Оформление договора аренды нежилого помещения

Учимся составлять правильный договор аренды недвижимости: рассмотрим его структуру, основные части и их особенности.

Законодательными актами Российской Федерации, исходя из принципа «разрешается все, что явно не запрещается», допускается оформление и регистрация такого договора – запрета на проведение подобных действий в законодательстве нет, а актуальность частичной аренды нежилых помещений организациями и индивидуальными предпринимателями сохраняется.

Аналогичную позицию занимают и арбитражные инстанции. Арбитражной практикой признается законность соглашений и документов на аренду части помещения. И потому оформление и регистрация сделки на частичную аренду нежилых помещений признаются законными действиями. При этом, аренда части помещения имеет некоторые особенности, учитывая которые можно защитить себя от всевозможных проблем при дальнейшем использовании объекта сделки.

До конца 2016 года действия по оформлению частичной аренды сопровождались некоторыми трудностями – государственными органами всегда регистрируется объект целиком. Собственник объекта, даже разделяя его в ходе строительства на несколько помещений, никогда не подает документы на каждую из частей – они просто не делают их.

С 1-го января 2017 года данная процедура претерпела изменения – сейчас собственник может не регистрировать отдельные части нежилого объекта. Когда арендодателем будет найден человек, планирующий долгосрочную аренду, стороны вправе составить и подписать договор аренды части нежилого помещения. Такой документ (в отдельных случаях) обязателен к регистрации в государственных органах.

Кроме этого, в ЕГРП вносится соответствующая запись. Сторонам соглашения необходимо обратиться в госучреждение, предоставив соответствующие документы – непосредственно договор и тех. паспорт на общую площадь. Юридический, а также технический раздел нежилого объекта осуществляется при регистрации сделки и документов по нему работниками государственного учреждения.

Оформление договора аренды нежилого помещения

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию договора. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект.

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре.

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2018 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен.

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях. По сути с 01.01.

Каждый договор имеет свою определенную схему, по которой он должен быть составлен. Такая схема позволяет сделать договор простым для понимания, структурированным и логически обоснованным. Соглашение об аренде недвижимости не является исключением и тоже формирует по определенному шаблону. Если составленный договор не отвечает установленному алгоритму формирования, это конечно не может стать причиной для признания его недействительным, но может создать негативное впечатление у всех сторон данного соглашения.

Рассмотрим каждый пункт договора по отдельности.

Здесь вы должны указать основную информацию, такую как наименование данного договора, дата, когда он был заключен, а также место, где это произошло. Помимо этого, во вводной части должна присутствовать информация о субъектах соглашения. К субъектам могут относиться как организации или предприятия, которые имеют свой устав и представлены специально направленными должностными лицами, так и физические лица. Физическое лицо может действовать на основе доверенности или же от своего собственного имени, для подтверждения необходим паспорт.

• Данные о предназначении помещения: торговое, промышленное, коммунальное, складское или какого-либо другого предназначения;• Характеристика типа объекта: жилой объект, нежилой, часть жилого или нежилого помещения;• Инвентарный номер, который присваивается любому объекту недвижимого имущества при выдаче технического паспорта;• Местонахождения объекта: данные о точном адресе помещения. Если это часть здания, то этаж и размещение на этаже;• Площадь недвижимого имущества.

Все эти данные должны быть точными и предоставлены в полном объеме.

• Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации недвижимого имущества, о котором идет речь в договоре;• Данные о номере и серии данного свидетельства;• Информация о дате выдачи свидетельства и госорганах, которые произвели выдачу.Тот, кто собирается взять помещение в аренду должен иметь в наличии следующие документы:• Если это физическое лицо, то необходимо иметь при себе паспорт или документы, удостоверяющие личность;

• Для предпринимателя надо предоставить вписку из ЕГРИП;• Если арендатор – юридическое лицо, ему необходимо представить копию доверенности, как представителю, наделенному определенными полномочиями. Директору потребуется копия протокола, подтверждающая решение учредительного собрания о том, что он был назначен на эту должность.

• Цена аренды формируется на основе информации о фактическом размере арендуемой недвижимости, то есть в зависимости от количества квадратных метров;• Арендная плата может начисляться в целом за объект, не зависимо от его площади или других составляющих;• Иногда формирование стоимости происходит в зависимости от типа и количества помещений, которые передаются во временное пользование. Отдельно рассчитывается стоимость аренды торговых или выставочных залов, складских помещений и вспомогательных комнат.

• Оплата за пользование недвижимостью, которая разбивается на определенные периоды. Например, каждую неделю, каждый месяц или каждый квартал арендатор должен будет вносить оговоренную сумму;• Разовая оплата аренды. В таком случае арендатор выплачивает всю сумма сразу. Чаще всего такая оплата производится в формате предоплаты.

Законодательная сторона условий договорных документов.

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;
Предлагаем ознакомиться:  Вернуть страховку при досрочном погашении кредита ★★★

Аренда части нежилого помещения

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов. Стороны могут самостоятельно составить план, на котором будет отражено местоположение и характеристики арендуемой недвижимости.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре — включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

оформление договора аренды нежилого помещения

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Любой договор аренды помещения включает в себя три основных аспекта, которые должны быть в нём отображены. Это плата за аренду, субъект данного договора и его объект. В зависимости от специфики арендных условий, могут также быть оговорены и дополнительные условия соглашения, такие как период действия договора, обязанность по оплате коммунальных услуг, по обслуживанию помещения и прочие. Это зависит от того, какие дополнения пожелают внести стороны. Остановимся на каждом аспекте договоров аренды.

• Субъект договора. Одним из самых важных условий договора является предоставление полной информации о его участниках. В данном случае это арендодатель и арендатор недвижимости. Это условие предусматривается статьей №606 ГК. Договор аренды недвижимости непременно должен содержать полные реквизиты и одной и второй стороны. Если в договоре присутствуют не только арендатор и арендодатель, но и третьи лица, это должно быть отмечено в документах.

• Объект данного договора. В документах должна быть указана полная информация о том объекте, который сдается в аренду, а также необходимо предоставить кадастровый паспорт этого объекта. Объектом в данном случае может быть постройка, жилое или нежилое помещение и любое другое недвижимое имущество. К данным, которые должны быть указаны в документах, относят фактический адрес объекта, его площадь, информацию о человеке, который имеет права собственности и другую идентифицирующую информацию. Подробнее с постановлениями об объекте договора можно ознакомиться в пункте третьем, статьи №607 ГКРФ.

• Оплата аренды. В любом договоре об аренде недвижимости необходимо указать четкую сумму, которую арендатор обязуется выплачивать арендодателю за определенный период. Выражается эта сумма в рублёвом эквиваленте и устанавливается на основе взаимного соглашения участников договора. Данные правила указаны в первом пункте статьи №654 ГКРФ, где с ними можно детально ознакомиться.

Каждый из субъектов должен иметь на руках копию договора, подтверждённую подписями всех участников сделки. Все обязанности и права сторон указаны и рассмотрены в законодательстве, а если возникает спорная ситуация, то наверняка её аналог уже был разрешен при помощи судебного разбирательства, стоит лишь поискать необходимую информацию.

Если договор аренды помещения не соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, он может быть признан недействительным. Это может послужить причиной возникновения ряда проблем, которые будут неприятны как для арендатора, так и для второй стороны договора. Например, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, а тот, в свою очередь, может не выполнять условий недействительного договора, который и стал причиной тому, что съемщик не обязан выплачивать неустойки.

• Указание того временного периода, на протяжении которого будет действовать данный договор. Срок договора может быть различным, согласно пункту два статьи №610 ГК, это может быть неопределенный термин, срок до года или более одного года.

• В договоре может быть выделен пункт, который указывает, какие обязательства берет на себя арендатор касательно недвижимости. Зачастую, обязательство по содержанию помещения и поддержанию его состояния берет на себя тот субъект, который берет объект в аренду. При условии того, что это прописано в договоре, арендатор может быть ответственным и за проведение капитального ремонта в помещении.

• Довольно целесообразным будет ввести в договор аренды нежилого помещения пункт о его страховании. Зачастую, предприятия, которые арендуют помещения для коммерческой деятельности, используют их либо для продажи товаров, либо для хранения каких-либо ценных вещей. Помимо страхования, можно также оговорить охрану помещения в договоре.

• Для того чтобы права обеих участников договора были защищены, необходимо внести в документы пункт с информацией об их ответственности в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, если не будут соблюдены условия договора, или какая-то из сторон пожелает досрочно остановить аренду, в договоре должен быть пункт, который содержит информацию о том, какие меры в таком случае будут приняты к этому участнику договора. Это может быть штраф, выплата установленной неустойки или способы влияния на субъект, который нарушает договорные условия.

• Для того чтобы избежать лишних конфликтных ситуаций и длительных препирательств, следует обозначить в договоре пункт, который будет четко указывать порядок решения всех спорных ситуаций между участниками сделки.

• В договоре должны быть предписаны варианты действий при возникновении непредвиденных обстоятельств, которые повлекут за собой невозможность дальнейшего соблюдения условий договора. Например, неожиданные поправки в законодательстве, экстренные ситуации или сильное повреждение арендуемого объекта. То, какими будут действия в таких ситуациях, необходимо предусмотреть во время составления договорных обязательств.

Учитывая то, что все объекты недвижимости являются индивидуальными, также как и их арендные условия и пожелания арендаторов, вы можете внести в договор аренды недвижимости любые другие ограничения или требования. Главное условие заключается в том, что все пункты договора должны соответствовать законодательству и положениям договора, а также быть согласованными между участниками. В договоре вы также можете указать и условия правовых отношений касательно тех субъектов, которые каким-либо образом влияют на заключение сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Закон об обязательной индексации заработной платы

Как правильно составить договор аренды

Регистрация договора аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника.

Разрешается ли аренда части нежилых объектов

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Оформление договора аренды

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Аренда коммерческой недвижимости

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

После подписания соглашения, оно должно быть зарегистрировано. Одна из сторон подает заявку на госрегистрацию в регистрирующий орган, находящийся по месту нахождения нежилого объекта.

Важно! Регистрация арендного соглашения необходима только при условии, что нежилой объект недвижимости ранее был зарегистрирован.

При регистрации договора аренды нежилого помещения заявители предоставляют следующий пакет документов:

  • заявление на госрегистрацию договора аренды;
  • оригинал соглашения аренды и его копия. Предоставляются два экземпляра;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости и его копия;
  • бумаги, подтверждающие право арендодателя и арендатора на совершение сделок такого рода:
    • для юридических лиц — учредительные документы предприятия и свидетельство о госрегистрации;
    • для физических — удостоверение личности, подтверждающее наличие российского гражданства.
  • если в лице сторон выступают представители, то предоставляются бумаги, подтверждающие их полномочия;
  • нотариально-заверенное согласие супруга/супруги на заключение договора аренды, при условии, что имущество считается совместно нажитым;
  • если объект недвижимости находится в залоге, то предоставляется письменное согласие залогодержателя на передачу нежилого помещения третьему лицу;
  • чек об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет:

  • 1 000 руб — для физических лиц;
  • 15 000 руб — для юридических.
Предлагаем ознакомиться:  Что можно указывать в брачном договоре

Как отмечалось ранее, для проведения регистрационных действий по соглашению потребуется наличие технического/кадастрового паспортов на объект, предполагаемый к сдаче. Но многим не всегда ясно, а для чего вообще нужно регистрировать сделку?

Конечно же, можно обойтись без регистрации, составив договор, допустим, на срок меньше 12 месяцев, а потом постоянно его продлять. Но в этом варианте при возникновении спорных/конфликтных ситуаций, практически невозможно доказать собственную правоту — суды редко рассматривают споры по краткосрочным сделкам.

А при принятии решения о заключении долгосрочного сотрудничества и обязательном прохождении регистрации, для Росреестра нужно подготовить следующие документы:

  • заявление на регистрацию соглашения частичной аренды нежилого помещения;
  • три подписанных сторонами договора (для Росреестра, собственника объекта и нанимателя помещения);
  • документы, удостоверяющие личность;
  • кадастровый и технический паспорта объекта;
  • юрлица подготавливают свои документы, устанавливающие право на ведение определенного вида деятельности;
  • регистрационное свидетельство юрлица/ИП;
  • квитанции об уплате государственной пошлины.

Подготовленный пакет документов предоставляется в госучреждение, работниками которого проводится проверка деятельности сторон и предоставленной документации. После этого вносится соответствующая запись в Единый Госреестр о постановке на учет договорных взаимоотношений. Спустя 12 рабочих дней участники сделки смогут забрать зарегистрированный договор и продолжать согласованные взаимоотношения.

В целом, регистрация соглашения частичной аренды нежилого объекта не отличается от других стандартных документов. Однако отличие в этом варианте заключается в первоначальной подготовке – юридическое деление объекта на части с соответствующим оформлением. Кроме того, документ должен содержать больше информации по условиям договора.

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.  
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя.  При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический планчасти помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector