Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Что проверить перед покупкой квартиры у наследника

Передача ключей

Внимательность и еще раз внимательность. Жизнь состоит из мелочей: при покупке квартиры каждую из них следует видеть.

Схематично можно выделить два сферы, в которых должна быть проведена проверка квартиры перед покупкой: социальная и документальная. Человек – существо общественное, поэтому начнем со сферы социальной, которая включает в себя следующие действия:

  1. Знакомство с продавцом. Обратите внимание, как ведет себя человек. При наличии определенных знаний обманщика или скрывающего легко обнаружить. Говорите с продавцом, но не очень доверяйте его словам – важен не смысл, а то КАК он говорит: задумывается ли, куда смотрит во время разговора, насколько сильно его желание продать эту квартиру именно вам. Спросите себя: вызывает ли доверие этот человек? Помните, что 80% информации человек получает не посредством слов, а с помощью невербальной коммуникации. Если внимательно наблюдать за собеседником, он никогда не сможет обмануть.
  2. Если есть возможность, пообщайтесь с соседями или с бабушками, сидящими возле подъезда. Они – реальные участники жизни в этом доме и, как правило, знают о том, кто с кем живет, как долго и какие слухи ходят. Пожилые люди с удовольствием пообщаются и расскажут даже больше, чем требуется.

Обычно на социальном этапе становится понятно, существует ли угроза попасться на мошеннические схемы и стоит ли связываться с этим продавцом.

Если знакомство на социальном уровне прошло успешно, то переходим к тому, как проверить документы. Что должно быть понятно из документов:

  1. Как давно продавец владеет квартирой?
  2. Есть ли у квартиры иные владельцы?
  3. На каком основании продавец владеет квартирой?
  4. Кто был предыдущим владельцем квартиры и сколько он ей владел?
  5. Где проживает семья продавца?
  6. Есть ли у продавца наследники?

Не стесняясь, требуйте представления подтверждающих документов. Если говорить о праве собственности, то это не только Свидетельство о регистрации права собственности, выписка из государственного Реестра, но и основание для приобретения этого права собственности:

Что проверить перед покупкой квартиры у наследника

Если говорить о семье продавца, то подтверждающими документам являются: выписка из домой книги (не только приобретаемой квартиры, но и той, в которой семья живет на настоящий момент), справка о составе семьи.

Продавец должен доказать покупателю чистоту продаваемой им квартиры, поэтому предоставление как можно более полной информации о ней находится в интересах самого продавца. Более полная информация включает также правоустанавливающие документы, которые этот продавец получил от своего продавца.

В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи.

В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Проверяем чистоту сделки

  • продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
  • личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
  • продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
  • у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
  • продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
Предлагаем ознакомиться:  Образец заявления на обработку персональных данных при приеме работника

В тему:Конституционный суд: честные покупатели квартир имеют право на компенсацию от государства при признании сделки недействительнойКупили квартиру с долгами по ЖКХ…

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы

После знакомства с продавцом, его соседями и представленными документами следует заняться проверкой чистоты сделки.

Во-первых, просим продавца предоставить все копии правоустанавливающих документов для более детального изучения, потому что, конечно, всего сразу не заметишь, и их нужно внимательно прочесть и проанализировать.

Во-вторых, обязательно заказываем свежую выписку из Реестра недвижимости: сведения в нем меняются постоянно, возможно предоставленная продавцом выписка уже устарела. В Выписке будут указаны все обременения квартиры, ограничения прав и другая нужная информация. В-третьих, будет нелишним произвести внимательный осмотр помещения и составить акт об осмотре.

Акт осмотра

Акт осмотра составляется в свободной форме и служит для документального подтверждения состояния квартиры, ее соответствия заявленным характеристикам и условиям сделки.

Следующие пункты должны быть указаны в акте осмотра:

  1. Дата составления акта.
  2. Адрес осматриваемой квартиры.
  3. Общее состояние квартиры.
  4. Особенности помещений.
  5. Проживающие в квартире.

Наличие чего-то необычного (большое количество вещей или наоборот – их полное отсутствие, явно не жилой характер помещений, замки на межкомнатных дверях и много другое).

Акт осмотра перед покупкой подписывается владельцем квартиры и потенциальным покупателем и служит документальным описание предмета сделки. Он может послужить доказательством, например, того, что перепланировка была произведена до вашей покупки квартиры, или любого другого факта, который может приобрести решающее значение в будущем.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

  • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.
  • Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Риски

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя.

Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Предлагаем ознакомиться:  Проверить адвоката по реестру адвокатов России

А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег. На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Все риски покупателя, возникающие при покупке квартиры, имеют корень в способе получения квартиры продавцом. Чем не глубже мы узнаем историю квартиры во времени, тем меньше наши риски. Способы получения квартиры могут быть менее или более рискованными для последующего покупателя.

По завещанию

Квартира, полученная в собственность по завещанию, представляет собой наиболее сложный для проверки информации случай. Можно сказать даже больше: эту информацию проверить нельзя.

Здесь важны следующие моменты:

  1. Даже если квартира была завещана, на наследуемое имущество распространяется правило обязательной доли, которое заключается в том, что несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги, родители наследодателя, а также невходящие в круг наследования, но находившиеся на иждивении у наследодателя не менее одного года до смерти, наследуют в независимости от завещания.
  2. Супруг, переживший наследодателя, может претендовать на половину совместно нажитого имущества.
  3. Если наследодатель был ограничен в дееспособности судом или состоял на диспансерном учете, или, например, в отношении которого судебное решение об ограничении дееспособности не выносилось, но который имел медицинский диагноз, не позволявший ему осознавать последствия своих действий – то такое завещание может быть оспорено другими заинтересованными лицами.

Существует ограниченный срок, в течение которого завещание может быть оспорено. Он равен 6 месяцам с момента смерти либо с момента, когда наследник должен был узнать о факте смерти. Однако, никто не застрахован от того, что внезапно объявившийся наследник не докажет, что он по объективным причинам не мог узнать о смерти наследодателя ранее.

Ради справедливости следует заметить, что суды часто разрешают подобные дела, адресуя претензии объявившегося наследника к наследнику, наследовавшему по завещанию, при условии того, что покупатель являлся «добропорядочным приобретателем».

Дополнительной страховкой может стать взятие с продавца обязательства о его обязанности разрешения всех противоречий, возникающих с третьими лицами.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

  • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
  • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
  • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
  • Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.
  • Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
  • Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
  • Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?
Предлагаем ознакомиться:  Наследование квартиры по договору социального найма

Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться

Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир.

Приватизированная

При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.

Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица.

Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.

Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.

Залоговая

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.

Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.

Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.

Махинации и схемы обмана

Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане.

Что проверить перед покупкой квартиры у наследника

Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы.

Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.

Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.

Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.

Какие вопросы стоит задать?

Итак, что нужно узнавать и учесть:

  1. Сколько человек имеют право собственности в квартире?
  2. Когда проходила приватизация?
  3. Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
  4. Как давно продавец владеет квартирой?
  5. Кто проживает в квартире в настоящее время?
  6. Кто был предыдущим владельцем квартиры?
  7. Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
  8. Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
  9. Проводились ли в квартире перепланировки?

Юридическая проверка

Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи.

Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.

Сопровождение

В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.

Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector