Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Как купить квартиру, если она в залоге у банка, можно ли совершить продажу недвижимости, находящейся в кредите, плюсы и минусы схем, а также образец договора

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Почему квартира попадает под арест

Основной причиной реализации арестованных квартир является ситуация, когда квартира находилась в ипотеке, а должник своевременно не выполнил свои обязательства по кредиту.

В результате банк обращается в суд, чтобы отобрать недвижимость у гражданина или организации за долги. Но наблюдается это только в тех ситуациях, когда сумма задолженности накопилась значительная, в противном случае суд не удовлетворяет исковое заявление.

Стоит знать: существуют и иные причины, по которым квартиры изымаются из собственности и на них накладывается арест. Так, это происходит по причине задолженности по уплате налогов, в результате раздела имущества либо иных ситуаций подобного рода. В этом случае все действия осуществляются судебными приставами на основании решения суда.

Можно ли совершать сделки с залоговой недвижимостью?

Когда недвижимое имущество было арестовано и изъято у должника, его выкуп осуществляется на торгах в открытой аукционной площадке.

Проводится это в течение нескольких месяцев после того, как был наложен арест.

Обычно список такой недвижимости можно найти, воспользовавшись сайтом ФССП по городу Москве либо в регионах. В них указывается информация о реализуемых объектах, а также их точный адрес.

Первоначальной стоимостью по закону является сумма, указанная в исполнительном листе или в соответствующем решении суда. За счет этого стартовая, а также рыночная цена обычно существенно различается.

Возьмите на заметку: состоявшимися признаются торги, где принимало участие 2 и больше покупателя, которые вносили собственные надбавочные предложения к изначальной стоимости. Во всех остальных ситуациях торги считаются несостоявшимися.

Дальше повторно назначается проведение торгов, но цена от прежней снижается на 15%. Для этого приставы отправляют заявление в суд, который принимает соответствующее решение. 

Обычно торги проводятся на открытых площадках ФССП. Чтобы на них попасть, предварительно требуется стать их участником.

Для этого, после выбора посредством сайта интересующей квартиры, происходит заключение договора непосредственно с продавцом о внесении задатка. Его размер указывается в описании конкретного объекта.

Так делают все участники торгов, а тем, кто проигрывает, эта сумма возвращается в полном объеме.

Когда покупатель победил, но после этого отказался покупать квартиру – по правилам его задаток остается у продавца.

Всего же после внесения задатка требуется предоставление следующих документов:

  • заявка для участия, заполненная в специальной форме;
  • платежные документы, где присутствует отметка от банка для подтверждения факта внесения задатка;
  • копия паспорта;
  • опись подаваемых бумаг, где обозначена дата, а также время отправки заявки;
  • конверт, в котором содержится лист бумаги, где указана сумма сделки, превышающая стартовую. Его требуется хорошо запечатать.

В день торгов все документы участников проверяются, по результатам чего человека допускают либо нет. Отказ можно получить только в случае отсутствия либо некорректности сданных документов. 

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Продаются сейчас абсолютно любые объекты недвижимости, в том числе и те, которые находятся в залоге у банка. Залоговые объекты можно приобрести непосредственно у заемщика или же купить с участием банка.

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

Проценты по ипотеке можно

Проценты по ипотеке можно «отбить», сдавая квартиру

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Продюсерский договор образец бланк - Бизнес статьи || Договор на участие в реалити-шоу

Покупка залоговой квартиры у банка

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.

Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости.

Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.

На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением. Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора.

Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости.

Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов. Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами.

Погашая кредит на личные средства, покупатель не несет никаких дальнейших обязательств перед банком.

Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:

  • покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
  • кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
  • на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
  • заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.

Банк имеет право выдвинуть особые требования к участникам купли-продажи залогового объекта. Например, потребуется обращение в указанную нотариальную контору.

Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества. Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны.

Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.

Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.

Предлагаем ознакомиться:  На основании чего пишется объяснительная записка

Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади.

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

  • банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
  • риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
  • на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

  • не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
  • покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
  • не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.

Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?

На рынке недвижимости сейчас довольно достойных и интересных предложений ипотечных квартир, выставленных на вторичные торги. Никогда не бывает лишней предварительная консультация с юристом, который рассмотрит ситуацию с непредвзятой стороны и даст актуальные рекомендации.

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры у банка

  • длительность процедуры;
  • возможность предыдущих владельцев через суд оспорить продажу;
  • отмена сделки с потерей средств, если предыдущим собственником для покупки был использован материнский капитал.

Но существуют и определенные положительные стороны:

  • качество недвижимости (банки, выдавая кредиты, не берут в залог рухлядь);
  • юридическая чистота сделки;
  • более низкая стоимость квартиры.

Когда люди, у которых недвижимость находится в залоге у банка, не возвращают кредит, финансовая организация через суд арестовывает её. После этого, посредством открытых торгов, квартира реализуется.

Обычно такие объекты покупаются по стоимости ниже рыночной, что делает их привлекательными.

Данная схема покупки залоговой квартиры выглядит таким образом:

  • Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?Определяется сумма задолженности по кредиту.
  • Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
  • Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
  • Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
  • С залоговой квартиры снимается обременение.
  • Заключается основной договор купли-продажи.
  • Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Требуемые документы:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Справка об отсутствии задолженности по займу, выписка о снятии обременения с квартиры.
  • Закладная по займу.
  • Документация на квартиру.(технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП).

Эта схема самая простая из всех, но наиболее выгодна она для банка, а не для покупателя. Банк в любом случае получает всю свою запланированную прибыль, а вот покупатель подвергается риску. Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.

А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.

Это самый безопасный вариант подобной сделки, банк-кредитор при этом будет сопровождать всю процедуру от начала до конца. Данная схема:

  1. В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
  2. Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
  3. Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
  4. После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).
Предлагаем ознакомиться:  Как подать в суд на банк и что делать если банк сам обратился в суд

Необходимые документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта всех участников.
  • Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
  • Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств. Есть, правда, единственный нюанс, которым могут воспользоваться мошенники – снятие обременения с квартиры происходит в течение 5 дней, а перерегистрация права собственности – 10 дней.

При этом варианте происходит продажа заемщиком долговых обязательств перед банком, то есть, ипотечный займ переоформляется на другого заемщика. Схема этого варианта:

  1. Информирование банка о желании продать залоговую квартиру.
  2. Поиск покупателей, при этом банк обязательно проверяет их платежеспособность.
  3. С покупателем заключаются два договора – договор купли-продажи и договор о переходе прав и обязанностей по кредиту. При необходимости банк вместо перевода остатка суммы долга на покупателя с ним заключает новый кредитный договор.
  4. После перерегистрации права собственности (в Росреестре) новый заемщик становится собственником квартиры, но она продолжает оставаться в залоге у банка (до погашения займа).
  5. Покупатель рассчитывается с продавцом – отдает ему сумму денег, составляющую разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного займа, который еще не выплачен.

Важно! Наиболее безопасно передавать деньги через банковскую ячейку.

В этом варианте продажи необходимы документы:

  • Паспорта обеих сторон.
  • Договор купли-продажи и договор покупателя с банком.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Свидетельство ИНН.
  • СНИЛС.
  • Справка, подтверждающая доходы.
  • Ипотечный договор, заключенный с покупателем.

Это самая безопасная схема, хотя с документами придется повозиться несколько дольше. Но зато не остается никаких лазеек для мошеннических действий. Большой плюс здесь в том, что покупателю дается возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже рыночной.

Минус же состоит в том, чтобы потенциальный покупатель имел на руках сумму денег, необходимую для внесения залога (равную долгу по кредиту). Ведь только в этом случае банк даст свое согласие на оформление сделки.

Нюансы, которые важно учитывать

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

При покупке ипотечной квартиры нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?Цены на такую квартиру всегда ниже рыночных.
  2. Данная квартира будет находиться у банка в залоге до того момента, как за нее полностью будет выплачена вся сумма займа.
  3. Участие в проводимой процедуре банка гарантирует юридическую чистоту сделки.
  4. Залоговую недвижимость, которая не обеспечена полным пакетом документов, лучше не приобретать – возможна угроза оспоримости сделки.
  5. Особенности денежных расчетов при продаже состоят в том, что согласно документам, владельцем ипотечной квартиры является продавец (физическое лицо), а деньги за нее получают: и продавец и банк-кредитор. Стоит заметить, что каждый из них заботится только о своих интересах.

Продажа квартир от Сбербанка с аукциона

В случае образования задолженности у заемщика, Сбербанк изымает у него залоговое имущество, обратившись с исковым заявлением в суд.

После соблюдения всех формальностей, представитель банка заключает с должником договор, где указываются схемы, по которым происходит продажа имущества. Обычно это происходит посредством интернет-торгов на собственной площадке финансовой организации.

Для принятия участия в подобных торгах требуется пройти регистрацию, а также внести первоначальный взнос. Средняя продолжительность таких продаж варьируется в пределах 3-6 месяцев.

При невозможности реализовать в один заход, повторно реализацию проводят спустя 30 дней.

Риски, которые могут возникнуть перед покупателем

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

  • Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.

    Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.

  • Даже при совершении самой безопасной сделки (с участием банка) существует риск, что бывший владелец квартиры может попытаться оспорить решение суда, например, по причине невыгодных условий сделки и т.д. Поэтому нужно обязательно заключать предварительное соглашение, где прописать условия, что продавец (а также члены его семьи) обязуются не предъявлять в дальнейшем никаких претензий к покупателю.

Внимание! В случае, если банк продает квартиру заемщика без его согласия или в этой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то в таких торгах лучше участвовать. Правомерность такой сделки может быть оспорена заемщиком в суде.

В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

  1. Банк получает все свои финансовые средства, которые и должен был получить по договору.
  2. Покупатель становится обладателем выбранного им объекта недвижимости с приличной скидкой.
  3. Продавец получает необходимые ему денежные средства и решает свои вопросы.

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней».

Видео по теме

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector