Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Продление аренды земельного участка

Продление права аренды земельного участка

Законодательство

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Продление права аренды земельного участка

Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае проведения аукциона на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Продление права аренды земельного участка

Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести

заявление

о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.

Продление права аренды земельного участка

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит арендную плату за землю и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент расторгнуть договоренность, заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Способы пролонгации

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  3. Арендатор должен остаться прежним.
  4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Документы для продления:

  • паспорт арендатора или учредительные документы;
  • договор аренды;
  • доверенность, если обращается представитель;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление возможно на правовых основаниях:

  • взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
  • по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
  • на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

  1. перезаключение на иной срок;
  2. заключение дополнительного соглашения;
  3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Продление права аренды земельного участка

Процедура проста — необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях — продлении аренды и указывает сведения:

  • договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
  • сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
  • намерения заявителя о продлении сроков аренды;
  • прикладывается договор аренды;
  • ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка можно

здесь

.

Продление права аренды земельного участка

Заявление можно передать удобным способом — лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).

Требуемый пакет документов:

  • заявление о продлении аренды;
  • копия паспорта (для представителей — доверенность с отметкой нотариуса);
  • копии учредительных документов (для юр. лиц);
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
  • копии договоров с «коммунальщиками»;
  • квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
    справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Продление права аренды земельного участка

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину — 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие — согласие обеих сторон.

Содержание документа:

  • ссылка на основной договор аренды;
  • дата заключения соглашения;
  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • предмет соглашения — продление срока аренды;
  • ссылка на основные условия договора;
  • подписи сторон.

Основное правило — форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Законодательством России предусмотрены некоторые условия, в связи с которыми возможно продлить действие срока договора аренды земли. Условия пролонгации сделки:

  • арендатор и арендодатель изъявляют обоюдное желание увеличить сроки действия договора;
  • продление срока действия соглашения об аренде земли производится только в соответствии с нормами законов;
  • продлевается арендное соглашение о земельном участке на основании постановления судебной инстанции. Подобные обстоятельства имеют место, когда между участниками письменной договоренности имеются разногласия.

Продление права аренды земельного участка

Продлить договор аренды земельного участка на законных основаниях разрешается следующими способами:

  • составить новый договор аренды земельного участка;
  • оформить дополнительное соглашение к уже имеющемуся арендному контракту земли;
  • действие сделки будет продлено автоматически.

Составление нового договора аренды земельного участка актуально в случаях, когда между сторонами не может быть составлено дополнительное соглашение или когда есть много нюансов, подлежащих изменению в тексте предыдущего контракта.

В таком случае, арендатор и арендодатель должны обсудить новые условия сделки, затем составить текст соглашения. Процедура оформления документа в данной ситуации будет идентична той, когда оформлялась предыдущая сделка по аренде земельного участка.

Стороны сделки по аренде земли могут продлить действие сотрудничества с помощью составления дополнительного соглашения. Оформление дополнительного акта возможно в случае, если это позволено осуществить в соответствии с текстом основного контракта.

Правила оформления дополнительного соглашения о продлении сроков аренды земли четко законодательством не установлены. Но есть положения, что в документе нужно указать:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • порядковый номер дополнительного соглашения;
  • срок, на который продлевается действие сделки аренды земельного участка;
  • дата составления настоящего акта и дата вступления его в законную силу;
  • подписи и печати сторон.

Компетентные лица могут не принять заявление о продлении срока действия договора или вовсе отказать в пролонгации. Если заявителю ответили отказом, то он вправе подать прошение о предоставлении ему данного участка земли в аренду на общих основаниях, совместно с другими потенциальными арендаторами. Отказ выдается при наличии причин, определенных на законодательном уровне.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть представлены в следующем виде:

  • арендованная земля подверглась изменению категории использования, что в соответствии с нынешним договором, не предусматривает ее дальнейшее использование;
  • земельный участок стал гос. резервом;
  • на землю установлен запрет приватизации.

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:

  • арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
  • если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
  • в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.

Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.

Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения.

Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.

Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Как стать помощником депутата. Недорого

По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.

Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне.

Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.

Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.

Запрещена пролонгация подобной сделки, если:

  • договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
  • арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
  • лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.

Образец заявления

Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.

Продление права аренды земельного участка

В заявлении указываются:

  • наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
  • лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
  • сведения о заявителе:
    • если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
    • когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
  • условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
  • прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
  • пишется предполагаемый срок продления;
  • приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
  • дата составления прошения;
  • роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.

Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора аренды земельного участка, если срок пользования составляет год и более. В случае, когда арендатор использует землю меньше установленного периода, то сделку можно не регистрировать.

Когда продление договора аренды оформляется с помощью дополнительного соглашения, а предыдущий период пользования был больше 12 месяцев, соответственно основной договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение обязательно подлежит регистрации.

Если не зарегистрировать документ в специализированном учреждении, он будет признан недействительным и все отношения между арендатором и арендодателем не будут иметь юридической значимости (будут аннулированы).

Договор и дополнительное соглашение о продлении срока действия сделки по аренде подлежат регистрации, если совокупный период пользования, указанный в них, превышает 12 месяцев. Например, договор аренды земли заключен на 8 месяцев.

Перед истечением восьмимесячного периода, стороны приняли решение о продлении срока сотрудничества еще на полгода. Для этого они составляют дополнительное соглашение. Получается, что в договоре и доп.

Для оформления регистрации, участникам сделки нужно обратиться в Росреестр. В данное государственное учреждение подается перечень актов. В список входят:

  • российский паспорт заявителя;
  • документация о компании, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо;
  • договор аренды земельного участка все дополнительные соглашения, которые были к нему составлены;
  • акт, подтверждающий факт оплаты госпошлины за регистрацию документов. Размер государственной пошлины устанавливается в Налогом Законе.

Если стороны предоставляют не полный перечень документации, то в регистрации договора и дополнительного соглашения будет отказано.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом  – без проведения публичного аукциона.

Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.

Если арендатор не предоставил в муниципалитет заявления о пролонгации, то преимущественное право им утрачивается. В такой ситуации его права в отношении конкретного участка земли будут равны с другими лицами, изъявившими желание арендовать этот земельный надел.

Согласно ст.39.8 ЗК РФ, договоры аренды земли под индивидуальную жилищную застройку оформляются на срок до 20 лет. Арендатор вправе выбрать срок действия, но с учетом законодательных требований.

Подать заявление на продление срока аренды можно несколькими способами:

  1. Лично посетить администрацию по месту нахождения надела.
  2. Передать документы через уполномоченного представителя на основании доверенности.
  3. Отправить посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении.
  4. Лично посетить территориальный МФЦ.

Продление будет возможным, если арендатор не нарушал условия договорных отношений и продолжает пользоваться землей, согласно установленному виду разрешенного использования и целевого назначения. Если на заявление о пролонгации будет вынесен отказ, но собственник надела в течение года передаст землю в пользование другому лицу, прежний владелец вправе обратиться в суд для восстановления арендных отношений и возмещения причиненного ущерба.

Существует два варианта пролонгации:

  1. Заключение нового договора аренды земли под ИЖС.
  2. Оформление дополнительного соглашения к существующему документу.
Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды автомобиля между физическим лицом и организацией

Кроме того, согласно нормам законодательства, если ни одна из сторон арендных отношений не изъявила желания их прекратить, договор будет считаться продленным автоматически. При этом срок будет не определен, а условия аренды останутся прежними.

При документальном продлении оформить соглашение или новый договор необходимо на следующий день после истечения срока предыдущих арендных отношений. При оформлении дополнительного соглашения в документе прописываются следующие данные:

  • подробное описание земельного участка (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения, вид разрешенного использования и др.);
  • срок, на который продляется договор аренды;
  • размер арендного платежа;
  • информация о сторонах договора.

Если арендный договор был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение к нему также подлежит обязательной регистрации, иначе документ не будет считаться вступившим в юридическую силу.

Для регистрации, кроме самого соглашения, нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт РФ;
  • договор аренды, заключенный ранее;
  • заявление о проведении регистрации прав;
  • кадастровый паспорт надела;
  • техническую документацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины.

Этот перечень может быть изменен. Уточнять точный список бумаг необходимо у сотрудника Росреестра или МФЦ. Рекомендуем записаться на прием к специалисту заранее. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или по бесплатному телефону 8 (800) 100 34 34.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

  • строительство не было предусмотрено договором аренды;
  • категория земли не разрешала возведение построек;
  • стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.
Продление права аренды земельного участка

Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.

Порядок оспаривания отказа

Отказ в продлении срока действия договора аренды сообщается заявителю в письменной форме. В нем указывается причина, наличие которой поспособствовало принятию решения об отказе. Когда заявитель считает, что его права нарушены и отказ неправомерный, он вправе его оспорить. Оспаривание данного документа возможно в судебной инстанции.

Дело будет принято к рассмотрению и прошение заявителя будет удовлетворено по итогу судебного разбирательства, если он выступал в качестве застройщика, но ему оказывают в продлении аренды земельного участка.

Судья не примет к рассмотрению иск, если заявитель желает продлить права пользования на землю, которая стала принадлежать к другой категории, а в соответствии с этим, на данном участке его деятельность невозможна.

Для оспаривания отказа в пролонгации сделки составляется исковое заявление. Подготавливается определенный перечень бумаг. Все акты подаются в судебное учреждение, находящееся по месту нахождения земельного участка. Рассмотрение подобного дела подвластно районной судебной инстанции.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен отказать в продлении арендного срока по конкретным причинам:

  • если земельный надел был изъят из оборота;
  • если участок был зарезервирован для государственных нужд;
  • если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин.

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

земля аренду лпх землиЗемля в аренду на 49 лет с последующим выкупом

может предоставляться только гражданам РФ.

Хотите арендовать землю под ЛПХ? Как это сделать правильно, описано здесь.

Нежилое помещение можно перевести в жилое. Подробный алгоритм есть в нашей статье.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Продление права аренды земельного участка

Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector