Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Залог права аренды земельного участка

Отдать арендные права земельного участка в залог

Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности.

Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.

Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли.

По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку.

Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости.

Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Отдать арендные права земельного участка в залог

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Отдать арендные права земельного участка в залог

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Предлагаем ознакомиться:  Удостоверение права на наследство

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику {amp}lt;1{amp}gt;, по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 {amp}lt;2{amp}gt; отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

В то же время указанная ситуация на практике встречается гораздо реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды, обремененного залогом права аренды.

Тонкости залогов аренды земельных участков

Залог права аренды земельного участка подразумевает возможность залога строения, также можно передать его часть. Независимо от того арендатор — залогодатель или владелец, если он заложит строение без земли, на которой оно находится, такая сделка не будет признана правомерной.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9613

юристов ждут Вас

Быстрый ответ,

бесплатно!

Задать вопрос

Отдать арендные права земельного участка в залог

Это случай, когда сталкивается закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельный кодекс. Закон разрешает арендатору передавать права аренды на протяжении срока, пока действует договор только после того, как будет получено согласие владельца участка.

Земельный кодекс говорит о том, что получать такое разрешение арендатору не обязательно. Споры, которые могут возникнуть в этом щекотливом вопросе часто доходят до суда. Арендаторы, заложившие право аренды вместе со своей недвижимостью, имеют на это полное право, которое гарантирует им земельное законодательство.

Чаще всего в таких спорах суд становится на сторону не Земельного кодекса, а закона, то есть защищает арендодателей, поскольку считает его правильнее и корректнее применительно к земельному закону и правам аренды.

Лучше не осуществлять залог права аренды земельного участка без согласия владельца, поскольку риск, что сделка не будет являться действительной, очень высок. При оформлении договора аренды к нему прилагается документ, подтверждающий, что арендодатель согласен на залог.

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов.

Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков.

Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры,дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения.

Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке.

Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке.

Залог права аренды земельного участка

Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования.

Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения.

Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом.

Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна.

В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.
Предлагаем ознакомиться:  Когда организация является налоговым агентом по ндфл

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав.

Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно.

Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

Законодательство

Расторжение договора аренды, обремененного залогом права аренды

Если арендодатель не против того, чтобы арендатор закладывал его земельный участок, его в любом случае требуется уведомить о таком действии. Поставить в известность арендодателя о том, что право аренды было передано в залог третьему лицу, необходимо в разумные сроки.

Не нужно обязательное согласие владельца в том случае, если:

  1. Срок аренды более пяти лет, участок является муниципальной или государственной собственностью.
  2. Если договор срочный свыше 5 лет.

В этих случаях можно не брать разрешение, а ставить собственника в известность. Если же срок аренды больше 5 лет, закон требует согласие арендодателя.

При заключении договора необходимо учитывать все выше сказанное и прибегать к помощи опытных юристов для грамотного составления договора аренды. Таким образом, вы застрахуете себя от возникновения проблем с арендодателями и судебными исками.

По российским законам, предметом залога по ипотеке может стать не только недвижимость, но также и арендное право.

ЗК РФ гласит о единстве судьбы участка земли и находящимся на нем имуществом. В этом и заключается основная специфика правовой регламентации отношений по земельным территориям в гражданско-правовом обороте.

В этой же статье говорится о том, что предметом ипотеки могут быть и арендные права. Для этого необходимо, чтобы гражданин или юридическое лицо заключили арендный контракт с собственником земли.

Чтобы арендные права стали предметом ипотечного кредитования, необходимо одновременное выполнение нижеуказанных условий:

  • права передаются в залог в течение срока действия арендного соглашения;
  • собственник участка земли дал свое согласие на осуществление соответствующих действий.

Здесь же упоминается и о возможности заложить арендное право на земельную территорию, находящуюся во владении у государства или муниципалитета.

Необходимо, чтобы выполнялись вышеуказанные условия (согласие муниципалитета или государства, а также наличие действующего арендного контракта).

Нормативными положениями ст. 62 также указано на возможность залога арендных прав на участки, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Так, в силу ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102, ипотека может быть установлена только на ту часть участка, которая принадлежит заемщику, и только, если соответствующая доля была выделена в натуре.

Что это такое

Под ипотекой понимается передача определенного объекта недвижимости в залог банку в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств.

Ипотечный кредит представляет собой выдаваемые банком денежные средства, которые заемщик обязан погасить в сроки, обусловленные договором сторон. Если погашение не будет произведено, кредитная организация имеет право обратить взыскание на предмет залога.

ГК РФ, в частности, ст. 336, допускает передачу в залог не только имущества, но и вещных прав, одним из которых и является право аренды участка.

Исходя из вышесказанного, залог арендного права – это ипотечное соглашение, по которому закладываются имущественные права в качестве гарантии осуществления возврата заемных средств банку.

Как оформить договор аренды склада, описывается в этой статье.

В то же время, ч. 5 ст. 22 ЗК РФ гласит об отсутствии необходимости истребования согласия от арендодателя. Необходимо лишь уведомить его о залоге.

Так какой же законодательный акт имеет приоритет – ЗК РФ или Закон об ипотеке?

Аб. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ гласит о том, что нормативные положения гражданского права, содержащиеся в других нормативных документах, должны соответствовать ГК.

Ч. 2 ст. 1 ЗК РФ гласит о том, что Федеральными Законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить ЗК РФ.

Судя по всему, лишь суд сможет решить споры, связанные с необходимостью или отсутствием необходимости истребования согласия от собственника земли.

Арендодатель может защитить себя, зная о такой законодательной недоработке, просто прописав в арендном соглашении пункт об обязательном истребовании согласия на залог права аренды. В таком случае, удастся избежать многих проблем, в том числе, и судебных разбирательств.

Порядок оформления

Оформление в залог арендного права в отношении земельной территории можно произвести следующим образом:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника на залог прав.

Лучше всего взять согласие, несмотря на то, что ЗК РФ допускает и не делать этого. Велик риск, что сделку в таком случае признают недействительной.

  1. Получить предварительное одобрение от банка-кредитора на заключение ипотечного соглашения.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

  1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Если условия ипотечного продукта устраивают клиента, и его кандидатура полностью соответствует требованиям банка, стороны заключают контракт в простой письменной форме.

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.

Чтобы осуществить залог права аренды, потребуется следующая документация:

  • договор аренды с собственником земли;
  • общегражданский паспорт.

Для рассмотрения ипотечной заявки в банк нужно подать:

  • паспорт;
  • справка, подтверждающая уровень доходов (2-НДФЛ или по форме банка);
  • копия трудовой книжки;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность:
    • водительские права;
    • удостоверение военнослужащего;
    • военный билет;
    • СНИЛС;
    • свидетельство ИНН.

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре, потребуются:

  • ипотечный договор с банком;
  • совместное заявление сторон;
  • закладная (при необходимости).

Договор залога земельного участка составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

Соглашение – это единый документ, одинаковый для обеих сторон сделки. Стороны могут сделать несколько экземпляров (как минимум 3 – для Росреестра, для залогодателя и залогодержателя).

Предлагаем ознакомиться:  Выкопировка земельного участка по кадастровому номеру

То есть в тексте документа должны присутствовать следующие существенные условия:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • предмет ипотечного кредитования – наименование и место нахождения;
  • оценка объекта залога;
  • сущность, размер и срок выполнения обязательства (не более срока аренды);
  • условия взыскания залогового имущества;
  • отсылка на правоустанавливающий документ по земельному участку и арендный контракт;
  • права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  • ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств;
  • другие нюансы.

В большинстве случаев, банки имеют собственную форму ипотечного договора и не позволяют вносить в нее изменения.

Его регистрация

На основании ст. 19 ФЗ № 102, ипотечный договор в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН в порядке, который установлен 102-ФЗ и 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Ипотека считается действительной с момента ее государственной регистрации, то есть возникновение, изменение и прекращение прав по договору осуществляются с момента внесения/исключения соответствующей записи из ЕГРН.

Итак, ст. 62 ФЗ № 102 гласит о необходимости истребования согласия собственника участка земли на передачу в залог. В то же время, ст. 22 ЗК РФ утверждает, что достаточно уведомить собственника – причем от его согласия/несогласия ничего, по сути, не зависит.

Таким образом, наилучшим решением будет взять согласие от собственника, иначе сделку с большой долей вероятности признают недействительной в судебном порядке.

Стороны арендного контракта по умолчанию – это арендатор и арендодатель. Однако допустимо его заключение и с условием о наличии нескольких лиц.

Такое соглашение может быть заключено, если:

  • если на неделимой земельной территории находится здание, в котором помещениями владеют одни граждане – на праве собственности, другие – оперативного управления, при этом арендный контракт заключается с условием согласия контрагентов на вступление в этот договор иных владельцев помещений;
  • если помещения, находящиеся на неделимой земельной территории, принадлежат нескольким лицам на праве собственности.

При наличии нескольких арендаторов обязательство по договору может носить:

  • солидарный;
  • или долевой характер.

Солидарное обязательство возникает, если соарендаторы используют земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае, обязательство является долевым.

Ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102 устанавливает, что при наличии общей собственности на земельные территории, ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуральном эквиваленте из долевой или совместной собственности.

Таким образом, при наличии нескольких арендаторов ипотечный договор заключается только в отношении земельного участка, выделенного в натуре.

В отношении залога арендных прав на муниципальные участки установлено другое правило. Так, ч. 9 ст.

22 ЗК РФ регламентирует, что если срок аренды муниципальных земель превышает 5 лет, арендатор обладает возможностью на передачу своих прав третьему лицу, при этом согласия от арендодателя истребовать не обязательно.

Достаточно направить в орган местного самоуправления уведомление в письменном виде.

Без согласия правообладателя можно передать в залог только территории:

  • которые находятся в ведении у органа местной администрации или страны;
  • и полученные в аренду сроком более 5 лет.

В остальных случаях, законодательство расходится – ЗК РФ утверждает об отсутствии необходимости брать согласие, Закон об ипотеке, наоборот, предписывает его обязательность.

Рекомендуется, чтобы арендодатель разрешил залог права аренды – в противном случае, сделку могут аннулировать в судебном порядке.

Возможное решение проблемы

Единственным возможным выходом в указанной ситуации является принятие в залог права аренды земельного участка только совместно с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 35 Земельного кодекса РФ) действующее законодательство предусматривает, что при залоге земельного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты недвижимости.

В частности, ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание либо сооружение залогодателя.

Часть 3 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает следующее: если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Отметим, что нужно учитывать следующую особенность. Необходимо брать в залог в первую очередь объекты недвижимости на арендуемом земельном участке, а право аренды земельного участка — как сопутствующий залог.

Даже в случае прекращения аренды земельного участка собственник здания будет обладать правом на заключение договора аренды указанного земельного участка, которое перейдет к приобретателю указанного имущества в случае его продажи с торгов.

В частности, к такому выводу пришел суд при вынесении решения по делу N А66-594/2011 {amp}lt;1{amp}gt;. В указанном судебном акте он сослался на следующее.

Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с согласия собственника земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо с принадлежащим залогодателю правом аренды этого участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 6 и ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правило п. 3 ст.

340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником либо арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам либо гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Выводы

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

В то же время, если будет заложено право аренды, в силу вышеизложенных норм залог будет распространен на находящееся на нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды вместе с прекращением залога права аренды земельного участка прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости {amp}lt;1{amp}gt;.

В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, к новому собственнику перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним {amp}lt;2{amp}gt;.

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости.

В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды {amp}lt;3{amp}gt;.

М.А.Козлов

Заместитель начальника

юридического отдела

ЗАО УКБ «Белгородсоцбанк»

Т.В.Жукова

Помощник судьи

Арбитражный суд

Белгородской области

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector