Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Переуступка права аренды земельного участка

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Понятие об аренде ЗУ

Переуступка – сделка, производная от первичного договора аренды, при совершении которой у ЗУ появляется новый арендатор.

Поэтому для понимания переуступки сначала следует рассмотреть понятие аренда.

Собственник может как сам использовать участок, так и передавать его в аренду с целью извлечения прибыли.

Договор аренды – это соглашение, письменно закрепляющее права и обязательства сторон при временном и возмездном использовании земли, являющейся предметом аренды. Стороны соглашения именуются арендодатель (владелец) и арендатор (временный пользователь).

Стороны договора

Арендный договор совершается между:

  • властными органами и юридическими или физическими лицами;
  • двумя юр. лицами;
  • двумя физ. лицами;
  • юр. лицом и физ. лицом.

Иногда арендатор или арендодатель могут быть представлены множественностью лиц.

Предмет аренды

Участок, передаваемый в аренду, четко и детально описывается в договоре. Называют все его идентифицирующие признаки, как-то:

  • адрес местоположения участка или указание направления и расстояния его до объекта, являющегося ориентиром;
  • уникальный номер в кадастре;
  • земельная категория;
  • площадь;
  • наличие строений, сооружений;
  • наличие любых ограничений/обременений.

Условия договора

В документе прописывают главные регламентирующие пункты:

  • как может арендатор использовать ЗУ;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • срок действия;
  • права и обязанности при арендных отношениях;
  • степень ответственности и разрешение споров.

Цена договора

Величина платы за использование ЗУ устанавливается одним из перечисленных способов:

  • по итогам торгов;
  • исходя из кадастровой стоимости с применением корректировочных коэффициентов;
  • при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
  • при достижении согласия сторон.

Срок договора

С учетом срока действия соглашение причисляется к краткосрочным (менее одного года), к долгосрочным (от одного года) и к неопределенным по сроку.

Передача ЗУ

Согласно ст. 556 ГК РФ, ЗУ передается во временное пользование по передаточному акту с подробным описанием его состояния. В современных договорах в качестве приложения к акту стали использовать фотоматериалы.

Начало действия документа приходится на день его подписания. Исключение составляет договор со сроком аренды от одного года. Действие такого договора начинается с даты госрегистрации.

Учитывая, что земельные правоотношения чаще всего носят продолжительный характер, практически все договоры аренды регистрируются.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора  другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но  переступить свои права в этом случае он не имеет права.

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Однако, если по каким-то причинам не удается использовать свои в полной мере, арендатор может их переуступить.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Переуступка права аренды на земельный участок

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.
Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Перечисленные нормы являются ключевыми, которые регулируют вопросы заключения договоров переуступки прав.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

В некоторых случаях закон может ограничивать возможность сдачи земельного участка в субаренду (ст. 607 ГК). Такое ограничение, к примеру, касается земель, находящихся в собственности муниципалитета.

Статья 22 ЗК предполагает для арендатора земельного участка возможность передать свои права, предоставленные договором аренды земли, другому лицу. В таком случае заключать новый договор земельного участка нет необходимости.

Пункт 9 статьи 22 ЗК предполагает возможность оформить переуступку не получая согласия собственника. Единственное условие – это его уведомление. Это требование закона относится к договорам, заключённым на срок более 5 лет. Переуступку по краткосрочным договорам согласовывать необходимо в обязательном порядке.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Заявление и пакет документов департамент рассматривает 10 дней, после чего принимает решение о согласии или даёт мотивированный отказ.

Под арендой подразумевают договор, согласно которому владелец участка передает право использования земли и получения с нее дохода второй стороне. За указанное право арендатор оплачивает арендодателю фиксированный платеж (ренту).

Земельное законодательство предусматривает два вида аренды участков:

  • Используемую для сельскохозяйственных целей;
  • Используемую для строительства жилья.

Наиболее популярный среди физических лиц первый вид: у собственника есть возможность использования участка как объекта инвестирования, преимущественно участок не продается, с него получают пассивную прибыль.

Второй вид применяется в основном при заключении сделок с муниципальными властными органами. При подобных обстоятельствах, участки арендуются для целей строительства (частного жилья или многоквартирных домов, организации кооперативов и прочего).

Аренда может быть заключена на период как до, так и свыше 1 года. Если земля передается в пользование согласно подобному договору на период более одного года, законодательство обязывает осуществить постановку на учет в Росреестре.

В чем особенность передачи прав на участок

ГК РФ в п.2 ст. 615 гласит, что арендатор имеет возможность на протяжении всего периода действия договора использовать арендованное им имущество, не выходя за условия соглашения. Наиболее часто в перечень этих условий включена возможность передачи права на имущество, находящееся в аренде, третьим лицам.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Процесс осуществляется с использованием двух форм:

  • Основываясь на договоре субаренды;
  • Способом переуступки прав на аренду земли.

Субаренда являет собой соглашение между третьими лицами и арендатором, касающееся использования земельного участка и получения с него дохода.

Подобное соглашение может быть заключено на период действия основного договора. Ответственных сторон две – арендаторы двух договоров.

Уступка права на аренду участка подразумевает, что арендатор свое право аренды конкретного земельного участка уступает (одалживает) третьему лицу, которое становится в результате основным арендатором.

Это практикуется преимущественно в случаях приобретения сооружений, располагающихся на арендуемых территориях.

Проведение операции возможно без вовлечения в сделку владельца участка: информация, касающаяся изменения лица, арендуемого имущество, отдельно направляется землевладельцу с помощью уведомления.

В этой юридической процедуре имеются некоторые особенности:

  • Нельзя произвести переуступку права аренды на землю при действующем договоре аренды, если подобные действия не обговорены между сторонами;
  • Невозможно уступить право на участок под строительство жилья, если в основном договоре аренды данный земельный участок имеет сельскохозяйственное направление.
Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на действия нотариуса в нотариальную палату образец

Perenajm-zemelnogo-uchastka

Взаимодействие собственника земли, первого и второго арендатора в обязательном порядке оформляется, учитывая требования законодательства, и проводится госрегистрация договора, если переход права на аренду земли осуществляется на период свыше одного года.

Когда оформляется переуступка аренды земли, возникает определенный нюанс, связанный со способом расчета между двумя арендаторами. Эта процедура подразумевает несколько способов выполнения, ключевое отличие в которых, заключается в последующем налогообложении:

  • Арендатор, которому уступили право аренды, оплачивает объем задолженности, образованный прошлым арендатором, напрямую владельцу земли. Задолженность учитывают в затратах арендатора, однако, она не берется во внимание при проведении расчетов прибыли, подлежащей налогообложению;
  • Новым арендатором увеличивается цена договора уступки прав на сумму, равную задолженности, с уплатой ее первичному арендатору и учетом ее в расходах.

Чтобы оформить право уступки аренды участка, необходимо провести сбор следующего перечня документации:

  • Заявления на уступку права аренды;
  • Ксерокопии первоначально подписанного договора аренды земли (с соответствующим заверением);
  • Подлинника кадастрового плана участка, который сдается в аренду и его копии;
  • Копии квитанции, подтверждающей оплату пошлины (при предъявлении оригинала);
  • Оригинала чистового договора уступки права аренды земли в нескольких экземплярах.

Также нужно будет предоставить персональные документы сторон:

  • Физические лица обязаны предоставить паспорта и заверенное нотариально согласие супруга на заключение подобной сделки. Если любая из сторон не пребывает в браке, она обязана предоставить отдельно заявление, подтверждающее данный факт, также с проведением его заверения нотариусом;
  • Юридические лица предоставляют ксерокопии документации (учредительной и регистрационной), свидетельства ИНН (и копии, и оригинала), выписку из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающую отсутствие в учредительной документации проведения изменений. Кроме того, нужны документы лиц, осуществляющих подписание договора и оригинальные экземпляры доверенностей на право представления интересов, выданные организациями для целей заключения договора.

Обязательно указание:

  • Паспортных данных сторон по договору, места, где зарегистрированы стороны договора;
  • Юридического адреса земельного участка, его нумерации по кадастровому паспорту и общей площади;
  • Описания условий передачи прав, а также обязанностей согласно проведению новой сделки;
  • При наличии долга у старого пользователя по арендной оплате, нужно описать способ его погашения и конкретную сумму. Последняя берется в расчет при проведении оплаты аренды новым пользователем;
  • Причин, на основании которых возникло право на аренду у предыдущего арендатора (арендное соглашение, документы по кадастру и прочая документация, включая удостоверение уплаты арендной суммы);
  • Справки из реестра, подтверждающей отсутствие ограничений (факта залога, пребывания объектом судебного спора);
  • Условий и объема платы за аренду участка. В этом пункте могут присутствовать разграничения (введение одноразового платежа, помесячной или же ежеквартальной его разбивки, закрепленных соглашением сторон в договоре);
  • Есть возможность наделения нового арендатора обязанностями дополнительного характера, к примеру, по оплате расходов, связанных с улучшением качественности земли или другими обязательствами;
  • Даты, когда соглашение составляется и подписей сторон.

Договор предоставляет возможность лишь использования земельного надела, без права распоряжения им, принадлежащего исключительно собственнику. По договору передается перечень прав, который имелся у первоначального арендатора, и никак не больше.

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора.

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Переуступка прав аренды на землю совершается в несколько этапов. Надо понимать, что переуступка может быть произведена только в отношении всего участка в целом.

Переговоры

Между старым и новым арендаторами ведутся переговоры, при которых обсуждаются все значимые аспекты переуступки.

Предыдущий арендатор предоставляет новому пользователю для изучения функционирующий договор аренды ЗУ. Тому следует пристально изучить пункты договора и сосредоточиться на следующем:

  • кто собственник участка;
  • кто временный пользователь земли;
  • учтен ли ЗУ, есть ли у него кадастровый номер;
  • срок действия;
  • наличие регистрации права аренды (при длительном сотрудничестве);
  • назначение ЗУ;
  • под какие цели его можно использовать;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • есть ли ограничения в пользовании ЗУ.

Оформление уступки

В собственных интересах новому арендатору до совершения уступки нужно проверить в справочной информации на сайте Росреестра данные о ЗУ, кто собственник, кто арендатор, наличие/отсутствие обременений.

Переход права временного возмездного пользования к новому арендатору оформляется письменным договором/соглашением об уступке права.

Участок земли в аренде

Этот документ содержит сведения об обоих пользователях, о собственнике участка, об основном договоре аренды, адресные ориентиры ЗУ, его характеристики, стоимость уступки, место и дата его совершения.

Ссылка на образец договора уступки дана в конце статьи.

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

  • заявление о регистрации;
  • договор аренды;
  • договор о переуступке;
  • нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
  • нотариальное согласие супруги физ. лица;
  • полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
  • учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
  • документ об оплате госпошлины.
Для физического лица Для юридического лица
  • Паспорта обеих сторон соглашения (оригинал и копия);
  • Идентификационные номера (оригинал и копия);
  • Заверенная копия договора аренды;
  • Оригинал договора переуступки;
  • Выписка из ЕГРП об участке и его собственнике;
  • Кадастровый паспорт и план;
  • Справка из бюро технической инвентаризации и технический план;
  • Копия квитанции об уплате государственной пошлины
  • Доверенность или иной документ, подтверждающий право гражданина действовать от имени юридической организации;
  • Нотариально заверенные копии учредительной документации организации;
  • Правоустанавливающие документы на землю;
  • Выписка из ЕГРП об участке и его собственнике;
  • Справка из бюро технической инвентаризации и технический план;
  • Копия квитанции об уплате государственной пошлины

Документы и заявление о регистрации сделки переуступки аренды подаются в отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Порядок проведения процедуры оформления:

  • pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-04Подготовка необходимых документов;
  • Оповещение владельца (арендодателя) земельного участка о передаче прав аренды или же письменный запрос на получение разрешения провести такую сделку;
  • Составление, оформление и подписание договора;
  • Подача заявления и документов для регистрации договора в государственном учреждении;
  • Выдача свидетельства переуступки (срок оформления – до трёх месяцев от даты подачи запроса).

Государственная регистрация, необходима в том случае, когда сделка заключается на срок более года. Размер государственной пошлины за регистрацию зависит от региона и существенно отличается для физических и юридических лиц.

Арендатор доводит до сведения нового пользователя земельным участком суть всех прописанных в договоре переуступки прав и обязанностей.

Внимание! Первое соглашение, которое заключалось между владельцем участка и арендатором, при подписании нового договора переуступки должно быть отдано собственнику земли вместе со всеми приложениями и дополнительными договорами.

За достоверность предоставленной информации и текст подписанных документов ответственность возлагается на арендатора.

Подписываемые сторонами новые договора аренды и переуступки прав арендуемого надела земли имеют определенные условия и требования к заключаемой сделке:

  1. Как оформить переуступку права аренды земельного участкаПредмет заключения договора.

    В соглашении прописывается площадь участка, его кадастровый номер, место расположения, а также вид арендуемой земли.

  2. Вносимая арендная плата.

    Во всех заключаемых соглашениях арендная плата прописывается отдельными пунктами, она включает в себя полную стоимость аренды земельного участка вместе с переданными новому пользователю правами и обязанностями. Получивший по уступке землю арендатор производит оплату собственнику земли на условиях, которые определены договором.

  3. Период заключения договора.

    Определяется срок действия договора заинтересованными сторонами согласно достигнутой договоренности, но период осуществления аренды не может превышать срок, который указан в сделке между владельцем участка и арендатором.

  4. Целевое предназначение участка.

    Арендуемый новым пользователем земельный надел может быть использован им только в целях прописанных первым договором, которые заключался между собственником и арендатором участка.

  5. Возврат земли владельцу.

    Эта процедура должна быть предусмотрена и прописана в соответствующих разделах соглашений, ее выполнение производится согласно актам, которые регулируют процесс сдачи-приемки земельного участка.

  6. Ограничения эксплуатации участка.

    Подписываемый сторонами договор должен содержать информацию о всех обременениях, а также существующих ограничениях по использованию земли, особенно в тех случаях, когда участок является предметом залога.

  7. Решение спорных вопросов.

    Все возникающие в процессе эксплуатации участка спорные вопросы решаются в установленном законом порядке. Эти положения также прописываются в договоре переуступки.

Важно! Строения, которые были сооружены на земельном участке арендатором и документально оформленные в частную собственность, после заключения договора по переуступке прав переходят к новому пользователю земельным наделом, о чем информируется кадастровые органы.

Новый арендатор получает полномочия только после законодательной регистрации договора (ст. 651, п. 2 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Как прописать человека без права на жилплощадь

Немаловажно при заключении указанного договора обратить внимание на то, как оформить уступку права аренды земли. Рассмотрим подробнее.

Существующий метод перехода полномочий к новому арендатору предоставляет возможность сохранить основной подписанный с собственником договор аренды и оформить новый согласно дополнительно разработанного приложения к основному документу.

Очень часто граждан интересует вопрос о том, как переуступить право найма земельного участка. Вся процедура составления договора и оформления документов включает такие действия:

  1. Арендатор, в пользовании которого находится земельный надел, при передаче права аренды приглашает на участок собственника, а также лицо изъявившее желание воспользоваться возможностью аренды земли.
  2. Владелец земельного участка дает устное согласие на переуступку прав или отказывает арендатору в его намерениях.
  3. При получении согласия собственника и ознакомлением со всеми требованиями, правами и обязанностями третье лицо подтверждает или не соглашается на переуступку полномочий пользования землей.
  4. После получения согласия всех сторон, арендатор вместе с новым пользователем земельного участка составляют договор. По согласию собственника в первый основной документ могут быть внесены изменения.
  5. Договор о переуступке заверяется нотариусом.
  6. С юридически заверенного у нотариуса документа снимаются копии.
  7. Заверенный и подписанный двумя сторонами договор предоставляется участниками сделки для его регистрации в кадастровые органы.
  8. После обращения в кадастровое бюро производится оплата госпошлины, оригинал или копию передают в кадастровый отдел (о размере госпошлины за аренду ЗУ и регистрацию договора в Росреестре мы рассказывали в отдельной статье).

Стоимость оформления договора переуступки аренды определяется согласно правилам отчуждения имущества и будет зависеть от статуса сторон, участвующих в сделке:

  1. Как оформить переуступку права аренды земельного участкаСовершаемая среди физических лиц сделка будет оцениваться в размере 2000 рублей. Указанная сумма делится поровну между двумя участниками соглашения.
  2. Заключающие соглашение юридические лица уплачивают в государственную казну 22000 рублей, стороны также разделяют указанную сумму между собой.
  3. При заключении договора между предприятием и физическим лицом, первая сторона вносит сумму 22000 рублей, для второй размер равен 2000 рублей.
  4. Юридические лица, вступающие в сделку с муниципалитетом или государством, уплачивают в казну 22000 рублей.
  5. Физические лица, совершающие сделку подобным образом, оплачивают пошлину размером 2000 рублей.

Справка. Иногда сделка может заключаться между государственными структурами, физическим и юридическими лицами. Государственные структуры освобождаются от уплаты пошлины, физические лица вносят в казну 2000 рублей, а юридическая сторона 22000 рублей.

Для осуществления регистрации соглашения необходимо наличие следующих документов:

  • заявление арендатора о желании передать участок согласно переуступке;
  • копия нового договора аренды, заверенная у нотариуса;
  • оригинал, а также копия, предварительно снятая с кадастрового паспорта земельного надела;
  • оригинал или копия квитанции оплаты госпошлины;
  • несколько экземпляров подписанного сторонами договора переуступки.
  • Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
  • Копия прежнего арендного договора.
  • Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
  • Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
  • Уплаченная государственная пошлина.
Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды заключается обязательно в документально подтвержденной форме, а в его тексте должны быть указаны те значимые характеристики объекта, которые определяют стоимость совершенной сделки.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

Собственник считается извещенным о смене арендатора при получении зарегистрированного договора о переуступке права.

Арендодатель не может поменять условия договора аренды из-за смены арендатора. Изменения в документ вносятся в порядке, установленном его условиями, либо по решению суда.

По договоренности сторон (закон этого не требует) может заключаться новый договор аренды либо допсоглашение к существующему.

При переуступке права положение владельца ЗУ тоже не должно быть ухудшено. Он продолжит осуществлять права собственника и может расторгнуть сделку при несоблюдении новым арендатором своих обязательств.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

  • Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
  • Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
  •  Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

Земля под ИЖС

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

  • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
  • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
  • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
  • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
  • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:

  • переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
  • уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
  • уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
  • уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
  • право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.

Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.

Законодательная база

Переуступка права аренды надела между физическими лицами регулируется 22 статьей Земельного кодекса РФ, в которой прописаны права арендатора, а также его обязанности на весь период действия соглашения об аренде (о возможных сроках действия договоров аренды ЗУ читайте тут).

Статья упоминает о праве арендатора передавать наделы третьим лицам вместе с прописанными в договоре полномочиями и обязанностями .

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ арендовавшие земельные участки лица имеют право распоряжаться взятым в наем имуществом на условиях, которые оговариваются в заключенных с собственником соглашениях.

В пункте 2 этой статьи предусматривается передача арендатором третьему лицу права на арендованное у собственника имущество (землю в нашей ситуации). Переуступка прав найма земли под ИЖС также регламентирована статьей 22 ЗК РФ.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ предупреждает, что аренда земли позволяет лишь использовать имущество согласно его целевому назначению и не дает разрешения распоряжаться им.

Статья 651 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что переуступка по договору аренды земельного надела подлежит обязательной регистрации в государственных структурах. Документы считаются действительными с момента их регистрации.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

  1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
    • для исполнения залоговых обязательств;
    • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
    • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
    • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

    Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

  2. Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
  3. Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
Предлагаем ознакомиться:  Увольнение по собственному желанию на испытательном сроке

Подводные камни процедуры

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Нюансов при оформлении переуступки прав не так уж и много, однако их возникновение может существенно затруднить, если не сделать невозможной всю процедуру.

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

долевое владение землей

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Особенность переуступки в том, что при передаче арендованного участка третьим лицам, арендатор теряет все полномочия на землю, а новый пользователь приобретает их вместе с обусловленными договором обязательствами.

Но возможность быстро совершить сделку ограничивается некоторыми особенностями переуступки прав на аренду земли:

  1. Передача прав на наем участка не осуществляется, если она не оговорена и не одобрена всеми сторонами сделки.
  2. Невозможно переуступить право на землю с целью жилищного строительства, если по ранее составленному договору аренды она отдана под сельскохозяйственные угодья. Для начала потребуется в соглашении изменить целевое назначение земельного надела.

К особенности переуступки на аренду участка можно отнести тот факт, что одним договором существует возможность передачи в аренду сразу нескольких земельных участков, если их владельцем является один собственник.

Большим преимуществом новых законов позволяющих простую процедуру переуступки прав на аренду земель является то, что они созданы для потребностей человека, где гарантом законности совершаемой сделки выступает государство.

Воспользоваться предоставленными возможностями аренды земельного участка у государственных структур может каждый, это вполне выполнимая задача, а переуступка поможет решить проблемы, если человеку будет трудно справляться с арендованной землей.

Надеемся, в нашей статье Вы нашли необходимую информацию о передачи прав найма надела земли. Удачи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Что это такое

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: 7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
  • Федеральный: 7-800-350-84-02

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

расчет арендной платы за участок

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Переуступка прав аренды земельного участка не всегда может быть возможна. Это соглашение по закону нельзя заключить при следующих обстоятельствах:

  • Объект недвижимости находится в судебном или ином споре;
  • По данному наделу существует задолженность;
  • На участке имеются не узаконенные строения;
  • Постройки на территории не соответствуют нормам и требованиям строительства;
  • Выкупная сумма не была полностью выплачена;
  • Собственник или арендатор не выполняет своих обязательств.

Если от третей стороны скрыли какое-либо из перечисленных обстоятельств и договор переуступки был подписан, то ей придётся обратиться за помощью к специалистам, чтобы решить все правовые и финансовые вопросы.

Чтобы избежать подобного рода мошенничества, третьей стороне следует обратить особое внимание на правоустанавливающую документацию собственника. Лучше всего, когда арендатор является законным владельцем и при необходимости имеет документы, разрешающие ИЖС.

Участники процесса

Переуступка прав и обязанностей по договору предполагает, что все правомочия, которые раньше принимал на себя арендатор, переходят к третьему лицу, имеющему право:

  • Как оформить переуступку права аренды земельного участкаиспользовать участок и имущество согласно прописанному в договоре целевому назначению;
  • выращивать и продавать сельскохозяйственную продукцию;
  • производить на участке изделия, если их изготовление не нарушает пункты договорных соглашений;
  • строить на земельных участках жилые, хозяйственные и производственные помещения, которые прописаны в договоре долгосрочного найма;
  • заниматься всеми определенными договором видами хозяйствования;
  • оставлять полученную прибыль для своих собственных нужд.

арендная плата в договоре

Передача прав сопровождается переходом и обязанностей, которые включают в себя:

  • факт переоформления земельного надела донести до владельца в указанный срок;
  • произвести передачу собственнику личных данных;
  • проведение своевременных платежей за арендованную землю (из чего формируется арендная плата можете узнать здесь);
  • соблюдение всех правил противопожарной безопасности;
  • соблюдение строительных норм, а также правил по охране окружающей среды;
  • использовать участок только в целях, которые оговариваются в соглашении;
  • информировать собственника об использовании участка, возникновении аварийных ситуаций;
  • принимать меры к предупреждению возникновения аварийных ситуаций и их ликвидации.

Согласно Земельного кодекса, переуступка найма надела между физическими лицами осуществляется с информированием владельца участка, но без получения разрешения на проведение сделки. Соглашение заключается между арендатором и третьим лицом, к которому и переходят все права пользования арендованными наделами.

Переуступка права аренды на земельный участок предполагает, что все личные данные о новом пользователе землей передаются владельцу участка, ему же должна приходить и своевременная арендная плата за используемые ресурсы.

В случаях, когда в договоре был оговорен пункт об участии в переуступке хозяина владений, то сделка будет проведена с его участием. Это относится и к муниципальным территориям, государственным землям, а также зеленым зонам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector