Продажа доли несовершеннолетнего в квартире закон

Когда разрешается продажа доли недвижимого имущества несовершеннолетнего?

Основная загвоздка при подготовке к совершению сделки — добиться разрешения на нее у попечительского совета. И только в этом случае возможен последующий процесс заключения договора о продаже.

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого имущества. Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

По существующему законодательству предусматривается только два варианта:

  1. если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
  2. обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
  3. если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Таким образом, лишить ребенка недвижимости, совладельцем которой он оформлен, не предоставив ничего взамен, не представляется возможным.

Что нужно знать?

Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.

Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения прав несовершеннолетнего. А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.

Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.

При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.

Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире закон

Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Если же возникла ситуация, при которой необходимо продать часть квартиры, вторым собственником которой является гражданин, не достигший возраста 18 лет, то тогда необходимо получить разрешение в письменном виде на подобные действия от попечителей ребёнка и органов опеки, так как именно они являются теми, кто следит за учётом его интересов.

В продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка важную роль играют органы опеки. Следует доказать им, что это не нарушит прав несовершеннолетнего собственника и не ухудшит условия его проживания.

В таком случае процесс будет проходить несколько легче, так как уже нет необходимости получать разрешение от органов опеки и попечительства. Однако тут существует проблема в том, что в квартире, на которое оформляется договор купли-продажи, не должны быть прописаны лица, которым не исполнилось 18 лет.

Таким образом, ребёнка придется не только выписать из нынешнего жилища, но и зарегистрировать по другому месту жительства, так как сделка будет невозможна при отсутствии у него прописки где-либо.

Есть небольшие нюансы при оформлении прописки ребёнка в зависимости от его возраста:

  • До 10 лет: согласно статье 20 Гражданского Кодекса РФ это могут сделать только законные представители, подав заявление в паспортный стол по месту жительства.
  • 10-14 лет: несовершеннолетний гражданин может быть зарегистрирован по адресу проживания бабушки и дедушки, а также братьев и сестер, которым исполнилось 18 лет.
  • 14-18 лет: возможно проживание в квартире, не зарегистрированной ни на одного родственника.

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья. В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства. А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

в доле несовершеннолетние дети

В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт представителя;
  • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
  • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.

Шаг 3. Заполнить листок убытия.

При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

Шаг 4. Получить листок убытия.

Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

Konstantin Yuganov/Fotolia

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников.

продажа доли несовершеннолетнего в квартире закон

Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является несовершеннолетний.

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или опекуна несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

  1. Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
  2. Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
  3. Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя безвести;
  4. Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
  5. Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.
Предлагаем ознакомиться:  Договор купли продажи черной ручкой

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

  • паспортов обоих родителей;
  • копии свидетельства о рождении ребенка (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
  • документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
  • заявления;
  • свидетельства о заключении брака (о расторжении, в случае развода родителей);
  • правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
  • нотариальной лицензии на продажу;
  • разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
  • выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
  • выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанции об уплате государственной пошлины;
  • договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное заключение договора купли-продажи между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Законодательная база

Регулируют вопрос несколько правовых актов:

  • Конституция Российской Федерации.Статья 17 о правах и статья 38 о семейной защите.
  • Семейный кодекс Российской Федерации.Статья 60 об имущественном праве ребенка и статья 65 об осуществлении родительского права.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации.Статья 20 о местах жительства человека, статья 26 о несовершеннолетних детях при дееспособности, статья 28 о дееспособности несовершеннолетних, статья 37 об имуществе подопечного.

Права детей на жилье

Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.

Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.

При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.

Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
  2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
  3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Заявление о регистрации

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
  • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
  • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
  • разрешение нотариуса на проведение сделки;
  • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

Шаг 7. Заключение сделки.

Далее заключается сделка в стандартном режиме в соответствии с установленными законами РФ.

Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.

На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.

Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.

Можно ли?

Как следует из выше перечисленного, сделать это можно, но с соблюдением некоторых нюансов.

Поэтому, прежде чем идти на оформление новой недвижимости, нужно ознакомиться с порядком действий в данном процессе.

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.
Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны на государственную квартиру

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Разрешение органов опеки

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

При таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

  1. Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
  2. Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Разрешение не будет выдано, если:

  1. приобретение осуществляется в рассрочку, с предварительной продажей всей недвижимости, находящейся в собственности;
  2. сделка — одновременно и продажа, и дарение;
  3. покупаемая недвижимость является не до конца построенным объектом, право владения на который еще не возникло;
  4. приобретаемое жилье значительно уступает в размере отчуждаемому;
  5. новая недвижимость лишена определенных удобств, коммуникаций, инфраструктуры.

Попечительский совет выдаст разрешение с большей долей вероятности, если новые условия проживания несовершеннолетнего будут лучше прежних. В частности, это может проявляться в:

  • более экологичной окружающей среде;
  • более развитой инфраструктурной сети;
  • лучших климатических условиях;
  • наличии лучше оплачиваемой работы для родителей.

Соблюдение вышеописанной процедуры необходимо до достижения несовершеннолетним 18 лет, впоследствии он получает право на самостоятельность при заключении любых сделок, как всякий полноправный гражданин. Существуют варианты, когда полную дееспособность можно получить до достижения совершеннолетия, а именно с 16 лет:

  • при официальном оформлении такого гражданина на работу (обязательно с предоставлением полного соцпакета);
  • в случае занятия 16-летнего гражданина индивидуальным предпринимательством;
  • в случае официальной регистрации брака с ним.

При наличии перечисленных условий лицо наделяется полной дееспособностью и в согласии органа опеки на совершение сделки более не нуждается.

Многие граждане желают знать как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение органов опеки – обязательный документ к получению. И именно поэтому, в 2019 году необходимо сначала получить документ такого рода, а затем обращаться в иные организации.

Причины отказа

Причинами для отказа могут стать:

  • приобретение недвижимости в рассрочку, продав все объекты недвижимости;
  • при оформлении сделки продажи–дарения;
  • при вложении в строящийся объект;
  • при приобретении меньшей жилплощади;
  • при плохой инфраструктуре;
  • при отсутствии коммуникаций.
  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

image

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.
Предлагаем ознакомиться:  Где сдать экзамен ПДД после лишения

Порядок действий

Изначально стоит получить разрешение у нотариуса о реализации имущества с долей несовершеннолетнего. Он выдает такое разрешение только на основании документа от органов опеки и попечительства.

При процессе получения документов должны присутствовать оба родителей. Это оговорено в действующем законодательстве.

Если один из родителей не может присутствовать по какой–либо причине, то дело переносится в судебную инстанцию. Для минимизации такого шанса лучше заручиться письменным согласием второго супруга.

Если родитель отсутствует по причине длительной командировки, то вполне достаточно нотариально заверенного разрешения. Дополнительно нужно заверить документ консульством страны, где пребывает второй супруг.

В каждом конкретном случае перечень документов может быть разным. Поэтому начинать процесс продажи стоит только после ознакомления с перечнем необходимых документов.

Часто список документов выглядит так:

  • документы, удостоверяющие личность каждого родителя;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие приобретение недвижимости;
  • заявление установленного образца;
  • свидетельство о браке или бракоразводном процессе;
  • документация на продаваемый объект недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на реализуемый объект недвижимости;
  • нотариальная лицензия на реализацию, а также аналогичный документ законных представителей ребенка;
  • квитанция об уплате обязательного платежа в виде государственной пошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • документ о купле–продаже новой недвижимости.

Попечительский совет самостоятельно принимает решение об условиях проживания малыша и выдает окончательный документ, на основании которого можно или нельзя осуществлять продажу недвижимости.

Варианты продажи

Органы опеки и попечительства никогда не выдадут разрешения, если такому лицу не будет предоставлена доля в новой квартире, соизмеримая со старой. Без такого документа сделка будет признана недействительной по решению суда.

Существует 2 варианта продажи квартиры:

  1. Продажа осуществима, если прописать ребёнка у родственников, не приобретая новую квартиру.
  2. При получении новой жилплощади передать во владение ребёнка её долю.

На видео о продаже жилья

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

В какие инстанции необходимо обратиться?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

В процессе оформления подобной сделки придётся обойти немало инстанций.

Основные инстанции для совершения сделки:

  1. Для правильно оформления согласия на продажу квартиры необходимо посетить нотариуса.
  2. Органы опеки и попечительства должны выдать разрешение на изменение статуса доли несовершеннолетнего лица.
  3. Для снятия его с учёта и аннулирования прописки на старой жилплощади следует обратиться в паспортный стол по месту жительства.
  4. Далее процесс происходит так, как и при обычной продажи квартиры без особых нюансов, то есть сначала поход к нотариусу, затем оформление в регистрационной палате.

Как действовать – пошаговая инструкция

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд. Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

  • Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
  • Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
  • Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
  • Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • Документ о покупке нового жилого помещения;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
  2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
  3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
  4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
  5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

  • хорошую экологию;
  • улучшенную инфраструктуру;
  • предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

  1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
  2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
  3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

  1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
  2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
  3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

В данном процессе должны принимать участие оба родителя. Если же это невозможно из-за отсутствия хотя бы одного из них в связи с оформлением развода, наличием нежелания реализации доли ребёнка или же вовсе невозможно установить местоположение опекуна, то в таком случае решение будет принимать суд. Альтернативой этому может стать предоставление согласия в письменном виде или документа о лишении родительских прав.

Договор составляется в присутствии родителей ребёнка и с разрешения органов опеки. В остальном же данный документ никак не отличается от остальных, связанных с продажей недвижимости.

Нюансом же здесь является то, что в преамбуле такого документа должны быть указаны подробные сведения представителя ребёнка, если ему нет 14 лет. В возрасте от 14 до 18 лет подросток может уже ставить свою подпись, но с согласия представителя, представленного в письменном виде.

Процесс составления подобного договора может быть и проведен без надзора органов опеки, однако в таком случае несовершеннолетний гражданин не должен быть собственником жилплощади, а лишь прописан там.

Регистрация сделки

Требуется подготовить дополнительные документы:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в квартире законДокумент, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего.
  2. Документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей:
    • решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным);
    • свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК).
  3. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК).
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
  5. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Процесс продажи доли квартиры несовершеннолетнего ребёнка отличается от обычной сделки. Основной же особенность в такой ситуации является увеличения количества сторон, участвующих в этом процессе. Также при проведении подобной сделки стоит учитывать, что к условиям проживания лица, которому нет 18 лет, будет всегда приковано огромное внимание со стороны различных органов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector