Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Обеспечительный платеж в договорах как гарантия обязательства

Обеспечительный платеж как способ обеспечения

Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора

Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.

Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.

Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.

О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.

Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:

  • оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
  • содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
  • включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
  • определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
  • устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора. 

Любой договор аренды или купли-продажи либо какой-нибудь другой может содержать условие о внесении обеспечительного платежа.

Пример такого соглашения можно посмотреть здесь: Образец договора с обеспечительным платежом. 

Условия возврата платежа

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

  1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
  2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
  3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику. Подробнее об отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница.
  4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
  5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее. 

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, если предусмотренные в договоре события не произошли, деньги или другие средства обеспечительного платежа должны быть возвращены внесшему их лицу.

Если порядок возврата не определен, обеспечительный платеж передается должнику в течение 7 дней со дня предъявления им требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Обеспечительный платеж как способ обеспечения

При отказе кредитора возвращать средства должник вправе обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора возможен не всегда. Этими средствами кредитор может покрыть убытки и неустойку, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения стороной своих обязательств (ст. 394 ГК РФ).

Таким образом, понятие обеспечительного платежа появилось относительно недавно, в 2015 году, но как финансовый инструмент он действует уже давно. Судебная практика и порядок его отражения в бухгалтерском учете доказывают это.

Такие обязательства зависят от вида договора, его предмета и объекта. Если говорить о договоре аренды, то обеспечиваемыми обязательствами могут быть, например:

  • уплата арендной платы;
  • уплата суммы неустойки и ущерба, причиненного арендодателю;
  • внесение иных платежей, предусмотренных договором.

К обстоятельствам, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспечиваемого обязательства, можно отнести, например:

  • просрочку в уплате арендной платы на определенный срок;
  • отказ от уплаты арендной платы;
  • обнаружение недостатков в возвращаемом имуществе и т. д.

Если стороны в своем соглашении укажут конкретные обстоятельства, при наступлении которых может быть удержана сумма обеспечительного платежа, то ее нельзя будет удержать при наступлении каких-либо иных обстоятельств.

Например, если стороны согласуют, что арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж только в случае просрочки внесения арендной платы, то он будет не вправе произвести удержание для погашения убытков, вызванных повреждением арендованного имущества.

Сторонам стоит согласовать срок и форму внесения обеспечительного платежа. Если он будет вноситься частями, то нужно указать сумму и срок для внесения каждой из частей.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения

Можно прописать порядок, который должен соблюсти кредитор для того, чтобы засчитать вносимую сумму в счет исполнения обязательства: так, стороны могут предусмотреть, что кредитор обязан предварительно уведомить должника о таком зачете.

Из содержания пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ следует, что стороны в своем соглашении могут предусмотреть свои условия для возврата обеспечительного платежа.

Стороны на практике данной возможностью активно пользуются. Так, в договорах аренды часто можно увидеть условие, согласно которому арендодатель вправе не возвращать обеспечительный платеж до тех пор, пока арендатор не освободит занимаемое помещение.

В частности, сторонам стоит предусмотреть срок, в течение которого обеспечительный платеж должен быть возвращен после того, как отпадут основания для обеспечения.

Предлагаем ознакомиться:  Дети с отцом после развода судебная практика

Если стороны не согласуют срок для возврата обеспечительного платежа, то он должен быть возвращен в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Обязанность дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств: на право сторон включить данное условие в свое соглашение прямо указано в пункте 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ.

Весьма показательно в этом отношении постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2015 г. № Ф05-16647/2014 по делу № А40-138370/13-111-1232. В нем процитировано одно из таких условий – стороны закрепили обязанность арендатора вносить дополнительные денежные средства в случае, если арендодатель будет вынужден удерживать из обеспечительного платежа какие-либо суммы. Это довольно полезное для арендодателя условие.

Если брать, например, договор поставки, то условием для дополнительного внесения обеспечительного платежа или его возврата может быть значительное изменение (соответственно увеличение или снижение) объемов поставок.

Возможность применения гарантии оговаривается обоими участниками сделки заранее, так как нередко арендаторы не соглашаются передавать крупную сумму на хранение владельцу недвижимости. Если же удается сторонам достичь компромисса, определяется размер обеспечительного платежа по договору аренды. При этом учитываются следующие нюансы:

  • обычно определяется сумма в зависимости от ежемесячных арендных платежей, причем нередко берется тройной размер платы;
  • устанавливается любая произвольная сумма владельцем объекта, причем арендатор может не согласиться с таким платежом, но в этом случае не заключается контракт.

Все вопросы относительно такого платежа оговариваются двумя сторонами, так как арендатор должен предупреждаться о наличии страхового депозита заранее.

Ответственность в договоре

Судьба обеспечительного платежа в случае продления срока действия договора: обычно в таком случае платеж не подлежит возврату, а продолжает находиться у кредитора и обеспечивать обязательства должника.

Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.

Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:

  • размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
  • указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
  • прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
  • приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
  • перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
  • приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
  • указывается срок возврата средств при расторжении контракта.

За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.

Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счёта.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счёта

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 года Дольше 1 года
Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке»

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения

«Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Когда целесообразно пользоваться?

Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:

  • составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
  • владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
  • формируется арендный договор на длительный срок.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения

Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.

Размер обеспечительного платежа

Его не обязательно устанавливать в виде конкретной суммы денежных средств. Так, в случае с договором аренды стороны могут установить, что он равен одному или нескольким арендным платежам.

Кроме перечисленных выше условий, стороны по своему усмотрению также могут согласовать следующие моменты.

Размер обеспечительного платежа в минимальном размере не урегулирован законодательно, исходя из этого, стороны имеют право самостоятельно решать этот вопрос. Добавим, что ГК РФ позволяет участникам правоотношения в дальнейшем увеличить размер установленного договором обеспечительного платежа.

Такая ситуация может возникнуть, если размер платежа привязан к размеру обязательства. Например, в договоре аренды обеспечительный платеж приравнивается к арендной плате за месяц. Если ежемесячные платежи по аренде увеличатся, договором между сторонами может быть предусмотрено, что размер обеспечительного платежа также станет больше.

обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры

Используется обеспечительный платеж двумя способами (ГК РФ, ст. 381.1, п.2):

  1. Зачет в счет исполнения обязательства, в обеспечение которого он был выдан.
  2. Платеж должен быть возращен обратно в случае не наступления обстоятельств, в обеспечение которых он выдан, либо прекращения самого обязательства.

Какие решаются задачи за счет страхового депозита?

Обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры выполняет сразу несколько задач. К ним относится:

  • гарантируется, что если будет украдено или уничтожено имущество арендодателя, то он сможет покрыть свои убытки без необходимости обращаться в суд для взыскания нужной суммы с арендатора, так как у него уже будут иметься денежные средства;
  • может использоваться в качестве очередного платежа, если имеются просрочки от арендатора;
  • применяются в качестве наказания при нарушении пользователем имущества разных пунктов соглашения.

В качестве обеспечительного платежа на основании статьи 381.1 ГК РФ могут выступать не только денежные средства, но и разные ценные предметы, хотя обычно владельцы разной недвижимости предпочитают иметь дело именно с деньгами.

Требования к платежу

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды используется все чаще, так как оно позволяет гарантировать, что арендатор является ответственным лицом, которое будет аккуратно обращаться с имуществом арендодателя.

Все требования к этому платежу приводятся в ст. 381.1 ГК. К ним относится следующее:

  • его предназначением выступает покрытие убытков арендодателя при нарушении условий соглашения второй стороной;
  • если фирма, использовавшая помещение, не нарушала условия договора, то после окончания срока его действия ей возвращается положенная сумма средств;
  • в законодательстве отсутствуют какие-либо специфические требования к этому гарантийному платежу;
  • при выявлении разных нарушений арендодатель может вернуть только некоторую часть средств, так как остальные деньги будут направлены на покрытие его убытков;
  • по закону обе стороны соглашения самостоятельно решают, на каких условиях будет передаваться данная сумма, но они должны непременно фиксироваться в договоре.

Все условия прописываются в контракте.

Нюансы обеспечительного платежа

Особенность обеспечительного платежа в том, что кредитор получает определенную сумму до нарушения основного обязательства.

Другие обеспечительные меры требуют совершение ряда действий для получения денег, например, с поручителя. С залогом еще круче — нужно организовать процедуру обращения взыскания на предмет залога.

Более близок к обеспечительному платежу задаток, но он изначально идет в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного обязательства только если это прямо предусмотрено договором.

Это — своего рода страховка, сумма, гарантированная для получения кредитором в случае неисполнения должником своего обязательства.

Но обеспечительный платеж только покрывает фактические имущественные потери кредитора, в частности, убытки. Сверх этого получить что-то за счет платежа не получится. У него функция другая — компенсировать потери, а не наказать за неисполнение обязательства.

Обычно предметом обеспечительного платежа являются деньги. Залог денежных средств недопустим, но это было не очень удобно.

Предлагаем ознакомиться:  Объяснительная записка почему я опоздал на урок

Теперь есть способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий сразу получить деньги в случае неисполнения обязательства. Правда, если сумма большая, то должник трижды подумает — стоит ли выводить ее из оборота.

С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа. Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.

В какой-то мере включение в договор пункта о начислении законных процентов позволит частично компенсировать снижение покупательной способности внесенной суммы за период, пока она находится на счете кредитора.

Кстати, для стороны, получившей обеспечительный платеж, ГК РФ не содержит запрета на его использование в коммерческих целях.

возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж используется не всегда. В таком случае при возникновении определенных убытков у арендодателя, ему придется подавать иск в суд для привлечения арендатора к ответственности и взыскания с него положенных средств.

Допускается указывать в договоре, что полученные владельцем помещения средства засчитываются в аренду. В этом случае обеспечительный платеж при расторжении договора аренды не возвращается, так как последние несколько месяцев арендатор пользуется помещением без внесения арендных платежей.

Что делать, если арендодатель отказывается возвращать средства?

Сами стороны соглашения устанавливают, каков порядок и срок возвращения гарантийного платежа. Для этого могут использоваться следующие варианты:

  • средства выступают в качестве оплаты завершающих месяцев использования помещения, поэтому в это время арендатор пользуется недвижимостью, но не уплачивает за нее какие-либо средства;
  • деньги в полном объеме возвращаются арендатору;
  • средства делятся между сторонами соглашения в определенном соотношении или поровну;
  • права на эти средства переходят арендодателю, если выявляется, что арендатор разными способами нарушил условия договора.

Конкретный вариант и условия его применения прописываются в контракте. Процедура возврата средств не предполагает возникновения налоговых последствий для какого-либо участника процесса.

Каждая сторона должна тщательно изучать все условия договора аренды нежилого помещения. Обеспечительный платеж позволяет владельцу имущества быть уверенным в том, что все пункты соглашения будут выполнены второй стороной сделки.

Возвращаются средства только при соблюдении всех условий, прописанных в договоре. Нередко арендаторы не нарушают правила соглашения, своевременно вносят плату за помещение, обеспечивают правильный уход за мебелью, а также реализуют другие обязательные действия, но арендодатель по надуманным причинам отказывается возвращать ранее полученные деньги. В этом случае требуется взыскание обеспечительного платежа по договору аренды.

Взимаются ли налоги с платежа?

Гарантийный платеж по налогообложению приравнивается к залогу или задатку. Поэтому в течение срока действия арендного договора он не выступает доходом арендодателя или расходами арендатора.

Если же денежные средства не возвращаются по разным причинам, то они выступают доходом владельца имущества. Если собственник помещения является частным лицом, то он уплачивает с этой суммы НДФЛ. Если же он представлен компанией, то перечисляется в бюджет налог на прибыль и НДС.

Досудебное урегулирование разногласий

Первоначально арендаторы должны попытаться в административном порядке решить все возникшие споры. Для этого составляется претензия на имя владельца имущества, причем суд не принимает иски, если у компании отсутствуют доказательства досудебной попытки урегулировать вопрос.

Претензия составляется в письменном виде и передается владельцу недвижимости. Для этого можно воспользоваться почтой или передать документ лично в руки при свидетелях. Ответ дается в течение 30 дней. Если он отсутствует или является отрицательным, то придется заниматься взысканием средств через суд.

Обращение в суд

Если с помощью претензии не получается добиться возвращения платежа, то придется разбираться с арендодателем через суд. Для этого грамотно составляется исковое заявление, в которое вносится информация:

  • наименование суда;
  • исковые требования, представленные взысканием платежа с владельца имущества;
  • приводятся существенные условия арендного договора;
  • указывается, что арендатор никаким образом не нарушал условия соглашения;
  • прописывается, когда закончился срок действия контракта.

К иску прикладывается копия арендного договора и досудебной претензии, отправленной владельцу объекта, что подтверждает, что истец пользовался досудебным методом урегулирования разногласий.

После принятия иска назначается дата заседания, на котором рассматриваются основные доказательства, переданные сторонами. Нередко такие дела затягиваются на длительный срок, но при наличии доказательств со стороны арендатора может приниматься решение о возвращении ему денежных средств.

Если даже при наличии решения суда отказывается владелец имущества перечислять деньги бывшему арендатору, то привлекаются к этому процессу приставы. Они могут снимать средства со счетов или арестовывать и продавать имущество должника.

Заключение

Арендный контракт позволяет предоставлять имущество в пользование третьим лицам. При этом часто владельцы объектов требуют от арендаторов внесения обеспечительного платежа. Он выступает гарантией того, что арендные платежи будут перечисляться своевременно, а также не будут нарушаться другие требования соглашения.

Обеспечительный платеж может возвращаться арендатору или распределяться между двумя сторонами. Если владелец недвижимости обнаруживает разные повреждения в помещении, то он осуществляет ремонт за счет средств, полученных от арендатора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector