Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Договор аренды: структура

Для договора арендования собственнику (либо его представителю) потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающую документацию (т.к. нанимателю необходимо убедиться, что он арендует объект у собственника либо его представителя, имеющего соответствующую доверенность);
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Учредительные документы (если в качестве собственника выступает компания) или паспорт, если им является физическое лицо.

Нанимателю необходимо будет подготовить только паспорт или учредительную документацию.

Договор арендования помещения обязательно должен содержать следующие сведения:

  • Данные сторон
  • Если сторонами договора являются юридические лица, то необходимо указать полные наименования компаний, Ф. И.О. представителей (важно учесть, что они должны обладать соответствующими полномочиями), а также иные данные – ИНН, ОГРН, адреса, контактные номера телефонов, реквизиты расчетного счета.
  • Если договор заключается с участием граждан, то также требуется указать Ф. И.О. сторон, их адреса, контакты и реквизиты.
  • Объект договора

В данном случае объектом договора является помещение. Именно о нем необходимо указать подробную информацию – адрес местонахождения, площадь и основания, которые дают право лицу сдавать его в аренду (к примеру, договор аренды, дающий полномочия сдавать помещение в субаренду, свидетельство о праве собственности и т.д.).

  • Порядок передачи объекта договора

В договоре по аренде объекта обязательно нужно указать порядок передачи помещения. При возможности, передавать его необходимо по акту, но если такая возможность отсутствует – можно обойтись и без него (так как данное требование не относится к обязательным). Кроме того, в нем необходимо указать срок, в течение которого арендатор обязуется передать, а арендодатель принять объект недвижимости. А также иные необходимые условия.

В соответствии с ГК РФ, в договоре должны указываться и обязанности, как арендатора, так и лица, являющегося собственником. Обычно в данном разделе указывается — ответственность за причинение вреда и условия его возмещения, обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование помещения, а также по осуществлению ремонта.

В соответствии с ГК РФ, если при заключении договора между арендодателем и нанимателем сроки не были указаны, то он считается заключенным бессрочно (т.е. на неопределенный период). В этом случае каждая сторона сможет расторгнуть договор в любой момент, предупредив вторую не менее, чем за 3 месяца (но существуют и исключения, когда собственник может расторгнуть раньше). Кроме того, необходимо указать дату, когда документ начинает действовать. Если дата не указана, то он считается заключенным в день подписания.

В договоре также необходимо указать порядок продления.

  • Порядок разрешения споров

Зачастую между арендатором и собственником возникают споры – именно поэтому необходимо указать порядок их разрешения.

  • Ответственность собственников и арендаторов

В документе также необходимо прописать ответственность каждой стороны. К примеру, о своевременной оплате и процентах за просрочку, о возможности повышения стоимости за использование помещений и т.д.

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

Лицо, которому принадлежит нежилое здание (сооружение), сдаваемое во временное пользование, вправе расторгнуть ранее заключенную сделку раньше срока в случае, если наниматель нарушит один из оговоренных пунктов. К примеру, осуществит сдачу помещения в субаренду, если это было запрещено условиями или ухудшит состояние объекта.

В этом случае, собственник вправе расторгнуть сделку в любой момент — раньше оговоренного законодательством срока (3 месяцев). Безусловно, наниматель вправе обжаловать данные действия, если не согласен, что основания для расторжения имели место быть, но для этого ему потребуется обратиться в суд и в процессе доказать обратное.

  • Информация об имуществе, находящемся в здании

Если объект арендуется с имуществом, необходимо указать полный перечень такого имущества. К примеру, столы, стулья, шкафы, компьютеры и т.д. Указать данные сведения в интересах собственника.В конце договора также указываются реквизиты арендатора и собственника помещения. Если арендатор планирует зарегистрировать в данном помещении компанию, то необходимо будет также получить соответствующее разрешение у собственника т.к.

Важно учесть, что соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе – название говорит само за себя – в этом случае платы не взимаются. Но в этом случае стороны — ссудодатель и ссудополучатель. Несмотря на то, что сделка имеет безвозмездный характер – на лицо, пользующееся помещением, может быть возложена обязанность по оплате коммунальных расходов.

Предлагаем ознакомиться:  Подсудность по трудовым спорам

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус.

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.

Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.

В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.

Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:

  • акт аренды сооружений и зданий;
  • соглашение по аренде предприятия;
  • сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
  • соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.

Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.

За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.

Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.

Что выступает предметом соглашения?

Здесь следует обозначить важные детали:

  • классификация помещения, т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
  • инвентаризационный номер, указывающийся в техпаспорте;
  • точное месторасположение, этажность, расположение на конкретном этаже;
  • площадь, занимаемая объектом.

Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.

Что наблюдается в случае с арендатором:

  • если он является физическим лицом — паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
  • у бизнесмена — выписка, полученная в ЕГРИП;
  • для юридического лица — доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).

Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.

Ее исчисление возможно таким образом:

  • за единицу площади. При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
  • за объект аренды. Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
  • за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.

Методы передачи денег за аренду:

  • единовременная. Передается обычно в начале аренды;
  • периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.

Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.

Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно установить твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Предлагаем ознакомиться:  Пдд мастер договор купли продажи

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение.

Особенности оформления договора

Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда стороны еще до совершения сделки хотят перестраховаться и составить предварительный документ — о намерениях. Вместе с тем, необходимо отметить, что предварительное оформление соглашений требуется только в следующих случаях:

  • Когда здание только строится;
  • Когда происходит реконструкция здания.

Если стороны по договору все-таки решили составить документ о намерениях — он составляется в простой письменной форме. Если одна сторона передала другой задаток, то данную информацию также рекомендуется зафиксировать.

При составлении договора необходимо учитывать некоторые его особенности.

Предмет договора

В заключаемом договоре обязательном порядке должно быть: полное описание арендуемого объекта с указанием адреса, этажа, где расположены помещения, занимаемой площади, а также приложен точный поэтажный (если необходимо) план всех помещений.

При заключении договора проверяются (свидетельство на право собственности, доверенность на право заключить договор, договор аренды) документы арендодателя и арендатора.

В договоре должно оговариваться право арендатора сдавать арендуемые помещения в поднаем субарендатору. В договоре также должны быть указаны права третьих лиц (если таковые имеются) на сдаваемые помещения с указанием обременения.

При сдаче в аренду помещений, ранее относившимся к жилым, должно быть документальное подтверждение с разрешением перевода в нежилой сектор. В договоре указывается специализация предприятия, которое будет размещено в арендуемом помещении при нарушении данного пункта, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно.

В законодательной базе нет подробной информации об оформлении и содержании типового договора, поэтому участники могут вносить правки по обоюдному согласию на любом этапе сделки. Несмотря на это, договор аренды помещения должен содержать основную информацию об участниках сделки, о стоимости объекта, о правах и обязанностях каждой стороны.

Особенности сделки:

  1. Так как предметом договора является нежилой объект, то арендатор может делать узаконенную перепланировку помещения, оформлять на свой вкус и использовать его для рабочих целей.
  2. Помещением могут пользоваться третьи лица.
  3. В отличие от аренды жилых объектов, арендатор может использовать территорию для ведения, как личного хозяйства, так и предпринимательской деятельности.
  4. Арендатор может вести любую законную предпринимательскую деятельность. Чтобы избежать претензий со стороны владельца, необходимо обсуждать вопрос о характере деятельности арендатора на стадии заключения сделки.

Предмет договора

Предмет сделки — это важная часть при составлении договора. В данном пункте указывается информация о характере и предмете сделки. Например, если сдается офисное помещение, то в пункте указывается тип здания, этажность, площадь в квадратных метрах, инвентарный номер. А также указывается информация о том, для чего арендатор будет использовать офисное помещение.

Предмет договора должен точно отображать характер сделки.

Нельзя указывать «куплю-продажу», если собственник предоставляет право пользования территорией на определенный период. В случае с арендой нежилой территории, важно указывать и коммунально-бытовое обеспечение, проведенное к помещению. Например, наличие горячей воды, интернет кабелей или телефонной связи.

После заключения типового договора, арендатор обязан предоставить объект в использование. Для этого заключается акт приема-передачи нежилого помещения, который является важным приложением к основному договору.

Что содержит акт приема-передачи:

  • опись имущества нежилого помещения. Этот пункт особенно важен, когда территория имеет профессиональное дорогостоящее оборудование;
  • состояние помещения. Для этого две стороны делают осмотр нежилого объекта и проверяют состояние коммуникаций.

Сроки аренды

В графе «Срок аренды» необходимо указывать точный период использования объекта, начиная с момента подписания настоящего договора и акта приема-передачи. В данном пункте должна содержаться информация о расторжении договора до окончания срока. Например, если арендатор решил продлить срок использования нежилой территории, то он должен уведомить об этом арендодателя заранее.

Особенности пункта:

  • по истечению срока, действие договора автоматически продлевается, если с одной из сторон отсутствуют какие-либо возражения. Условия сделки при этом не меняются;
  • пункты договора могут изменяться по истечению срока действия сделки (строго по обоюдному согласию).
Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о признании членом семьи в 2018 году

Арендная плата

По типовому договору арендная плата устанавливается в денежном эквиваленте, при этом арендатор может оплачивать сумму, как наличными, так и банковским переводом. В пункте указывается общая стоимость арендной платы.

Договор аренды — это гарантия своевременной ежемесячной оплаты, поэтому важно прописывать сроки.

Например, арендатор должен вносить плату каждый месяц не позднее установленного числа. Во многих случаях в стоимость аренды не входит сумма за потребление коммунальных услуг, только если этот пункт не предусмотрен настоящим договором.

Арендодатель — это лицо, предоставляющий территорию в пользование за установленную плату. Им может быть как собственник, так и посредник или другой арендатор, который сдает помещение под субаренду.

Права и обязанности арендодателя:

  1. Как правильно заключить договор аренды нежилого помещенияОбязан предоставить территорию в надлежащем и в пригодном состоянии для пользования, в соответствиями с условиями, указанными в договоре.
  2. Вправе проверять помещения один раз в месяц по договоренности с арендатором. В экстренной ситуации количество посещений может увеличиться.
  3. Требовать прекращение действия письменной сделки, если со стороны арендатора были выявлены нарушения. А также требовать возмещения ущерба, нанесенного арендатором.
  4. Обязуется не мешать арендатору вести предпринимательскую или личную деятельность, которая ранее была оговорена.
  5. Проводить капитальный ремонт каждые несколько лет.

Арендатор — это лицо, который пользуется предоставленным нежилым помещением за определенную плату. Арендатор обязан:

  • регулярно выплачивать ежемесячную арендную плату, без отсрочек;
  • поддерживать имущество собственника, описанное в договоре, в надлежащем состоянии;
  • требовать уменьшения ежемесячной аренды;
  • заключать договор на новый срок, если арендодатель не имеет претензий;
  • вести только законную предпринимательскую деятельность.

Для возмещения убытков и гарантирования надлежащего исполнения настоящего договора, в сделке прописывается пункт об ответственности сторон.

Главные нюансы:

  1. Как правильно заключить договор аренды нежилого помещенияАрендатор обязан выплатить пени (неустойку) в случае просрочки арендной платы. За каждый просроченный день арендатор обязуется выплачивать до 0,02% от ежемесячной суммы.
  2. Арендодатель не вправе расторгать договор раньше установленного срока, если нет оснований.
  3. Арендодатель может обращаться в судебные инстанции для взыскания задолженности, если арендатор имеет просрочку по арендной плате более чем два месяца.

Изменение условий договора уместно только при обоюдном согласии. Все правки вносятся в новый договор, и подписывается каждой стороной. В этом случае, ни арендатор, ни арендодатель не могут изменять условия без предварительного соглашения.

Расторжение договора:

  • можно аннулировать действие сделки по обоюдному согласию;
  • признать действия договора недействительным может суд, если есть на то основания. например, если арендатор не выплачивает ежемесячную арендную плату, портит имущество собственника или ведет запрещенную деятельность.

С юридической точки зрения, конфликтные ситуации и споры лучше решать в досудебном порядке. В случае, когда невозможно прийти к обоюдному согласию и способу решения конфликта, тогда можно подать исковое заявление в суд, где будет указана подробная информация обо всех обстоятельствах спора.

Договор аренды нежилых объектов – не только распространенная сделка, но еще и достаточно сложная, по своему характеру. Необходимо изучить юридическую сторону, подготовить документы и тщательно проработать все пункты договора, чтобы заключить успешную сделку.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.


Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер пеней чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация договора

Данный документ, после его подписания, подлежит регистрации в Росреестре, при условии, что он заключается не меньше, чем на 1 год. При регистрации договора в Росреестре, необходимо подготовить и предоставить следующую документацию:

  • Паспорта;
  • Документация, являющаяся подтверждением прав собственности;
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • Готовый документ, подписанный арендатором и собственником (в 3 экз.);

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания заключает договор сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector