Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как правильно сдавать квартиру в аренду: кто имеет на это право по закону, что сделать, чтобы оформить договор найма легально и грамотно, какие нужны документы

Как правильно сдавать квартиру по закону

Как оформить договор по закону?

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правовые основы найма жилой площади на возмездной основе заложены в главе 35 ГК РФ. Там содержаться требования к договору аренды, основные права и обязанности сторон, условия расторжения соглашения и т.д.

Как правильно сдавать квартиру по закону

Основным документом, который регулирует отношения конкретного арендатора и владельца квартиры, является договор. Поэтому целесообразно ознакомиться с общими положениями о договоре, закреплёнными в подразделе 2 раздела 3 ГК РФ.

Граждане, желающие детально разобраться в том, как легально получать доход от найма жилья, могут изучить налоговый кодекс РФ. Основная информация, касающаяся физических лиц, содержится на сайте ФНС. Также можно проконсультироваться по отдельным вопросам по телефону управления налоговой службы, действующей на территории проживания гражданина.

При заключении договора владельцу нужно будет представить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • доверенность, если соглашение подписывает представитель собственника;
  • выписку из домовой книги, где содержится информация обо всех зарегистрированных в помещении гражданах;
  • согласие каждого из прописанных на то, чтобы в квартире проживали арендаторы на возмездной основе.

Некоторые граждане могут потребовать выписку с лицевого счёта, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

От квартиросъёмщика потребуется только паспорт.

В соответствии с 30 статьей ЖК РФ передавать жилую площадь в пользование третьим лицам по договору аренды имеют право лишь собственники недвижимости и лица, которые проживают в квартире по договору социального найма, если власти дали на то свое согласие.

Также собственник жилья имеет право передать полномочия доверенному лицу, которым может быть как физическое лицо, так и юридическое, например, агентство недвижимости (о том, как составить доверенность на сдачу квартиру в аренду, говорится в этой статье).

Стоит отметить, что если владельцев квартиры несколько, то один собственник не имеет право осуществлять сдачу жилья без согласия других хозяев.

как правильно сдавать квартиру по закону

Также сдавать недвижимость не могут лица, просто прописанные в ней.

Требований к квартире, которую можно легально сдавать в аренду, в России нет. Конечно, выгоднее всего сдавать квартиры, которые расположены в удобном районе, вблизи основной городской инфраструктуры, и имеют хороший ремонт. Но это не является обязательным условием.

Самое важное, чтобы сдаваемое жилье имело четкие границы, то есть сдавать можно либо комнату, либо целую квартиру (о том, как составить договор аренды комнаты или доли в квартире, читайте здесь). Кроме того, обязательным требованием является то, чтобы жилье имело все необходимые условия для проживания.

Многие люди хотят сдавать квартиру, по которой еще не выплачен ипотечный кредит. Имеют ли они на это право?

Некоторым категориям граждан может выдаваться служебная квартира. Имеют ли лица, которые получили такое жилье, право передавать его в аренду? Ответ на этот вопрос зависит от того, как оформлена данная сделка. В соответствии со статьей 67 ЖК РФ, если квартира выдана по договору социального найма, то ее можно сдавать.

Если же жилплощадь была выдана как служебная и оформлена по договору найма специализированного помещения, то такую сделку с ней совершать нельзя (о договоре найма служебной квартиры рассказано тут). Это прописано в статье 92 ЖК РФ, п.3.

Правовед телефоны

Такой договор является основным документом, контролирующим такую сделку с недвижимостью. В нем обязательно указываются паспортные данные сторон, а также на бумаге должна быть обязательная информация о сдаваемой недвижимости:

  • ее полный адрес;
  • размер квартиры;
  • данные правоустанавливающего документа.

Также в договоре обязательно нужно уточнить величину арендной платы и порядок выплат. Кроме того, в данном документе следует уточнить все условия сделки и все требования к арендаторам, касающиеся пользования квартирой.

В случае если арендатор нарушает условия договора, и не хочет самостоятельно выселяться из квартиры, то это является поводом для обращения в суд. К исковому заявлению, которое должно содержать просьбу о расторжении договора и описание причин для этого, стоит приложить доказательства вины арендаторов, если они имеются.

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Как правильно сдавать квартиру по закону

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Кто имеет право на сдачу жилого помещения физическим лицам?

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Подробнее о договоре

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Предлагаем ознакомиться:  Советы юриста: как правильно заключить договор на ремонт или строительство

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Как правильно сдавать квартиру по закону

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Статья 674 указывает, что оформление договора найма жилья должно происходить в письменном виде. Сделка считается заключённой с момента подписания соглашения обеими сторонами.

Договор нужен для того, чтобы оговорить важные аспекты найма жилья. Стороны согласовывают срок аренды, размер платы, кто будет платить за ЖКУ, как будет производиться текущий ремонт и т.д. Если одна из сторон не будет выполнять обязательства, взятые на себя, разногласия можно будет решить через суд.

В соглашении должна быть отражена следующая информация:

  • Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес проживания собственника;
  • Ф.И.О., паспортные данные гражданина, который будет основным квартиросъёмщиком;
  • данные о жилом помещении: адрес, количество комнат, площадь;
  • права арендатора (проживать в квартире, пользоваться мебелью и бытовой техникой и т.д.);
  • обязанности арендатора (бережно относится к имуществу собственника, регулярно вносить плату и т.д.);
  • права арендодателя (получать арендную плату, проверять состояние помещение в специального оговоренное время);
  • обязанности арендодателя (предоставить в пользование помещение, соответствующее санитарным требованиям);
  • условия оплаты: стоимость аренды, порядок и сроки перечисления денег;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • срок действия договора;
  • прочие условия (порядок продления, уведомления другой стороны о желании изменить условия сделки и т.д.);
  • подписи, фамилии и инициалы сторон.

Будет правильно, если над текстом соглашения будут работать обе стороны. У некоторых арендаторов тоже есть определённые требования к владельцу жилья. Например, остро стоит вопрос посещения собственником квартиры. Целесообразно установить определённый день и удобное время для таких визитов. Являться в квартиру, где живут другие люди, без приглашения не уместно.

Договор – это юридический документ. Если стороны согласовали иные условия аренды, то нужно внести соответствующие изменения в текст.

Делается это посредством дополнительных соглашений.

В качестве приложений к договору оформляется акт приёма-передачи и опись имущества. Подписанный акт свидетельствует о том, что арендатор заселился в квартиру и начал ей пользоваться.

В описи имущества содержится перечень мебели, бытовой техники, предметов интерьера, которые передаются во временное пользование. Собственнику будет сложно доказать, например, что в квартире была лампа, которой теперь нет, если опись не была составлена и подписана обеими сторонами.

Этот вопрос является спорным, но большинство специалистов считает, что это зависит от цели приобретения имущества. То есть, если квартира была приобретен для личного проживания или была получена по наследству, но владелец решил потом сдавать ее в аренду, то оформлять предпринимательство не стоит. А вот если, целью покупку жилья сразу же являлась сдача ее в наем, то в этом случае аренда является предпринимательской деятельностью и арендодатель должен оформлять ИП.

Подробно о том, нужно ли оформлять ИП, рассказывается тут, а о том, нужно ли платить налоги за сдачу квартиры, читайте здесь.

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Как правильно сдавать квартиру по закону

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

  1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
  2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
  3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
  4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.
Предлагаем ознакомиться:  Как бесплатно получить квартиру от государства

Плюсы и минусы самостоятельного поиска квартирантов

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

2) Альма

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

4) Arman Palace

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

5) Азбука жилья

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Несомненным плюсом наличие дополнительного дохода станет и при оценке финансовой состоятельности – что немаловажно для активных граждан. Этот вид деятельности легко свернуть, расторгнув договор или дождавшись срока его окончания. Аренда не помешает и экстренной продаже – вы всегда сможете вновь превратить метры в наличные. Так что же настораживает в таком бизнесе и каковы риски для собственника?

Наше законодательство защищает интересы арендатора, однако на 100% уберечься от недобросовестных нанимателей невозможно. Задержка или полное отсутствие платежей, испорченные отношения с соседями, тесное знакомство с участковым, затраты на ремонт своего жилища и соседей – это неполный список проблем, которые могут появиться после заселения неудачных квартирантов.

Еще больше могут пострадать арендодатели, невнимательно изучившие налоговое законодательство или сознательно уходящие в тень. При нарушении закона вернуть фискальным органам придется не только налог в полном объеме, но и штраф, который может доходить до 40% от суммы задолженности. А если неуплаченные долги превысили 600 000 рублей, административная ответственность плавно перейдет в уголовную.

Перед тем как начать подсчитывать прибыль, придется учесть расходы:

  • Оплата коммунальных квитанций. Согласно сложившимся традициям, эти расходы полностью ложатся на плечи собственника. И хотя в последнее время оплата счетчиков все чаще перепоручается квартирантам, взять на себя и остальные квитанции они соглашаются лишь при условии значительной скидки.
  • Простои. Зарабатываются деньги непросто, на свой страх и риск. Никто не компенсирует расходов из-за затянувшегося поиска жильцов, никто не вернет упущенную выгоду из-за внезапно съехавших постояльцев. Чтобы избежать разочарований, не закладывайте в прибыль все 12 месяцев аренды, делайте поправку на возможные простои.
  • Естественная амортизация. В чужом жилье мебель и сантехника ломается намного чаще, чем в своем, обои пачкаются и рвутся, а фурнитуру на окнах и дверях приходится менять едва ли не раз в квартал. Идеальный жилец – мастер на все руки остается мечтой, в реальности лучше готовиться к небольшому ремонту после каждых съехавших жильцов.
Предлагаем ознакомиться:  Грибок в квартире куда пожаловаться

Как правильно — через агентство или без посредников?

Если гражданин решил сдать квартиру в аренду официально, то ему нужно продумать процесс получения ежемесячной платы от арендатора.

Традиционный способ – передача средств под расписку. Собственник встречается с нанимателем в квартире или ином месте, получает деньги и выдаёт второй стороне документ с информацией, когда, какую сумму и за что получил владелец жилого помещения.

Сегодня можно получать средства в счёт оплаты на банковский счёт или карту. Информация о реквизитах платёжного средства указывается в договоре. Арендатор может хранить документы из банка о переводе средств, чтобы подтвердить регулярное внесение денег за аренду.

В некоторых ситуациях собственник может менять порядок уплаты. Например, арендатор может сам приобрести и установить смеситель при поломке старого, а арендодатель снизит ежемесячную плату на соответствующую сумму. Но подобные договорённости следует документально оформлять, например, распиской или дополнением к договору.

Убедившись, что документы в порядке, все разрешения получены, доверенности оформлены, можно приступать к подготовке самого объекта.

  1. Оцените свою квартиру объективно. Для этого ознакомьтесь с выставленными в вашем районе аналогами, проследите, насколько быстро они уходят из рекламы. В отличие от продажи, ремонт и общее состояние имеет огромное значение. В некоторых случаях небольшой косметический ремонт выгоднее, чем снижение цены – особенно при долгосрочной аренде.
  2. Ключи в замкеСоставляйте текст объявления правильно. Указывайте точные характеристики – адрес, количество комнат, этаж и этажность, метраж, расстояние до остановки общественного транспорта. Сделайте качественные и объективные фотографии. Не лукавьте, не указывая цену – такие объявления не рассматриваются. Наоборот, распишите подробно – входят ли в цену коммунальные платежи, сумму и необходимость залога.
  3. Отдельным пунктом идет оснащение квартиры мебелью и техникой. Если она пустая, не бросайтесь на штурм мебельных магазинов. Попробуйте выставить свой объект как пустой, оставив примечание, что обстановку завезете по согласованию с клиентом. Многие соискатели жилья успевают обрасти собственным имуществом, и ищут пустые квартиры.
  4. С готовностью демонстрируйте правоустанавливающие и подтверждающие вашу личность документы. В этом бизнесе мошенники занимают обжитую нишу – и малейшие проволочки и колебания отпугнут клиентов. Покажите свой вариант договора, но не отказывайтесь ознакомиться с условиями второй стороны. Спокойное обсуждение деталей в самом начале – залог надежного и взаимовыгодного сосуществования в дальнейшем.
  5. Используйте просмотры с пользой для себя. Ваша задача – за короткое время убедиться в благонадежности, платежеспособности и чистоплотности новых жильцов. Не стесняйтесь отказывать кандидатам при малейших подозрениях.

Поиск клиентов

Определитесь, что для вас оптимально – нанять агента или искать клиента самостоятельно. Обратите внимание, что места обитания будущих жильцов – это специальные сайты «без посредников» и такие же тематические группы в соц.сетях, где и разместите свое объявление.

Можно найти хорошего квартиранта путем оповещения соседей – не исключено, что кто-то из них ищет жилье для родственников или друзей.

Возможность подстраховать себя и заручиться финансовой состоятельностью арендатора – рассказать о своих планах сослуживцам. Может быть, ваш вариант заинтересует кого-то из них или они порекомендуют бывшего коллегу.

Оформление договора

Договор, заключаемый между двумя физическими лицами, будет подразумевать наем жилого помещения. Хотя в быту его принято именовать договором аренды, о ней речь пойдет только при оформлении сделки через юридическое лицо (например, агентство недвижимости).

Знакомясь с условиями договора, внимательно читайте разделы прав и обязанностей сторон. Именно эта часть контракта регламентирует ваши дальнейшие отношения и возможные споры. Если какие-либо пункты вступают в противоречие с законодательством, они не будут иметь силы в суде, однако на такие расхождения следует указать до подписания.

Проверяйте свои гарантии в случае преждевременного расторжения договора по вине клиента, следя при этом, чтобы и требования по отношению к вам в подобной ситуации не были слишком жесткими.

Тщательно оговорите и пропишите сроки платежей и последствия в случае непоступления – обычно арендатору дается небольшой срок на погашение задолженности, после чего договоренность автоматически аннулируется в случае несоблюдения этого условия. Здесь же следует оговорить срок, в который жилец обязан освободить помещение.

Проверьте права, которыми договор наделяет арендаторов – при необходимости удалите пункты о возможности передачи жилья в субаренду. Оговорите и пропишите, кто будет проживать вместе со съемщиком и на какой период он сможет принимать гостей.

Отдельным пунктом пропишите, в каком случае залог не будет возвращен – это может быть преждевременное расторжение договора, обоснованные жалобы соседей, влекущие выселение жильцов или серьезная порча имущества.

Вы можете выбрать срок — от 1 месяца до 5 лет, но при долгосрочной аренде надежнее выбирать период в один календарный год.

Если сроки не указываются, периодом действия будут автоматически считаться 5 лет с даты заключения.

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

В настоящее время договор найма квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, не нуждается в государственной регистрации. Требования обязательной регистрации договоров аренды сроком не менее, чем на 11 месяцев, относится только к нежилым помещениям.

Довольно часто осмотр жилища заканчивается подписанием договора и передачей ключей. Если стороны пришли к соглашению, но немедленное подписание невозможно, оговорите приемлемый срок. Встречу лучше назначить в сдаваемой квартире, еще раз провести полный осмотр и убедиться, что в ней нет протечек и поломок.

Заранее составьте акт приема-передачи и приложите к нему полный перечень находящегося в квартире имущества. Вы можете дополнительно обезопасить себя, указав примерную стоимость и состояние вещей.

После подписания собственник договаривается о контрольном визите и передает комплект ключей.

Этот документ является не только обязательным дополнением к договору, но и станет вашей гарантией на случай споров о порче или утрате имущества. В нем отражается и состояние квартиры на текущий период, подтверждается, что она сдается в пригодном для проживания состоянии.

  1. В последнее время практика передача наличных раз в месяц в конверте уходит в прошлое. Но если выбран этот способ, арендатор вправе требовать с вас расписку о получении денег.
  2. Во втором случае выбирается безналичный расчет – перевод на ваш банковский счет. При этом варианте гарантией нанимателя является выписка о движении денежных средств с указанием назначения платежа. Правильнее оформлять его именно как внесение арендной платы с указанием периода платежа.

Расторжение договора

Договор автоматически расторгается после наступления последнего дня его действия. В случае необходимости досрочного прекращения, стороны подписывают акт о расторжении. В противном случае документ считается действующим, и стороны имеют право требовать друг от друга выполнения обязательств.

Основными документами, подтверждающими сделку и гарантирующими выполнение обязательств, являются договор и акт приема-передачи. Однако при изменении условий стороны могут прописать новые условия или внести правки к существующим пунктам.

Если одна или обе стороны действуют на основании доверенности, ее оригинал должен быть приложен к договору.

Как платить налоги

Налог с полученной прибыли высчитывается и выплачивается самостоятельно. Налоговая декларация заполняется в обычный отчетный период – за прошедший год. Обычная ставка для физического лица составляет 13% от арендной платы. Ставка для ИП – 6%, также возможен вычет затрат.

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду?

  • Это определение цены — завышенная стоимость приведет к простоям и потере денег;
  • Поиск потенциальных нанимателей — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах — времена изменились и правила тоже;
  • Правильный договор с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей

Кризис в аренде? Нет, не слышали))

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector