Особенности договора купли продажи квартиры по доверенности

Кто может представлять интересы по доверенности

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

  • Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

  • Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

  • Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Особенности сделки

Существенной особенностью купли-продажи квартиры по доверенности является оформление соответствующего документа у нотариуса, наделяющего доверенное лицо необходимыми полномочиями. При этом в самом тексте договора оговаривается тот факт, что сделка происходит в присутствии доверенного лица. В договор необходимо ввести все данные уполномоченного человека, если он обладает правом на полное осуществление сделки. Ежели он наделён правом только подписывать документ, тогда в контракте указываются данные как собственника квартиры, так и доверенного человека.

Оформление доверенности

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом.

Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности.

Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен и подписан только от лица собственника недвижимости, имя которого содержится в реестре прав в качестве правообладателя. Никто не вправе заключать от его лица такие действия: даже его ближайшие родственники. Иначе договор купли-продажи будет лишен юридической силы.

Право на подписание договора доверенным лицом допускается и от лица покупателя.

Если одной из сторон является юрлицо, то доверенность на представителя является обязательной. Исключением служат случаи, когда договор от имени юрлица подписывает лицо, которое указано в уставе (обычно это директор).

Особенности договора купли продажи квартиры по доверенности

Специфика сделки купли-продажи квартиры будет состоять в том, что доверенное лицо, подписывающее договор, должно обладать доверенностью на представление интересов. В остальном сделка будет заключаться по стандартному алгоритму.

Законодательство не содержит указания на то, какой тип доверенности требуется при заключении договора. Но при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре обязательно требуется наличие нотариально заверенной доверенности на представителя.  Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры по доверенности обязательно требуется обратиться к услугам нотариуса.

Стоимость нотариальной доверенности составляет около 1000 р. для ближайших родственников доверителя и около 1500 р. – для всех остальных.

Договор купли-продажи квартиры обязательно имеет письменную форму. Законодательство не содержит требования об обязательном заверении договора купли-продажи у нотариуса. Но ввиду повышенных рисков заключения договора по доверенности рекомендуется не пренебрегать нотариальными услугами. Нотариальные услуги также обязательны при участии в сделке недееспособных, несовершеннолетних лиц и при продаже доли в квартире.

Предлагаем ознакомиться:  Работа по трудовому договору какие отчисления

По тексту договора купли-продажи должна быть ссылка на доверенность на представление интересов, а сама она прилагаться к договору.

В доверенности должен быть прописан спектр делегированных полномочий представителю. Это может быть право подписи договора, заявления на переход права собственности, получение денег от покупателя за квартиру и пр. Разновидностью данного документа является генеральная доверенность, в рамках которой уполномоченному представителю передается полный спектр полномочий распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Доверенность от имени продавца может быть выписана на абсолютно любое дееспособное и совершеннолетнее лицо, кроме покупателя. Иногда доверенность выписывается на юридическое лицо: риэлторскую или юридическую компанию, которая выполняет посреднические функции в сделке.

В составе данного документа прописывается:

  • его наименование;
  • дата выдачи;
  • ФИО, реквизиты паспорта продавца или покупателя, выдавшего доверенность;
  • ФИО доверенного лица, паспортные сведения;
  • права доверенного лица;
  • подписи сторон (они проставляются непосредственно в нотариальной конторе, заранее делать этого нельзя, так как нотариус должен удостовериться, что стороны отдают отчет в своих действиях).

Доверенность выписывается на определенный срок, но может быть отозвана по желанию выдавшей ее стороны в любой момент.

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

  • договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
  • договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

  • начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
  • командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
  • начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
  • начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

Таблица 1. Виды доверенностей

Разовая Периодическая Генеральная
Предполагает передачу полномочий единожды, к примеру для подписания договора купли-продажи. Дальше собственник реализует свои правомочия самостоятельно Предполагает исполнение периодических обязательств: сдача квартиры внаем, получение денег от нанимателей, уплата коммунальных платежей Дает право распоряжения квартирой, включая сдачу внаем, продажу от имени доверителя

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

  • ФИО;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта;
  • место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

Главное содержание доверенности – перечень полномочий. Он составляется таким образом, чтобы их было достаточно для выполнения поручения и исключались возможные злоупотребления.

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

Предлагаем ознакомиться:  Срок действия трудового договора

Перечень полномочий обычно такой:

  • подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
  • предоставление и получение документов;
  • получение кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
  • получение выписки из домовой книги;
  • оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
  • получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
  • право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
  • исправление технических ошибок;
  • предоставление дополнительной документации;
  • получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
  • совершать платежи и переводы;
  • расписываться от имени доверителя;
  • принимать квартиру по акту приема-передачи;
  • совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

Обратите внимание! Рекомендуется сразу сделать одну заверенную копию доверенности. Она может пригодиться при выполнении поручений.

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить соглашение с застройщиком, представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Правила оформления договора по доверенности  купли продажи квартиры

Чтобы подтвердить совершение сделки и защитить интересы всех участников соглашения заключается стандартный договор купли-продажи. Документ представлен типовым бланком, где меняются лишь данные о продаваемой недвижимости,  вписываются реквизиты участников сделки.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Договор купли-продажи представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом относительно реализации имущества, принадлежащего продавцу на правах собственности. Участниками правового действия могут стать граждане, достигшие 18 лет.

Чтобы выступить в роли продавца, участник должен владеть продаваемым имуществом на основании свидетельства о праве собственности. Покупателем может стать любой человек, который имеет необходимую для покупки сумму денег.

Подобный акт может быть аннулирован, оспорен или признан недействительным в зависимости от наличия законных оснований.

В законодательстве РФ, правовые действия относительно договора купли-продажи регламентируются ст. 455 ГК РФ. Что касается расторжения договора купли-продажи, то здесь используется статья 125 АПК РФ.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности:

  • Информация о доверенном лице вносится в договор, только если соответствующая доверенность была составлена у нотариуса по действующему законодательству РФ;
  • В обязательном порядке отмечается в договоре, что он заключается при представителе собственника;
  • Если доверенное лицо наделено полномочиями только участвовать в сделке и представлять интересы собственника имущества, то в договоре указываются только его инициалы, а все данные предоставляются владельцем;
  • При составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности указываются все паспортные данные и прочая необходимая информация доверенного;
  • Доверенное лицо имеет право договариваться о конечной стоимости квартиры, авансе, расходах по оформлению сделки, а также составлять предварительный договор купли-продажи без участия собственника.

Уполномоченное лицо не обязано предоставлять доверенность при контакте с заинтересованными сторонами, однако при первом их требовании должно предъявить необходимый документ для проверки его легитимности и ознакомления с полными данными как собственника, так и доверенного лица;

Образец договора

Особенности договора купли продажи квартиры по доверенности

Содержание договора купли-продажи квартиры по доверенности:

  • наименование договора;
  • время и место регистрации соглашения;
  • информация о сторонах сделки;
  • если стороны представлены доверенными лицами, то указывается информация удостоверяющая их, а также нотариально оформленных доверенностей;
  • подробные данные о жилье (выписка из кадастровой книги);
  • документы, удостоверяющие право владения квартирой;
  • стоимость недвижимости;
  • условия и способ передачи денежных средств;
  • список лиц, проживающих в квартире и сохраняющих право пользование жилой недвижимостью, если договор не предусматривает иное;
  • обязанности и права сторон;
  • условия расторжения договора и санкции при нарушении его правил;
  • подписи сторон.

Существенным условием соглашения является необходимость заверить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости и зарегистрировать его в государственных кадастровых учреждениях.

Список необходимых документов для оформления доверенности:

  • паспорт доверенного лица;
  • паспорт собственника;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Предлагаем ознакомиться:  Обжалование административных постановлений в судебном порядке

Перечисленные документы предоставляются нотариусу, который составляет доверенность и в присутствии сторон заверяет её.

После получения уполномочивающего соглашения можно приступать к подготовке документов для составления договора купли-продажи. Для этого потребуются:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • удостоверение личности доверенного лица;
  • соответствующая доверенность, заверенная нотариусом;
  • документы, свидетельствующие о правах собственности на квартиру.

Прежде чем заключать договор, потребуется грамотным образом составить текст доверенности. В том случае, если вы не владеете соответствующими познаниями в этой области, то консультация опытного юриста не помешает однозначно.

Важно! Следует понимать, что это серьезная и ответственная процедура, поэтому относиться к ней нужно соответственно.

В тексте необходимо указать такую информацию как:

  • дату выдачи доверенности;
  • данные доверителя и представителя;
  • адрес недвижимого объекта;
  • перечень полномочий.

Если представитель станет предъявлять заявление в государственный орган, где необходимо пройти через процедуру регистрации прав, то его доверенность должна быть заверена нотариусом обязательно.

Важно! Стоит учесть один важнейший момент, который заключается в том, что представителем покупателя и продавца никогда не может выступать одно лицо.

Естественно начиная оформлять доверенность, следует прописать и дату. Если она отсутствует, то документ признается недействительным.

Все перечисленные пункты должны строго присутствовать в договоре, в противном случае, сделку нельзя считать заключенной. Более того стороны смогут столкнуться с лишними проблемами в дальнейшем, что собственно и часто происходит на практике.

Стоимость и сроки

Стоимость оформления доверенности варьируется от участвующих в ней лиц и ситуации.Разовая доверенность для родственника стоит 100 рублей, но при этом придётся принести документы, подтверждающие родство доверителя с доверенным. При оформлении доверительного соглашения со сторонним лицом, стоимость составит 500 рублей. Для разовой доверенности прописываются условия, что после совершения определённой сделки она утрачивает свою действительность.

При составлении долгосрочной доверенности, нотариус проверяет дееспособность доверителя и чётко устанавливает полномочия доверенного лица. Максимальный срок действия соглашения — 3 года. Если в документе не оговорены другие сроки, то он действителен в течении года со дня его подписания. При подписании уполномочивающего документа, нотариус в обязательном порядке оговаривает возможные последствия для каждой из сторон при невыполнении условий соглашения.

Доверенность утрачивает свою действительность при следующих обстоятельствах:

  • сделка о продаже квартиры зарегистрирована в Росреестре;
  • истечение срока годности (если доверенному лицу не удалось совершить сделку в срок, можно оформить новый документ);
  • доверитель самостоятельно отзывает доверенность;
  • доверенное лицо отказывается от полномочий;
  • смерть одной из сторон.

При оформлении доверенности необходимо внимательно читать её, потому что при наличии ошибки, она становится недействительной.

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

  • собственник не выдавал доверенность;
  • собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
  • доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
  • доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector