Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Что говорит закон

Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Риски при продаже

Любая сделка по недвижимости изначально будет сопровождаться определенной долей риска. В случае с несовершеннолетним собственником – это отказ органов опеки. Многие родители спешат провести сделку купли-продажи, не имея на руках готового разрешения от попечительского совета. Такие сделки являются незаконными.

Еще к одному риску можно отнести ситуацию, когда бывший супруг узнает о продаже доли ребенка в квартире и подает в суд или обращается непосредственно в органы опеки, чтобы выразить свое несогласие. Тут каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Конечно, сделка будет считаться незаконной, но если условия жизни ребенка улучшились, по сравнению со старой квартирой, то местные власти могут пойти навстречу и не отменять ее.

Покупателю следует удостовериться, что у собственников имеется готовое и подлинное разрешение от органов соцзащиты и сверить в нем возраст и количество детей, имеющих на данный момент долю в покупаемой квартире.

Также следует запросить выписку о том, что на момент продажи в помещении никто не зарегистрирован.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено ли это

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Можно ли продать свою долю в квартире, если другая принадлежит несовершеннолетнему? Однозначно да. Для этого продающему необходимо заказным письмом отправить родителям или опекуну ребенка предложение о преимущественном праве покупки.

Если от них был получен отказ или ответа не последовало, то остается лишь собрать полный пакет документов для продажи и вместе с отказом или свидетельством об уведомлении отнести их на сделку к нотариусу (прочитать об уведомлении о продаже комнаты в коммунальной квартире можно тут)

Органы опеки данный процесс не контролируют. В этом случае представитель ребенка вправе самостоятельно принять решение, поскольку доля несовершеннолетнего остается нетронутой. Обязательным условием будет нотариальное сопровождение сделки.

Продажа жилья, в котором имеется доля ребенка – процесс хоть и сложный, но вполне осуществимый. Соблюдая правила, регламентируемые опекой, получить разрешение на проведение сделки несложно. Если же в процессе оформления возникли какие-либо проблемы, собственник всегда может обратиться за разъяснениями к нотариусу или попечительскому совету.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в ней

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в ней

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2017 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Предлагаем ознакомиться:  Как правильно написать и составить претензию в банк – образец и примеры

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в ней

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Несмотря на то, что участие в сделке с недвижимостью несовершеннолетнего значительно усложняет дело, провести ее все же реально. Главный принцип, которым будут руководствоваться органы опеки – это проверка факта, что права ребенка не будут ущемлены или нарушены. Если в результате ребенок получит долю в новой квартире, не уступающую по цене и габаритам предыдущей, то разрешение будет выдано без проблем.

Если сделка купли-продажи с участием ребенка была проведена без участия органов соцзащиты, она не будет признана и аннулируется по решению суда. Все взрослые участники сделки понесут наказание, предусмотренное УК и ГК РФ.

Разница будет заключаться в подготовке документов для сделки. После того, как разрешение от попечительского совета было получено, из продаваемой квартиры могут выписаться родители и несовершеннолетний.

Дальше все происходит в стандартном порядке:

  1. Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?Нотариусу предоставляют полный пакет документов, необходимый для проведения сделки, составляется договор купли-продажи и акт передачи квартиры.
  2. Проводится регистрация договора купли-продажи.
  3. Одновременно с продажей недвижимости происходит покупка новой, либо передача в собственность ребенка уже имеющегося жилья.
  4. Несовершеннолетнего участника сделки регистрируют по новому адресу.
  5. После получения на руки зарегистрированных договоров купли-продажи обеих квартир, их копии следует предоставить в органы опеки.

Отказать в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего опека может в том случае, если речь идет об ухудшении условий жизни ребенка в новых условиях.

К ним относятся:

  • коммунальные условия новой квартиры хуже, чем в старой;
  • приобретаемая квартира по площади меньше, чем старая;
  • подозрения в махинациях, в результате которых ребенок рискует остаться без жилья;
  • другие причины, которые могут повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего.

Если решение опеки вас не удовлетворило, можно обжаловать его в суде. Как правило, отрицательное решение обосновано и выносится с целью защиты интересов ребенка. Возможно, вам необходимо просто подыскать другой вариант покупки нового жилья, которое не будет ухудшать жилищные условия ребенка.

После того, как разрешение органов опеки на продажу квартиры получено, необходимо выполнить  следующие действия:

  1. Все прописанные в квартире люди снимаются с регистрации.
  2. Документально оформляется сделка купли-продажи по стандартной процедуре. С 2016 года все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних должны регистрироваться у нотариуса. Нотариус, в свою очередь, не имеет право регистрировать такую сделку без разрешения органов опеки.
  3. Письменно уведомляются органы опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье с предоставлением копий договоров.

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Согласно ст. 21 ГК РФ детьми считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Это значит, что лицо не имеет полной дееспособности. Дееспособность – это возможность приобретать права, выполнять возложенные обязанности и отвечать за свои действия.

До совершеннолетия законные представители обязаны представлять интересы детей. Контроль за выполнением возложенных обязанностей обеспечивают органы опеки.

Продажа доли ребенка в квартире осуществляется родителями (опекунами) с согласия опеки. Договор подписывается только законными представителями ребенка, которому нет 14 лет.

Исключение из правила – эмансипированный гражданин. Это лицо, которое  до наступления 18 лет, получает полную дееспособность (возможность единолично распоряжаться своей собственностью, вступать в брак, распоряжаться доходами).

Опекунские органы обеспечивают соблюдение законных интересов ребенка. Поэтому распоряжение собственностью ребенка осуществляется под контролем опеки (выдается письменное разрешение).

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

При таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Если продажу орган опеки не разрешил, как вы считаете, безосновательно, обжалуйте это решение в суде.

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено. Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством.

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Предлагаем ознакомиться:  Обязан ли сотрудник при увольнении отрабатывать 2 недели


• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Процесс оформления документов о продаже с долей ребенка

Краеугольный камень процесса оформления документов о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего  — соблюдение его прав и улучшение жизни в новой квартире.

Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, надо собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт продажи без нарушения прав несовершеннолетнего. Только после получения такого разрешения можно дальше оформлять сделку купли-продажи. В противном случае ее могут признать незаконной на основании решения суда.

До посещения органов опеки вам надо получить у нотариуса разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, взять справку в паспортном столе обо всех лицах, прописанных на данной жилплощади, получить справку из ЕГРН о праве собственности всех собственников квартиры.

Затем оба родителя (даже если они официально в разводе) или законные представители несовершеннолетнего (усыновители, опекуны) и ребенок должны лично явиться в органы опеки по месту своей регистрации со следующим пакетом документов:

  1. Общегражданские паспорта всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  2. Общегражданские паспорта людей, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире и проживающие в ней – оригинал и копии.
  3. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет — собственника доли в квартире – оригинал и копия.
  4. Справка из ЕГРН – оригинал.
  5. Заявление в органы опеки и попечительства установленной формы, заполненное без ошибок и помарок – оригинал.
  6. Свидетельство о браке или о расторжении брака – оригинал, копия.
  7. Вся документация (техническая или иная) на долю недвижимости несовершеннолетнего – оригинал, копия.
  8. Документы на собственность всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  9. Нотариальное свидетельство, подтверждающее факт законного представительства прав несовершеннолетнего конкретным лицом — оригинал.
  10. Квитанция об уплате госпошлины – оригинал.
  11. Выписка из домовой книги – оригинал.
  12. Предварительный договор при купли-продажи другой квартиры, в которой будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Если будет представлен неполный пакет документов, это может быть поводом для отказа в приеме.

Срок рассмотрения документов – 10 рабочих дней со дня официального их приема.

На этапе сбора документации проблемы могут возникнуть с получением согласия на сделку от второго родителя. Это может быть вязано с тем, что местоположение второго родителя не представляется возможным установить, имеется его принципиальное несогласие на оформление договора продажи, его смерть и иные препятствующие реализации доли несовершеннолетнего причины.

  1. В случае смерти одного из родителей, другой предоставляет бумагу, свидетельствующую об этом.
  2. Если место пребывания второго родителя – иностранное государство, то согласие заверяется в консульстве;
  3. В случае лишения родительских прав, признания умершим или безвестно отсутствующим – прилагается решение суда.

Письменное согласие от законных представителей и опеки — обязательный документ для продажи доли имущества.

О перечне документов, требующихся для предоставления в опекунские органы, следует уточнять в муниципалитете места жительства, т.к. в разных регионах он разнится.

К основной документации относятся:

  • документ, удостоверяющий личность законных представителей;
  • бумага, свидетельствующая о заключении брачного союза или его разрыве;
  • метрика о рождении и паспорт ребенка по достижении 14 лет;
  • документация на реализуемую часть и покупаемую недвижимость;
  • выписка о принадлежности недвижимости несовершеннолетнему;
  • предварительный или основной договор покупки имущества;
  • нотариально оформленная лицензия на реализацию;
  • разрешительная документация родителей, опекунов или попечителей на сделку;
  • справка расширенного типа прописаных и выбывших на другое место жительства;
  • сведения о лицевых счетах продавца и покупателя;
  • письменное подтверждение оплаты пошлины государству.

Для получения разрешительной документации требуется написать заявление в опекунские органы и приложить перечисленные бумаги.

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Выделение доли в другом жилье

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.
Предлагаем ознакомиться:  Что спрашивает судья при разводе

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Опекунские органы дают отрицательный ответ, если:

  • Покупаемая недвижимость меньше реализуемой.
  • Прикрытие одного вида договора другим.
  • Реализация всей жилой площади и приобретение дома в рассрочку.
  • Отсутствие удобств в жилье, которое планируется приобретаться. Например, в планируемом приобретении санузел находится на придомовой территории.
  • Покупаемая недвижимость является объектом незавершенного строительства.
  • Неразвитость местной инфраструктуры (отсутствие образовательных учреждений, медицинских пунктов, магазинов и т.д.).

Дополнительно на решение попечительских органов оказывает влияние:

  • Уровень экологии в месте приобретаемой недвижимости.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Климатические условия, необходимые по состоянию здоровья ребенку.
  • Высокий уровень оплаты труда родителей.

Согласие опекунских органов письменно оформляется  и прикладывается к остальным документам, необходимым для продажи недвижимости лица, не достигшего 18 лет.

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации)То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Существует три условия, соблюдение которых гарантирует выдачу согласия попечительского совета на сделку:

  1. Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?При продаже квартиры несовершеннолетнему предоставляется равноценная доля в другой квартире, например, находящейся в собственности кого-либо из родственников.
  2. При продаже квартиры ребенку передают долю в новой квартире.
  3. Иногда допускается открытие банковского счета на имя ребенка, куда после перечисляется полная стоимость с продажи доли.

Продать квартиру, оставив несовершеннолетнего без собственности органы соцзащиты не позволят. Также следует помнить, что если родители решат сэкономить и переписать на ребенка недорогую комнату в общежитии, этот вариант также не пропустят. Несовершеннолетний должен проживать как минимум с одним из родителей, а площадь комнаты для двоих будет недостаточна.

Для начала родителям необходимо собрать документы, которые потребуется предоставить в органы опеки, и посетить отделение УСЗН по месту регистрации, чтобы уведомить их о намерении продать жилье. Делается это посредством письменного заявления в произвольной форме.

В заявлении должны быть указаны:

  1. Паспортные данные заявителя, его телефон.
  2. Информация о несовершеннолетнем собственнике (ФИО, дата рождения, доля в квартире и реквизиты свидетельства о праве собственности).
  3. Описание жилплощади, которую намереваются продать.
  4. Информация о жилье, которое будет предоставлено ребенку взамен проданного.
  5. Список документов, прилагаемых к заявлению.
  6. Дата и подпись заявителя (ставится в присутствии инспектора).

После этого попечительский совет назначает дату проведения собеседования с родителями и ребенком, если последнему уже исполнилось 14 лет.

Несовершеннолетний собственник, достигший 14 лет, имеет право самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи жилья, если имеет письменное разрешение обоих родителей.

Так же в органы опеки приглашаются владельцы приобретаемой квартиры. С них берется письменное согласие на передачу недвижимости несовершеннолетнему.

Заявление рассматривается советом попечительства в течении 10 рабочих дней. Если все документы в порядке и заявители прошли собеседование с инспектором, органы опеки начинают работу над оформлением согласия на продажу доли. Процесс занимает от двух недель до месяца.

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд.

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Теперь вы знаете, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка : вы обязаны действовать в его интересах, улучшая условия его проживания. Попытка решить проблемы за счет имущественной доли ребенка считается нарушением закона РФ.

Процедура продажи жилья с долей несовершеннолетнего более сложная и длительная. Она направлена только на защиту интересов ребенка в рамках существующего законодательства. Контроль государства через органы опеки и попечительства позволяет снизить риски мошенничества в отношении детей.

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Игорь Василенко

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector