Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка - Помощь с недвижимостью

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Основные направления оценки земельных участков

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой продаже объекта недвижимости.

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения рыночной стоимости в следующих случаях:

  • при приватизации объекта;
  • в случае передачи надела в аренду;
  • при ипотеке физлиц;
  • в случае продажи объекта;
  • при оставлении объекта в роли залога;
  • при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
  • при заключении брачного договора;
  • при изъятии имущества;
  • при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от кадастровой. Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель.

Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.

В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

  • цена зависит от полезности участка;
  • расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
  • стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
  • цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
  • рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
  • стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

  • для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
  • для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
  • для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2018 году в соответствии с Законом №135-ФЗ.

Также к делу имеет отношение 66 статья из ЗК РФ, которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ.

Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

  • ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
  • З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

  • в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
  • в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
  • в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости.

При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе.

Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 ЦУ2 ЦУ3 ЦУн)/ОПУ, где:

  • ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
  • ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией. 

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета.

Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей.

К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

  • осмотр объекта оценщиком;
  • расходы на транспорт;
  • вознаграждение специалисту;
  • оплата иных трат.

Например, в случае выезда оценщика на участок процедура будет стоить 5000 рублей и выше. За оценку рыночной стоимости без выезда могут попросить около 3000 рублей.

Цифры могут варьироваться в зависимости от региона. Наиболее высокие цены наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге.

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Содержание документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.
Предлагаем ознакомиться:  Дополнительная апелляционная жалоба по гражданскому делу образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты.

Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа.

Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли.

Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении.

Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254).

Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Процедура производства оценки земельных участков

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести.

На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции.

В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

1) постановка задачи; 2) сбор, проверка и анализ информации; 3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка; 4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;

Предлагаем ознакомиться:  Списание задолженности по налогам

5) подготовка отчета об оценке.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Постановка задачи.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки: — цель оценки; — назначение оценки; дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);

— категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);

— наличие застройки.

Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.

Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту.

Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.

Юридическое описание и регистрационные данные: а) договор на передачу титула собственности; б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в) информация о собственнике или арендаторе;

Как проводится оценка земельных участков

г) характеристика сервитутов; д) правила зонирования и функционального использования; е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности.

Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования.

Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины.

Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся: а) размер (площадь); б) форма (конфигурация); в) топография (рельеф); г) ландшафт; д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.). 3. Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.). 4.

Характеристика местоположения и прилегающей территории: а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.); б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог; д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

факторов.

Анализ экономических факторов: а) цены соседних участков; б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание; в) данные о продажах аналогичных земельных участков; г) данные о стоимости аренды земельных участков; д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации); е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е.

Как проводится оценка земельных участков

такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов.

Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли.

Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Основные требования отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах: 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Экспертная оценка стоимости земельного участка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Земельный участок – площадь поверхности земли с установленными границами и другими отраженными в кадастре и регистрационных документах параметрами.

Оценка земельного участка – одна из услуг компании «ПРИМА». Наши оценщики учтут все факторы, которые влияют на ценность земли, и на основе анализа данных рассчитают максимально точную стоимость вашего объекта.

Оценка рыночной стоимости земельного участка – процедура, главной целью которой является определение конкретной суммы, по которой можно его продать на определенную дату в конкретном регионе. Она проводится независимыми экспертами на основе выбранного метода в соответствии с законодательными нормами, регламентирующими деятельность оценочных компаний в РФ.

Потребность в независимой оценке участка возникает в следующих случаях:

  • перед его выставлением на продажу;
  • для передачи земли в аренду;
  • при разделе имущества после расторжения брака;
  • при оформлении договора дарения;
  • с целью определения его залоговой стоимости;
  • для кредитора или банка;
  • при передаче собственности на объект государству: стоимость определяется для определения суммы компенсации собственнику.

Независимая оценка рыночной стоимости земельного участка – ответственная и сложная процедура, которая требует опыта специалиста в определении оптимальных методик, знания стандартов, умения ориентироваться в разнообразных ситуациях, связанных с недвижимостью.

Как проводится оценка земельных участков

Процесс оценки земельного участка отличается от расчета стоимости других недвижимых объектов. Это объясняется его особенностями:

  1. В отличие от домов, квартир или коммерческой недвижимости, земля относится к категории невоспроизводимых природных ресурсов.
  2. При оценке стоимости участка учитывается возможность его многоцелевого использования.
  3. Неограниченный срок эксплуатации земли, обусловленный отсутствием ее амортизации.
  4. В большинстве случаев стоимость земли растет со временем. Особенно это касается участков, распложенных в крупных городах или пригороде.

При рыночной оценке земельных участков учитываются такие факторы, как его расположение, площадь, наличие природных ресурсов, их виды и количество.

Оценка рыночной стоимости участка начинается с обращения в компанию «ПРИМА». Связавшись с нами, вы получите ответы на возникшие вопросы и оформите заявку на услуги по оценке.

После этого мы согласуем цены на оценку земельного участка с заказчиком, удобное время для его осмотра.

Выезд эксперта необходим для выбора подходящего метода расчетов, для первоначального определения преимуществ и недостатков объекта, его состояния.

Оценщик составит список документов, которые ему потребуются для проведения расчетов.

Отчет составляется к указанному в договоре сроку, обговоренному заранее. Стоимость работ по оценке земельного участка всегда рассчитывается на этапе заключения договора и без согласия сторон не корректируется.

В зависимости от того, для каких целей выполняется оценка участка земли, определяется конкретный вид стоимости:

  1. Рыночная
    Услуга по оценке рыночной стоимости земельных участков – самая распространенная. В ходе расчета стоимости эксперт определяет самую вероятную сумму, по которой участок может быть продан на рынке. Учитываются такие факторы, как текущее состояние конкретного рыночного сегмента, уровень конкуренции. При этом на стоимость не влияют чрезвычайные ситуации, и рассчитывается она при соблюдении условий:
    • что сторона-собственник продает/сдает объект по собственному желанию, а другая сторона принимает исполнение в добровольном порядке;
    • и продавец, и покупатель обладают всей информацией об участке и принимают решения в своих интересах;
    • земля, стоимость которой нужно определить, представлена на открытом рынке вместе с участками конкурентов.
  2. Инвестиционная
    Проведение инвестиционной оценки стоимости земельного участка требуется, когда участок планируют внести в инвестиционный проект от лица инвестора или группы.
  3. Ликвидационная
    Под ликвидационной стоимостью понимают сумму, по которой земля может быть продана за определенный период времени, ограниченный конкретными рамками. Это значит, что продать участок нужно как можно раньше, соответственно, цена будет ниже, чем при бессрочной продаже.
  4. Кадастровая
    Оценка кадастровой стоимости земли или земельного участка производится с применением тех же методов, что и при расчете рыночной. Цель ее проведения – оптимизация налогообложения.

Конечной целью независимой оценки рыночной или другой стоимости земельного участка является составление отчета.

Эксперт составляет его по правилам, установленным российским законодательством.

В нем содержится информация о применяемых в ходе оценки методов, указана полученная стоимость, приведены ее обоснования.

Отчет, составленный нашими экспертами после независимой оценки стоимости земельного участка, имеет юридическую силу.

Он может быть использован для предоставления в суд, государственные учреждения.

Заказывайте оценку у профессионалов. У нас доступные цены на оценку участка, гарантированное соблюдение сроков, грамотное составление отчета.

Наименование услугиСтоимость услуги, руб.Срок выполнения, дни
Оценка стоимости земельных участков для банка От 3000 2
Оценка стоимости земельных участков для наследования 2500 2
Оценка стоимости земельных участков при разделе имущества От 4000 2-3
Оценка стоимости земельных участков при признании физического лица банкротом От 7000 3-4

Вы можете отправить нам заявку, заполнив поля ниже.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Зачем нужно определять стоимость земельного участка

Список ситуаций, при которых необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, обширен. Основные из них:

  1. Территория вносится на баланс предприятия.
  2. Объект служит залогом при оформлении ипотечного кредитования.
  3. Землю выставляют на продажу.
  4. Определение арендной платы при сдаче земли в аренду.
  5. Земля служит объектом страхования.
  6. Для формирования налогообложения.

Знать ликвидационную стоимость нужно для того, чтобы суметь в случае необходимости без проблем продать объект. Инвестиционная стоимость полезна в сфере бизнеса и предпринимательской деятельности.

Процедура оценивания имеет свои характерные особенности: нужно знать, к какому фонду относится рассматриваемый объект, нельзя оценивать землю без учета ограничений, которые могут быть на нее наложены.

Территорию можно оценивать как:

  • природный объект – при такой оценке внимание уделяется характеристикам почвы и рельефу;
  • недвижимость – учитываются такие понятия, как полезность и доходность;
  • объект экономики – оцениваются имущественные права на участок.

Главная цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д. Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

  1. Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас. Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.
  2. Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы. На этом этапе определяются цели оценки.
  3. Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.
    • участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;
    • анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.
  4. Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.
  5. Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.
  6. Составление отчета оценщиком.
    • отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
    • содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
    • документ должен быть предоставлен в точные сроки;
    • если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
    • документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

  • площадь земли;
  • стоимость услуг специалиста (в зависимости от его опыта и квалификации);
  • находится ли на земле объект;
  • целевое назначение территории.

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 3000 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Постановка задачи.

факторов.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета.

Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель.

Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ.

Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра.

Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Что это такое?

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки

 зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

получить квартиру по договору социального наймаКак оформить доверенность на продажу квартиры

и не попасть в историю с мошенниками?

Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.

Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий.

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector