Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Автоматическая пролонгация договора аренды

Пролонгация договора аренды нежилого помещения: образец, а также как продлить соглашение автоматически и какое письмо оформлять

Какими законами регламентируется?

Продление договора аренды жилого помещения регламентируется статьями 450, 452, 674 ГК РФ.

Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика:

  • о намерении продлить договор аренды на тех же самых или иных условиях;
  • о нежелании продолжать сотрудничество, в связи с тем, что он не собирается сдавать в аренду жилое помещение.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Наиболее подходящей формой извещения арендатора является письменная форма, поскольку с её помощью легко доказать факт выполнения своих обязанностей арендодателем.

Возобновление договора аренды на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) под договором аренды (далее — ДА) понимается соглашение, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату имущество для временного пользования или временного владения и пользования.

Обратите внимание! При решении вопроса, продлевается ли ДА автоматически, следует учитывать, что о таком продлении не свидетельствует, например, закрепленное в ДА право арендатора на продление ДА без конкретных положений о порядке его реализации (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17481/08 по делу № А40-28757/08-25-228).

Можно оформить новый договор. Это целесообразно в том случае, когда у сторон изменились приоритеты, и они желают внести существенные изменения. Однако это не обязательно.

Изменения можно вносить составлением приложения к основному договору (дополнительного соглашения). В этом случае указывают, какой пункт изменяется, и какие положения вносятся в текст.

Существенной разницы между пролонгацией документа и составлением нового нет. Однако, новый договор, составленный по установленным правилам, будет обладать неоспоримой юридической силой, и базироваться на более стабильных правовых основаниях. Нужно закрыть все правовые вопросы, которые могут возникнуть впоследствии.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Соглашение о субаренде помещений может быть продлено при совокупности следующих обстоятельств:

  • Пролонгация договора аренды нежилого помещения: образец, а также как продлить соглашение автоматически и какое письмо оформлятьналичия соответствующего желания контрагентов;
  • отсутствии серьёзных нарушений в процессе пользования помещением;
  • согласии владельца сдаваемой в аренду площади на пролонгацию субаренды.

Согласие владельца может быть отражено в тексте основного договора или получено письменно, но закон не запрещает пролонгировать субаренду, если владелец не требовал запрета таких действий изначально. При этом необходимо обязательно уведомлять основного владельца.

При корректном соблюдении условий и требований субарендодателя субарендатор имеет преимущественное право на пролонгацию соглашения с ним на прежних условиях.

Если субарендодатель отказал субарендатору в продлении действия соглашения на прежних условиях, а потом в течение 12 месяцев сдал в нежилое помещение в субаренду третьим лицам, то бывший субарендатор вправе требовать через судебные органы:

  1. возобновления субаренды на прежних условиях;
  2. возмещения убытков, возникших из-за отказа субарендодателя продлевать сделку.
ВАЖНО!

Продление договора о субаренде нежилой площади возможно только при условии, что основной арендный договор продолжает действовать (

ст. 618 ГК РФ

).

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Предлагаем ознакомиться:  Неустойка по алиментам вопросы

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Образец дополнительного соглашения к договору о продлении срока найма

Положения ГК РФ о продлении договора аренды

Пролонгация договора аренды по ГК РФ характеризуется следующим.

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, может рассчитывать на перезаключение ДА на новый срок, поскольку обладает преимущественным правом на продление аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Важно! ГК РФ содержит ряд исключений, когда правило о преимущественном праве на перезаключение договора не применяется. Например, оно не применяется к ДА транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ).

Для реализации преимущественного права на пролонгацию ДА арендатор должен уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в ДА, или в разумный срок, если в ДА такой срок не упомянут (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Риски! Отказ арендодателя от перезаключения ДА с изначальным арендатором с последующим заключением ДА с другим лицом в течение года — основание для возмещения убытков изначальному арендатору с возможным переводом прав по новому ДА на изначального арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Фактическое продление арендных отношений после окончания срока ДА без возражений со стороны арендодателя — основание считать ДА возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обратите внимание! При перезаключении ДА нужно иметь ввиду, что перезаключение ДА может предусматривать изменение его условий (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

О пролонгации договоров мы рассказали также в статье «Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон».

Зависимость от срока действия договора

Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:

  • договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
  • договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.

При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре.

Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт.

Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:

  • в пролонгации действий договора;
  • в прекращении аренды.

Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.

О том, как составить договор аренды квартиры, а также о том, как его правильно заключить, вы можете прочитать в наших статьях.

Если отношения между сторонами расторгаются, нужно провести сверку имущества с актом приёма-передачи, по которому жильцы вселялись в квартиру.

Подробнее о том, как составить опись имущества в качестве приложения к договору аренды, вы можете узнать на нашем сайте.

Если жильцы выселяются из квартиры, им требуется передать имущество, а также состояние квартиры на основании положений основного договора. Если в нём указана необходимость проведения ремонта – его придётся провести.

Если указаны иные формы ответственности – их также придётся исполнить. При отказе одной из сторон исполнять пункты договора, можно подать в суд.

Кроме этого требуется провести взаиморасчёты сторон и оформить выезд из квартиры.

Образец уведомления нанимателя об истечении срока договора найма жилого помещения

Как оформить выселение?

Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.

Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.

А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.

Предлагаем ознакомиться:  Как узаконить земельный участок находящийся в пользовании

Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств. Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.

Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.

Если основной договор удостоверялся у нотариуса, завершение его действия также нужно удостоверить нотариально.

Подробнее о расторжении договора аренды квартиры вы можете узнать из другой нашей статьи.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: нюансы

Инициатором пролонгации субарендного договора выступает в общем случае субарендатор. В зависимости от обстоятельств, существуют два основных способа продлить соглашение:

  • с изменением условий;
  • без изменений условий.

При необходимости корректировки условий необходимо заключить дополнительное соглашение. Порядок действий при этом следующий:

  1. Пролонгация договора аренды нежилого помещения: образец, а также как продлить соглашение автоматически и какое письмо оформлятьстороны обговаривают изменение условий и согласовывают их с владельцем нежилой недвижимости;
  2. после согласования происходит подписание дополнительного соглашения;
  3. подписанный документ регистрируется в качестве дополнения к основному договору в органах Росреестра.

Стороны должны указать номера пунктов договора, которые подлежат изменению (раздел оплаты, сроков и т.д.), и для каждого пункта привести его изменённый текст. После этого стороны подписывают дополнительный документ и обращаются в местное отделение Росреестра для его регистрации. Для регистрации необходимо подать следующие документы:

  • два экземпляра заверенной копии договора о субаренде
  • копии паспортов сторон (для юридических лиц необходимы копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ месячной давности);
  • текст дополнительного соглашения;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если сроки продления не указываются, то сделка считается продлённой на прежний срок.

ВАЖНО! При составления текста дополнения к договору необходимо учитывать соответствие изменяемых условий базовому договору аренды с владельцем нежилой недвижимости.

Если изменения условий не требуется, то продление осуществляется направлением простого письменного уведомления субарендодателю.

Рекомендуем! При заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды необходимо учитывать следующее:

  • подписание допсоглашения о продлении ДА без проведения торгов в тех случаях, когда такая процедура обязательна, например при сдаче в аренду муниципального имущества, может считаться дискриминационным по отношению к другим участникам оборота и нарушающим антимонопольное законодательство (определение ВС РФ от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016);
  • заключение допсоглашения о продлении ДА на новый срок не означает автоматического пересмотра сторонами ставок арендной платы и предполагает возможность оплаты по ранее действовавшим льготным для арендатора ставкам (постановление 9-го ААС от 19.07.2018 № 09АП-25342/2018 по делу № А40-215944/17).

Подробнее о составлении допсоглашений о продлении договоров рассказывается в статье «Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора».

Итак, мы выяснили, что автоматическая пролонгация ДА возможна, а также указали особенности продления ДА, закрепленные в законодательстве и практике его применения, в частности, осветили вопросы преимущественного права арендатора на пролонгацию ДА, специфику ведения переписки и оформления допсоглашений по вопросам продления ДА.

Итоги

Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

В какие сроки нужно сообщить о желании?

Если одна из сторон-контрагентов сделки желает продлить субаренду, то такая сторона должна сообщить об этом в заранее обговоренные субарендным соглашением сроки. В случае субаренды нежилых площадей принято уведомлять о продлении:

  1. Пролонгация договора аренды нежилого помещения: образец, а также как продлить соглашение автоматически и какое письмо оформлятьза три месяца, если договор был заключен на год и более;
  2. за 30 дней, если договор субаренды краткосрочный (до 12 месяцев).

Если при заключении сделки стороны не устанавливали временные рамки, в которые необходимо сообщить о желании продления, то нормы ст. 621 ГК РФ предписывают уведомить контрагента в разумные сроки.

Сообщать о желании продления следует с учётом способа доставки уведомления. Если уведомление осуществляется по почте, то следует направлять информационное письмо не позднее, чем за месяц до прекращения субаренды.

Когда этот процесс происходит автоматически?

Автоматическая пролонгация подразумевает продолжение пользования нежилым помещением после того, как срок действия договора закончился, без изменения условий. Такая пролонгация возможна в двух случаях:

  • наличия соответствующего пункта в договоре;
  • отсутствия возражений субарендодателя.
Предлагаем ознакомиться:  Процедура реализации имущества физического лица при банкротстве в 2019 году

Если возможности продления не были оговорены сторонами при заключении сделки по субаренде, и к дате завершения сделки субарендатор продолжает пользоваться нежилой площадью, а субарендодатель не возражает, то сделка юридически считается продлённой на прежний срок, в соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ.

Нужна ли регистрация?

Если продление субаренды происходит автоматически или с помощью направления письменного уведомления субарендодателю нежилого помещения, то отдельная регистрация такой сделки не требуется.

Зарегистрировать продление в Росреестре будет необходимо в следующих случаях:

  1. при изменении существенных условий;
  2. при продлении соглашения по решению суда.

К существенным условиям принято относить следующие:

  • размер регулярного платежа;
  • ограничения в эксплуатации нежилых площадей;
  • изменение количества контрагентов;
  • изменение порядка и периодичности начисления оплаты.

ВНИМАНИЕ! Если автоматическая пролонгация невозможна в силу конкретных обстоятельств, то чтобы избежать уплаты повторной госпошлины за регистрацию, важно продлевать субарендное соглашение до окончания его срока.

Итак, продление субарендной сделки осуществляется в общем случае автоматически и не требует отдельной регистрации в органах Росреестра, но необходимо обязательное уведомление субарендодателя и собственника о пролонгации. При необходимости изменить ряд условий, составляется дополнительное соглашение.

Чтобы продлить действие договора, вы можете использовать несколько способов. Рассмотрим вопрос о необходимости госрегистрации договора при использовании каждого из них.

Если продлеваете договор аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенный на срок менее года (например, на одиннадцать месяцев), при продлении установите в новом договоре или в дополнительном соглашении о продлении срок также менее года. Такие договоры не подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Вы можете продлить договор в соответствии с условием об автоматической пролонгации.

Если условиями договора аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенного на срок менее года, предусмотрено продление автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

После этого отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который регистрации не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Также не понадобится регистрация договора аренды указанного выше имущества, если изначально он был заключен на срок год и более и зарегистрирован, но по условию об автоматической пролонгации продлевается на срок менее года.

Если арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжит пользоваться объектом аренды после истечения срока договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, в этом случае госрегистрация договора также не требуется (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Представляется, что это правило действует и для продления договоров на неопределенный срок.

Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Это означает, что, если договор не зарегистрирован:

  • при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
  • вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector