Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как оспорить договор ипотеки

Оспорить договор залога недвижимости

Причины

Перед изучением Обзора
рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

1. В случае признания
недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор
залога (ипотеки), недействительным признается и договор
ипотеки.

1.1.Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015
N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013

Между истцом и банком
был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства
по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и
третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было
установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной
линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к
ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным,
неустановленным, лицом.

Отсюда выводы судов, основанные наст.168,п.2
ст.434,ст.819,820 ГК
РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии
правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан
недействительным, т.к.

договор ипотеки является акцессорным
договором, служит для обеспечения исполнения обязательства,
установленного основным договором; в случае признания
недействительным основного договора недействительным признается и
договор ипотеки.

Как оспорить договор ипотеки

1.2.Постановление Арбитражного суда Уральского
округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010

Исковые требования:Признать недействительным
пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты
договора купли-продажи.Решение суда:Исковые требования
удовлетворены.Позиция суда:Требования
удовлетворены, т.к.

ранее решением арбитражного суда, имеющим
преюдициальное значение, были признаны недействительным
(ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор
ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения
договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой,
распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение
также признаются недействительными, т.к. основаны на
недействительной сделке.

2. Договор ипотеки
может быть признан недействителен, если его заключение и
исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника
(банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку;
заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление
Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N
Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. такжеОпределение Верховного Суда РФ от 11.06.2015
N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в
передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного
производства).

Оспорить договор залога недвижимости

Исковые требования:Признать договор залога
недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия
недействительности сделки.Решение суда:Исковые требования
удовлетворены.Позиция суда:Должник признан
банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше
требованиями в суд.

Договор ипотеки признан недействительным, т.к.
его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и
нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного
кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с
другими кредиторами в силу положенийст.334
ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора аренды гостиничных номеров

Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся
осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества,
не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с
недостаточностью денежных средств.

Договор ипотеки заключен в
качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между
банком и должником кредитным договорам. На момент заключения
договора у должника имелась задолженность перед другими
кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком.

Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения
требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других
кредиторов и может привести к полной или частичной утрате
возможности других кредиторов должника получить удовлетворение
своих требований.

2.2.Постановление Арбитражного суда
Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N
А45-11177/2010

Исковые требования:Признать договор залога
(ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры
поручительства.Решение суда:Исковые требования
удовлетворены.Позиция суда:Действия по заключению
спорных сделок признаны как направленные исключительно на
причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения
кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и
кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом.

Банк
знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств,
но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при
заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены
чистыми активами должника, на протяжении значительного периода
времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных
средствах.

2.3.Постановление Арбитражного суда Поволжского
округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013

Наиболее распространенной причиной, по которой граждане желают оспорить ипотечный договор, является нежелание или невозможность выплачивать долги. В этом случае эффективнее будет организация процедуры банкротства в Арбитражном суде, т.к.

В ст. 30 ГПК указано, что при оспаривании сделок с имуществом необходимо обращаться в суд по месту его регистрации. Подать заявление может заемщик, созаемщик или собственник недвижимости. Нередко это совершенно разные лица, т.к.

Предлагаем ознакомиться:  Как называются части договора

В подавляющем большинстве случаев кредитные договоры, к которым в целом относится и ипотека, оспариваются в силу возникновения проблем с их исполнением у заемщиков. Последние обычно рассматривают инструмент оспаривания не столько как способ защиты своих интересов, сколько как средство ухода от ответственности по кредитному договору и минимизации объема взыскания по задолженности.

  1. Оспариваются договоры, заключенные с лицами, которые не имели права самостоятельно участвовать в сделке и принимать решения, либо участие которых оспоримо. Очень часто по такой категории дел претензии предъявляются не к заемщику, а к лицу, предоставившему недвижимость залог. Например, может быть оспорено предоставление в залог недвижимости, право собственности на которую оформлено на недееспособного (ограниченно дееспособного) лица, несовершеннолетнего, без согласия родителей (опекунов, попечителей). Вообще, спорная недвижимость, предоставленная в залог, становится частым предметом оспаривания договора ипотеки.
  2. Оспаривание отдельных положений договора ипотеки как нарушающих требования закона. По этой категории дел все индивидуально. Могут быть использованы как общие основания признания сделок недействительными, например, кабальность, мнимость, притворность сделки, так и частные. Частные основания в контексте ипотеки – это основания, вытекающие строго из особенностей ипотечных договор, юридическая сила которых прямо предопределяется залоговой недвижимостью, ее статусом и характеристиками.
  3. Споры, порожденные возникновением у банка оснований для предъявления заемщику претензий. К этой категории дел относятся споры по поводу обращения банком взыскания на залог, в том числе связанные с его оценкой и реализацией, а также споры по поводу предъявления денежных требований к заемщику, созаемщику и поручителю.

Все споры, связанные с договором ипотеки, и предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Иск могут подать:

  • заемщик/созаемщик;
  • собственники залоговой недвижимости и их законные представители;
  • поручитель (только при определенных обстоятельствах);
  • иные заинтересованные лица, чьи права, интересы были нарушены договором ипотеки.
Предлагаем ознакомиться:  Договор гпх с физическим лицом устно

Особенности субъектного состава по исковым производствам, обусловленным оспариванием договоров ипотеки, связаны с тем, что стороны, участвующие в кредитном правоотношении, не всегда являются субъектами залогового правоотношения.

Например, заемщик не обязательно может и должен быть собственником залогового имущества. Или, скажем, кредит может быть взят и оформлен только одним супругом, а второй, формально не являясь участником кредитного правоотношения, является собственником залогового имущества или обладает правом претендовать на него.

Иск может быть подан по инициативе оспаривающего договор ипотеки лица либо в ответ на требования банка в качестве встречного иска.

I.
Основные положения об ипотечном кредитовании

В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.

1
Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.

В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:-
оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;


прекращению ипотеки;-
заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector