Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Услуги застройщика по дду проводки – учет долевого строительства в 1с

Договор долевого участия проводки у инвестора — Юридические вопросы, законы, комментарии

Нормативные документы

Согласно п. 1 ст. 23 Закона N 214-ФЗ {amp}lt;1{amp}gt; государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти.

К компетенции уполномоченного органа, в частности, относится право устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, — Минфином России правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков (пп. 1 п. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ). В настоящее время указанные правила не разработаны.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Поэтому у застройщиков многоквартирных домов и иных объектов недвижимости остается один путь — пользоваться теми нормативными документами, которые имеются. В частности, Минфин России в Письме от 30.11.

2005 N 07-05-06/322 «Об организации бухгалтерского учета операций у застройщика» указал, что при организации бухгалтерского учета операций у застройщика следует руководствоваться ПБУ 2/94 {amp}lt;2{amp}gt; и Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций {amp}lt;3{amp}gt; в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.

ПБУ 2/94 устанавливает правила отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций застройщиков и подрядчиков, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство. Застройщиком может быть только организация, выполняющая функции заказчика, так как привлекать подрядчиков имеет право именно заказчик.

Порядок применения застройщиком ПБУ 2/94 определен Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Таким образом, это Положение могут использовать только заказчики-застройщики и застройщики, выступающие в качестве подрядчика (генподрядчика).

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций изложены правила бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости объектов этих инвестиций на предприятиях и в организациях.

Определение. Инвентарная стоимость объекта — затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до ввода в эксплуатацию (п. 3 ПБУ 2/94).

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Договор долевого участия проводки у инвестора — Юридические вопросы, законы, комментарии

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства).

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений.

Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи.

Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Услуги заказчика-застройщика

Застройщик располагает несколькими способами организации строительства.

  1. Застройщик привлекает заказчика-застройщика, который своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществляет строительство. В данном случае застройщик получает денежные средства от дольщиков и направляет их заказчику-застройщику, который выполняет работы по строительству своими силами или привлекает подрядчика (генподрядчика), то есть застройщик занимается только инвестиционной деятельностью.
  2. Застройщик сам выступает в качестве заказчика, привлекая других лиц (подрядчика или генподрядчика) для выполнения строительных работ. В данном случае застройщик по отношению к подрядной строительной организации будет заказчиком на основании пп. 1.4 п. 1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Возможность совмещения застройщиком функций нескольких субъектов предусмотрена п. 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ {amp}lt;4{amp}gt;.

Определение. Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, — инвесторы, то есть дольщики, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1 ст. 4 Закона N 39-ФЗ).

  1. Застройщик вправе быть одновременно и заказчиком, и подрядчиком (генподрядчиком). Ведь, как указано в п. 3 ст. 52 ГрК РФ, лицом, осуществляющим строительство, может являться застройщик. При этом застройщик оказывает услуги заказчика и осуществляет работы по строительству.

Напомним о том, что информация о застройщике, включенная в проектную декларацию, которая публикуется в средствах массовой информации или размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, должна содержать сведения о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию (пп. 5 п. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ).

Представим вышеперечисленные способы организации строительства застройщиком в виде схемы.

              -------------------------------------¬
¦ Застройщик ¦
L--T------------------------------T---
¦ ¦
¦/ ¦/
------------------------¬--------------------------------------------¬
¦ привлекает заказчика, ¦¦ выступает в роли заказчика, ¦
¦ который ¦¦ а также ¦
L-----T-----------T------L-------T----------------T-------------T-----
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦/ ¦/ ¦/ ¦/ ¦/
-----------¬------------¬----------------¬---------------¬-----------¬
¦привлекает¦¦ является ¦¦ привлекает ¦¦ в роли ¦¦ в роли ¦
¦подрядчикদподрядчико즦 подрядчика ¦¦генподрядчика,¦¦подрядчика¦
¦ ¦¦ ¦¦(генподрядчика)¦¦ привлекающег ¦
¦ ¦¦ ¦¦ ¦¦ субподрядчикদ ¦
L-----------L------------L----------------L---------------L-----------

В п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций указано, что организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками {amp}lt;10{amp}gt;.

Специалисты МНС России в Письме N 03-1-08/638/17-Ж751 {amp}lt;11{amp}gt; отметили, что деятельность застройщика по выполнению перечисленных выше функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг.

Естественно, встает вопрос, как определить стоимость услуг заказчика? Обратимся к Положению {amp}lt;12{amp}gt;, которое в обязательном порядке применяется при строительстве объектов для федеральных нужд. Однако его можно использовать и при строительстве прочих объектов.

В п. 1.8 Положения указано, что объем средств на выполнение функций заказчика устанавливается в договоре с инвестором {amp}lt;13{amp}gt; на основе расчета, произведенного в соответствии с Методическим пособием {amp}lt;14{amp}gt;.

Методическое пособие предназначено для подготовки расчетов затрат на содержание службы заказчика-застройщика при финансировании строительства за счет средств федерального бюджета. Однако им можно воспользоваться и для аналогичных расчетов при других источниках финансирования различными организациями независимо от организационно-правовых форм и ведомственной принадлежности.

Затраты на содержание службы заказчика-застройщика представляются в абсолютных (рублях) и относительных (процентах к объему капитальных вложений) показателях и отражаются в гл. 10 «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия (учреждения)» сводного сметного расчета (п. 3 Методического пособия).

Пунктом 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций предусмотрено, что расходы по содержанию застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

Таким образом, затраты, возникшие в результате выполнения функций заказчика-застройщика, должны попасть в состав капитальных вложений (счет 08, субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств»).

Об этом сказано и в Инструкции по применению Плана счетов: по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражаются фактические затраты застройщика, включаемые в первоначальную стоимость объектов основных средств, нематериальных активов и других соответствующих активов.

Правомерность применения счета 08 в данном случае подтверждается и сложившейся арбитражной практикой. Вот, что отметил ФАС ПО в Постановлении от 26.04.2004 N А12-12888/03-С3. Норма Инструкции по применению Плана счетов о том, что субсчет 08-3 предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, не означает, что в качестве таковых они предполагаются принятию к учету именно данной организацией.

Однако, как уже говорилось выше, деятельность заказчика-застройщика рассматривается как оказание услуг. На основании п. 5 ПБУ 9/99 {amp}lt;15{amp}gt; выручка от оказания услуг является доходом от обычных видов деятельности и отражается в бухгалтерском учете по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка».

Как соблюсти эти условия при отражении хозяйственных операций на счетах бухгалтерского учета?

Предлагаем ознакомиться:  Должностные обязанности кладовщик грузчик

Пример 3. По условиям договоров участия в долевом строительстве стоимость услуг заказчика, определенная на основании сметы, составляет 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Текущие расходы — 70 000 руб.

           Содержание операции          
 Дебет
 Кредит
  Сумма,
руб.
Получены денежные средства от дольщиков 
50, 51
   76  
 118 000
Полученные средства отражены в качестве 
предоплаты услуг застройщика
  76  
   62  
 118 000
Начислен НДС с предоплаты услуг         
застройщика (118 000 руб. x 18 / 118)
76-НДС
   68  
  18 000
Отражены затраты заказчика {amp}lt;*{amp}gt;
  20  
02, 10,
26, 60,
69, 70
  70 000
Затраты заказчика включены в состав     
вложений во внеоборотные активы
  08  
  90-1 
  70 000
Отражена выручка от оказания услуг      
заказчика (118 000 - 70 000) руб.
  62  
  90-1 
  48 000
Отражена себестоимость услуг застройщика
 90-2 
   20  
  70 000
Начислен НДС со стоимости услуг         
застройщика
 90-3 
   68  
  18 000
Предъявлен к вычету ранее начисленный с 
предоплаты НДС
  68  
 76-НДС
  18 000
Отражен финансовый результат (прибыль)  
от оказания услуг застройщика (70 000
48 000 - 70 000 - 18 000) руб. {amp}lt;**{amp}gt;
 90-9 
   99  
  30 000
Инвентарная стоимость квартир в виде    
затрат заказчика списана за счет средств
дольщиков
  62  
  08-3 
  70 000

Налоговый учет

На сегодняшний день позиция контролирующих органов и судов по вопросам налогообложения деятельности застройщиков состоит в том, что они, независимо от условий договоров на финансирование строительства, по сути, являются агентами и оказывают инвестору услугу.

Как мы уже говорили, такой подход в большинстве случаев не соответствует сущности отношений между инвестором (дольщиком) и застройщиком. Тем не менее эта позиция является устойчивой как для целей налогообложения прибыли, так и для НДС.

Она не изменилась даже после разъяснений Пленума ВАС о том, что с правовой точки зрения инвестиционные договоры — это чаще всего договоры купли-продажи будущей недвижимой вещип. 4 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54.

Посмотрим, как застройщику нужно считать налог на прибыль и НДС по инвестиционным договорам и ДДУ.

Налог на прибыль

С точки зрения «прибыльного» учета деньги, полученные от инвесторов или дольщиков, считаются средствами целевого финансированияподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Стоимость переданного инвесторам (дольщикам) объекта строительства не признается выручкой застройщика для целей налогообложения.

В свою очередь, затраты застройщика на возведение объекта также не учитываются в расходахп. 17 ст. 270 НК РФ. Если в договоре выделено вознаграждение застройщика, оно включается в доходы, облагаемые налогом на прибыль.

Такой подход распространяется и на те ситуации, когда в договоре указана фиксированная сумма, которую инвестор должен заплатить за объект недвижимости, и не выделено вознаграждение застройщика. То есть средства инвестора принято считать целевыми, несмотря на то что застройщик не представляет ему отчета о понесенных затратах.

Правда, положения подп. 14 п. 1 ст. 251 НК применяются, только если застройщик использует средства инвесторов по назначению и ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования.

В противном случае их нужно включить во внереализационный доход. Но, как мы уже говорили, застройщики не ведут раздельный учет затрат, оплаченных из средств дольщиков и из собственных средств. Что интересно, налоговые органы этого и не требуют.

Обычно они действуют так. Подсчитывают по данным учета застройщика себестоимость строительства одного квадратного метра здания, умножают на количество квадратных метров, переданных застройщиком инвестору (дольщику).

Затем сравнивают полученную величину с суммой денег, которую застройщик получил от инвесторов. Если застройщик получил от инвесторов больше, чем потратил на переданные им квадратные метры, значит, разница — это то, что потрачено не по назначению и подлежит обложению налогом на прибыль как внереализационные расходыПостановление ФАС СЗО от 17.06.2013 № А26-5720/2011.

Но чаще всего разницу между суммой денег, полученной от инвесторов (дольщиков), и суммой расходов застройщика на возведение переданного им объекта принято называть экономией застройщика, а не нецелевым расходом.

Договор долевого участия проводки у инвестора — Юридические вопросы, законы, комментарии

Такой порядок налогообложения применяется как к договорам инвестирования, так и к ДДУПисьмо Минфина от 29.07.2013 № 03-03-06/1/30040.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

По нашему мнению, наличие так называемой экономии само по себе говорит о том, что застройщик реализует инвестору продукцию (результат работ), а не услуги. В противном случае деньги, не истраченные на строительство, должны были бы возвращаться инвесторам, а не оседать в кармане застройщика.

Казалось бы, сложившийся подход к налогообложению деятельности застройщиков на сегодняшний день устраивает всех: и налоговые органы, и налогоплательщиков.

Но из-за того что НК трактует любые деньги инвесторов как целевые поступления, возникают и негативные последствия.

Если у застройщика по инвестиционным договорам или ДДУ появится убыток, то учесть его без споров с налоговиками не получитсяПисьмо Минфина от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62. Логика ясна: если уж считать застройщика агентом, который строит на деньги инвесторов, то перерасход на стройке — проблема инвесторов, а не застройщика. Иногда с налоговиками соглашается и судПостановление ФАС ВСО от 07.08.2013 № А33-120/2012.

Но чаще всего судьи поддерживают застройщиков и разрешают учесть убытки при налогообложении прибылиПостановления ФАС ДВО от 23.08.2013 № Ф03-3710/2013; ФАС УО от 15.12.2010 № Ф09-10505/10-С3; ФАС МО от 28.03.2014 № А40-75073/13.

Для целей обложения НДС деятельность застройщика также считается агентскойп. 22 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.

Поскольку деньги, полученные от инвесторов и дольщиков, считаются целевыми поступлениями, а не авансами, с них не нужно платить авансовый НДС (если застройщик не является «по совместительству» подрядчиком).

Правда, иногда налоговые органы на местах все же пытаются переквалифицировать ДДУ в договоры купли-продажи будущей недвижимости и доначислить авансовый НДС, но безуспешноПостановления ФАС ВСО от 15.04.2013 № А78-3003/2012, от 18.11.2013 № А78-10830/2012.

Соответственно, НДС облагается вознаграждение застройщика, которое определяется по окончании строительства, в момент передачи объекта инвестору (кроме вознаграждения, связанного со строительством жилья)п. 1 ст. 146, подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Так называемая экономия, по сути, также является вознаграждением застройщика, поэтому если речь идет о строительстве коммерческой недвижимости (или объектов производственного назначения в многоквартирном доме), то такое вознаграждение облагается НДС по расчетной ставке 18/118подп. 2 п. 1 ст. 162, п. 4 ст. 164 НК РФ; Письма Минфина от 20.11.2012 № 03-07-10/29, от 15.08.2012 № 03-07-10/17.

А если застройщик строит жилье, то не только его вознаграждение, но и экономия средств инвестора не облагается НДС (если объекты введены в эксплуатацию и переданы дольщикам после 01.10.2010)Письмо Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17; Постановление ФАС УО от 09.04.2013 № Ф09-1449/13.

Входной НДС по подрядным работам к вычету у застройщика не принимается, а передается инвестору по сводному счету-фактуреПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

Если застройщик применяет порядок отражения операций, предусмотренный МСФО, то проводки по НДС в части стоимости работ подрядчика будут такие:

  • дебет 19 – кредит 60 — предъявлен НДС подрядчиками по выполненным работам;
  • дебет 62 – кредит 19 — «подрядный» НДС перевыставлен инвестору.
Предлагаем ознакомиться:  Договор на проведение электросварочных работ

Несмотря на то что традиционный порядок бухучета у застройщиков не отражает экономическую сущность операций в строительстве, отказываться от него преждевременно. Во-первых, он настолько укоренился, что и бухгалтеры, и пользователи бухгалтерской отчетности понимают, что на самом деле означают внеоборотные активы и целевое финансирование в отчетности застройщика.

То есть, как ни парадоксально, даже «неправильная» отчетность выполняет свою информационную функцию. А во-вторых, традиционный порядок бухучета на сегодняшний день совпадает с общепринятым порядком налогообложения у застройщиков.

Договор долевого участия проводки у инвестора — Юридические вопросы, законы, комментарии

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный.

В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места.

Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг. Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Учет денежных средств, полученных от дольщиков

Как было указано выше, застройщик занимается инвестиционной деятельностью — привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Эти денежные средства являются ценой договора, которая может включать сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Порядок классификации и отражения на счетах бухгалтерского учета полученных от дольщиков денежных средств зависит от способа организации строительства застройщиком.

Если застройщик занимается только инвестиционной деятельностью, то в данном случае в цену договора входит сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству (целевые средства для финансирования капитального строительства) и стоимость услуг застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Цена договора 1 = Возмещение затрат Вознаграждение застройщика.

Цена договора 2 = Возмещение затрат Вознаграждение заказчика-застройщика.

Для организации контроля над задолженностью дольщиков применяется счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», который особенно важен, если платежи вносятся поэтапно. Согласно п. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Целевые средства для финансирования капитального строительства отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» (п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).

Пример 1. Застройщик заключил договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами. Для организации строительства он привлекает заказчика, имеющего соответствующую лицензию. Согласно условиям договоров дольщики должны внести в кассу (перечислить на расчетный счет) организации денежные средства в счет возмещения затрат по строительству в размере 1 000 000 руб.

           Содержание операции          
 Дебет
Кредит
  Сумма, 
руб.
Сформирована задолженность дольщиков в  
части средств целевого финансирования
  76  
  86  
1 000 000
Получены денежные средства от дольщиков 
50, 51
  76  
1 000 000

Для целей налогообложения прибыли средства целевого финансирования на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Здесь же дано определение средств целевого финансирования.

В данном случае это имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами. В ст.

Договор долевого участия проводки у инвестора — Юридические вопросы, законы, комментарии

18 Закона N 214-ФЗ зафиксировано, что застройщик использует денежные средства, уплачиваемые дольщиками по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае использования полученных денежных средств не по целевому назначению они подлежат признанию в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Объекта обложения НДС в данном случае также не возникает. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Однако передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Средства, полученные в счет оплаты услуг застройщика (или услуг застройщика, являющегося заказчиком), отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Вознаграждение застройщика (заказчика-застройщика) является его доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ, Письмо Минфина России N 07-05-14/306 {amp}lt;7{amp}gt;

) и подлежащим обложению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письмо УФНС по г. Москве от 25.10.2004 N 24-11/68529 «Об особенностях обложения налогом на добавленную стоимость денежных средств инвесторов при реализации инвестиционного проекта», Письмо МНС России от 21.02.

У застройщика, являющегося подрядчиком (генеральным подрядчиком), цена договора — это стоимость работ и услуг по созданию объекта недвижимости. При этом все денежные средства, поступившие от дольщиков, будут предоплатой работ и услуг, связанных с созданием объекта строительства.

Цена договора 3 = Стоимость работ и услуг по созданию объекта строительства.

Расчеты с дольщиками в данном случае ведутся с применением счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Все средства, поступившие по договорам долевого строительства, подлежат включению в налоговую базу по НДС. Аналогичной точки зрения придерживается и Минфин России (Письмо от 12.07.2005 N 03-04-02/82).

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ.

  • вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
  • отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу.

А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Стоимость строительной продукции

С 9 марта 2004 г. при определении стоимости строительства новых зданий и сооружений независимо от источников финансирования, осуществляемого на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы необходимо руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ {amp}lt;8{amp}gt; (далее — Методика).

Что нам стоит дом построить, нарисуем — будем жить. Только вот для строительства настоящего дома предварительного наброска явно не хватит

Размер капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки определяется на основании сметной стоимости (п. 3.1 Методики).

Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о расторжении договора

Причем в бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией (п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Определение. Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

В соответствии с п. 3.15 Методики для определения сметной стоимости строительства проектируемых сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

К сведению: сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства — подрядным или хозяйственным способом (п. 2.1.5 Методических указаний по определению стоимости строительной продукции {amp}lt;9{amp}gt;).

В пп. 4.71 Методики указано, что сводные сметные расчеты стоимости строительства сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом.

В Методике даны рекомендации по распределению стоимости между главами в сводных сметных расчетах. Так, для производственного и жилищно-гражданского строительства средства можно распределить по главам (п. 4.73 Методики):

  1. «Подготовка территории строительства».
  2. «Основные объекты строительства».
  3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».
  4. «Объекты энергетического хозяйства».
  5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».
  6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения».
  7. «Благоустройство и озеленение территории».
  8. «Временные здания и сооружения».
  9. «Прочие работы и затраты».
  10. «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия».
  11. «Подготовка эксплуатационных кадров».
  12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

Учет затрат по строительству объектов

С начала года введено в действие в 1,6 раза больше жилых домов, чем в I полугодии 2013 г.

Порядок учета затрат по строительству объектов зависит от способа выполнения работ (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Так, в случае выполнения работ подрядной организацией их стоимость отражается у застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций.

Дебет 86 Кредит 08;

Дебет 86 Кредит 19.

При хозяйственном способе производства работ по строительству учет затрат ведется застройщиком также на счете 08 по фактически произведенным затратам.

На данном этапе можно рассмотреть порядок отражения на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций по осуществлению деятельности застройщиком, который для организации строительства привлекает заказчика-застройщика.

Пример 2. ОАО «Инстрой» (застройщик) оформило договор аренды земельного участка, получило разрешение на строительство жилого дома и опубликовало проектную декларацию. Расходы на получение проектной документации составляют 944 000 руб.

На основании заключенных договоров участия в долевом строительстве ОАО «Инстрой» привлекло денежные средства физических и юридических лиц в размере 27 199 000 руб., которые предназначены на покрытие расходов на строительство жилого дома (26 196 000 руб.) и оплату услуг застройщика (1 003 000 руб., в том числе НДС — 153 000 руб.).

ОАО «Инстрой» заключило с ООО «Строим вместе» договор на выполнение последним функций заказчика. Заказчик строительные работы осуществил собственными силами. Стоимость выполненных им работ и услуг составила 24 780 000 руб., в том числе НДС — 3 780 000 руб.

Фактические затраты застройщика — 600 000 руб.

В соответствии с учетной политикой ОАО «Инстрой» инвестиционная деятельность относится к основному виду деятельности.

           Содержание операции         
 Дебет
 Кредит
  Сумма,  
руб.
Включены в состав капитальных вложений 
расходы на оформление проектной
документации
 08-3 
   60  
   800 000
Отражен НДС                            
  19  
   60  
   144 000
Включены в состав капитальных вложений 
затраты по аренде земли
 08-3 
   76  
   400 000
Отражен НДС                            
  19  
   76  
    72 000
Сформирована задолженность дольщиков в 
части средств целевого финансирования
  76  
   86  
26 196 000
Получены денежные средства от дольщиков
50, 51
   76  
27 199 000
Полученные средства отражены в качестве
предоплаты услуг застройщика
  76  
   62  
 1 003 000
Начислен НДС с суммы предоплаты услуг  
застройщика (1 003 000 руб. x 18 / 118)
76-НДС
   68  
   153 000
Затраты, связанные с выполнением работ 
и оказанием услуг заказчиком, отражены
в составе капитальных вложений {amp}lt;*{amp}gt;
 08-3 
   60  
21 000 000
Отражен НДС                            
  19  
   60  
 3 780 000
Отражены затраты застройщика           
  20  
02, 10,
60, 69,
70
   600 000
Инвентарная стоимость квартир в виде   
затрат на строительство списана за счет
средств целевого финансирования
(800 000 400 000 21 000 000) руб.
  86  
  08-3 
22 200 000
Сумма НДС, предъявленная сторонними    
организациями, списана за счет средств
целевого финансирования
(144 000 72 000 3 780 000) руб.
  86  
   19  
 3 996 000
Отражена выручка от оказания услуг     
застройщика
  62  
  90-1 
 1 003 000
Отражена себестоимость услуг           
застройщика
 90-2 
   20  
   600 000
Начислен НДС со стоимости услуг        
застройщика
 90-3 
   68  
   153 000
Предъявлен к вычету ранее начисленный с
предоплаты НДС
  68  
 76-НДС
   153 000
Отражен финансовый результат (прибыль) 
от оказания услуг застройщика
 90-9 
   99  
   250 000
  • возмещение затрат на строительство;
  • вознаграждение заказчика.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1: Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ: Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

Вопрос №2: Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Ответ: Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка).

Вот дом, который построил. застройщик!

Напомним, что застройщик может являться не только заказчиком, но и подрядчиком (генподрядчиком). В этом случае проводки на счетах бухгалтерского учета будут другие. При хозяйственном способе производства строительных и монтажных работ учет затрат застройщиком ведется на счете 08 в размере фактически произведенных расходов, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 8 ПБУ 2/94).

Пример 4. Организация своими силами строит многоквартирный жилой дом на средства дольщиков, которые составляют 11 800 000 руб. Затраты по строительству жилого дома равны 7 000 000 руб.

           Содержание операции         
 Дебет
 Кредит
   Сумма, 
руб.
Получены денежные средства от дольщиков
50, 51
   62  
11 800 000
Начислен НДС с суммы предоплаты        
(11 800 000 руб. x 18 / 118)
76-НДС
   68  
 1 800 000
Отражены затраты застройщика           
  20  
02, 10,
60, 69,
70
 7 000 000
Включены в состав вложений во          
внеоборотные активы затраты на
строительство
 08-3 
   20  
 7 000 000
Отражена выручка по договорам участия в
долевом строительстве
  62  
  90-1 
11 800 000
Списаны затраты по строительству       
 90-2 
  08-3 
 7 000 000
Начислен НДС с выручки                 
 90-3 
   68  
 1 800 000
Предъявлен к вычету начисленный с      
предоплаты НДС
  68  
 76-НДС
 1 800 000
Отражен финансовый результат (прибыль) 
(11 800 000 - 7 000 000 -
1 800 000) руб.
 90-9 
   99  
 3 000 000

О.В.Влад

Эксперт журнала

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

бухгалтерский учет и налогообложение»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector