Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Отличие предварительного договора от основного - Юридические советы

Отличие предварительного договора от основного

Основной договор и предварительный

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

  • стороны;
  • существенные условия. 

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор. 

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст.

455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

  1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
  2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
  3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
  4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ). 

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

  • Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15).
  • О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14). 

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

  1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).
  2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
    • объект существует;
    • у продавца есть право собственности на него.
  3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

    ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

  4. Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14). 

Гражданским кодексом РФ (ст. 420 п. 1) под термином «договор» понимается соглашение, как правило, двух сторон, регламентирующее имеющиеся и возникающие в будущем их права и обязанности.

Классификация такого рода документов обширна.

Они подразделяются в зависимости от количества участников сделки, времени заключения, имущественной выгоды, публичности, предмета, по соотношению прав и обязанностей и так далее.

Предварительный договор предшествует основному. Образно говоря, он является подготовкой к заключению основного соглашения.

Его главной целью является закрепление предварительных договоренностей.

Статья 429 ГК РФ фиксирует условия для составления юридически грамотного документа.

В первую очередь, необходимо указать условия, позволяющие идентифицировать предмет. В целях избегания разногласий также следует зафиксировать прочие существенные условия. Условия делятся на два типа.

Первый – условия, имеющие отношение к текущему документу (дата подписания основного соглашения, возможность расторжения предварительных договорённостей, неустойка и прочее).

Второй — относящиеся к основному договору (предмет, цена и так далее).Обычно указывают период заключения основного договора, если его не прописать, то по умолчанию принимается один год с момента подписания документа.

Если одна из сторон будет уклоняться от составления основного документа, то с помощью суда возможно принудительное его заключение.

Таким образом, юридически грамотное соглашение призвано исключить риски сторон, которые могут возникнуть при нежелании заключать основной документ.

Если же основной договор так и не будет подписан, или какая-либо сторона не направит другой стороне письмо с предложением о его заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным соглашением будут прекращены.

Основное соглашение, заключённое по предварительной договорённости, порождает права и обязанности, возникающие в процессе продажи объектов, оказания услуг, выполнения работ и так далее.

Его отличительной чертой является сохранение прописанных ранее условий.

Как было упомянуто выше, такого рода документ может вступить в силу по инициативе одной из сторон по результатам судебного заседания.

Принципиальным отличием предварительного договора является то, что в результате подписания имущественные права у участников сделки не возникают. Как было сказано ранее, эти права и обязанности возникают вследствие заключения основного договора.

Ещё одной отличительной чертой предварительного соглашения является необходимость указания срока заключения основного документа. Даже в случае отсутствия этих данных срок жестко регламентирован и составляет один год, как было упомянуто выше.

В отличие от основного, в предварительном нет необходимости отражать максимально детально предмет сделки, тем более, что зачастую на этапе его подписания нет возможности указать уникальные характеристики (например, объект ещё строится и не присвоен фактический адрес).

Зачастую предварительное соглашение фиксирует цену сделки, но не является основанием для осуществления денежных оборотов. Возможно произвести частичную оплату в виде аванса в счёт будущих платежей.

Данный документ содержит, в первую очередь, намерение о совершении сделки, поэтому прилагающие документы, без которых невозможно подписание основного договора, не требуются.

Ещё одним отличием, значительно облегчающим действия сторон и экономящим их время, является то, что соглашение не требует регистрации и заверения у нотариуса. Для придания документу юридической силы достаточно составить его в письменной форме и подписать обеими сторонами.

Предлагаем ознакомиться:  Договор на разработку программы

В юридической практике допускается изменение вида договора с предварительного на основной. Это возможно как по инициативе одной из сторон, так и посредством суда.

Изменение квалификации договора в куплю-продажу возможно в том случае, если в предварительном соглашении прописаны следующие существенные условия:

  • оплата части цены предмета сделки (на практике внесение предоплаты более половины от полной стоимости увеличивает шансы на переквалификацию документа);
  • передача имущества и порядок оплаты в рассрочку.

Отличие предварительного договора от основного

Безотлагательным условием переквалификации соглашения является то, что объект уже существует и у продавца оформлены права на него.

Ещё одним распространённым сценарием является признание предварительного соглашения договором участия в долевом строительстве (ДУДС).

Если застройщик уклоняется от заключения ДУДС, либо не соблюдает условий предварительного, то верным решением будет перевод формы договора в основной.

 Для этого необходимо выполнение следующих условий:

  • ДУДС не заключается по вине застройщика, при этом срок для его заключения истёк;
  • объект сдан в эксплуатацию, построен, или же хотя бы начаты строительно-монтажные работы;
  • стоимость объекта уже оплачена, либо предварительным договором закреплен порядок оплаты (рассрочка, кредит и так далее).

В этом случае перевод в ДУДС возможен с помощью подачи искового заявления и дальнейшего решения суда. Важно отметить, что непрохождение госрегистрации документа не является поводом отказа в иске.

Таким образом, переквалификация предварительного соглашения в основной возможна при отражении в нем условий, присущих основному.

При обоюдном желании возможно расторжение документа, либо другой вариант — просто не заключать основной договор. При этом все обязательства прекращаются, и предварительное соглашение теряет силу.

В случае, когда одна из сторон хочет отказаться от исполнения предварительных обязательств, возможно два варианта развития событий:

  • стороны расторгают соглашение, достигнув компромисса (например, пострадавшей стороне компенсируются убытки в виде уплаты неустойки);
  • стороны заключают основной документ принудительно на основании решения суда. Если инициатор отказа от предварительного соглашения имеет веские основания, то он также может предоставить их в суд и, в случае, положительного решения, расторгнуть документ без финансовых потерь.

Сроки

Договор любого типа касается какого-либо предмета и, что самое главное, прав и обязанностей сторон, заключивших его. В совокупности данные аспекты составляют условия соглашения. Помимо этого, тот или иной договор может иметь как обозначенный срок своего действия, так и бессрочный характер. В любом случае данные параметры четко прописываются в соглашении.

Что касается предварительного договора, то представленные моменты закрепляет п. 3 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Условия соглашения должны отвечать существенным моментам основной сделки. Другими словами, предварительный договор повторяет структуру соглашения, которое будет заключено в будущем, а также устанавливает его предмет. Это требование существует для того, чтобы исключить любые потенциальные споры между сторонами.

Особенности времени действия предварительного соглашения довольно просты. Согласно стандартному правилу, в нем указывается срок, обязывающий заключить сделку. В том же пункте 4 ст. 429 предусмотрено и исключение из правил — в случае отсутствия обозначенного срока основной договор подписывается не более чем через год со дня заключения предварительного соглашения.

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Особенности правовых отношений

В правовую систему Российской Федерации входит огромное количество совершенно разных правовых отраслей. И одной из наиболее значимых среди них является гражданская сфера. Ее нормы координируют отношения имущественные и неимущественные между равными субъектами.

Следует еще раз отметить, что отличительной чертой этого процесса является равноправие сторон и свобода заключения договоров. То есть здесь не может присутствовать аспект власти и подчинения — исключена предопределенность поведения одной стороны по отношению к другой только в силу занимаемого положения.

Кроме того, не допускается вмешательство в процесс оценки выгод от договора посторонних, что позволяет сторонам свободно устанавливать цену и другие условия. Заключение предварительного договора также проходит в рамках, предопределенных ГК РФ.

  • полные характеристики объекта (это требования статей 554 и 549 ГК РФ);
  • срок передачи;
  • цену;
  • порядок оплаты;
  • условия расчетов.

Обратите внимание: если удастся предусмотреть в предварительном договоре все условия будущего основного контракта, то можно будет избежать споров и судебных разбирательств при оформлении основного договора.

Ведь в статье 429 ГК РФ прямо говорится, что при возникновении разногласий по условиям основного договора они определяются решением суда. Причем суд укажет на необходимость включить данные условия в основной договор, но не затронет моменты исполнения этих договоренностей.

Важно отразить в этом разделе суть основного обязательства (предмет договора) и его главные условия, иначе предварительный договор будет незаключенным, не порождающим нужных последствий (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Классическое понятие договора

В ст. 429 ГК РФ предоставляются сведения о соглашениях предварительного характера, особенности которых будут представлены далее в статье.

Так, классический вид договора имеет определенную специфику, и, согласно положениям ст. 420 ГК РФ, он является взаимным соглашением нескольких сторон (двух и более), которое устанавливает, прекращает или же изменяет их права и обязанности.

При этом интерес каждой из сторон может быть удовлетворен только при условии соблюдении интереса другой стороны, что и порождает их общую заинтересованность в заключении соглашения и его надлежащем исполнении.

Следует также напомнить, что гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора. Его наличие дозволяет субъектам правовых отношений принимать соглашения любого рода и формы, если это прямо не запрещено действующими нормативными актами.

Благодаря этому договор стал наиболее распространенным видом сделок, но часто без предварительного соглашения проведение последних является просто невозможным.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • 2проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.
Предлагаем ознакомиться:  Защита прав потребителей обязанности продавца

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Отличие предварительного договора от основного

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.

Чем отличается предварительный договор от основного купли продажи квартиры

В том случае, когда участники правоотношений по каким-либо причинам не могут сразу заключить договор, согласовав в нем все условия они могут заключить предварительный договор купли-продажи, и указать в нем, когда и при каких обстоятельствах будет заключен основной договор.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором купли–продажи можно считать соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.

Основным отличием предварительного договора от основного можно считать то, что он направлен не на закрепление фактической передачи вещи и получения за нее денежных средств, а на закрепление обязательств, которые возникнут в будущем.

Таким образом, предварительный договор купли–продажи и обязательства, возникающие на его основе, выходят за рамки традиционного понятия купли–продажи, закрепленного в ГК РФ.

Для предварительного договора купли–продажи характерны некоторые особенности, которые могут сказываться не только на его структуре и содержании, но и на порядке его заключения.

  1. Специфическая цель заключения. Предварительный договор не является основой для перехода права собственности, а только указывает на заключение основного договора в будущем.
  2. Предварительный договор купли–продажи является самостоятельным договором. Не смотря на то, что он указывает на правоотношения, которые будут основаны на другом акте, предварительный договор самостоятельно закрепляет определенные права и обязанности сторон и является результатом их волеизъявления.
  3. Данный договор превращает право сторон на заключение договора в их обязанность, так как, подписав предварительный договор купли–продажи, стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор. Уклонение или отказ от заключения основного договора в одностороннем порядке не правомерно и может быть рассмотрено судом, как нарушение прав другой стороны и условий сделки.
  4. Предварительный договор является безвозмездным. Это обусловлено тем, что в рамках предварительного договора не происходит передача имущества или денежных средств.
  • Субъектами предварительного договора купли–продажи могут быть любые субъекты гражданско–правовых отношений, особых требований к ним законодатель не предъявляет. То же самое касается и объектов договора.
  • Однако стоит отметить, что предварительный договор должен содержать указание на субъект и объект основного договора. Иными словами, стороны по предварительному договору будут являться и сторонами по основному. Четкое указание в предварительном договоре объекта купли–продажи указывает на то, какое именно имущество и в каком количестве будет приобретено (продано) в рамках основного договора.
  • Предварительный договор купли–продажи должен быть заключен в письменной форме. Даже если законодатель допускает совершения ряда сделок в устной форме для предварительного договора все равно необходима письменная форма. В противном случае данный договор будет считаться незаключенным, а сделка по нему ничтожной, данные положения закреплены в ст. 166 и 429 ГК РФ.
  • Предварительный договор купли–продажи не требует дополнительной регистрации, даже если купля–продажа по основному договору должна быть совершена в нотариальной форме или с прохождением процедуры государственной регистрации. Это обусловлено тем, что предварительный договор закрепляет только намерения совершить сделку, а намерение, в отличие от непосредственного перехода права собственности не подлежит регистрации.
  • По количеству экземпляров договора законодатель не закрепляет отдельных положений закона, таким образом, по общему правилу предварительный договор купли–продажи подписывается всеми сторонами договора в количестве, соответствующему количеству сторон.

Из предварительного договора купли–продажи вытекают правоотношения, которые связаны с юридическими последствиями для сторон договора в будущем.

Заключенный надлежащим образом предварительный договор закрепляет за сторонами права и обязанности в дальнейшем купить (продать) указанное в предварительном договоре купли–продажи имущество, в установленный им срок или конкретную дату и по цене, указанной в предварительном договоре, если цена уже согласована на данной стадии.

Каждая сторона имеет право требовать заключения основного договора путем направления соответствующей оферты другой стороне, причем другая сторона уже не может необоснованно отказать в акцепте.

Так как предварительный договор купли–продажи является обязательством, то к нему применимы меры обеспечения обязательств, закрепленные в ГК РФ.

Исходя из судебной практики, сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков.

Это обусловлено тем, что заключая предварительный договор, сторона уже рассчитывает на право владения имуществом в будущем или на получение прибыли от его продажи.

Понесенные убытки должны быть подтверждены документально.

Кроме этого предварительный договор может содержать положения о штрафных санкциях или неустойке, которая может быть взыскана в случае несвоевременного заключения основного договора или отказа в его заключении.

На практике существуют случаи, когда обеспечительной мерой выступает помещение в банковскую ячейку или депозит денежных средств, которые продавец сможет получить только в результате исполнения своих обязательств в полном объеме, а покупатель в свою очередь не сможет забрать их, отказавшись от заключения основного договора купли–продажи.

Стоит отметить, что, не смотря на распространенную практику внесения задатка за приобретаемое имущество, к предварительному договору купли–продажи данная обеспечительная мера не применима. Это обусловлено тем, что сам по себе предварительный договор является безвозмездным и в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.

В случае нарушения условий предварительного договора, пострадавшая сторона имеет право на судебную защиту, в этом случае с соблюдение норм ГПК (при подсудности дела арбитражным судам необходимо соблюдение претензионного порядка урегулирования спора) она имеет право обратиться с иском в суд.

В суде можно заявить требования о принуждении второй стороны к заключению основного договора купли–продажи.

Кроме того, если закон или предварительный договор купли–продажи это предусматривает, то можно заявить требования о взыскании неустойки и компенсации понесенных убытков.

Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного договора, прекращаются по нескольким основаниям:

  1. Заключение основного договора. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается в случае его исполнения, таким образом, заключение основного договора прекращает действие предварительного, а соответственно и всех связанных с ним обязательств.
  2. Добровольное расторжение предварительного договора купли–продажи по соглашению сторон.
  3. Истечение срока, указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту на заключение основного договора. В этом случае считается, что сторона просто не воспользовалась возникшим у нее правом на совершение сделки.

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату.

Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения и завещание в чем разница

А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Предварительный договор купли–продажи является своеобразным регулятором отношений между контрагентами, так как он самостоятельно не является основанием смены собственника имущества и извлечения прибыли, но гарантирует наступление подобных последствий в будущем.

Выводы:

  1. Предварительный договор купли–продажи — соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.
  2. Заключается договор в письменной форме, не требует регистрации, может содержать условия о санкциях, штрафах, неустойке.
  3. Сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков и имеет право на судебную защиту.
  4. Договор является безвозмездным, в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.
  5. Расторгнут предварительный договор купли–продажи может быть заключением основного договора, по соглашению сторон или по истечению срока указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту.

Продажа и приобретение недвижимости – вопрос ответственный.

Даже если квартира подошла по всем параметрам, не всегда участники сделки имеют возможность подписать основной договор.

Например, покупатель не получил все необходимые средства или продавец не изготовил техпаспорт на квартиру. Однако сторонам терять выгодную сделку не хочется.

В таком случае они могут заключить предварительный договор, согласно которому покупатель обязуется купить определенную квартиру по оговоренной цене в установленный срок, а продавец должен ее продать. Вместе с предварительным договором часто передается задаток, который на этапе составления основного договора включается в общую стоимость жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва:  7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург:  7(812)309-9401.

Главное отличие предварительного договора и просто договора в том, что последний регистрируется в Регпалате и служит документом, на основании которого квартира переходит в собственность покупателю. Предварительный же договор заключается исключительно для спокойствия сторон – чтобы гарантировать заключение сделки в будущем.

Отличие предварительного договора от основного

Таким образом, суть предварительного договора – не купля-продажа недвижимости, а обязательство сторон осуществить куплю-продажу.

Поэтому в нем предусмотрены последствия за нарушение отказа от покупки или продажи квартиры.

В основном же договоре прописана ответственность сторон за нарушение правил эксплуатации квартиры, неуплату по обязательствам, предусмотренным документом и так далее.

Какова должна быть форма договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Пункт 2 ст. 429 свидетельствует о том, что предварительное соглашение заключается в том же формате, который будет иметь будущая сделка. Таким образом, договор представленного типа может быть письменным или же нотариальным.

Устная форма предварительного соглашения — это нонсенс. При желании быстрого завершения сделки, предварительный договор подписывать попросту незачем, а в остальных случаях он должен быть оформлен. При этом нужно отметить, что форма соглашения диктуется нормами гражданского законодательства, и если, например, ГК говорит о необходимости заключения какого-либо договора в нотариальной форме, то и предварительная сделка будет иметь ту же особенность.

В пункте 2 ст. 429 кроме того, закреплена и ответственность за несоблюдение требований к форме. Таким образом, в случае пренебрежения указанными правилами, договор будет признан ничтожным, то есть таким, который не имеет юридической силы.

в случае нарушения

Как мы понимаем, предварительный договор содержит обязательство заключения в будущем основного соглашения. Поэтому неисполнение этого будет считаться нарушением. В таком случае могут быть применены определенные юридические шаги, предусмотренные п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Понуждение к заключению основного договора можно реализовать в течение 6 месяцев с момента нарушения данного обязательства. Подобным образом законодатель создает юридические рамки, которые не позволяют пренебрегать требованиями к срокам выполнения условий предварительного соглашения.

Безусловно, бывают случаи, когда даже при наличии предварительного договора у сторон возникают разногласия по поводу некоторых моментов основной сделки. От подобного никто из нас не застрахован, и при их возникновении стороны должны обратиться в суд.

Его решение и определит условия основного договора, который субъекты обязаны заключить в будущем. В данном случае предоставленная специальной государственной инстанцией информация является обязательной для исполнения.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Таким образом, нами была рассмотрена ст. 429 ГК РФ с комментариями. В заключение следует отметить, что существующие законодательные требования к предварительному договору являются весьма эффективными в процессе регулирования отношений, возникающих в момент заключения подобных соглашений.

Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор — при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.

Продавцу недвижимости нередко требуется время на подготовку всех необходимых документов, точно так же, как покупателю — на сбор необходимой суммы. Гарантией того, что через некоторое время сделка состоится на уже оговоренных условиях, может выступить предварительный договор — соглашение, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, при этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Очевидно, что указанный договор должен быть заключен в письменной форме — точно так же, как и основной договор.

Отличие предварительного договора от основного

А вот государственной регистрации, обязательной для основного договора купли-продажи недвижимости, в случае предварительного договора не требуется. Как следует из разъяснений судов высших инстанций, речь идет об обязательстве сторон по поводу заключения будущего договора, а не об обязательствах по поводу недвижимости — значит, стороны заключают не сделку с недвижимостью, которая требовала бы государственной регистрации, а лишь закрепляют ее условия на будущее.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, в частности, сведения о недвижимости, ее цену, порядок расчетов. Поскольку основной договор будет заключен на тех же условиях, нужно расписать эти условия конкретно и четко.

Нелишним будет указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок в предварительном договоре определен не будет, по закону основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного соглашения.

Казалось бы, по закону все гладко, просто и понятно, однако на практике заключение предварительного договора нередко сопровождается недоразумениями или даже откровенным обманом.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 429 ГК РФ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector