Как передать в доверительное управление земельный участок находящийся в аренде

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Предлагаем ознакомиться:  Как участвовать в тендерах - на госзакупках, как правильно начать, научиться

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

  1. Федеральный
    закон Российской Федерации «Об ипотеке
    (залоге недвижимости)» от 16.07.98;

  2. Федеральный
    закон Российской Федерации «Об оценочной
    деятельности в РФ» от 29.07.98.


Ипотека
подлежит государственной регистрации
учреждениями юстиции в Едином
государственном реестре прав на
недвижимое имущество.

1.
На земельный участок, приобретенный
при продаже на публичных торгах, аукционе
или по конкурсу, распространяются
требования о разрешенном использовании.

Лицо,
которое приобрело земельный участок
при продаже на публичных торгах, аукционе
или по конкурсу, вправе менять назначение
участка лишь в случаях, предусмотренных
земельным законодательством Российской
Федерации, или в установленном этим
законодательством порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Что нужно знать о том как воспользоваться страховкой по кредиту

2.
Продажа и приобретение на публичных
торгах, аукционе или по конкурсу
заложенных земельных участков
осуществляются с соблюдением установленных
федеральным законом ограничений в
отношении круга лиц, которые могут
приобретать такие участки.

3.
Не допускается обращение взыскания на
заложенный земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения
до истечения соответствующего периода
сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации
произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной
продукции.

Данное
требование действует до 1 ноября года,
в котором предусмотрено исполнение
обеспечиваемого ипотекой обязательства
или его части, если договором об ипотеке
не предусмотрена иная дата.

4.
Обращение залогодержателем взыскания
на заложенный земельный участок и его
реализация являются основанием для
прекращения права пользования им
залогодателя и любых иных лиц, владеющих
таким земельным участком.

    1. создание
      правовых, экономических и организационных
      предпосылок функционирования всех
      форм собственности, владения и
      пользования землей и форм хозяйствования;

    2. повышение
      эффективности использования и охраны
      земельных ресурсов государства;

    3. сохранение
      и улучшение экологического состояния
      территорий.

Государственное
управление в области рационального
использования и охраны земель означает,
что государство в лице своих компетентных
органов устанавливает определенные
правила и нормы по организации
использования как всех земельных
ресурсов страны, так и отдельных его
частей (категорий земель, видов
землепользования, различных
землепользователей, собственников,
арендаторов).

  • управление
    государства-собственника земли,
    недвижимого имущества (хозяйственное
    управление);

  • управление
    государства-органа власти, обладающего
    территориальным верховенством в
    отношении всех земель независимо от
    форм собственности.

Они
сводятся в основном к следующим видам
(направлениям) деятельности:

    • планирование
      и прогнозирование использования
      земельных ресурсов;

    • резервирование
      и зонирование земель;

    • распределение
      и перераспределение (предоставление,
      отвод, изъятие, выкуп) земель;

    • государственная
      регистрация прав на землю, землеустройство
      и внутрихозяйственная организация
      землепользования;

    • планировка
      и правила застройки земель поселений,
      ведение государственного земельного
      кадастра;

    • мониторинг
      земель;

    • охрана
      земель и контроль за правильным их
      использованием, а также охрана земельных
      правграждан и
      юридических лиц;

    • организация
      платы за землю и др.

43 Система органов управления землями рф

Система
органов, осуществляющих общее управление
в сфере использования и охраны земель,
состоит из государственных органов
исполнительной власти Российской
Федерации и государственных органов
исполнительной власти субъектов РФ. На
местном уровне такую деятельность
осуществляют органы местного
самоуправления.

К
исполнительным органам государственной
власти общей компетенции на федеральном
уровне относится Правительство РФ. В
соответствии со ст. 114 Конституции РФ
Правительство РФ обеспечивает проведение
единой государственной политики в
области экологии (в том числе и в сфере
охраны земель) и управляет федеральной
собственностью, т.е. землями, находящимися
в федеральной собственности

Полномочия
Правительства РФ в сфере управления
использованием и охраной земель
определены в Федеральном конституционном
законе от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О
Правительстве Российской Федерации»
(в ред. от 31 декабря 1997 г.)* (ст. 14 и 18). Так,
Правительство РФ управляет федеральной
собственностью;

На
уровне субъектов РФ общее управление
в сфере использования и охраны земель
осуществляют соответствующие
исполнительные органы государственной
власти субъектов Федерации.

На
местном уровне исполнительно-распорядительную
деятельность общего характера в сфере
земельных отношений осуществляют органы
местного самоуправления


Федеральная
служба земельного кадастра России;

Министерство
природных ресурсов РФ;

Министерство
здравоохранения РФ;

Государственный
комитет РФ по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу;

Министерство
сельского хозяйства РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Какой штраф за просроченную страховку ОСАГО в 2018 году

Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения

1.
Юридические лица, граждане обязаны
возместить в полном объеме вред,
причиненный в результате совершения
ими земельных правонарушений.

2.
Самовольно занятые земельные участки
возвращаются их собственникам,
землепользователям, землевладельцам,
арендаторам земельных участков без
возмещения затрат, произведенных лицами,
виновными в нарушении земельного
законодательства, за время незаконного
пользования этими земельными участками.

3.
Приведение земельных участков в пригодное
для использования состояние при их
загрязнении, других видах порчи,
самовольном занятии, снос зданий,
сооружений при самовольном занятии
земельных участков или самовольном
строительстве, а также восстановление
уничтоженных межевых знаков осуществляется
юридическими лицами и гражданами,
виновными в указанных земельных
правонарушениях, или за их счет.


4.
Принудительное прекращение прав на
земельный участок не освобождает от
предусмотренной настоящей статьей
обязанности по возмещению причиненного
земельными правонарушениями вреда.

1.
Лица, виновные в совершении земельных
правонарушений, несут административную
или уголовную ответственность в порядке,
установленном законодательством.

2.
Привлечение лица, виновного в совершении
земельных правонарушений, к уголовной
или административной ответственности
не освобождает его от обязанности
устранить допущенные земельные
правонарушения и возместить причиненный
ими вред.

Статья
246. Нарушение
правил охраны окружающей среды при
производстве работ

Статья
247. Нарушение
правил обращения экологически опасных
веществ и отходов

Статья
248. Нарушение
правил безопасности при обращении с
микробиологическими либо другими
биологическими агентами или токсинами

Статья
249. Нарушение
ветеринарных правил и правил, установленных
для борьбы с болезнями и вредителями
растений

Статья
250. Загрязнение
вод


Статья
251. Загрязнение
атмосферы

Статья
252. Загрязнение
морской среды

Статья
253. Нарушение
законодательства Российской Федерации
о континентальном шельфе и об исключительной
экономической зоне Российской Федерации

Статья
254. Порча
земли

Статья
255. Нарушение
правил охраны и использования недр

Статья
256. Незаконная
добыча (вылов) водных биологических
ресурсов

Статья
257. Нарушение
правил охраны водных биологических
ресурсов


Статья
258. Незаконная
охота

Статья
258.1. Незаконные
добыча и оборот особо ценных диких
животных и водных биологических ресурсов,
принадлежащих к видам, занесенным в
Красную книгу Российской Федерации и
(или) охраняемым международными договорами
Российской Федерации

Статья
259. Уничтожение
критических местообитаний для организмов,
занесенных в Красную книгу Российской
Федерации

Статья
260. Незаконная
рубка лесных насаждений

Статья
261. Уничтожение
или повреждение лесных насаждений

Статья
262. Нарушение
режима особо охраняемых природных
территорий и природных объектов

87 Земли рекреационного назначения зк рф, Статья 98. Земли рекреационного назначения

1.
К землям рекреационного назначения
относятся земли, предназначенные и
используемые для организации отдыха,
туризма, физкультурно-оздоровительной
и спортивной деятельности граждан.

2.
В состав земель рекреационного назначения
входят земельные участки, на которых
находятся дома отдыха, пансионаты,
кемпинги, объекты физической культуры
и спорта, туристические базы, стационарные
и палаточные туристско-оздоровительные
лагеря, дома рыболова и охотника, детские
туристические станции, туристские
парки, учебно-туристические тропы,
трассы, детские и спортивные лагеря,
другие аналогичные объекты.

3.
Использование учебно-туристических
троп и трасс, установленных по соглашению
с собственниками земельных участков,
землепользователями, землевладельцами
и арендаторами земельных участков,
может осуществляться на основе сервитутов;
при этом указанные земельные участки
не изымаются из использования.

5.
На землях рекреационного
назначения запрещается деятельность,
не соответствующая их целевому назначению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector