Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Прямые договора с РСО при управляющей компании (УК) в 2019 году: Плюсы и минусы заключения соглашений с Ресурсоснабжающими организациями

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

Заявка (оферта) и документы, прилагаемые к ней

Заключению договоров с РСО всегда сопутствовали и, несомненно, будут сопутствовать спорные ситуации в части применения общих и специальных норм. Отчасти это объясняется отсутствием четких логических взаимосвязей между документами разных ведомств и иерархических уровней.

Поэтому считаем нелишним напомнить, что договор ресурсоснабжения является публичным договором, в связи с чем порядок его заключения имеет ряд особенностей, рассмотренных ранее на страницах журнала (N 6, 2011) <2>.

Правила заключения договоров с РСО утверждены Правительством РФ в силу содержания ст. 157 ЖК РФ и обязательны для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, то есть управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами.

Согласно терминологии документа все они называются исполнителями. На основании п. 5 Правил заключения договоров с РСО заключение договора энергоснабжения начинается с отправки исполнителем соответствующей заявки (оферты) в адрес РСО.

Данным документом определены сроки обращения с заявкой в РСО, а новые Правила предоставления коммунальных услуг четко устанавливают, когда исполнитель должен не просто инициировать переговоры с РСО, а приступить к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД. Приведем эту информацию в таблице.

Исполнитель
  Срок подачи заявки (оферты)   
(п. 5 Правил заключения
договоров с РСО)
 Дата начала предоставления 
потребителям коммунальных
услуг (п. п. 14, 15 новых
Правил предоставления
коммунальных услуг)
УК         
В течение семи дней со дня      
вступления в силу договора
управления МКД, но не ранее
10 рабочих дней со дня принятия
решения о выборе УК
Дата, указанная в решении   
общего собрания
собственников помещений
в МКД о выборе УК, или дата
заключения договора
управления МКД, но не ранее
даты начала поставки
коммунального ресурса
по договору о его
приобретении, заключенному
между УК и РСО
ТСЖ        
Если ТСЖ не заключало договор   
управления МКД с УК - в течение
семи дней со дня государственной
регистрации ТСЖ, а если
заключало - в течение семи дней
со дня расторжения такого
договора
Дата государственной        
регистрации ТСЖ или
кооператива, но не ранее
даты начала поставки
коммунального ресурса
по договору о его
приобретении, заключенному
между ТСЖ или кооперативом
и РСО
Кооператив 
Если кооператив не заключал     
договор управления МКД с УК -
в течение семи дней со дня
принятия решения собственниками
помещений в МКД об управлении
домом, в том числе
о предоставлении коммунальных
услуг кооперативом, а если
заключал - в течение семи дней
со дня расторжения такого
договора

Разумеется, к заявке (оферте) исполнителю необходимо приложить определенные документы (п. 6 Правил заключения договоров с РСО). Так, в РСО, кроме правоустанавливающих документов, подаются документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, пользующимся помещениями в МКД (жилом доме), указанном в заявке (оферте). Для УК такими документами являются:

  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе способа управления МКД (управление управляющей организацией);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации (естественно, той УК, которая обращается с заявкой (офертой));
  • договор управления МКД, если он заключен.

Однако УК может участвовать в управлении МКД не только в результате сознательного выбора собственниками помещений соответствующего способа управления. Для отдельных домов, где не выбран или по тем или иным причинам не реализован способ управления этими домами (п. 4 ст.

161 ЖК РФ), управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Кроме того, УК выбирается по конкурсу для тех домов, в которых доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50% (п. 2 ст.

163 ЖК РФ), а также для новостроек (п. 13 ст. 161 ЖК РФ). В указанных случаях документами, подтверждающими полномочия УК, являются протокол открытого конкурса по выбору УК и (или) договор управления МКД (если он заключен).

Кроме прочего, УК может фигурировать в процессе управления теми домами, где первоначально созданы ТСЖ или кооперативы. Для таких управляющих организаций в качестве документов, подтверждающих наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в конкретном МКД (жилом доме), названы протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления МКД, заключенный между ТСЖ или кооперативом и УК.

К сведению. Ранее на страницах журнала подробно изучался вопрос привлечения УК к управлению домами, где созданы ТСЖ и ЖСК. Напомним, что согласно позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 22.03.

2011 N 11333/10, привлечение УК к управлению МКД, в котором создано ТСЖ или кооператив, не изменяет способа управления этим домом (управление товариществом или кооперативом). Поэтому всегда был актуален вопрос, нужно ли инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для того, чтобы заключить договор с УК на выполнение (оказание) определенных работ (услуг).

Напомним, что согласно ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления МКД. Казалось бы, в ситуации, когда речь не идет о смене способа управления домом, решить вопрос о выполнении тех или иных функций по содержанию дома с привлечением УК можно и без созыва общего собрания.

Однако содержание Правил заключения договоров с РСО в соответствующей части свидетельствует об обратном. Судебная практика на этот счет неоднородна. Чаще всего собственники помещений оспаривают факты заключения договоров с УК на основании одного лишь решения правления ТСЖ, в то время как согласно уставам этих товариществ такие вопросы должны были выноситься на обсуждение общего собрания членов ТСЖ (см.

Со своей стороны, обратим внимание читателей на то, что в силу ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в МКД принимаются решения о текущем, капитальном ремонте дома, а также о его реконструкции.

ТСЖ и кооперативам следует учитывать данный факт как при составлении сметы доходов и расходов, утверждении обязательных платежей и взносов, так и при заключении договоров с УК. Если собственники помещений сочтут, что те или иные работы (стоимость этих работ) запланированы в смете или договоре помимо их воли (без проведения общего собрания собственников), суд, вероятнее всего, встанет на их сторону (см. Постановление ФАС ЦО от 26.09.2011 по делу N А09-8899/2010).

Для товарищества и кооператива документами, подтверждающими наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, являются:

  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД (членов кооператива), в котором зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления МКД управления товариществом или кооперативом;
  • устав товарищества или кооператива.

Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают:

  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения (ЦС ИТО), по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;
  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такового);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято);
  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений в МКД, включая помещения, входящие в состав общего имущества (до вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг, то есть до 01.09.2012, такие документы представляются РСО в том случае, если они есть в наличии);
  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере энергоснабжения.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

Неправильное оформление документов, прилагаемых к заявке (оферте), как и представление этих документов не в полном объеме, не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения (п. 14 Правил заключения договоров с РСО).

В этом случае РСО должна сообщить исполнителю о всех обнаруженных неточностях (на это отведено пять рабочих дней) и порядке их устранения. Рассмотрение заявки (оферты) на это время приостанавливается, но не прекращается.

Только если в течение 30 дней исполнитель не представит недостающие документы, оформленные надлежащим образом, РСО вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты). Однако это не значит, что исполнитель не сможет повторно обратиться с заявкой (офертой) к той же РСО после устранения всех недостатков в документах.

Обратите внимание! Необходимо отметить, что в Правилах заключения договоров с РСО поименованы и такие случаи, когда заявку (оферту) о заключении договора направляет не исполнитель, а РСО. Согласно п. 10 названных Правил, если коммунальный ресурс уже подается в МКД без оформления договорных отношений (в письменном виде), РСО может направить исполнителю соответствующую заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого проекта договора, подписанного РСО.

Договор ресурсоснабжения

Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя.

С уважением, Ильмира Носик

УО, которая по договору управления содержит общее имущество и предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальные услуги, обращается в РСО с заявкой (офертой), чтобы заключить договор на приобретение конкретного ресурса ().

Сделать это нужно не позднее чем через 7 дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации.К заявке нужно приложить ():

  • правоустанавливающие документы исполнителя: свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке исполнителя на учёт в налоговом органе, если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, – копия паспорта гражданина РФ);
  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД – для управляющих организаций;
  • документы, которые подтверждают наличие у исполнителя обязанности по содержанию ОИ в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги или обязанности по содержанию ОИ в МКД в случае, если договор заключается в этих целях;
  • документы, которые подтверждают факт подключения МКД к централизованным инженерным сетям, по которым подаётся соответствующий ресурс;
  • при наличии общедомового прибора учёта – документы о его введении в эксплуатацию;
  • если собственники помещений в МКД приняли решение о прямых расчётах с РСО за все или некоторые коммунальные услуги, то нужно приложить протокол общего собрания собственников, на котором такое решение было принято;
  • документы, в которых содержатся сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений, включая помещения, входящие в состав ОИ;
  • другие документы, которые предусмотрены нормативно-правовыми актами, которые регулируют отношения в сфере энергетики.

Документы, которые подтверждают обязанность исполнителя предоставлять конкретную коммунальную услугу и обязанность по содержанию общего имущества в МКД ():

  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления;
  • протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой в РСО;
  • договор управления МКД, если он заключён.

Если управляющая организация выбрана по конкурсу, то такими документами будут:

  • протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации
  • договор управления МКД, если он заключён.

Если управляющая организация привлечена для управления домом ТСЖ, ЖК или ЖСК, то в таком случае потребуются:

  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе УО;
  • договор управления МКД, заключённый между товариществом или кооперативом и УО.

Могут быть предоставлены как оригиналы, так и копии документов. Копии должны быть заверены руководителем УО или уполномоченным лицом. Можно предоставить одновременно и копии, и оригиналы. После сверки оригиналы будут возвращены.

Даже если документы представлены не в полном объёме или неправильно оформлены, это не может являться причиной для отказа в заключении договора ресурсоснабжения. О недочётах нужно уведомить исполнителя в течение 5 рабочих дней с того момента, как документы были получены.

Бывает, что в РСО с заявками по одному и тому же дому обращаются несколько организаций. В таком случае РСО приостанавливает рассмотрение таких заявок, пока не будет выяснено, какая именно организация заключает договор правомерно. Такие проверки осуществляет орган ГЖН. Иногда такое решение принимается уже в суде ().

Если РСО поставляет ресурс в дом, но договор ресурсоснабжения при этом не заключён, в таком случае она может направить исполнителю заявку на заключение договора вместе с проектом такого договора ().

Когда заявка на заключение договора была отправлена, на ответ другой стороне даётся 30 дней ().

Если в течение этого срока:

  • не было получено согласия на заключение договора ресурсоснабжения на предложенных или иных условиях
  • был получен отказ от заключения договора

в таких случаях сторона, направившая заявку, может обратиться в суд. Если заключение договора ресурсоснабжения для второй стороны обязательно, то суд может обязать её заключить такой договор.

Исполнитель может отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, если у него уже есть договор на поставку этого ресурса с другой РСО. Также отказаться от заключения можно, если нет технической возможности поставлять конкретный ресурс в дом, так как дом не подключён к инженерным сетям. Ответ с отказом и указанием причин нужно отправить в РСО также в течение 30 дней ().

РСО также может отказать в заключении договора. Причиной может быть ():

  • отсутствие подключения дома к инженерным сетям
  • наличие уже заключённого договора ресурсоснабжения по дому
  • у УО нет лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД
Предлагаем ознакомиться:  Незаконное увольнение с работы: что делать работнику

Кроме того, в некоторых случаях РСО не обязана заключать договор ресурсоснабжения, если это предусмотрено нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.

О своём отказе и его причинах РСО уведомляет в письменном виде в течение 5 рабочих дней.

Договор вступает в силу с момента, когда он будет подписан последней стороной (). Условия договора можно применить и к ранее возникшим отношениям. Датой начала работы по договору в таком случае будет считаться дата начала поставки коммунального ресурса, но не ранее даты, с которой у управляющей организации возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям и приобретать коммунальный ресурс для содержания ОИ в МКД.Существенными условиями договора являются ():

  • предмет договора – вид коммунального ресурса, который будет поставляться в дом;
  • дата начала поставки ресурса;
  • показатели качества ресурса;
  • порядок определения объёмов ресурса;
  • порядок определения цены договора исходя из тарифов;
  • порядок оплаты коммунального ресурса, при этом расчетный период – это 1 календарный месяц;
  • другие существенные условия, которые определяются нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.

Важно, чтобы в договоре ресурсоснабжения был предусмотрено условие разграничения ответственности сторон за качество поставляемого ресурса. Если в договоре не определено это условие, то по умолчанию граница находится там, где внутридомовые инженерные сети подключаются к централизованным сетям ().

Эта граница определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих документов прилагаются к договору.

Нужно определить, как будут взаимодействовать стороны в случае, если потребитель будет жаловаться на качество или объём поставляемой коммунальной услуги ().

Кроме того, в договоре следует прописать условие об обслуживании внутридомовых и централизованных инженерных сетей – кто и за что будет отвечать ().

Стороны имеют обязанность по информированию, если было выявлено, что к внутридомовым сетям кто-то несанкционированно подключился. Поэтому в договоре надо определить, как стороны будут взаимодействовать в таком случае и как будет осуществляться перерасчёт по оплате коммунальных ресурсов.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

Так как согласно требованиям законодательства о повышении энергетической эффективности нужно определить, кто оборудует дом общедомовым прибором учёта и обеспечивает его работу и правильную эксплуатацию в течение всего срока действия договора.

А также порядок снятия и предоставления показаний приборов учёта и другой информации, которая позволяет определить объём потребленного коммунального ресурса. Обычно, если иное не предусмотрено договором, исполнитель предоставляет информацию до 1 числа месяца, который следует за расчётным ()

Кроме того, следует прописать порядок действий и порядок расчётов в случае, если общедомовой прибор учёта неисправен ().

Нужно определить, как будут сниматься показания приборов учёта и кто будет подписывать акты, в которых будут отражаться эти показания, в случае, если сведения о МКД будут исключены из реестра лицензий или будет аннулирована лицензия самой управляющей организации ().

УО обязана уведомлять РСО о сроках проверки сведений о показаниях приборов учёта электрической энергии, которые предоставляют собственники помещений в МКД. И РСО тоже должна уведомлять УО о сроках своих проверок показаний приборов и их состояния, так как исполнитель может принимать в них участие ().

РСО должна предоставлять УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта или другую информацию, на основании которой рассчитывается объём потреблённого ресурса ().

В договоре нужно прописать эти обязанности сторон, а также, каким образом и в каком порядке будет осуществляться передача информации.

Если РСО необходимо подключить общедомовые приборы учёта к автоматизированным информационно-измерительным системам, которые помогают в учёте ресурсов и передачи показаний приборов учёта, УО должна предоставить ей такую возможность, а также посодействовать при подключении таких систем к индивидуальным приборам учёта ().

При этом такие расходы не должны возлагаться на потребителей и РСО не вправе требовать от УО компенсации, если только собственники на общем собрании не приняли решение включить эти расходы в плату за содержание и ремонт жилого помещения ().

Помимо этого, если в субъекте РФ принято решение о введении социальной нормы потребления электроэнергии, то необходимо определить обязательства сторон по передаче информации, которая предусмотрена нормативными актами.

В договоре нужно прописать и порядок приостановления и ограничения подачи коммунального ресурса в случае аварий и в случае проведения планово-профилактического ремонта централизованных сетей .

Двухкомпонентный тариф на горячую воду

При централизованной закрытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями горячей воды заключается договор горячего водоснабжения. Он содержит условия и правила подачи горячей воды, регулируемые № 416-ФЗ (п. п. 1 и 6 ст. 13 № 416-ФЗ).

При централизованной открытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению заключается договор теплоснабжения и поставки горячей воды в соответствии со ст. 15.1 и п. 4 ст. 7 № 190-ФЗ.

Таким образом, РСО, осуществляющая деятельность по горячему водоснабжению при использовании закрытых систем горячего водоснабжения и по поставке горячей воды при использовании открытых систем теплоснабжении и горячего водоснабжения, не может признавать тепловую энергию в качестве коммунального ресурса, поставляемого в МКД.

В таком случае коммунальным ресурсом нужно было бы признать холодную воду или теплоноситель. Но это не соответствует предмету договоров, названных в ст. 13 № 416-ФЗ и ст. 15.1 № 190-ФЗ.

Органы регулирования в открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения)  устанавливают двухкомпонентный тариф на горячую воду для теплоснабжающих организаций, которые поставляют горячую воду с использованием открытой системы теплоснабжения / горячего водоснабжения (ч. 5 ст. 9 № 190-ФЗ, п. 87 ПП РФ от 22.10.2012 № 1075).

Двухкомпонентный тариф на горячую воду в открытой системе теплоснабжения состоит из двух компонентов:

  • компонента на теплоноситель,
  • компонента на тепловую энергию.

Орган регулирования устанавливает компонент на тепловую энергию в виде одноставочного или двухставочного компонента. Этот компонент равен соответственно одноставочному или двухставочному тарифу на тепловую энергию.

Компонент на теплоноситель орган регулирования устанавливает в виде одноставочного компонента и принимает равным тарифу на теплоноситель.

Органы исполнительной власти субъектов РФ в области регулирования тарифов решают вопрос установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду согласно действующему законодательству.

Договоры горячего и холодного водоснабжения и водоотведения заключаются в соответствии с Федеральным законом от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г.

№ 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 641 «Об инвестиционных и производственных программах организаций, осуществляющих деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 27 декабря 2013 г.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

№ 1746-э «Об утверждении Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», приказом ФСТ России от 16 июля 2014 г. № 1154-э «Об утверждении Регламента установления регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения», постановлением Правительства РФ от 04 сентября 2013 г.

В соответствии с п. 1 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» по договору горячего или холодного водоснабжения (далее также – договор водоснабжения) организация, осуществляющая горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть горячую, питьевую и (или) техническую воду установленного качества в объеме, определенном договором водоснабжения, а абонент обязуется оплачивать принятую воду и соблюдать предусмотренный договором водоснабжения режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении водопроводных сетей и исправность используемых им приборов учета.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 13 федерального закона от 07 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» к договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и не противоречит существу договора водоснабжения. О некоторых особенностях договора энергоснабжения мы говорили в данной статье выше.

Что касается формы договора, то типовые формы утверждены постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».

а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованными системами водоснабжения;б) в случае неисправности прибора учета;в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета, являющегося собственностью абонента или транзитной организации, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом или транзитной организацией организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, о временном прекращении потребления воды.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

В соответствии с п. 15 Постановления № 776 при расчетном способе коммерческого учета воды применяются:а) метод учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения;

Более подробно случаи и порядок применения каждого метода раскрыты в указанном Постановлении (пункты 16-18, 20 Постановления 776). В каждом случае нужно будет исходить из индивидуальных особенностей ситуации.

В соответствии с п. 22 Постановления № 776 коммерческий учет сточных вод осуществляется расчетным способом в следующих случаях:а) при отсутствии прибора учета, в том числе в случае самовольного присоединения и (или) пользования централизованной системой водоотведения;

б) в случае неисправности прибора учета;в) при нарушении в течение более 6 месяцев сроков представления показаний прибора учета организации, осуществляющей водоотведение, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом такой организации о временном прекращении сброса сточных вод.

Объем сточных вод при отсутствии прибора учета этих сточных вод определяется как потребленный суммарный объем холодной и горячей воды.

Исходя из сказанного, в случае отсутствия приборов учета горячего, холодного водоснабжения и/или водоотведения необходимо пользоваться расчетным методом, выбирая способ расчета исходя из конкретной ситуации.

Договор теплоснабжения заключается в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 832 «О повышении эффективности использования энергетических ресурсов и воды предприятиями, учреждениями и организациями бюджетной сферы», Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г.

Пункт 1 статьи 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель у теплоснабжающей организации по договору теплоснабжения.

Согласно п. 20 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 августа 2012 г. № 808 по договору теплоснабжения теплоснабжающая организация обязуется поставить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель, а потребитель тепловой энергии обязан принять и оплатить тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель, соблюдая режим потребления тепловой энергии.

В соответствии с п. 7 Правил 354 определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами.

То есть, несмотря на то, что сам договор теплоснабжения должен соответствовать требованиям гражданского законодательства о теплоснабжении, объем теплоэнергии, потребленной на нужды отопления нежилого помещения, определяется в соответствии с жилищным законодательством, а именно в соответствии с Правилами 354.

Ранее на сайте АКАТО уже публиковалась статья, посвященная вводу в эксплуатацию общедомового прибора отопления (далее – ОПУ), в которой были разъяснены все предусмотренные Правилами 354 варианты расчета объема потребления теплоэнергии на отопление.

В настоящей статье не будем повторять эти разъяснения, обратим внимание лишь на одну очень распространенную ошибку при расчете стоимости отопления в нежилых помещениях в ситуации, когда нежилое помещение оборудовано ИПУ теплоэнергии.

Очень часто показания такого ИПУ используются в расчетах, независимо от наличия в доме ОПУ и независимо от оборудования всех остальных помещений (жилых и нежилых) этого дома ИПУ. Вместе с тем, Правила 354 предусматривают возможность использования в расчетах отопления показаний ИПУ исключительно в случае, если МКД оборудован ОПУ и все 100% помещений дома оборудованы ИПУ.

Отметим, что при расчете стоимости отопления, потребленного в нежилом помещении МКД, необходимо так же, как и для всех других помещений этого дома, учитывать способ осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению.

Кроме того, в случае отсутствия в доме ОПУ, в расчетах применяется норматив потребления коммунальной услуги по отоплению, утвержденный органами госвласти субъекта РФ в соответствии с жилищным законодательством.

Процедура передачи показаний счетчиков для компании — поставщика ресурса

  • предмет договора (вид коммунального ресурса);
  • дата начала поставки коммунального ресурса;
  • показатели качества поставляемого коммунального ресурса;
  • порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
  • порядок определения цены договора;
  • порядок оплаты коммунального ресурса. При этом расчетный период принимается равным одному календарному месяцу.

Каждому из перечисленных выше существенных условий (кроме первого) в Правилах заключения договоров с РСО уделено особое внимание.

На основании п. 19 Правил заключения договоров с РСО при согласовании данного условия стороны должны соотнести дату начала поставки коммунального ресурса и дату начала предоставления коммунальных услуг потребителям (приведена выше).

Дата начала поставки коммунального ресурса не может предшествовать дате, с которой УК обязана предоставлять коммунальные услуги потребителям, либо дате государственной регистрации ТСЖ или кооператива.

В свою очередь, согласно формулировкам п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг дата начала предоставления коммунальных услуг потребителям не может предшествовать дате начала поставки коммунального ресурса, обозначенной в договоре с РСО.

Получается, что дата начала поставки коммунального ресурса, указанная в договоре между УК (ТСЖ, кооперативом) и РСО, и дата начала предоставления коммунальной услуги согласно договору между УК (ТСЖ, кооперативом) и потребителями совпадают.

Поскольку приобретаемые исполнителем коммунальные ресурсы должны позволять ему обеспечивать конечных потребителей услугами надлежащего качества и в достаточном объеме, условия договоров ресурсоснабжения относительно качества коммунальных ресурсов должны быть согласованы его сторонами с учетом положений:

  • Правил предоставления коммунальных услуг <4>, действующих вплоть до 01.09.2012 (пп. «д» п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124);
  • новых Правил предоставления коммунальных услуг, вступающих в силу с 01.09.2012. Кроме того, показатели качества коммунальных ресурсов должны соответствовать условиям подключения МКД к ЦС ИТО (п. 20 Правил заключения договоров с РСО). Напомним, что Требования к качеству коммунальных услуг приведены в Приложении 1 к новым Правилам, а бесперебойность их оказания является неизменной составляющей качества коммунальных услуг.

Кстати, п. 24 Правил заключения договоров с РСО установлено, что в договоре ресурсоснабжения предусматриваются меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого коммунального ресурса, являющееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) в недостаточном объеме.

Вопрос определения объемов потребления коммунального ресурса особенно беспокоит организации, обслуживающие дома, где отсутствуют общедомовые приборы учета. Правила заключения договоров с РСО многое меняют в этом направлении.

Предлагаем ознакомиться:  Как правильно рассчитать проценты по договору займа

Во-первых, согласно документу в целом алгоритм расчета объема поставляемого в рамках договора ресурсоснабжения коммунального ресурса до и после вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг не является одинаковым (контрольная дата — 01.09.2012).

Во-вторых, до и после начала действия Правил заключения договоров с РСО приемы подсчета количества (объема) коммунального ресурса также имеют различия (контрольная дата — 28.02.2012).

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

В связи с обозначенным уместно определить, как это было, как есть сейчас и как будет.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действовавший до 28.02.2012. В нашем журнале размещалось достаточно публикаций о том, как исполнителям коммунальных услуг следует определять объем приобретенных и потребленных конечными пользователями коммунальных ресурсов при отсутствии в МКД общедомовых счетчиков <5>.

Позиция экспертов основывается на совокупности норм права и сложившейся арбитражной практике по их применению. В первую очередь это положения ст. 157 ЖК РФ, согласно которым размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого:

  • по показаниям приборов учета;
  • на основании нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии соответствующих приборов).

Во-вторых, это содержание п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому условия договоров ресурсоснабжения не должны противоречить как самим Правилам, так и иным нормативным правовым актам РФ.

В-третьих, имеют значение выводы Президиума ВАС РФ, в силу которых, если в МКД отсутствует общедомовой прибор учета (при этом индивидуальные счетчики могут быть установлены), объемы поставленных коммунальных ресурсов следует определять в соответствии с нормативами потребления (см.

Постановления от 09.06.2009 N 525/09, от 21.04.2009 N 15791/08, от 23.11.2010 N 6530/10, от 22.09.2009 N 5290/09, от 15.07.2010 N 2380/10, от 22.02.2011 N 12552/10). Перечисленные Постановления вынесены при участии тепло- и водоснабжающих организаций.

Один из последних судебных актов по данной тематике — Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 5514/11. Участники дела — управляющая и энергосбытовая компании. Предметом спора стал расчет электропотребления (в том числе на общем имуществе) при отсутствии общедомового прибора учета (в случае его поломки).

Арбитры вынесли вердикт: осуществить расчет по нормативу. Пояснения были следующими: действующее законодательство <6> предусматривает установление норматива в виде единой величины, то есть без выделения в его составе отдельной строкой норматива потребления электрической энергии внутри жилого помещения, нормативных технологических потерь, а также нормативов потребления электрической энергии на общедомовые нужды.

Следовательно, лица, обязанные применять в расчетах за электрическую энергию соответствующий норматив потребления (исполнители коммунальных услуг, граждане-потребители, ресурсоснабжающие организации), не вправе по своему усмотрению выделять из единой величины, установленной уполномоченным органом, какую-либо составляющую (внутриквартирное потребление, нормативные потери, общедомовые нужды).

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

В том случае, когда МКД оборудован общедомовым прибором учета, объем потребляемых в нем коммунальных ресурсов определяется исходя из показаний такого прибора (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг).

Расчет потребления в жилых и нежилых помещениях дома, частично или полностью оборудованных индивидуальными счетчиками, следовало производить по соответствующим формулам в силу требований п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг.

     Д    П    СРЕД    Н    РАСЧ    КР
V = V V V V V , где
о о о о о о
П
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям индивидуальных
или общих (квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный исходя
о
из объемов среднемесячного потребления коммунального ресурса в случаях,
установленных п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг (при ремонте,
замене, поверке индивидуального или коллективного (общедомового) прибора
учета, не превышающих 30 календарных дней);
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными или
общими (квартирными) приборами учета, исходя из норматива потребления
коммунальной услуги, включая потребление этого ресурса на общедомовые
нужды, а также в случаях, установленных п. 32 Правил предоставления
коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными
приборами учета, исходя из расчетных объемов коммунальных услуг в порядке,
установленном соглашением сторон договора ресурсоснабжения с учетом п. 20
Правил предоставления коммунальных услуг;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного за
о
расчетный период при производстве и предоставлении коммунальной услуги по
отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования,
входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД,
определенный на основании показаний приборов учета, позволяющих установить
такой объем, а при их отсутствии - на основании удельных расходов
коммунального ресурса на производство единицы тепловой энергии на цели
отопления или единицы горячей воды на цели горячего водоснабжения в
соответствии с техническими характеристиками такого оборудования.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Показатели V , V и V не включают объемы
о о о
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по
договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

В свою очередь, в совокупном объеме оставляемого в МКД коммунального ресурса выделяется объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги в нежилые помещения дома (пп. «з» п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Возможность перехода на прямые договоры

, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

В этом случае бухгалтер и руководитель управляющей несут полную ответственность за этот неправомерный поступок. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет, ситуация будет исправлена, то наказание не последует. В противном случае назначается штраф в двойном размере от выставленной суммы.

Законопроект об устранении посредников из цепочки платежей за ЖКХ предполагает, что переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и поставщиками коммунальных ресурсов возможен в двух случаях:

  • по решению ОСС при согласии РСО,
  • при одностороннем расторжении РСО договора с управляющей организацией из-за долга.

Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ.

Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.

Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками.

Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ. Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения – о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию.

Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.

Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем  порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.

Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.

В такой ситуации РСО уведомит об отказе от договора:

  • УК или ТСЖ, с которой(ым) заключён договор,
  • орган ГЖН,
  • собственников помещений МКД.

Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.

Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.

Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, управляющая организация продолжает нести ответственность за постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг.

Кроме того она принимает от собственников обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества. Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений.

Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.

Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры. В действующей редакции ЖК РФ отсутствует прямая норма, позволяющая заключать прямые договоры между потребителями и РСО, если домом управляет УО.

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.

Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться

А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

При установлении двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за КУ по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления КУ по горячему водоснабжению, и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления КУ по горячему водоснабжению (п. 38 Правил № 354).

При этом Правила № 354 не предусматривают применение тепловой энергии в качестве коммунальной услуги. Это соответствует ч. 4 ст. 154 ЖК РФ.

Минстрой РФ делает вывод, что если исполнитель самостоятельно производит коммунальную услугу по отоплению и горячему водоснабжению, прямой договор между между собственниками помещений в МКД и РСО заключить нельзя.

Государство отказалось от идеи обязательного заключения прямых договоров между владельцами квартир и РСО. Чтобы узаконить переход на новую систему расчетов должны быть выполнены следующие условия:

  1. Решение должно быть согласовано между собственниками квартир на общем собрании.
  2. Наличие крупных задолженности является веской причиной расторжения соглашения между УК и РСО.

При этом возникает необходимость в заключении прямых договоров с жильцами, проживающими в многоквартирном доме. Прямое управление может быть введено по решению собственников, которые решили отказаться от услуг УК.

Порядок заключения договора ресурсоснабжения

Таким образом, расчет объемов потребления всех коммунальных ресурсов, кроме теплоэнергии на нужды отопления, производится в соответствии не с Правилами 354, не с ПП РФ от 14.02.2012 № 124, не с иными нормативными правовыми актами (НПА) жилищного законодательства, а в соответствии с НПА именно гражданского законодательства — о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении.

Расчет объема потребления теплоэнергии с целью отопления производится в соответствии с Правилами 354, однако сам договор ресурсоснабжения при этом должен соответствовать именно законодательству о теплоснабжении.

В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «в случае несоответствия указанного договора положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и настоящими Правилами».

Стоит отметить, что гражданское законодательство о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении предусматривает возможность заключения договоров ресурсоснабжения только в том случае, если сеть потребителя ресурса непосредственно присоединена к сети РСО.

А поскольку нежилое помещение находится в многоквартирном доме (далее – МКД), то сеть нежилого помещения присоединяется не к сети РСО, а к внутридомовой сети МКД (которая, в свою очередь, присоединяется к сети РСО), из чего можно сделать вывод, что заключение договора ресурсоснабжения между собственникм нежилого помещения в МКД и РСО не основано на законе.

Однако, такой вывод не будет правильным, поскольку Правила 354 прямо указывают на необходимость заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений, и то обстоятельство, что сеть нежилого помещения не имеет прямого подключения к сети РСО, не может являться основанием для уклонения от заключения такого договора.

Предлагаем ознакомиться:  Государственный реестр коллекторских агентств - что это такое, зачем нужен и где посмотреть

Важнейшей частью договора ресурсоснабжения является порядок расчета объема потребленного в нежилом помещении коммунального ресурса. И если для случаев оборудования нежилого помещения индивидуальными приборами учета (ИПУ) коммунальных ресурсов расчет объемов их потребления и в жилищном, и в гражданском законодательстве одинаков, то при отсутствии ИПУ к порядку расчета объемов потребления возникают вопросы.

В настоящей статье проанализированы требования к договорам ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений в МКД. Из приведенного анализа следует, что переход на договоры с РСО не означает простой смены лица, в пользу которого собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги, а влечет за собой ряд изменений порядка расчета стоимости потребленных коммунальных ресурсов.

Можно предположить, что договоры между РСО и нежилыми помещениями названы договорами ресурсоснабжения, а не договорами предоставления коммунальных услуг с целью исключения появления в одном МКД нескольких исполнителей коммунальных услуг.

Однако, установлением требований о соответствии таких договоров именно нормам гражданского, а не жилищного законодательства создан ряд неопределенностей (исключением является поставка теплоэнергии для целей отопления – методы расчета этого коммунального ресурса не меняются – по всем остальным коммунальным ресурсам неизбежно будут возникать вопросы, требующие разрешения надзорными органами и судами).

Например, различия порядков расчета, установленных жилищным и гражданским законодательством, может привести к некорректному расчету объемов КР на СОИ, к изменению рассчитанных и предъявленных к оплате объемов потребления коммунальных ресурсов, потребленных в нежилом помещении, при переходе от договора предоставления коммунальных услуг к договору ресурсоснабжения при сохранении фактических объемов потребления.

***********************************

Порядок заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

Важная информация для РСО!

07 июня 2018 года состоится вебинар «Деятельность РСО: “прямые договоры” и другие актуальные вопросы». Вебинар проведет известный российский эксперт Ольга Яндыева. Подробнее по ссылке > > >

28 июня 2018 года состоится очный семинар в Екатеринбурге «Актуальные вопросы деятельности РСО: “прямые договоры” и другие важнейшие поправки законодательства». Семинар проведет эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин. Подробнее по ссылке > > >

документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также законодатель прямо указал в измененных правилах 124 (пункт 21 пп «а») о том, что если учет потребления коммунальных ресурсов ведется общедомовыми приборами учета, то есть РСО, в силу вышеуказанных норм, при расчетах объемов поставленного коммунального ресурса управляющей организации обязано исключить объемы поставки коммунального ресурса нежилым помещениям.

Казалось бы, все подробно расписано:

  • управляющие организации направляют информацию в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений;
  • собственники нежилых помещения заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг с РСО;
  • РСО выставляют счета на оплаты напрямую собственникам нежилых помещений на основании договора или без него;
  • РСО исключает объемы по нежилым помещениям из объемов управляющей организации, если все фиксируется ОДПУ.

Единственный момент, который прямо не указан в правилах, но напрашивается сам собой (и других вариантов просто не может быть в силу действующих норм права) – то, что в действующие договоры ресурсоснабжения между РСО и УО необходимо внести изменения путем заключения дополнительных соглашений об исключении обязательств сторон по нежилым помещениям исходя из изменившегося законодательства.

Благодаря изменениям действующего законодательства ресурсоснабжающие организации имеют право расторгать договора с недобросовестными управляющими компаниями в одностороннем порядке.Прекращение сотрудничества возможно в случае, если организация в течение 2 месяцев не может рассчитаться с долгами.

При подписании прямого договора с РСО необходимо сообщить об этом в органы жилищного надзора. Таким способом можно избежать появления «двойных» квитанций. Теперь людям не придется разбираться с недобросовестными компаниями в суде.

Идея о переходе жильцов на прямые договора с РСО было поддержана Президентом РФ в 2018 году. Путин отметил, что многие УК не своевременно расплачиваются за поставленные услуги с РСО.Возникла необходимость в исключении недобросовестных посредников, которые используют деньги жильцов не по назначению.

Глава Минстроя отметил, что жильцы могут заключить прямой договор с РСО. Такая возможность возникает, если люди, проживающие в многоквартирном доме, провели общее собрание. В процессе обсуждения жильцы имеют право принять решение об отказе от управляющих компаний.

Причем изменение законодательства привело к расширению полномочий собственников жилья (СТ. 44 ЖК РФ). Владельцы квартир получили возможность заключения прямых договоров с ресурсосберегающими организациями, которые будут обязаны:

  1. Обеспечивать водоснабжение многоквартирного дома.
  2. Заниматься вопросами водоотведения.
  3. Поставлять электроэнергию и газ.
  4. На РСО ляжет ответственность за отопление и вывоз мусора.

Возможность расторжения соглашения с УК будет решаться на общем собрании жильцов. Инициатор должен сообщить представителям РСО о принятом решении в течение 10 дней. Региональному оператору нужно передать копию протокола общего собрания (ст. 46 ЖК РФ).

Можно выделить несколько ситуаций, когда государство разрешает заключать прямой договор между РСО и собственниками МКД.

  1. УК исключается из схемы расчетов, если люди приняли соответствующее решение на общем собрании.
  2. Договор между УК и РСО может быть аннулирован в одностороннем порядке. В качестве причины расторжения соглашения является наличие задолженности.

Заключение прямого договора может быть связано с тем, что ТСЖ не выполняет свои обязательства перед РСО. Причём переход состоится автоматически, если задержка платежей за поставленные ресурсы составляет больше 2 месяцев.

Рост задолженности перед поставщиками ресурсов из-за недобросовестных действий УК и ТСЖ стал причиной изменения законодательства. В ФЗ №59 были прописаны пункты о порядке заключения прямых договоров между РСО и собственниками квартир.

Из схемы расчетов будут исключены посредники, которые не выполняют свои обязанности. Процедура расторжения договора может произойти автоматически, если УК не погасит задолженность в течение 2 месяцев.

  • поставка воды (горячей и холодной);
  • искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
  • утилизация и вывоз твердого мусора;
  • отвод жидких коммунальных отходов и воды;

Как заключается договор с РСО?

Согласно постановлению № 1498 от 26 декабря 2016 года собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно искать РСК (ресурсоснабжающие компании) и заключать непосредственно с ними договора.

Существует 2 варианта заключения прямого договора с РСО:

  1. Владельцы помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании. Чтобы заключить прямой договор потребуется одобрение 2/3 всех людей.
  2. Инициатором заключения соглашения могут быть сами поставщики. РСО имеет право отказаться от договора с управляющей компанией по собственной инициативе. Поводом для расторжения контракта может быть наличие подтвержденной задолженности, которая не погашается в течение 2 месяцев.

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ

После заключения прямого договора РСО обязана:

  1. Обеспечить поставку газа, электроэнергии и воды.
  2. Организация отвечает за утилизацию отходов и борьбу с грызунами.
  3. РСО оказывает услуги теплоснабжения, освещения дворов и подъездов.
  4. Функциональные обязанности включают обслуживание канализации и системы водоотведения в многоквартирных домах.

В некоторых населенных пунктах деятельность РСО находится под полным контролем администрации. Закон о прямых договорах с РСО не запрещает частным лицам поставлять услуги собственникам помещений. Договор собственников жилья с РСО содержит в себе сведения о правах и обязанностях сторон.

Сейчас УК выступают в роли посредников и отвечают за своевременное погашение задолженности. Они обязаны перечислять полученные от жильцов деньги за поставленные услуги на расчетные счета РСО.При этом они не отчитываются за каждого отдельного потребителя.

ТСЖ имеет право защищать свои интересы 2 способами:

  1. Полностью отключить должников от сети.
  2. Решить вопрос погашения задолженности в судебных инстанциях.

При этом УК не имеют права отклоняться от пунктов, прописанных в договоре.

Порядок оплаты коммунального ресурса

  • объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, по показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета;
  • объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, исходя из среднемесячного потребления и нормативов потребления в случаях и порядке, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг;
  • расчетный объем коммунальных услуг в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Это переходное положение, в целом же порядок оплаты коммунального ресурса регламентируется п. 25 Правил заключения договоров с РСО в зависимости от того, приняли ли собственники помещений в МКД решение об осуществлении прямых расчетов с РСО.

Если такое решение не было принято, исполнитель должен перечислить плату за поданные в дом коммунальные ресурсы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, любым законным способом. Кстати, в п.

26 Правил заключения договоров с РСО сказано, что УК (ТСЖ и кооператив) может исполнить обязательство по оплате коммунальных ресурсов, приходящихся на долю потребителей-должников, путем уступки РСО права требования соответствующего долга.

Если собственники вносят плату за коммунальные услуги непосредственно РСО, это должно быть обозначено в договоре между исполнителем и РСО, как и то, что плату за коммунальные ресурсы для общего имущества также вносит исполнитель до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.

В случае когда собственники оплачивают коммунальные услуги именно РСО, в договоре между РСО и исполнителем предусматриваются обязанность детализации состояния расчетов, нюансы проведения сверки расчетов и т.д. (п. 27 Правил заключения договоров с РСО).

Кроме сроков оплаты, п. 25 указанных Правил устанавливает необходимость информирования исполнителя о его задолженности по оплате коммунального ресурса по состоянию на 1-е число каждого месяца, а также проведения сверки расчетов как минимум один раз в квартал.

  • порядок, сроки и форму, в которой РСО будет предоставлять информацию в УО об оплате, поступившей от потребителей;
  • порядок, сроки и форму, в которой РСО будет предоставлять информацию о задолженности исполнителя по оплате за КР отдельно по платежам потребителей и по платежам за соответствующую коммунальную услугу, которая была использована для содержания общего имущества;
  • условие о том, что при осуществлении сверки расчётов начисления, размеры платежей и задолженности исполнителя в части платы за КУ на содержание общего имущества и платы за КУ потребителей указываются раздельно;
  • как будут взаимодействовать РСО и УО при приостановлении или прекращении поставки какой-то коммунальной услуги тем потребителям, которые имеют задолженности;
  • исполнитель КУ должен нести ответственность за невыполнение требований РСО по ограничению или прекращению поставки ресурса потребителю, который имеет задолженность, в том случае, если есть такая техническая возможность;
  • порядок внесения платы.

Переходные положения

РСО решили, что, раз закон не установил прямую обязанность внести изменения в договор ресурсоснабжения с управляющими организациями, значит, этого делать необязательно, и можно продолжать по старому начислять полный объем (в том числе и по нежилым помещениям) предоставляемых коммунальных услуг управляющим организациям до тех пор, пока все собственники нежилых помещений к ним не придут и не заключат договоры.

А есть и такие РСО, которые, кажется, совсем не хотят видеть изменения, и пытаются новые договоры уже с начала 2017 года заключить по старому, забыв поменять типовой договор и настаивая (читай, выкручивая руки) о заключении его с возложением на управляющие организации отмененных законом дополнительных обязательств по нежилым помещениям.

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО

Только непонятно, каким образом в дальнейшем, при взыскании задолженности, РСО обосновывало бы свои требования к управляющим организациям на основании условий договора, противоречащих действующему законодательству?

Понятное дело, указанные действия РСО не могли не породить судебную практику, подтверждающую неправоту РСО (в очередной раз!). Но почему – то в сфере ЖКХ так установилось, что доказывать очевидные вещи нашим монополистам РСО (и не только РСО, но часто и надзорным органам) приходится в судах, да и то во многих случаях дойдя до Верховного суда.

«…В соответствии с Постановлением № 1498, с 01.01.2017 года вступили в силу изменения в Правила № 354. В силу п. 6 Правил № 354 в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Кто предоставляет коммунальные услуги в спорных домах

В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Из положений вышеуказанных норм следует, что с 01.01.2017 действует иной порядок предоставления коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, согласно которому договоры ресурсоснабжения подлежат заключению потребителями тепловой энергии в нежилом помещении в многоквартирном доме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».

Не все управляющие организации согласны терпеть бесконечный произвол доблестных «бедненьких» «малоимущих» наших РСО-вечных монополистов с подачи государства. Но очень радует то обстоятельство, что появилось немало смелых руководителей управляющих организаций, которые не боятся испортить отношения ни с кем и обращаются в суд за защитой своих прав, и осознающих при этом роль профессиональных юристов в ЖКХ и не экономящих деньги на них.

И только благодаря таким смельчакам от ЖКХ мы часто имеем положительные сдвиги и на законодательном уровне, когда правоприменительная судебная практика находит в дальнейшем свое отражение в изменениях в законе, необходимость которых, впрочем, и так была понятна большинству тех, кто непосредственно эти законы исполняет.

Но для понятия необходимости внесения таких изменений нашему государству, вечно борющемуся с «коррупцией в управляющих организациях» и часто не видящему или не желающему видеть очевидное, почему-то надо доказывать многочисленными судебными решениями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector