Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Приостановка в регистрации аренды и перепланировки (2019)

Как расторгнуть договор аренды зарегистрированный в росреестре

Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2019 году

Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2019 году в основном вызваны вступлением в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот НПА полностью изменил процедуру и порядок регистрационных действий и заменил ранее существовавшие законы – ФЗ 221 и ФЗ 123.

С начала текущего года для регистрации договора аренды с соответствующим заявлением может обратиться один из участников сделки – арендатор или арендодатель. При этом в случае передачи в аренду части объекта недвижимости (здания или помещения), заказать кадастровые работы по подготовке технического плана этой части, может также арендатор. Ранее для этого требовалась доверенность от собственника.

Регистрация договора аренды части помещения с 01.01.2017 года происходит только с одновременным учетом этой части в Кадастре. То есть при подаче на регистрацию договора аренды части помещения или здания вместе с комплектом документов вы подаете также технический план для внесения сведений об объекте аренды в ЕГРН.

Постановка на временный кадастровый учет частей объектов недвижимости с начала 2017 года не возможна – такое понятие, как временный кадастровый учет и временный кадастровый номер сейчас не существует.

Договор аренды помещений, зданий и их частей должен теперь содержать точное описание передаваемого объекта – в текстовом формате. Если в аренду передается объект недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, и он является самостоятельным объектом (имеет кадастровый номер), то прикреплять кадастровый паспорт к договору, который, кстати, теперь также не выдается, не нужно – с 2019 года произошло объединение ГКН и ЕГРП.

Порядок согласования перепланировки

В случае аренды части помещения, договор также должен иметь четкое описание такого объекта – какие комнаты включены в состав части помещения, ее площадь, этаж, на котором она расположена. Графику части помещения заявитель прилагает к комплекту документов на регистрацию в виде технического плана, составленного кадастровым инженером.

Как БТИ узаконивают красные линии: юридически только Росреестр имеет право выдавать законные документы

Виды приостановок регистрации договоров аренды можно сгруппировать по основным ошибкам, допускаемым заявителями. Несмотря на развитую фантазию регистраторов Росреестра, есть общие многочисленные нарушения собственников и арендаторов, которые приводят к приостановлению регистрационных действий. Основные из них рассмотрим ниже.

Хотя правила учета части помещения или здания для аренды действуют уже давно, — с 2013 года вступил в силу 221 ФЗ, по которому необходим был временный учет частей объектов для аренды, в 2017 году приостановки в регистрации по причине отсутствия технического плана на часть помещения носят массовый характер.

Не знаем, с чем связано такое количество приостановок – возможно, долгосрочные договоры аренды, заключенные до 2013 года, начали заканчиваться, и арендаторы понесли в Росреестр новые договоры на новые сроки… Но факт есть факт – вместо положенного технического плана для внесения сведений в ЕГРН о части помещения, заявители приносят на регистрацию технические паспорта на объекты, где «красными линиями» выделают арендуемую часть, или поэтажные планы здания в печатном виде, или кадастровые паспорта – что угодно, кроме технического плана.

Конечно, не все готовы смириться с тем, что для регистрации аренды части помещения или здания нужно заказать технический план и заплатить за него определенную сумму – дополнительные расходы для заявителя.

Но без него вы не сможете зарегистрировать аренду. Если кто-то убеждает вас в обратном – знайте, это мошенничество. Росреестр не принимает в качестве доводов ни судебную практику по другим аналогичным делам, ни какие-либо иные документы, кроме технического плана, оформленного на электронном носителе!

В случае приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй» и наши специалисты могут подготовить его для вас за 1 рабочий день.

Пример приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана.

Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия подтверждения полномочий лиц также является распространенной. При подаче документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ все документы в печатном виде должны быть подписаны лицами, уполномоченными на это.

Если договор подписывают руководители организаций – требуется предоставление решения о назначении или протокола собрания участников организации. В случае подписания договора по доверенности – необходимо предоставить копию такой доверенности.

Заявитель, который подает документы на регистрацию, также должен быть уполномочен на это – доверенность, если он действует от имени стороны договора, или решение/протокол о назначении на должность руководителя.

При подаче документов в электронном виде следует учесть, что договор аренды в таком случае должен быть подписан ЭЦП арендатора и арендодателя. А доверенность на подачу оформляется нотариусом также в электронном виде – с ЭЦП нотариуса.

Предлагаем ознакомиться:  Сдать квартиру как правильно оформить договор

Приостановка в регистрации из-за наличия перепланировки помещения – этот случай сейчас также набирает «популярность». Почему? – два варианта: собственник объекта недвижимости вводит в заблуждение арендатора о том, что изменения этого объекта были согласованы в установленном порядке;

Начнем с того, что любые изменения объекта недвижимости, из-за которых изменяется его конфигурация, являются перепланировкой, как минимум. Добавили перегородку – перепланировка, снесли стену – перепланировка….

Так вот, получая в аренду часть помещения, вы должны проверить, хотя бы визуально, соответствует ли конфигурация всего помещения в целом сведениям об объекте в ЕГРН. Сделать это можно заказав выписку из ЕГРН на объект недвижимости, в котором вы планируете арендовать часть.

Собственник может уверять, что перепланировка согласована в надлежащем порядке, но это не так, если в ЕГРН содержатся иные сведения, чем по факту.

Здесь может быть также проблема в том, что собственник сам был введен в заблуждение организацией, которая оказала ему услуги по согласованию перепланировки. Мы сталкиваемся сейчас с ситуациями, когда заказчик нас уверяет, что перепланировку он согласовал в БТИ – заказал техническую инвентаризацию объекта, получил технический паспорт и поэтажные планы «без красных линий».

И это означает, что БТИ согласовала его перепланировку. Но это не так! С 2013 года органы БТИ не имеют прав по согласованию перепланировок и переустройства объектов недвижимости!!! Их «красные линии», которые показывали незаконные перепланировки, сейчас никому не интересны – Росреестр сам проверяет комплект документов о наличии законной перепланировки.

И получается, что, подавая документы на регистрацию договора аренды части помещения, обе стороны уверены, что сведения о границах этой части внесены в ЕГРН и согласованы в Росреестре, а по факту они получают приостановку – Росреестр уведомляет их об отсутствии сведений в таком виде в ЕГРН.

Что делать если перепланировка объекта недвижимости не согласована? – в компании «Смарт Вэй» нашли несколько способов зарегистрировать договор арендычасти помещения, если в нем была произведена перепланировка.

Наши специалисты подготавливают весь необходимый для этого комплект документов в срок от 1 рабочего дня – в зависимости от сложности произведенной перепланировки и площади объекта недвижимости. В отличие от частных кадастровых инженеров, компания «Смарт Вэй» имеет допуски к подготовке проектной документации (свидетельство СРО), что позволяет выполнять работы по согласованию перепланировок нежилых объектов недвижимости без привлечения сторонних организаций и тем самым – сэкономить средства заказчика.

Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов – довольно часто встречается сейчас. Ошибки могут быть допущены как в тесте договора, так и в техническом плане. Даже если вы принесете в Росреестр поврежденный электронно-цифровой носитель с техническим планом, — это уже будет причиной получения приостановки в регистрации.

То же самое касается формы доверенности – для подачи документов на регистрацию в МФЦ вам потребуется только нотариально удостоверенная доверенность от одной из сторон договора аренды. И в такой доверенности обязательно нужно предусмотреть возможность подачи документов для регистрации прав на объект недвижимости.

Формы договора аренды части помещения на срок более одного года вы можете посмотреть здесь.

Пример приостановки в регистрации договора аренда из-за ошибки в документах.

ФЗ №218 предусмотрен перечень документов для регистрации договора аренды. Гражданский кодекс II часть устанавливает требования к договору аренды. Руководствуясь нормами права, вы можете избежать приостановки в регистрации аренды по причине неправильного оформления документов.

В период, когда учреждения БТИ имели право оформлять техническую документацию и проводили инвентаризацию объектов недвижимости, наличие красных линий на технических паспортах подразумевало отсутствие согласований на перепланировку или иных виды строительных работ. Устранить их можно было только следующими вариантами:

  • проведением повторного обследования для устранения возможных ошибок;
  • узакониванием фактически выполненных работ, в том числе в судебном порядке;
  • восстановлением исходного состояния объекта.

В настоящее время технические паспорта утратили юридическую силу, а все характеристики объектов недвижимости содержатся в сведениях кадастрового учета реестра ЕГРН. Чтобы устранить красные линии на технической документации, нужно обращаться не в учреждения БТИ, а к кадастровому инженеру и в службу Росреестра. Юридическую силу сохраняет только документации БТИ, составленная на 1 января 2013 года.

С января 2017 года единственным правоустанавливающим документов на недвижимость является выписка ЕГРН, а выдача свидетельств о праве и кадастровых паспортов прекращена. Поэтому итогом согласования или узаконивания перепланировки может выступать только выписка Росреестра, в которой отражены изменения параметров объекта недвижимости.

После полученной выписки из ЕГРП можно вновь предлагать помещение в аренду другим арендаторам. Последствия не регистрации Довольно часто арендатор и арендодатель не желают утруждать себя длительной бумажной волокитой, а также тратить на проведение процедуры регистрации дополнительные денежные средства.

В данном случае сделка по решению суда может легко признаться недействительной, а сам договор незаключенным. Обратиться в суд может любая сторона – арендатор или арендодатель, если посчитает нужным расторгнуть соглашение.

Если суд признает договор незаключенным, арендатора обязуют в скором времени освободить помещение и вернуть его в первоначальный вид, если арендатор докажет произошедшие изменения.

Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о расторжении договора охраны образец

Заказчику Перечень документов, необходимых для государственной регистрации расторжения договора аренды:

  • Подлинники соглашения о расторжении договора аренды в количестве, равном числу участников договора
  • Копия соглашения о расторжении договора аренды , заверенная нотариально или всеми участниками договора
  • Документы, подтверждающие отправление уведомления о расторжении договора аренды (квитанция, выписка из реестра почтовых отправлений и т.п.) (подлинник и копия)
  • Зарегистрированный договор аренды (копия)
  • Акт передачи (подтверждает возврат арендованного имущества арендодателю) (подлинник и копия, заверенная нотариально);
  • Доверенность на право расторжения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией).

Виды приостановок регистрации договоров аренды части помещения

Важно

Чтобы подобного не произошло и рекомендуется проводить соответствующую регистрацию. Для подачи документов также можно обратиться в МФЦ или попробовать начать процедуру через портал Госуслуги.

Особенности регистрации через МФЦ МФЦ – многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Срок приостановки в регистрации договора аренды

Срок приостановки в регистрации договора аренды предусмотрен статьей 26 – общий срок не может превышать три месяца. Для отдельных случаев он может быть сокращен до одного месяца.

Если вы раньше времени устраните замечания Росреестра, это снимет приостановку, и вы получите зарегистрированный договор аренды. Но в случае, если вы не устраните замечания регистратора в установленный срок – получите отказ в регистрации, а заплаченная госпошлина перейдет в доход государства.

Как снять приостановку в регистрации договора аренды

Как снять приостановку в регистрации договора аренды? – для этого необходимо устранить допущенные нарушения при подаче документов на регистрацию. Если вам Росреестр указал на несогласованную перепланировку – обычно, ее надо согласовать, в случае, если вы не подали на регистрацию аренды части помещениятехнический план – его следует заказать в уполномоченной компании, в случае неправильного оформления документов – ошибки надо исправить.

Все исправления и дополнительные документы надо предоставить в Росреестр (обычно – через МФЦ) и «прикрепить» их к ранее поданному комплекту. Это вариант для тех, кто заинтересован в скорейшем получении результата в виде зарегистрированного договора аренды.

Но мы встречаем и такие случаи, когда собственники, а чаще – их представители, говорят, что они будут судится с Росреестром по приостановке и доказывать свою правоту в арбитраже. Этот вариант имеет право на существование, но суд с Росреестром обычно длится от одного года и более.

Порядок согласования перепланировки

Отказ в согласовании или узаконивании перепланировки может происходить на разных стадиях – при оформлении проекта и технического заключения в экспертной организации, на этапе приемки выполненных работ, либо в процессе кадастрового учета.

Как правило, перед вынесением решения об отказе, происходит приостановка рассмотрения документов. Это дает возможность устранить выявленные нарушения и продолжить процедуру согласования.  Рассмотрим наиболее типичные случаи отказов, которые сопровождают процесс согласования перепланировочных работ.

Ввиду сложности и запутанности процедуры согласования различных видов строительных работ, правообладатель или заказчик могут ошибаться при выборе инстанции для подачи документов. В этом случае проектная документация будет возвращена без рассмотрения, либо направлена в надлежащий адрес по каналам межведомственного взаимодействия.

На территории Москвы согласование проекта на перепланировку жилого помещения входит в компетенцию Мосжилинспекции. Для нежилых объектов такое согласование не требуется, подтверждением законности и  безопасности работ подтверждает заключением эксперта.

Учитывая требования федерального и регионального законодательства, согласование перепланировочных работ для нежилых объектов на территории Москвы состоит из следующих этапов:

  • заказ проекта перепланировки в экспертной организации, имеющий свидетельство об аккредитации и допуск СРО;
  • оформление положительного технического заключения о безопасном состоянии несущих конструкций здания;
  • выполнение строительных работ в соответствии с согласованной проектной документацией;
  • оформление акта приемочной комиссии;
  • обращение к кадастровому инженеру для обследования помещений и изготовления технического плана;
  • обращение в службу Росреестра, где будет проводиться кадастровый учет изменений с внесением сведений в ЕГРН;
  • получение выписки ЕГРН, в которой будут отражены изменения в конфигурации нежилого объекта недвижимости.

Получение выписки ЕГРН в службе Росреестра означает успешное завершение согласования перепланировки. Закон допускает узаконить фактически выполненные работы — эта процедура также сопровождается оформлением проекта и техзаключения, однако в большинстве случаев требуется обращение в суд.

Заявление в мфц на регистрацию договора аренды

При условии, что срок аренды составляет менее 1 года, значит, стороны могут обойтись без государственной регистрации и сэкономить на этом денежные средства. Если говорить о том, зачем нужна регистрация договора аренды нежилого помещения, можно выделить один лишь факт – чтобы не нарушать закон.

Однако, арендодатель и арендатор имеет свои причины для проведения регистрации – это значительно снижает риски. Для арендодателя договор выгодно регистрировать при сдаче в аренду помещений больших площадей или целых комплексов, в особенности, если сделка влечет огромную прибыль.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление при увольнении по соглашению сторон

Зарегистрировать расторжение договора аренды

Регистрация в росреестре договора аренды Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Порядок согласования перепланировки

После завершения перепланировки в исходные характеристики нежилого объекта вносятся изменения, поэтому правообладателю или заказчику нужно пройти процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ признает правоустанавливающие документы и технический план основанием для кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый учет для нежилых объектов Москвы осуществляется следующим образом:

  • после того, как приемочная комиссия утвердит акт выполненных строительных работ, заказчик должен обратиться к кадастровому инженеру;
  • на основании подрядного договора инженер проводит обмеры и обследование измененного объекта, получает ЕГРН сведения кадастрового учета;
  • в графическую и текстовую части плана инженер переносит все изменения в характеристиках объекта, при этом учитывается содержание акта приемочной комиссии;
  • технический план подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

Проведение кадастрового учета позволяет внести в госреестр ЕГРН все изменения объекта после перепланировки. По итогам обращения в службу Росреестра обновленные сведения о характеристиках нежилого помещения отражаются в реестре, о чем заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.

Какие последствия влечет приостановка

Если регистрация приостанавливается, у сторон возникает возможность устранить допущенные нарушения. Для этого в решении специалиста Росреестра указывается срок приостановки – в большинстве случаев, он будет составлять не более трех месяцев.

Если арендодатель и арендатор своевременно учтут все претензии регистратора и представят обновленные или дополнительные документы, регистрация продолжится по общим правилам. При несоблюдении указанный предписаний в предоставленный срок, последует отказ в совершении регистрационной процедуры.

Какими способами можно устранить выявленные нарушения? Для этого арендодатель или арендатор могут выполнить следующие действия:

  • представить новую версию договора, в котором будут учтены замечания регистрационной палаты;
  • представить документы, подтверждающие полномочия собственника или арендатора;
  • подтвердить наличие прав на совершение сделки;
  • оформить технический план для постановки объекта на кадастровый учет;
  • устранить реестровые ошибки в кадастровых сведениях и технической документации;
  • представить соглашение о внесении изменений в договоре.

Если нарушения устранены сразу после вынесения решения, приостановка будет аннулирована. Поэтому при возникновении проблем с регистрирующим органом, сразу обращайтесь за помощью к опытным специалистам в сфере недвижимости и кадастра.

Как избежать приостановки

Приостановка по любым основаниям автоматически увеличивает сроки регистрационной процедуры. Поэтому важно еще на стадии оформления договора и сопроводительных документов учесть все нюансы Федерального закона № 218-ФЗ.

  • помощь в оформлении прав собственника на помещение или здание с получением выписки ЕГРН;
  • подготовка технической документации для согласования изменений объекта при перепланировке;
  • оформление технического плана на части объекта недвижимого имущества, если это необходимо для оформления аренды;
  • проведение повторных кадастровых работ по обследованию объекта для устранения реестровых ошибок;
  • представительство и сопровождение следок в Росреестре при регистрации договоров аренды.

Если при попытке самостоятельно составить и зарегистрировать договор вы получили решение о приостановке регистрационных действий, наши эксперты помогут своевременно исправить документы или оформить все необходимые бланки.

Основные типы приостановок

Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ указывает, что одним из оснований для кадастрового учета и регистрационных мероприятий является технический план на объект недвижимости. Согласно пункту 5 ч. 1 ст.

26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие технического плана, равно как и других обязательных документов, будет являться законной причиной для приостановки учетных или регистрационных действий в службе Росреестра.

Оспаривание такого решения регистратора не имеет смысла, поскольку только технический план содержит обязательный перечень характеристик арендуемого объекта. Единственным вариантом устранить нарушение и возобновить процедуру будет являться изготовление технического плана. Этот документ должен соответствовать требованиям статьи 24 Закона № 218-ФЗ, в том числе:

  • полномочия по обследованию объектов недвижимости и оформлению технических планов с 2013 года переданы кадастровым инженерам – профессиональным специалистам, обладающим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
  • при составлении технического плана инженер учитывает сведения реестра ЕГРН в отношении обследуемого и иных объектов, а также актуальные изменения в характеристиках помещения или здания;
  • техплан состоит из графической и текстовой части, в которых инженер указывает фактические параметры объекта недвижимости на момент обследования.

Необходимость в получении нового технического плана при регистрации арендного договора связана с любыми изменениями объекта – выделением его части для сдачи в аренду, перепланировкой конфигурации объекта под цели арендатора и т.д.

Также нужно учесть, что положения Федерального закона № 218-ФЗ предусматривают важное новшество – кадастровый учет и регистрация аренды проводится в рамках одной процедуры. Это существенно упрощает и ускоряет стадию заключения и регистрации договора, однако отсутствие технического плана не дает возможности воспользоваться таким правилом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector