налогоплательщика нет, все доходы облагаются ставкой в размере 13%.

Примечание! Для исключения штрафов со стороны ФНС необходима своевременная подача декларации даже в случае владения наследственной долей более 3 лет или ненаследственной от 5 лет. Избежать налогового обременения можно либо по истечении этих сроков, либо при сведении доходов к 0 при покупке нового объекта недвижимости.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью. Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.

Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.

Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы. За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Если квартира продается несколькими сособственниками

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

Официальная позиция Минфина вполне благоприятна: если квартира продается налогоплательщиком на пару с сособственником по одному договору купли-продажи, то не имеет значения, что доли в праве собственности на нее перешли к налогоплательщику в разное время.

Срок владения частью квартиры считается по дате регистрации права собственности на первую долюПисьма Минфина от 05.09.2013 № 03-04-05/36594, от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243, от 04.03.2013 № 03-04-05/7-166, от 13.06.

2012 № 03-04-05/7-725. То есть если вам принадлежит с незапамятных времен 1/4 доли, затем вы получили по наследству еще 1/2 доли и вместе с сособственником квартиру продали, то НДФЛ платить не придется.

Такого же мнения придерживается и ФНСПисьма ФНС от 01.04.2014 № БС-3-11/1217@, от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@. В то же время налоговики на местах с этим соглашаются не всегда, и у суда тоже может оказаться «особое мнение».

Так, Мосгорсуд пришел к выводу, что в подобной ситуации для освобождения от уплаты НДФЛ дохода, полученного при продаже долей в праве собственности на квартиру, необходимо установить дату возникновения права собственности на каждую долю.

Налог с продажи доли в квартире

И поскольку доля, полученная в наследство, принадлежала гражданину менее 3 лет, то, продав вместе с сестрой квартиру, он должен был уплатить НДФЛ с полученного от продажи этой доли доходаАпелляционное определение Мосгорсуда от 02.07.

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств. Например, в случае оформления нового свидетельства в связи с перепланировкой и объединением двух квартир в одну срок владения образованной недвижимостью, полагают в Минфине, нужно считать с момента регистрации права собственности на новый объектПисьмо Минфина от 10.04.

2014 № 03-04-05/16457. У судей другое мнение: перепланировка и объединение жилых помещений с последующей регистрацией отдельного объекта учета не повод отсчитывать срок нахождения имущества в собственности гражданина с даты этой регистрацииАпелляционное определение Мособлсуда от 26.02.

2013 № 33-4177/2013. И при увеличении площади квартиры после реконструкции срок нахождения недвижимости в собственности тоже считается по первоначальной регистрацииАпелляционное определение Оренбургского облсуда от 10.04.2013 № 33-2114/2013.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector