Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Срок действия договора аренды: максимальные и минимальные, предельный и неопределенный срок договора аренды земли, условия продления

Неопределенный срок действия договора аренды

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году  (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации укланяется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК  РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, дейсвующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусмотривает обязательность регистрации.

По теме: Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения

Прежде чем приступить к изучению сроков, стоит разобраться в понятиях, которые обыватели часто путают. Речь идет об аренде и найме. Главное отличие заключается в том, что договор найма принимается в отношении физического лица, в то время как договор аренды – в отношении юридического лица. К другим существенным отличиям относятся следующие:

  • Объект. Если для найма таковым может являться исключительно жилое помещение, то при аренде – это офис, площадки для производства и торговли, а также склады.
  • Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, в то время как при договоре найма это – наймодатель и наниматель. Соответствующие термины обязательно указываются в договоре.
  • При возникновении конфликтных ситуаций по договору найма попытаться их урегулировать можно через риелторское агентство. Если же речь идет о договоре аренды, то чаще всего обращаются за помощью к частным юристам.
  • Срок договора. Если аренда может быть оформлена на любой период, то наем – только на срок, не превышающий пять лет. Таким образом, если в договоре найма не указан срок, то по умолчанию предельный период его действия составляет пять лет.
  • Правоотношения по договору аренды регулируются на основании гл. 34 ГК РФ, а в отношении договора найма действует гл. 35 ГК РФ.
  • При возникновении задолженности с юридического лица ее взыскать проще, так как у последних, как правило, имеется имущество, а также денежные средства на расчетном счете. Если же граждане ограничены в платежеспособности, например, при отсутствии работы, то сделать это будет труднее.

Понимая различия найма и аренды, перейдем непосредственно к аренде, в частности, к периоду действия.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Особенности определения

Период действия является временным промежутком, который определяется по взаимному соглашению сторон. В соответствии с ним арендные правоотношения начинаются и заканчиваются.

Предлагаем ознакомиться:  Заявление на выписку из квартиры временно зарегистрированного

Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.

Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.

Срок договора — это временной промежуток, определенный по обоюдному согласию сторон. Срок определяет начало арендных отношений и их конец.От срока начала действия договора у стороны, принявшей имущество, начинают идти обязательства по уплате арендной платы. А для стороны собственника имущества срок начала действия договора означает обязательство по передаче имущества арендатору в соответствии и на условиях оговоренных при заключении договора.

Срок действия, как и любой процессуальный срок, считается началом и окончанием суток. В случае, если период действия отношений оговорен определенной числовой датой, то временем его прекращения станет 24 часа данного дня.

В случае, если арендатор направляет уведомление о прекращении или продлении арендных отношений, то датой, фиксирующей срок уведомления, станет дата на почтовом конверте или в электронном формате.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Законодательством предусмотрена возможность заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по следующим основаниям:

  • Не указанием срока в договоре.
  • Пролонгацией имеющегося договора, пользуясь преимущественным правом.

Вне зависимости от того, договор аренды на неопределенный срок подлежит регистрации или нет, в нем имеются положительные и отрицательные моменты. Арендатор может быть обеспокоен тем, что арендодатель вправе расторгнуть договор в любой момент, если уведомит арендатора должным образом. Арендодатель же должен иметь доказательство того, что действительно направил уведомление арендатору.

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Продление

Если лицо, получившее в аренду то или иное имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, то оно имеет преимущественное право заключить соответствующий договор аренды. Возобновленный на неопределенный срок или на четко установленный период – он является возможным при наличии ряда условий. К таковым относятся следующие:

  • Отсутствуют нарушения во время действия изначального договора.
  • Пользователь помещения готов предложить собственнику выгодные условия для продления по сравнению с теми предложениями, которые имеются у других претендентов.
  • Соблюдено условие о предварительном уведомлении, в котором изъявляется желание продолжить соответствующие правоотношения.

Считается, что договор аренды продлен на неопределенный срок в случае если арендатор не прекратил право пользования имуществом, а арендодатель не создает для этого препятствий. При этом условия соглашения остаются прежними, за исключением случаев, при которых стороны заявляют иное.

Однако по закону арендатор должен уведомить собственника в письменном виде о намерении продолжить арендовать имущество в разумный срок до окончания действия документа. Если стороны желают внести какие-либо изменения, то они должны заключить дополнительное соглашение, в котором это будет отображено. Часто стороны меняют условия договора об арендной плате.

В случае с жильем нанимателю выгоднее заранее определиться о том, на какой период будет заключаться договор аренды помещения. На неопределенный срок очень редко соглашаются поселиться будущие жильцы. Период – это один из важнейших пунктов соглашения. Поэтому в документе рекомендуется прописать условие, что срок будет являться неизменным в течение всего времени действия.

Если же договор о найме жилья так же, как и аренды помещения или иного объекта является долгосрочным, то он сопровождается обязательной процедурой государственной регистрации.

Если лицо, взявшее имущество в аренду и в течение всего срока действия договора соблюдающее его условия, желает продолжить пользоваться этим имуществом, то закон дает ему преимущественное право возобновить договор на новый срок.

Однако, для наступления таких правовых действий, имеется ряд условий:

  • отсутствует нарушение условий соглашения;
  • арендатор готов предложить собственнику выгодные для него условия аренды имущества, в сравнении с иными претендентами;
  • соблюден требуемый законом срок предварительного уведомления о желании продолжить арендные отношения.

Договор может быть продлен на неопределенный срок, когда арендатор, после того как наступила дата окончания действия договора не прекратил свое право владения имуществом, а его собственник не препятствует этому. Условия самого договора в этом случае остаются неизменны, если ни один из участников не заявит иное.

Замечание специалиста: в случае желания продолжить арендные отношения, наниматель обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя в срок, определенный условиями соглашения или в разумный срок до окончания действия договора.

В случае внесения изменений в условия договора, стороны заключают дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, в котором и будут отражены все изменения уже действующего документа.

Замечание юриста: при продлении действующего договора, стороны могут по своему усмотрению изменить условия по арендной плате.

Аренда жилья обычно оформляется на длительный срок. В этом случае, арендатору лучше сразу оговорить срок действия договора и его условия, а также прописать пункт об их неизменности на весь период действия документа.

Важный момент: договоры на аренду квартиры, коттеджа, жилого дома, заключенные на длительные сроки подлежат обязательной регистрации.

Предлагаем ознакомиться:  Срок действия полиса ОСАГО — максимальный и минимальный

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Бессрочный договор не подразумевает пролонгации.

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Действия сторон по истечении срока

В случаях, когда период действия договора истек, а арендатор не освободил помещение, и арендодатель не возражает, то право пользования имуществом продолжается на прежних условиях. При этом договор считается пролонгированным на аналогичный срок. Если же арендатор не желает в дальнейшем владеть имуществом, он должен уведомить арендодателя. В противном случае могут наступить нежелательные последствия. Как правило, это условие прописывается в договоре.

Если арендатор освободил помещение, но не сообщил об этом собственнику, то к нему могут предъявляться требования об оплате периода, при котором арендодатель не знал об этих действиях. Если же арендатор отказывается отдать имущество по истечении срока действия договора, то собственник может получить его, обратившись в суд. Главным условием при этом является соблюдение сроков исковой давности.

Если оговоренный условиями договора срок действия истек, и арендатор не освободил имущество от аренды и не имеется возражений со стороны собственника, то он имеет право продолжить пользоваться имуществом на тех же условиях.

Договор же станет считаться пролонгированным на тот же срок и тех же условиях. Если же арендатор имеет желание прекратить дальнейшее пользование имуществом, то он должен заранее уведомить об этом арендодателя. В противном случае могут наступить финансовые санкции, которые зачастую собственники прописывают в договоре.

Замечание юриста: если арендатор, по истечении срока действия аренды, освободил помещение, но не уведомил об этом хозяина в установленные сроки, то к нему могут быть предъявлены требования об оплате всего времени, в течение которого собственник не знал о его действиях.

В случае отказа арендатора вернуть имущество по окончании периода договорных отношений, его собственник, в пределах срока исковой давности, может обратиться за защитой своего нарушенного права.

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

Классификация договоров:

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Договор, на срок более 1 года, непрошедший государственную регистрацию, считается недействительным. Если от этой процедуры уклоняется одна из сторон, другая имеет право подать на неё в суд.

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Расторжение договора

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его возможно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В последнем случае при определенных условиях придется обращаться в суд. Односторонний отказ подтверждается и судебной практикой. К примеру, об этом имеется Определение ВАС РФ № ВАС-10796/13 в отношении дела № А33-8577/2012.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок предусмотрено и действующим законодательством в виде уведомления, упомянутого выше. Информация об этом содержится в ст. 610 ГК РФ. Для расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя в определенный срок. Уведомление следует отправить в установленном порядке. Если этого не сделать, то при обращении в судебный орган суд сочтет это злоупотреблением.

Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о признании членом семьи

Нужно позаботиться о том, чтобы направление уведомления документально подтверждалось. С этой целью нужно сделать опись вложения.

Способы защиты

Для сторон договора применяются разные способы защиты. Так, если арендодатель отправляет уведомление арендатору, а последний не освобождает помещение, то арендодатель имеет право предъявлять арендатору следующие требования:

  • Внести платеж за весь срок аренды. Средства могут взыскиваться как неосновательное обогащение. Так как к этому моменту договор уже считается расторгнутым, то взыскание в виде арендной платы будет неправильным.
  • Освободить занимаемую площадь. Это требование нужно отличать от виндикационного, так как речь идет о вещно-правовом вопросе. При правоотношениях по аренде применяются способы защиты, которые основаны на положениях ст. 610 ГК РФ.

Такой подход подтверждает Постановление ВАС № 16253/11, принятое по делу № А40-13860/10-40-812.

Интерес арендатора обычно заключается в том, чтобы отношения продолжали действовать даже после получения уведомления о расторжении договора аренды. Его способ защиты выбирается в зависимости от того, кем является арендодатель и кто выступает на его стороне, а также от его действий.

К примеру, если договор аренды заключен на неопределенный срок, но на стороне арендодателя находятся государственные структуры, то оспаривание будет осуществляться в порядке гл. 24 АПК РФ. Об этом говорит и судебная практика, например, Постановление ФАС по делу № А57-3636/2012. В то же время судебная практика знает случаи, при которых данный способ защиты был признан неправильным.

Так, Постановлением ФАС по делу № А55-25220/2012 в требовании признать решение государственного органа об одностороннем отказе от выполнения договора аренды участка земли незаконным было отказано. Суд объяснил это решение тем, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты, так как правоотношения сторон договора являются гражданско-правовыми, и не вытекают из публичных полномочий гос. органа.

Были также случаи о требовании признать договор аренды земельного участка на неопределенный срок действующими. В частности, это Постановление ФАС ЗСО по делу № А45-24711/2012, а также Постановление ФАС ЦО по делу № А62-7460/2012. Суды, рассматривая соответствующие требования, руководствовались следующими моментами:

  • Был ли договор действительно заключен на неопределенный срок.
  • Отправлено ли уведомление о его расторжении.
  • Соблюдены ли установленные условия при отправке уведомления.
  • Было ли оно получено второй стороной.

Регистрация договора

Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год.

Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.

Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.

На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.

Главная особенность заключается в отсутствии упоминания о периоде действия. В остальном документ представляет собой обычный договор об аренде.

Виды соглашений

Статья 610 ГК РФ разъясняет, что договор аренды оформляется на срок, установленный самим договором.

В случае, если из содержания документа невозможно четко установить срок его действия, он трактуется, как заключенный на неопределенный срок, и называется в таком случае он «бессрочный».

Но данное понятие нельзя толковать буквально: у любого договора есть срок, так как, у переданного в аренду имущества есть хозяин, и он не продал нанимателю свою вещь, а лишь на время, за деньги дал ею попользоваться.

Замечание специалиста: если срок действия договора не указан, то сторона по своему желанию имеет право прекратить в дальнейшем исполнение условий договора, предупредив об этом собственника.

Имеется и такой вид договора, как краткосрочный. Такой договор, например, когда его предмет — недвижимость, стороны заключают на 11 месяцев, и он не подлежит регистрации в Росреестре. Имеется возможность заключения таких договоров и наиболее короткое время, вплоть до дней или часов.

Так, например, аренда строительного инструмента или автомобиля.

Этот вариант, пожалуй, наиболее выгоден Арендодателю, так как можно ограничить нанимателя в условиях и правах. И кроме этого такой договор найма дает собственнику возможность уйти от уплаты налога.

Есть такое понятие, как предельный срок договора. И он может быть не только предусмотрен соглашением сторон, но и быть обязательным в силу закона.

Так, например, предоставляют в аренду земельные участки и участки с полезными ископаемыми, а также водные объекты. Нормами права установлены максимально возможные сроки, на которые имущество может быть передано во временное пользование.

В основном это касается имущества, принадлежащего государству, так как частное лицо все же более свободно в своем волеизъявлении. При составлении договора очень важно не упустить этот момент.

В случае, когда для арендуемого объекта законом установлен предельный срок аренды, а во время заключения соглашения его участники не определили иной срок, такой договор будет иметь юридическую силу до истечения предельного срока. Только здесь необходимо, чтобы до этого момента ни одна из сторон не заявила о своем отказе от договора.

Срочный договор аренды — это договор с четко определенным сроком действия или привязанный к наступлению какого-либо события. В частности договор аренды квартиры или жилого коттеджа может иметь условием его действия: «до оформления сделки купли-продажи или оформления наследства».

Долгосрочные договора аренды заключаются чаще всего на такие объекты как:

  • земля;
  • водные объекты;
  • недра.

Данные договора аренды имеют и свое дальнейшее преобразование, а именно на арендуемые объекты арендатор может в дальнейшем оформить право собственности. В частности на земельный участок, оформленный под ведение личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет, в случае возведения на нем капитального строения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector