Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Перевод жилого помещения в нежилое: все этапы процедуры

Перевод жилого помещения в нежилое куда обращаться и с какими документами

Первый этап перевода жилой недвижимости в нежилую

В каждом населенном пункте при администрации работает межведомственная комиссия по жилью, куда следует обратиться заинтересованному лицу. Комиссия работает на постоянной основе, может иметь различные наименования, но единые профильные задачи.

Перед началом действий необходимо узаконить имеющиеся перепланировки, капитальные ремонты и реконструкции помещений. Если перепланировка проведена без официального разрешения, то первоначально придется ее узаконить через суд, уплатив штраф за самовольные действия. Без подобного документа перевод помещения из жилого в нежилое невозможен.

Сбор пакета документов для жилищного департамента или отдела (в зависимости от населенного пункта), проводит владелец объекта недвижимости или законный представитель по доверенности.

Следует собрать требуемую информацию:

  • экспликация и план здания, выдаваемый БТИ. Потребуется обращение в жилищное подразделение муниципалитета за разрешением и получением доверенности для инвентаризационного бюро. Кроме доверенности, необходимо предоставить стандартное ходатайство, удостоверение личности и устанавливающий права на имущество документ. Сотрудники БТИ имеют право запросить дополнительные сведения, кроме представленных заявителем для проверки. Это может быть выписка из ЕГРН, полученная по запросу в Росреестр. Срок получения запрошенных документов в БТИ составляет один месяц;
  • технический паспорт объекта недвижимости, содержащий всю регистрационную информацию. Также берется в Бюро технической инвентаризации;
  • разрешение пожарной надзорной организации. Потребуется обратиться в пожарное отделение ГУ МЧС, написать стандартное заявление и принять инспекцию на месте осмотра. При отсутствии замечаний, пожарная инспекция выдает официальное разрешение на изменение статуса жилплощади. Если замечания в акте осмотра присутствуют, то владельцу выписывается требование об устранении неполадок в указанный срок. После устранения, разрешение будет получено;
  • заключение СЭС района. Санитарные нормы проверяются выездной инспекцией по заявлению собственника помещения. В результате проверки инспекторы выдают акт, в котором указываются возможные недочеты. Выписывается предписание, после выполнения заявитель получит справку стандартного образца о возможности изменения статуса помещения;
  • справка из управляющей компании о предназначении соседних помещений. Например, перечисляются объекты с одного этажа многоквартирного дома, указывается наименование соседних помещений. Заявитель должен предъявить паспорт и документы на объект недвижимости;
  • технический акт из управляющей компании об общем состоянии здания или сооружения. По закону никаких изменений статуса в аварийном или идущем под снос доме невозможно. Техническое состояние объекта должно быть как минимум удовлетворительным;
  • справка о составе семьи. В рассматриваемой жилплощади никто не должен быть прописан перед обращением в муниципальную комиссию. Справка выдается в МФЦ или паспортном столе, юридическую значимость документ имеет 14 дней;
  • проект архитектурный, который выполняется специализированными организациями. Проект должен отражать возможные изменения, которые будут производиться впоследствии, и графически повторять имеющиеся конфигурации жилплощади.

В зависимости от конкретных условий иногда требуются к рассмотрению дополнительная информация. Для оперативного изменения статуса жилплощади в иной вид, рекомендуется обратиться в ответственный отдел муниципалитета.

Имея на руках столь обширную документальную базу, заявитель следует в жилищный отдел муниципалитета. Собственниками или представителем пишется заявление стандартного образца, прилагаются все разработанные и собранные материалы, а также документы:

  • паспорта собственников;
  • свидетельства на право собственности;
  • уставные документы организации, если собственником является предприниматель;
  • доверенность лица, выполняющего действия от лица собственников.

Комиссия исследует и анализирует заявку в течение 45 дней, после чего выносится решение. Официальное заключение должно быть доведено до заинтересованного лица в течение трех дней после принятия. Отказ доводится до заявителя в письменном виде и может быть обоснован следующими причинами:

  • не выполнены нормативные условия перевода;
  • пакет документов не содержал необходимые сведения;
  • нет согласия всех собственников и соседей на изменение статуса объекта недвижимости.

Если постановление административного органа положительно и выдано собственнику, то наступает вторая стадия работ: обращение в БТИ для установления цены операции. Посещение бюро приватизации и переводов требуется от одного владельцев, имеющего доверенность на проведение действий, или уполномоченного лица всех владельцев квартиры. Заявление стандартного образца сопровождается необходимыми документами:

  • удостоверение личности;
  • протокол комиссии по переводу;
  • свидетельство на право собственности на жилплощадь;
  • технические и регистрационные данные на квартиру;
  • доверенность, если дело ведет представитель;
  • уставные документы, если в процедуре участвует юридическое лицо.

Перевод жилого помещения в нежилое куда обращаться и с какими документами

Отдел приватизации на основании поданных сведений устанавливает стоимость, которую должен уплатить владелец объекта недвижимости. Стоимость зависит от многих учетных факторов, производится с учетом коэффициентов и по разработанным формулам.

Получить новое свидетельство о праве на нежилой объект недвижимости можно двумя путями: обратившись в УФРС или МФЦ.

Предлагаем ознакомиться:  Куда пожаловаться на транспорт барнаула

Заявителю необходимо представить следующие сведения:

  • удостоверение личности собственника;
  • акты БТИ и межведомственной комиссии;
  • кадастровую выписку на объект недвижимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 1 тыс. рублей.

Заявления составляют все собственники, участвующие в юридической процедуре. Регистратор выдает расписку с перечнем полученных документов и их копий, указывает дату получения свидетельства. В этот день, при наличии удостоверения личности и расписки в передаче документов, участники приходят в регистрирующий орган и получают каждый свидетельство на право собственности нежилым объектом.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевод жилого помещения в нежилое куда обращаться и с какими документами

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия.

Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Почему билеты на самолет не подлежат возврату

Перевод жилого помещения в нежилое куда обращаться и с какими документами

О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г.

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов.

Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения.

Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений.

Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ.

В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором.

В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания.

В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания.

Официально написанное согласие соседей на перевод квартиры собственника из жилой в коммерческое назначение является обязательным. Мнение спрашивается у владельцев квартир, а не проживающих на площади жильцов.

Заинтересованный гражданин идет в управляющую компанию или к управдому дома за разрешением проведения собрания жильцов. Собрание может быть плановым или внеочередным, жильцы оповещаются за 10 дней с указанием времени проведения сбора.

Собрание является легитимным при присутствии половины от общего количества собственников. При наличии 2/3 положительных голосов от всех присутствующих вопрос считается решенным в пользу перевода квартиры в нежилое помещение.

Иногда заинтересованному лицу требуется предварительное согласование своего желания с соседями, поскольку вопрос этот серьезный и напрямую затрагивает посторонних людей, собственников других квартир.

В некоторых случаях заявители хотят изменить назначение не целиком всей квартиры, а только ее части. Как правило, это касается одной из комнат или балкона. Примеры таких ситуаций — когда профессиональный художник или скульптор хотят переоборудовать одну из комнат под мастерскую.

Финансовые затраты при переводе

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

  1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
  2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
  3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
  4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
  5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Изменение юридического статуса требует финансовых затрат от собственника помещения. Поскольку процедура является длительной, требует заверения и прохождения многих инстанций, лучше всего доверить дело юристу, имеющему практический опыт подобных задач.

Иногда бывает необходимо обращение в суд, чтобы отстоять свои права и продолжить перевод квартиры или здания в разряд нежилого. Оплата услуг специалиста строго индивидуальна, зависит от его квалификации, условий договоренности и многих других обстоятельств.

Предлагаем ознакомиться:  Перечень документов на наследство после смерти

Перевод жилого помещения в нежилое куда обращаться и с какими документами

Кроме услуг юриста, потребуется оплатить:

  • разницу по БТИ в цене объекта недвижимости;
  • услуги БТИ по созданию и выдаче технического паспорта и уставных документов на квартиру;
  • нотариальные удостоверения различной направленности;
  • работу проектного бюро по разработке плана жилища;
  • государственную пошлину в Росреестр за выполнение регистрирующих действий.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация права собственности на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт и ксерокопию собственника;
  • оригинал и копию учредительных документов – если собственником является юридическое лицо;
  • оригинал и копию нотариальной доверенности – если оформление занимается доверенное лицо;
  • свидетельство о праве собственности на помещение;
  • договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оригинал и копию акта приемочной комиссии;
  • оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

Нюансы переводного процесса

Особенности процедуры регламентированы ст.22 ЖК РФ и должны полностью выполняться.

  1. Нежилой объект должен иметь вход с улицы, а не из подъезда. Если площадь превышает 100 кв.м, то должен быть организован дополнительный, аварийный выход. По правовым нормам, квартира на первом этаже жилого дома может изменить свой юридический статус, если возможна последующая реконструкция. Из окон делаются входные группы, о чем формируется соответствующая запись в уставных документах и указывается срок, в течение которого можно попадать в нежилой объект через общий коридор, подъезд или другие жилые конструкции. Невыполнение обязательств по срокам приведет к значительному административному штрафу.
  2. Статус меняется для квартиры, но не комнаты. Сделать нежилой комнату или несколько комнат в жилой квартире не представляется возможным. Правило действует во всех случаях, даже в коммунальной квартире, при нескольких независимых собственниках.
  3. Из квартиры жильцы должны быть выписаны в полном составе, никто не может проживать и быть зарегистрированным.
  4. Объект недвижимости не может быть залоговым имуществом, находиться под арестом, или быть взысканным в качестве исполнительных обязательств приставами. При наличии притязаний на данное имущество со стороны кредиторов или родственников, процедура перевода прекращается до полного выяснения конфликтных обстоятельств.
  5. Одним из основных правил является то, что перевести квартиру на верхних этажах многоквартирного дома можно при жестких условиях. Все квартиры под переводимой должны быть нежилыми помещениями.
  6. Изменить статус недвижимости нельзя в аварийном или подготовленном к сносу жилом фонде. Запрет основан на контроле за ситуацией в жилом строительстве, поскольку при сносе собственникам выдается жилье в новых домах.

Подобные ограничения и нюансы касаются домов и зданий различной высотности. Чаще всего переводятся в нежилой статус квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Между тем, на практике встречаются ситуации, когда дом полностью переводится в офисное здание, а жильцы расселяются.

Если нежилое помещение сдавалось в коммерческую аренду, то потерянная арендная плата не возвращается и договор считается расторгнутым по непреодолимым обстоятельствам. Такая ситуация должна быть прописана в договоре аренды, о планируемом сносе и расселении уведомляются все собственники дома заранее. Практически невозможно изменить жилищный статус в следующих ситуациях:

  • если здание является культурны наследием и находится под защитой государства;
  • квартира не имеет стандартных инженерных и коммунальных подключений;
  • здание в целом находится в неудовлетворительном виде, ожидает планового капитального ремонта;
  • при учете здания в МЧС в качестве объекта гражданской обороны значительно повышается стоимость перевода в нежилое.

Порой перевод и изменение статуса совсем не обязательно осуществлять. Собственники жилого объекта имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире, если отсутствуют претензии со стороны соседей и других собственников данной квартиры.

При осуществлении деятельности должны соблюдаться санитарные нормы и противопожарная безопасность. В подобной ситуации можно не переводить квартиру в нежилой статус, тем более, если коммерческая деятельность носит эпизодический характер.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector