Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Признание права собственности по приобретательной давности

Переход в право собственности по давности владения

Общие положения о приобретательной давности

Указанный порядок получения права собственности законодатель предусмотрел в ст. 234 Гражданского кодекса РФ (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Исходя из буквальной трактовки ч. 1 указанной нормы, следует, что для применения этого основания необходимо владение недвижимостью или прочим имуществом на протяжении 15 или 5 лет соответственно. Рассчитывая сроки, необходимо учесть исковую давность.

При этом такое владение должно одновременно сочетать в себе следующие факторы:

  1. Добросовестность.
  2. Открытость.
  3. Непрерывность. 

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Только при наличии всех 3 характеристик владения организация или частное лицо могут обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. 

Что такое приобретательная давность на недвижимость

На страницах Гражданского кодекса РФ в статье 234 можно найти информацию относительно того, что собой представляет приобретательная давность. Там указано, что человек, владеющий имуществом не менее 5 лет как своим собственным, может стать его полноправным собственником.

При этом следует понимать, что когда речь заходит о недвижимости, срок увеличивается в 3 раза, и составляет уже 15 лет.

Таким образом, можно говорить, что приобретательная давность — это процесс получения законных прав на имущество, которым гражданин владел на протяжении определенного количества времени, при этом данное владение не основывалось ни на каких других документах.

Например, человек может проживать в квартире как наниматель, но при этом не заключать договор найма. После смерти владельца, если не нашлось наследника, человек может подать исковое заявление в суд, чтобы получить квартиру по приобретательной давности.

Важно понимать, что если человек квартиру снимает в наем или арендует, то речи о приобретательной давности идти не может.

Добросовестность и признание объектов в силу приобретательной давности собственностью

Субъектами давностного владения являются организации и граждане. При этом к ним предъявляется определенное требование: истец, заявляющий рассматриваемые требования, должен быть беститульным владельцем, т. е. незаконным.

Так, давностным владельцем не может быть:

  • лицо, создавшее самовольную постройку на незаконно занятом земельном участке (см. обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);
  • владелец имущества, которое подлежит приватизации в особом порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 13464/11). 

Объектами рассматриваемой в статье давности являются любые предметы, не исключенные из гражданского оборота. Это может быть и движимое, и недвижимое имущество. 

Главный признак давностного владения — добросовестность. Ее суть заключается в том, что приобретатель имущества в момент сделки, а также при последующем ее исполнении не знал и не должен был знать о том, что он не может стать его собственником.

Добросовестность проявляется и в таких случаях, когда гражданин или организация заблуждаются в фактических обстоятельствах, то есть ошибочно полагают, что основания, по которым вещь попадает им во владение, являются основаниями для появления права собственности.

ВАЖНО! Суды устанавливают предел допустимости такого заблуждения. Если имущество передано истцу, например, по какому-либо договору на время, такое заблуждение квалифицируется как недопустимое, а следовательно, будет отсутствовать сам признак добросовестности (см. определение Ленинградского областного суда от 21.06.2012 по делу № 33а-2876/2012).

Исковое заявление о признании права собственности по давности владения должно содержать доказательства добросовестности владельца. В качестве таковых смогут выступить документы, подтверждающие, что истец мог заблуждаться относительно отсутствия у него титула на владение имуществом. Например:

  • для здания, признанного самовольной постройкой, — договор купли-продажи здания и земельного участка и выписка, выданная Росреестром в момент заключения сделки и до признания постройки самовольной, о наличии права собственности на предмет договора у продавца;
  • для автомобиля — договор купли-продажи и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в органах ГИБДД и др. 

Бывают ситуации, когда человек получает право собственности на часть квартиры, являясь ее долевым собственником. В этом случае, все куда проще, ведь по факту владелец итак проживает все время в квартире, и даже имеет право на долю в ней.

Если другой долевой собственник не использует квартиру более 15 лет, то можно подать исковое заявление на основе приобретательной собственности. При этом ответчиком, в данной ситуации, будет собственник спорной доли.

На основании статьи 234 ГК РФ, истец может потребовать у ответчика компенсацию за уплату коммунальных платежей на протяжении всего срока.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Но вот на практике подобное не сыграет на руку истцу. Все дело в том, что приобретатальная давность возможна, только если человек владел имуществом добросовестно. Если же он хочет получить квартиру, при этом еще и получить компенсацию, добросовестным владением это назвать сложно.

Подавать иск с требованием о выплате компенсации за уплаченные коммунальные платежи можно, но при этом рассчитывать на переход права собственности не стоит. Если же подается заявление на основе приобретательной давности, лучше всего ничего не требовать от совладельца, который не пользуется своим имуществом.

Добросовестное владение имеет место быть, когда лицо не знало и не должно было знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности. В судебных актах встречаются иные толкования указанного понятия, сформулированные в развитие разъяснений постановления № 10/22.

Добросовестность имеет место, когда:– несобственник приобрел объект внешне правомерными действиями, но право собственности не возникло. Он пользовался недвижимостью как своей собственностью и не скрывал отсутствие права ;

– приобретатель заблуждался в фактических обстоятельствах. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Если такому несобственнику объект передавали на время, то речь идет о недопустимом заблуждении.

Доказать добросовестность владения помогут, например, инвентарные карточки объектов. Они содержат сведения об организации, на балансе которой находились спорные объекты. План приватизации также подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника ;

На добросовестность владения указывает тот факт, что объект недвижимости не был похищен, истец завладел им не вопреки воле прежнего собственника.Добросовестный приобретатель может предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание такого имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Основания прерыва срока исковой давности в 2019 году

Ответчиком по таким делам выступает прежний собственник имущества. Если такое лицо неизвестно, заявитель может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекают государственного регистратора.

Добросовестность давностного владельца отсутствует, если:– имущество незаконно выбыло из владения собственника и поступило от неуполномоченного лица, о чем приобретатель знал или должен был знать;– приобретатель знал, что владеет имуществом лица, перед которым у него имеется неисполненная обязанность передать спорное имущество ;

– объекты недвижимости относились к федеральной собственности и не вошли в уставный капитал предприятия в ходе приватизации. Приобретатель знал или должен был знать об этом;– спорный объект представляет собой самовольную постройку на чужом земельном участке .

Условия приобретательной давности

В законодательных актах четко прописан ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться, если гражданин хочет получить право на имущество на основе приобретательной давности.

Одним словом, владеть имуществом на протяжении определенного срока недостаточно, ведь необходимо, чтобы это владение было открытым, добросовестным и непрерывным.

Давайте попробуем разобраться, что означают данные условия, которые очень редко можно встретить при решении других юридических вопросов:

  • Открытое владение. Человек не должен скрывать факт владения имуществом. То есть заинтересованные лица должны знать, что действительно человек распоряжается конкретным имуществом на протяжении многих лет. Если они это знают и не предпринимают никаких действий, можно сделать вывод, что им безразлична судьба данного имущества. При этом человек может скрывать какие-либо конфиденциальные данные, которые обеспечивают ему безопасность или сохранность имущества. Одним словом, если про владение никто не знает и факт специально скрывается от заинтересованных лиц, рассчитывать на переход собственности не придется;
  • Непрерывность владения. Приобретательная давность имеет место только в том случае, если на протяжении всего срока человек постоянно использовал имущество. Например, человек проживал в квартире 15 лет, при этом не переезжал из нее и не забрасывал на длительный срок. При этом законом допускается, что при ряде обстоятельств, человек может не владеть имуществом какое-либо время, что не прервет срок приобретательной давности. Например, если это имущество какое-то время было опечатано, было украдено и так далее. Одним словом, если человек по каким-либо независящим от него причинам не мог владеть имуществом, это не обнуляет срок;
  • Добросовестность. Это понятие самое сложное и субъективное, ведь негде не указана его полная расшифровка. Зачастую, при рассмотрении дела по недвижимому имуществу суд опирается на состояние имущества, оплату коммунальных услуг и условия проживания. Одним словом, если квартира отвечает всем жилищным требованиям и действительно похожа на жилое помещение, то такое владение можно назвать добросовестным.

Помимо этих основных требований нужно знать, что получить квартиру в собственность по приобретательной давности невозможно, если она была получена незаконным путем. Сюда относится подделка документов, кража имущества, насилие, шантаж или угрозы владельцу.

Немаловажно и отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми человек проживает на жилплощади.

Такими могут быть договор найма, аренды или ренты. Наличие подобных документов полностью исключает право на приобретательную собственность, и срок по ней даже не начинается. Например, если человек снимает квартиру на основе договора более 15 лет, он не может на нее претендовать.

Можно сделать вывод, что получить имущество на основе приобретательной давности можно в двух случаях:

  • Имущество бесхозное или его владелец неизвестен. Например, после смерти владельца, у него не было наследников или они отказались от данной жилплощади, по каким-либо причинам;
  • Владелец есть, но он не проявляет никакого интереса к данному имуществу. Подобное чаще всего становится явным, когда владелец не приходит на судебное заседание по вопросу перехода права собственности на его имущества по приобретательной собственности. Также владелец может заявить о том, что имущество ему не нужно.

Владение имуществом как своим собственным

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ, начало отсчета срока давности начинается с момента, когда человек фактически начал владеть каким-либо имуществом. В случае с квартирой — это срок, на протяжении которого человек проживает в квартире.

Но есть и одно уточнение относительно того, что срок владения может суммироваться, если сначала имуществом владел один человек, а после оно перешло его наследнику.

Вопрос достаточно сложный, ведь по факту речи о наследстве быть не может, так как владение имуществом не подтверждалось документами, устанавливающими право собственности.

Но судебная практика показывает, что если сначала в бесхозной квартире жил один человек, а после его смерти в нее переехал его прямой наследник, срок давности не обнуляется, а суммируется.

Важно знать, что есть и срок исковой давности, на протяжении которого фактический владелец, имеющий законные права на имущество, может вернуть себе его во владение. Длительность срока исковой давности равняется трем годам с момента, когда владелец узнал о том, что имуществом владеет другой человек.

Предлагаем ознакомиться:  Как избежать выплаты неустойки при расторжении ДДУ

Очень тяжело доказать, что владелец узнал о владении раньше, чем жилец подал иск в суд по приобретательной давности. Подав иск, владелец имущества, если такой имеется, получит соответствующее письмо.

С этого момента, чаще всего, и начинается срок исковой давности. По истечении 3 лет, если владелец ничего не делает, право собственности на квартиру может перейти. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок владения должен быть не 15, а все 18 лет.

Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо провести досудебное разбирательство. Данная процедура является обязательной, хотя чаще всего дело все равно доходит до суда.

Досудебное разбирательство заключается в том, что человек, желающий получить право на недвижимое имущество, должен в письменном виде предупредить о своем намерении заинтересованное лицо.

Заинтересованное лицо может представлять:

  • глава исполкома, который хочет перевести данный участок в государственную или муниципальную собственность;
  • фактический владелец, чье имущество считается бесхозным.

Подобное письмо обязательно должно быть подписано заинтересованным лицом, в противном случае, официально процедура не будет «засчитана».

Если владелец не хочет подписывать документ по каким-либо причинам, отправлять его необходимо заказным письмом. В таком случае, у истца будет доказательство того, что человек получил в руки данное сообщение, а вот как он на него будет или не будет реагировать, это уже его личное дело. Он может подать исковое заявление в суд на основании полученного письма в течение трех лет.

В случае, когда владелец неизвестен, следует подавать заявление в местный исполком на имя его главы. Сделать это можно, придя в государственный орган и написав заявление по образцу. В нем обязательно укажите, что имущество находится во владении уже более 15 лет.

Причины для подачи такого заявления следующие:

  • Приватизация жилплощади;
  • Постановка квартиры на кадастровый учет;
  • Регистрация прав собственности на квартиру;
  • Признание вещных прав.

После подачи заявления человек может получить либо положительный ответ, либо отказ. Если поступил отказ, в течение 10 дней необходимо подать исковое заявление, в котором отказ будет обжалован.

Заявление подается в арбитражный суд первой инстанции, который расположен по месту нахождения спорного имущества. В исковом заявлении указывает предмет спора с техническими характеристиками, а также стороны, участвующие в разбирательстве.

Во вводной части иска указывается, на каких основания истец получил права на пользование имуществом, а также основания того, что данное пользование было законным.

Перед подачей искового заявления, истцу необходимо будет заплатить государственную пошлину. Пошлина эта имущественная, и ее размер зависит от объекта спора. Минимальный размер пошлины составляет 400 рублей, максимальный — 60 тысяч.

Также важно при подаче заявления представить технические документы на объект недвижимости.

Исковое заявление о приобретательной давности на недвижимое имущество.

Если их нет, то понадобится получить следующий перечень документов:

  • Справки и акты, которые подтверждают наличие квартиры;
  • Заключение эксперта о том, что имущество принадлежит лицу;
  • Экспертное заключение оценщика о стоимости недвижимости.

Главное здесь – акцентировать внимание, что квартира используется владельцами уже 15 лет. Это могут подтвердить показания свидетелей-соседей. Необходимо сделать архивную выписку из поквартирной книги, чтобы подтвердить отсутствие других собственников на протяжении этих 15-ти лет.

В УК возьмите справку об отсутствии задолженности по квартплате и другим платежам, что подтвердит добросовестное отношение проживающих к распоряжению квартирой.

Для малоимущих граждан можно использовать этот статус для подтверждения того, что при прекращении права пользования квартирой, положение семьи заметно ухудшится.

Здесь важную роль сыграют такие справки:

  • о доходах такой семьи;
  • о статусе многодетной семьи;
  • о проживании в семье пожилых лиц и лиц с инвалидностью;
  • о наличии в семье малолетних детей;
  • справки, подтверждающие, что супруга находится в декретном отпуске или беременна.

Если иск инициируется со стороны местных властей, то основанием изъятия станут:

  • акт о не использовании участка или квартиры;
  • уведомление о намерении изъятия квартиры;
  • справка для подтверждения факта, что место жительства настоящих собственников неизвестно;
  • заключение эксперта о порче квартиры.

Эта документация представляется в виде копий, которые прикладываются к исковому заявлению.

Чтобы доказать открытость владения, лицо должно подтвердить, что не скрывает факта нахождения имущества в его владении.Анализ судебной практики позволяет выделить те обстоятельства, которые позволяют признать давностное владение открытым.

К ним могут относиться:– аренда земельного участка, на котором расположен спорный объект. Доказать открытость владения в этом случае поможет договор аренды участка под объектом;– передача спорного имущества в аренду.

В этом случае доказательством могут быть акты уполномоченных органов относительно имущества. Например, открытость владения можно подтвердить постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества ;

– содержание помещений в здании. Доказательствами могут быть договоры электроснабжения, охраны, вывоза ТБО, оплата счетов за услуги по ним, газоснабжение и техническое обслуживание газового оборудования и иные подтверждения деятельности владельца по содержанию здания;

– регистрация владельца-несобственника по месту нахождения спорного имущества, ремонт и реконструкция объекта;– постановка на баланс бесхозного имущества. Это обстоятельство подтвердят акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс добросовестного приобретателя;

Владельца признают добросовестным, только при условии, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у него права на объект. Срок добросовестного владения должен составлять 15 лет.

Добросовестность подлежит исследованию на момент завладения имуществом. Владелец признается добросовестным, даже если впоследствии узнал о правах настоящего собственника. Наоборот, если на момент завладения он знал, что не имеет прав на имущество, суд не признает его прав, несмотря на длительный срок владения.

Предлагаем ознакомиться:  Как защитить конституционные права

Таким образом, чтобы суд признал право собственности, необходимо доказать добросовестное открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности .

О факте непрерывности свидетельствуют:– договоры и дополнительные соглашения аренды;– документы, подтверждающие финансирование строительства ;– размещение оборудования на объекте, оплата налога на имущество, эксплуатация и ремонт объекта недвижимости за счет средств владельца – несобственника;

О перерывах свидетельствует отсутствие оплаты за отдельные периоды. Непрерывность не возникает, если спорный объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться.

Бремя доказывания признаков приобретательной давности лежит на потенциальном приобретателе права .Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает течение давности владения.

Например, передача добросовестным приобретателем объектов в аренду не прекращает срок давности владения.Давностное владение не прерывается, если новый владелец имущества признается сингулярным (единственным) или универсальным правопреемником предыдущего владельца.

Давностный владелец вправе защищать свое владение от третьих лиц – несобственников имущества и лиц, не имеющих прав на владение им . Если суд удовлетворит иск давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то временная утрата владения не считается перерывом срока давностного владения.

– свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учета основных средств и налоговыми декларациями по налогу на имущество, который выплачивал приобретатель в период владения;– договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.

Если имущество изначально передавалось по соглашению об аренде, суд не удовлетворит иск о признании права собственности. Договор аренды земли под спорным объектом не станет основанием для отказа в иске приобретателя.

Давностное владение начинается после того, как истечет срок владения имуществом по договору, если оно не возвращалось собственнику и не истребовалось им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

3 года исковой давности и 15 лет приобретательной.Срок можно определить с помощью:– инвентарной карточки объекта;– договора купли-продажи имущества в составе другого имущества;— и др.В соответствии с п.3 ст.

234 ГК РФ давностный владелец вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого спорным имуществом владел его правопредшественник. Действие этой нормы распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 З от 30.11.

94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»).Государственную пошлину по таким искам рассчитывают в процентном соотношении от цены иска . Цену иска определяют из стоимости объекта недвижимости, которая может устанавливаться с помощью оценки рыночной стоимости имущества. Стоимость объекта могут подтвердить справки БТИ .

Владение как своим собственным

Еще одним признаком, определяющим давностное владение, является владение объектом спора как своим собственным. Этот признак упоминается в абз. 6 п. 15 постановления № 10/22 и подразумевает обладание вещью не по договору, а в силу иных оснований.

Названное владение может характеризоваться различными действиями и обстоятельствами. К примеру, из решения Сорского районного суда Республики Хакасии от 26.10.2011 по делу № 2-196/2011 следует, что о владении объектом как своим собственным могут свидетельствовать факты, когда гражданин:

  • проживает в спорном жилье;
  • содержит его, следит за его техническим состоянием;
  • осуществляет в квартире или ином спорном жилище хранение своих личных вещей. 

Владение не должно происходить на основании каких-либо договоров о передаче объекта на время (аренда, хранение и т. п.), в противном случае иск не будет удовлетворен. 

Приобретательная давность: госпошлина

Размер госпошлины в данном случае определяется:

  • для арбитражных исков — по п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ;
  • для исков в суды общей юрисдикции — п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ (см. письмо Минфина России от 30.07.2014 № 03-05-06-03/37526). 

Хотя разъяснения Минфина имеют рекомендательный характер, их правоту подтверждает судебная практика.

Так, определением Тюменского областного суда от 23.04.2014 по делу № 33-2141/2014 исковое заявление гражданина было оставлено без движения в связи с неоплатой госпошлины в полном размере. Суд мотивировал свои действия тем, что заявленные требования имеют имущественный характер, а следовательно, должны сопровождаться оплатой госпошлины, рассчитанной по подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Более подробную информацию о размерах и особенностях уплаты госпошлины можно получить из статьи «Размер госпошлины в суд по исковому заявлению». 

Цена иска

О том, что госпошлина в рассматриваемых случаях подлежит оплате исходя из стоимости спорного имущества, свидетельствует и апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.03.2014 по делу № 33-2420/2014. Более того, из названного судебного акта можно выделить следующие тезисы:

  1. Стоимость спорного имущества должна определяться на дату подачи иска.
  2. Цена иска рассчитывается от стоимости имущества, которая не должна быть меньше:
    • инвентаризационной оценки;
    • оценки по договору страхования;
    • балансовой стоимости (для организаций).
  3. При невозможности получить информацию об инвентаризационной стоимости недвижимости от уполномоченных органов этот факт необходимо отражать в иске. 

Таким образом, составляя иск, необходимо либо определить его цену, либо сослаться на затруднительность ее определения. В последнем случае необходимо заявить ходатайство о помощи суда в запросе необходимых для оценки сведений.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Однако даже отсутствие каких-либо документов на оспариваемое имущество не является основанием для неопределения цены иска и неуплаты госпошлины, так как истец может осуществить оценку рыночной стоимости путем обращения в оценочные компании (см. апелляционное определение Тульского областного суда от 04.12.2014 по делу № 33-3382/2014).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector