Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей образец

Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

Претензия

18 июля 2017 года между мной и Вами, ИП Иванов Иван Иванович, был заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно данному договору я передала Вам, а Вы приняли во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 26,4 кв.м, расположенное по адресу: Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, Ул. Ивановка, д.10

Таким образом, задолженность за июль 2017г. составляет 6640 рублей (15840р./ 31 день * 13 дней), а задолженность за август 2017г. составляет 15 840 рублей. Невыплаченная сумма арендной платы по договору составляет 22 480 рублей.

Согласно п. 7.2 договора, в случае невыплаты Арендатором арендной платы в течение одного срока подряд, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, направив письменное уведомление об этом Арендатору за 14 календарных дней до такого расторжения.

С уважением,                                                            _____________ Петрова М.И.

«___»_____________

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Основания для одностороннего расторжения

Досрочное прекращение действия документа – частая ситуация, в которой возникает потребность и у арендатора, и у владельца недвижимой собственности. Основания для расторжения могут различаться, а порядок согласуется с положениями гражданского законодательства.

Избавить от неясностей вопроса позволит включение в документ соответствующих положений, с учетом интересов участников договора. Если в документе не установлен порядок одностороннего выхода из арендных отношений, вопрос требует разбирательства в суде, что влечет дополнительные затраты времени и финансовые потери.

Так как в процессе реализации договора задействованы, прекращение исполнения условий договора одной из сторон влечет за собой нарушение прав другой стороны. Гражданский Кодекс устанавливает, в каких случаях одностороннее расторжение возможна, а в каких является нарушением.

Согласно действующим законам, прекратить правоотношения между арендодателем и арендатором можно в следующих обстоятельствах:

  1. Взаимное согласие.
  2. Судебное решение в рамках ГР РФ.
  3. В соответствие с пунктами заключенного договора.

Если от второй стороны согласие не получено, закончить арендные отношения будет сложнее. Если собственник недвижимости или иного арендуемого имущества принял решение прекратить действие договора до наступления срока, потребуется предпринять ряд мер, которые будут зависеть от того, какие условия расторжения были определены договором, а также каковы обстоятельства, вынудившие арендодателя отказаться от продолжения аренды.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности. Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь.

Предлагаем ознакомиться:  Договор с устным переводчиком физическим лицом образец

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Порядок действий

К причинам, вынуждающим отказаться от предоставления в аренду собственности, в первую очередь относятся различные нарушения пунктов договора. Например, в случае аренды земли, основанием для прекращения договорных отношений по инициативе владельца может стать нецелевое использование объекта.

Однако положительное решение арендатора можно получить далеко не всегда: последнему требуется найти новое помещение, объект аренды, получить более привлекательные условия аренды или выхода из аренды, успех деятельности арендатора во многом связан с арендуемым конкретным имуществом или недвижимостью.

Гражданское законодательство регулирует досрочный выход из арендных отношений в судебном порядке, что установлено статьей 619 ГК.

  1. Недвижимость, иной объект аренды используется ненадлежащим образом, нарушая положения договора.
  2. Выявлены факты ухудшения состояния переданного в аренду имущества. Например, если состояние арендуемых помещений, лестничных площадок, коридоров не отвечает санитарным требованиям, выявлен факт потребности в капремонте или плановых ремонтных работах.
  3. Нарушения условий оплаты. Наличие двух-трех просроченных платежей, даже если оплата и была совершена в более поздние сроки. Задержки должны быть по не менее двум платежам подряд. Если в судебном разбирательстве будут представлены доказательства, что оплата была перечислена арендатором, однако в связи с ошибками в платежном документе, деньги не поступили арендатору, судья может отказать в досрочном расторжении, встав на сторону арендатора.
  4. Отказ от выполнения обязательств по капитальному ремонту, зафиксированных в договоре, либо основываясь на положениях закона. В соответствии с российскими законами, арендатор обязан следить за состоянием арендуемого объекта, а при необходимости, его ремонтировать.

На видео о расторжении договора аренды

Наличие в договоре положений, касающихся возможности прекращения аренда до истечения срока, позволит избежать многих проблем как для арендатора, так и для арендодателя. Рекомендуется внести в договор такие пункты, которые позволили бы прекратить отношения в одностороннем порядке с учетом интересов обеих сторон.

Он должен составляться в соответствии с российским законодательством и включать все существенные для него условия. Наряду, с верно, составленным договором, случаются обстоятельства, когда у арендатора возникает срочность расторжения договора. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

  • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
  • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
  • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

Предлагаем ознакомиться:  Куда пожаловаться на работу органов соцзащиты

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение.

Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Случаи расторжения арендатором

Законом предусмотрено несколько вариантов расторжения договора инициированного арендатором. Он может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. когда сам арендный договор включает условия внесудебного урегулирования процедуры расторжения договора. В таком случае еще на стадии составления проекта, в нем предусматривают возможность расторжения: порядок уведомления, сроки, возможные неустойки, порядок возврата, арендованного, и прочие.
  2. когда срок в договоре аренды прямо не прописан, то в соответствии с 610 статьей Гражданского кодекса, он будет заключен на неопределенный срок и легко, может быть, расторгнут в нужное время. В данном случае необходимо будет предупредить арендодателя о расторжении за один месяц, а если договор касается аренды недвижимости, сообщить за три месяца.
  3. если имеют место серьезные нарушения условий, которые содержатся в договоре со стороны арендодателя, его действие можно прекратить в судебном порядке.
  • В случае, когда арендодатель создает условия, препятствующие арендатору пользоваться арендованным помещением или другим имуществом, указанным в составленном договоре.
  • Если арендованное имущество не отвечает требованиям, оговоренным, в договоре или имеет какие-либо серьезные недостатки, о наличии которых арендодатель знал, но умолчал, а арендодатель не увидел их при осмотре, делающие невозможным его использование в соответствии с назначением.
  • Когда арендодатель не выполняет своих прямых обязанностей по капитальному ремонту сданного имущества в оговоренные договором сроки, или в разумные сроки, если это не оговаривалось.
  • В ситуации, когда имущество, принадлежащее арендодателю, вдруг станет непригодным, при обстоятельствах, где арендатор ответственности не несет.

Основная ошибка, как правило, проявляется в составлении текста условий об отказе от договора арендатором. Договор подписывают не вдумываясь в смысл текста, или неспособны его правильно осмыслить с точки зрения юридического толкования.

Вследствие чего выясняется, что договор закрепляет лишь право на изъявление своего желания о расторжении, но никак не гарантирует его.

Написанное в договоре должно точно передавать смысл оговоренного сторонами.

Желательно, чтобы было закреплено право арендатора имущества на досрочное прекращение действующего договора по собственной инициативе во внесудебном порядке. Необходимо обсудить и включить в договор процедуру расторжения, различные материальные издержки и прочее. Таким способом, можно попытаться обезопасить себя от судебного разбирательства.

Предлагаем ознакомиться:  Пдд при каких заболеваниях вешается знак инвалид

Следствием внесения условия о беспрепятственном расторжении, скорее всего, будет желание арендодателя включить пункт, предусматривающий выплату неустойки за преждевременное расторжение.

Согласно принципу добровольности договора и его условий, неустойка может быть включена в условия о расторжении в таком случае придется оспаривать в суде законность этого пункта.

Если же неустойка не была прописана в договоре и арендодатель предъявил такого рода требования, здесь важно будет сослаться на действующее законодательство, которое предусматривает неустойку как компенсацию за нарушение обязательств по договору.

В данном случае о ней речи быть не может, ведь добровольное расторжение будет предусмотрено самим договором, а, значит, нарушение обязательств отсутствует.

Стоит также отметить следующую особенность, касающуюся сроков действия договора.

Арендатору важно знать, что договор аренды, составленный на срок превышающий один год, требует государственной регистрации.

Для арендатора выгоднее всего уговорить арендодателя на договор без указания срока действия, тогда вам не придется решать этот вопрос вовсе, так как расторжение будет закреплено законом.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки. Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Уведомление письмом о расторжении договора арендатором

При условии невыполнения арендодателем своих прямых обязанностей, следующих из договора аренды, законом предусмотрен порядок оповещения первого с помощью уведомления.

Письменное уведомление должно содержать:

  1. наименование и реквизиты лица или организации арендодателя, которым оно адресовано;
  2. реквизиты и контактные данные арендатора;
  3. привязку к договору аренды;
  4. сами требования и сроки их выполнения.

Если арендодатель не ответил в срок или так и не выполнил свои обязанности, следует отправить повторное уведомление о принудительном расторжении договора в одностороннем порядке. Подобное уведомление направляется в ситуации, если арендатор сам захотел расторгнуть договор.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки.

Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными. Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector