Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости - Юридическое бюро bsr18

Как отказаться от доходного подхода при оценке земельного участка

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Оценка стоимости пакета акций компании с учетом его размера и ликвидности (на примере ОАО «Строительство и связь») 2.1 Методы затратного подхода (asset based approach) — оценка на основе анализа активов.

Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета… Оценка стоимости склада 3.

1 Использование затратного подхода Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств…

Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца). Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Титова светлана семеновна Предыдущая12345678Следующая ⇒ В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов.

Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Как отказаться от доходного подхода при оценке земельного участка

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9 1.2.

Важно Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора)… Оценка стоимости недвижимости 2.1 Алгоритм реализации затратного подхода В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1.

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.

п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

Выгоды от владения собственностью включают право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения (если таковой предусматривается). Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект.

При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. 11. отказ от использования затратного подхода В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Таблица 8 № п/п Наименование подхода Стоимость, руб. Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 472 000 1 4 472 000 руб.Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов России 2.

1 Обоснование необходимости системного подхода к оценке инвестиционной привлекательности регионов Регион — сложная система, состоящая из элементов (подсистем), каждая из которых имеет свои характеристики, влияющие на заинтересованность инвестора в осуществлении инвестиционных вложений… Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска 2.8.

1 Теоретические и методологические основы затратного подхода Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та… Внимание Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е.

отказ от применения доходного подхода при оценке квартиры

будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

В крупных населенных пунктах проводятся торги, где участники готовы платить дополнительно за право заключения такого договора аренды. То есть арендная ставка по таким договорам не может рассматриваться в качестве земельной ренты.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты. Таблица 8 № п/п Наименование подхода Стоимость, руб.

Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 472 000 1 4 472 000 руб.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Предлагаем ознакомиться:  Как открыть ларек с шаурмой: что для этого нужно, сколько стоит открытие, бизнес-план с расчетами и затратами

Репетитор оценщика

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Расчет рыночной стоимости земельных участков

Земельный участок рассматривается как свободный от улучшений и доступный для наилучшего использования.

При оценке рыночной стоимости земельного участка руководствуются теми же принципами и применяют те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости.

Такой подход объясняется сложностью учѐта многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обуславливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто подающейся измерению.

отражающие позицию пользователя;

связанные с земельным участком и его улучшениями (зданиями, сооружениями);

связанные с рыночной средой;

принцип наиболее эффективного использования.

затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

В
основе
затратного
подхода
лежит
принцип
замещения,
согласно
которому
инвестор
не
заплатит
за
объект
сумму
большую,
чем
та,
в
которую
обойдется
получение
соответствующего
участка

под

застройку
и

возведение

аналогичного

по
назначению
и
качеству
объекта
без
чрезмерной
задержки.

Обоснованиеотказа
от применениязатратного
подхода

Применительно
к
оценке
земельного
участка
несельскохозяйственного
назначения,
затратный
подход
не
имеет
самостоятельного
значения,
т.к.
земля
является
естественным
ресурсом,
не
требующим
особенных
затрат
на
создание.

Отказ от доходного подхода

Это
же
положение
верно
и
для
земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения,
которые
не
используются
для выращивания
культур
на
момент
оценки,
т.к.
невозможно
рассчитать
производительность
и нормативную
урожайность,
которую
можно
получить
с
оцениваемых
земельных
участков,
не
располагая
данными
о
бонитировке
почв,
для
чего
требуется
специальное
исследование
почвоведа.

Элементы
затратного
подхода
в
части
расчета
стоимости
воспроизводства
или
замещения
улучшений
земельного
участка
используются
при
расчете
стоимости
земельного
участка

сравнительным

подходом

(метод

остатка).

Метод
сравнимых
продаж
применяется
для
оценки
земельных
участков,
как
занятых
зданиями,
строениями
и
(или)
сооружениями
(далее

застроенных
земельных
участков),
так
и
земельных
участков,
не
занятых
зданиями,
строениями
и
(или)
сооружениями
(далее

незастроенных
земельных
участков).

Условие
применения
метода

наличие
информации
о ценах

сделок

с
земельными

участками,

являющимися

аналогами

оцениваемого.

При
отсутствии
информации
о
ценах
сделок
с
земельными
участками
допускается
использование
цен
предложения
(спроса).


определение
элементов,
по
которым
осуществляется
сравнение
объекта
оценки
с
объектами

аналогами
(далее

элементов
сравнения);


определение
по
каждому
из
элементов
сравнения
характера
и
степени
отличий
каждого
аналога
от
оцениваемого
земельного
участка;


определение
по
каждому
из
элементов
сравнения
корректировок
цен
аналогов,
соответствующих
характеру
и
степени
отличий
каждого
аналога
от
оцениваемого
земельного
участка;

корректировка

по

каждому
из

элементов

сравнения

цен

каждого

аналога,
сглаживающая
их
отличия
от оцениваемого
земельного
участка;

расчет

рыночной

стоимости

земельного

участка

путем

обоснованного

обобщения
скорректированных
цен
аналогов.

Характер
и
степень
отличий
аналога
от
оцениваемого
земельного
участка
устанавливаются

в

разрезе

элементов

сравнения

путем

прямого

сопоставления
каждого
аналога
с
объектом
оценки.

При
этом
предполагается,
что
сделка
с объектом
оценки
будет
совершена
исходя
из
сложившихся
на
рынке
характеристик
сделок
с
земельными
участками.
Корректировки
цен
аналогов
по
элементам
сравнения
могут
быть
определены
как
для
цены
единицы
измерения
аналога
(например,
гектар,
квадратный
метр),
так
и
для
цены
аналога
в целом.

Далее
приведен обзор предложений по продаже
земельных участков на праве собственности
и на праве аренды в городе Альметьевск
коммерческого назначения на дату оценки.

Таблица
13 . Обзор земельных участков, предложенных
к продаже на дату оценки, для расчета
стоимости

При
ознакомлении с предприятием, эксперт
выявил, что на дату оценки среди активов
присутствовали: объекты недвижимого
имущества: земельные участки, мебельный
салон и незавершенный строительством
объект – входят в состав внеоборотных
активов.

  1. Недвижимое
    имущество :


земельный участок с кадастровым номером
16:, общей площадью 12507 кв.м., расположенный
по адресу: РТ, г.Альметьевск


мебельный салон, назначение нежилое,

Как отказаться от доходного подхода при оценке земельного участка


незавершенный строительством объект,
общая площадь застройки кв.м., степень
готовности 2 этап строительства,
кадастровый номер 16:, адрес: РТ г.Альметьевск


земельный участок с кадастровым номером
2 , общей площадью 10 кв.м., расположенный
по адресу: РТ, г.Альметьевск

В
настоящее время предприятие ведет
производственно-хозяйственную
деятельность.


вышеуказанные объекты недвижимого
имущества —

Таким
образом, в рамках настоящего исследования,
оценке подлежат права на недвижимое
имущество.

Стоимость
других активов для расчета чистых
активов и доли в уставном капитале
общества, принята экспертом на основании
данных бухгалтерской отчетности.

Стоимость
дебиторской и кредиторской задолженности
принята на основании данных бухгалтерского
баланса, т.к. данных для оценки на дату
02.06.2014 г. не представлено, изучая материалы
дела, проблемной дебиторской задолженности
не выявлено.

Рынок
недвижимости – сектор национальной
рыночной экономики, представляющий
собой совокупность объектов недвижимости,
экономических субъектов, оперирующих
на рынке, процессов функционирования
рынка, т.е.

процессов производства
(создания), потребления (использования)
и обмена объектов недвижимости и
управления рынком, и механизмов,
обеспечивающих функционирование рынка
(инфраструктуры и правовой среды рынка).

В
ходе анализа состояния рынка изучена
информация специализированных изданий
г. Альметьевск, проведено телефонное
обследование городских агентств
недвижимости (табл. 4).

Таблица
4 – Информационные издания, агентства
недвижимости г. Альметьевск, владеющие
информацией о рынке недвижимости г.
Альметьевска Республики Татартан

Затратный подход
является одним из стандартных подходов
к оценке рыночной стоимости недвижимости.
Подход основан на определении затрат,
которые может понести потенциальный
покупатель недвижимости при строительстве
здания или сооружения, аналогичного по
своим физическим параметрам или
потребительским свойствам оцениваемой
недвижимости.

Стоимость
недвижимости, определяемая с использованием
затратного подхода, соответствует праву
собственности и равна сумме максимальной
рыночной стоимости выгод от существующих
прав собственника зданий на земельный
участок, находящийся у собственника
зданий в собственности, с учетом его
наилучшего и наиболее эффективного
использования, к которой прибавляется
стоимость затрат на воспроизводство
улучшений, аналогичных объекту оценки,
с учетом возможного внешнего износа,
физического состояния и функциональной
пригодности, т.е.

с учётом накопленного
износа. Стоимость нового строительства
улучшений в зависимости от типа объекта
оценки и условий может выступать в виде
восстановительной стоимости или
стоимости замещения. Восстановительная
стоимость — стоимость строительства
точной копии оцениваемого объекта в
текущих ценах на дату оценки, из таких
же материалов, возведенного с соблюдением
таких же стандартов, по такому же проекту,
с использованием той же квалификации
рабочей силы, имеющего все недостатки,
как и оцениваемое здание.

Как отказаться от доходного подхода при оценке земельного участка

Стоимость
замещения — оцениваемая стоимость
строительства здания с полезностью,
равной полезности оцениваемого объекта
с употреблением современных материалов,
современных стандартов, проекта и т. д.

Стоимость нового строительства
определяется в текущих ценах на дату
оценки, как сумма прямых издержек,
непосредственно связанных с возведением
объекта, так и косвенных издержек на
процессы, опосредованно участвующие в
строительстве, и прибыли предпринимателя
(инвестора)..

Предлагаем ознакомиться:  Задаток при покупке квартиры в ипотеку

1. Определение
затрат на воспроизводство или стоимости
замещения объектов недвижимости.
2.
Установление (расчет) всех видов износа,
расчет величины накопленного износа.

3. Определение
разности стоимости нового строительства
и рассчитанного накопленного износа.

Для расчета
стоимости нового строительства объекта
используются сборники укрупненных
показателей восстановительной стоимости 
— УПВС. В соответствии с общей частью к
сборникам УПВС, в восстановительную
стоимость приведенных в сборниках
укрупненных показателей включены все
прямые и косвенные затраты связанные
со строительством,  равные полной
восстановительной стоимости (ПВС)
объекта.

Порядок применения сборников
УПВС регламентируется Техническими
частями к сборникам и разделам сборников
УПВС, Общими частями по применению
Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями
по вопросам оценки недвижимости при
использовании Сборников УПВС
(Республиканское управление технической
инвентаризации, 1995 г.).

Важно

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

  1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
  2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
  3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
  4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений.

если: на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

В статьях на тему недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем.

Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать.

Внимание

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный.

А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;

  • Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска.

    Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;

  • Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.
  • Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход.

    Инфо

    Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

    Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

    Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

    Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки.

    Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

    Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.

    Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

    В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

    Как отказаться от доходного подхода при оценке земельного участка

    Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

    Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

    Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

    Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

    Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

    Интересное: Для оформления пенсии по инвалидности документы

    1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
    2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
    3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
    4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
    5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

    Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации.

    Сущность доходного подхода

    При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

    Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

    1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
    2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка.

    Консультация мастера

    Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы.

    Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов.

    В настоящей работе рассмотрены вопросы формирования шаблона отчета по оценке рыночной стоимости прав на объекты недвижимости. Рассмотрена информативная база выводов, формирующаяся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах.

    Предлагаем ознакомиться:  Земельного участка для жилищного строительства размер

    Предложена последовательность глав отчета, логически увязанных друг с другом и пути решения вопроса по итоговой стоимости прав на объекты недвижимости.

    При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

    г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

    расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

    определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

    е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

    информации о рыночных ценах на строительные материалы; Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

    Методы

    Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта.

    Базовыми методами являются:

    • метод прямой капитализации;
    • дисконтирование доходов;
    • равноэффективного функционального аналога.

    При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину.

    При этом выявляется:

    • время получения прибыли;
    • объём прибыли;
    • общая сумма дохода.

    СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.

    При формировании суммы ожидаемой прибыли используется метод определения валового дохода.

    Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

    Здесь же не учитываются:

    • амортизационный износ;
    • расходы на эксплуатацию.

    Далее применяется метод воспроизводства валового дохода.

    Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли.

    Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов.

    Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль.

    После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации.

    Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

    ВНИМАНИЕ: Учёт амортизации заключается в определении износа здания или помещения.

    Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

    В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль.

    Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов.

    Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой.

    В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как:

    • фасад, крыша, фундамент;
    • внутренние части здания;
    • отдельные помещения;
    • вентиляционные отверстия;
    • инженерные коммуникации;
    • прилегающий земельный участок.

    В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания.

    Неустранимые виды порчи объекта учитываются в качестве убытков, не допускающих эксплуатацию их функциональных свойств.

    Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

    Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости:

    • сравнения;
    • капитализации рентных убытков;
    • расчёт срока жизни объекта (элементов).

    Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения.

    Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем.

    Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме.

    Метод равноэффективного функционального аналога приравнивается к сравнительному методу.

    То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

    Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых.

    То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

    Данная методика учитывает (или учитывает в меньшей степени) рыночные условия и уровень ликвидности объекта.

    Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.

    В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе.

    При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов.

    Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

    Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков.

    Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    
    Adblock detector