Расторжение договора найма жилого помещения

Наём жилья

В нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан.

К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица.

Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться.

Главная / Аренда / Расторжение договора аренды квартиры — как расторгнуть найм жилья

Тяжелый экономический кризис в стране, регулярные и порой внезапные новшества в области финансов и экономики (когда колеблется курс валют, ликвидируются учреждения, увеличиваются ставки по кредитам) нередко становятся причиной невозможности выполнения договорных обязательств.

Возникновение договорных обязательств, а также их завершение, необходимо осуществлять с учетом норм текущего законодательства и интересов всех сторон, участвующих в процессе.

Думать о том, каким образом будет воплощено в жизнь расторжение договора аренды квартиры, лучше всего еще до заключения соглашения.

Арендный договор регулирует обязательства, касающиеся предоставления недвижимого объекта. В процессе участвуют две стороны – собственник жилья либо его представитель, а также учреждение либо индивидуальный предприниматель.

Арендный договор в жилищной сфере имеет отличия от договора коммерческого найма.

Оформлять договорные обязательства по форме, имеющей отличия от обозначенной в статьях 161-й и 609-й ГК РФ, нельзя, данный документ будет признан незаконным. На его основании не возникнут определенные полномочия для различных субъектов.

Аренду можно установить и на конкретный временной промежуток, и сделать ее бессрочной.

Информация о договорах, срок действия которых составляет более одного года, в обязательном порядке должна быть отражена в Едином государственном реестре прав. Временной период аренды начинает рассчитываться со дня, когда в реестр была внесена дата о регистрации договора.

Данный список считается открытым, у сторон есть право на фиксацию в соглашении дополнительных условий, при наступлении которых договор расторгается.

Аренда любого жилья может быть прекращена либо по истечению временного периода договора, либо в случае наступления определенных обстоятельств:

  1. Если стороны смогли принять такое решение совместно.
  2. Если сам договор претерпел серьезные изменения.
  3. Если одна из сторон (это может быть как одна, так и другая сторона) подала исковое заявление по основаниям, прописанным российскими законами.
Предлагаем ознакомиться:  На какой срок заключается срочный трудовой договор

Если арендный договор прекращается по причине взаимной договоренности сторон, причины могут быть следующими:

  1. Истек временной период действия.
  2. Серьезно изменились условия, на основании которых стороны заключали договор.

Если договор является бессрочным, и у арендатора, и у арендодателя есть право на прекращение исполнения договора аренды. Вторая сторона должна получить уведомление. Сделать это необходимо за 3 месяца.

Арендатор может добиваться расторжения договора в одностороннем порядке – с привлечением судебной инстанции, в следующих случаях:

  1. Если арендодатель не предоставляет жилое помещение или не дает пользоваться им по назначению.
  2. Если в квартире есть неуказанные дефекты, которые не дают возможности ею пользоваться.
  3. Если хозяин квартиры не проводит капремонт.
  4. Если идет речь о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли арендатора, по итогам которых полноценно квартирой пользоваться невозможно.
  5. В случае возникновения других обстоятельств, отраженных в договоре.

Арендодатель может добиваться расторжения арендного договора в следующих ситуациях:

  1. Если наниматель использует квартиру не по назначению, нарушает условия проживания и договорные правила.
  2. Если он намеренно делает хуже состояние жилого помещения.
  3. Два раза подряд не оплатил проживание в жилье.

Договор может предусматривать и другие причины, согласно которым может быть расторгнута аренда по желанию хозяина помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения

Независимо от того, каким сроком обладает договор найма жилья, наниматель вполне может направить уведомление о его расторжении наймодателю (если с этим согласны все члены его семьи и проживающие с ним физические лица – граждане).

Расторжение договора найма жилья будет осуществлено через 90 дней с момента предупреждения такого типа.

По исковому заявлению хозяина жилого помещения соглашение найма будет расторгнуто в следующих ситуациях:

  1. Если не уплачиваются предусмотренные договором найма взносы (в течение полугода). Если это краткосрочный найм (сроком менее чем на один год) – если не внесли два и более платежа.
  2. Если наниматель либо лица, за которых он ответственен, нанесли жилому помещению повреждения.

У любой из сторон есть право стать инициатором расторжения договора в судебной инстанции – если в квартире стало невозможно жить, либо в ситуациях, обозначенных в жилищном законодательстве России.

Когда одна из сторон хочет расторгнуть арендный договор, она должна направить иной стороне уведомление о досрочном прекращении этого документа.

У данного документа должна быть письменная форма. Вручают его второй стороне под расписку либо направляют как почтовое отправление с уведомлением о том, что адресат его получил.

Законодательные акты Российской Федерации не предусматривают специальную форму, согласно которой должно быть составлено уведомление. Но лучше, если будут отражены такие реквизиты:

  1. Наименование документа.
  2. Реквизиты сторон и договора.
  3. Причина разрыва договора. Должны быть в обязательном порядке описаны все обстоятельства.
  4. Требования к стороне, целью которых является расторжение договора.
  5. Необходимо проставить подпись и дату.
Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о расторжении брака подсудность

Данный документ – это добровольное решение обеих сторон о завершении сотрудничества (если все требования этого договора были выполнены).

  • Для составления соглашения используют ту же самую форму, что и для самого договора. Другими словами, если для заключения арендного договора была нужна государственная регистрация, то и при заключении соглашения права тоже должны пройти регистрационный процесс в госреестре.
  • Преамбула соглашения должна содержать имена участников договора. Они должны быть аналогичны тем наименованиям, которые были прописаны в договоре.
  • После чего стороны заявляют, что хотят закончить договорные отношения по аренде жилого помещения (с указанием всех договорных реквизитов – наименования, номера, даты, когда он был заключен). В обязательном порядке должны быть перечислены условия расторжения (лучше всего включить процесс передачи имущества, сведения о расчетах между сторонами).

Если соглашение не отражает дату завершения договора аренды, его считают прекращенным со дня, когда такое соглашение было подписано.

Еще отражают число копий соглашений. Обязательно отражение адресов, реквизитов и подписей обоих участников. Если подписывается представитель юридического лица – должно быть заверение с помощью печати.

Так как жилое помещение – это очень дорогое имущество, как правило, предоставляемое в пользование с хорошей техникой и мебелью, лучше всего осуществлять передачу имущества по описи. Она оформляется в качестве приложения к договору.

Вопрос: Здравствуйте! Я и моя супруга снимаем жилье по договору найма жилого помещения. Договор срочный – на полгода. В оформлении нам помогала агентская организация, получившая 50% от суммы ежемесячного платежа. Третий месяц проживания был оплачен нами наперед.

И вдруг такая новость: собственник жилья решил его реализовать. Сообщил он нам об этом внезапно, после внесения денежной суммы на месяц вперед. Мы прописывали в договоре, что наймодатель обязуется не реализовывать эту квартиру.

И что же нам теперь делать? Мы желаем расторгнуть договор и получить назад свои деньги.

Вопрос: Добрый день! Скажите, пожалуйста, есть ли возможность включить в договор безвозмездного пользования жильем (а конкретно – в пункт о расторжении договора) требование, что направлять друг другу письменное уведомление стороны могут только почтовыми интернет-сервисами?

Предлагаем ознакомиться:  Закон потребителя о возврате товара в течении

Особенности

Основным отличием договора краткосрочного найма жилого помещения является то, что регистрировать его в Росреестре не требуется.

Нет необходимости подкреплять бумагу печатью и подписью нотариуса. Это значит, что хозяину квартиры не придется платить налоги государству.

Так как он действует в течение непродолжительного времени, законодательством были скорректированы условия взаимодействия сторон.

Особенностью такого документа является то, что владелец может по своему желанию не продлять действие сделки.

Помимо этого, жильцу не разрешено вселять третьих лиц в квартиру даже на ограниченный срок и с предупреждением собственника.

Еще одной особенностью является возможность владельца в любой момент разорвать соглашение, если арендатор не соблюдает свои обязанности, прописанные в документе. При этом ему не придется предоставлять квартиросъемщику время для поиска нового жилья. В любой момент он может выселить жильца, если его что-то не устроит.

Ст. 683 ГК РФ подробно раскрывается понятие договор краткосрочного найма жилого помещения: таким является документ, заключаемый меньше, чем на год, притом допустимы такие варианты, как 364 дня или 11 месяцев.

Поскольку договор действителен в течение весьма короткого периода, законодателем скорректированы положения, затрагивающие права и обязанности двух сторон. К примеру, нанимателю по прекращении срока действия документа не гарантируется то, что он может в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Таким образом, наймодатель не несёт обязанности по предложению пролонгации договора перед нанимателем, что ясно прописано в ст. 683 ГК РФ.

К одной из главных особенностей рассматриваемого документа относится ограничение на вселение квартирантов на временное проживание. По общему правилу, которому необходимо следовать после вступления договора в силу, следует, что недопустимо поселять других жильцом в арендуемое помещение, пусть даже на короткий период и с предупреждением хозяина жилья.

Стоит отметить важный аспект, касательный замены стороны договора. Если наниматель решил покинуть снимаемое жильё, либо умер, то его родные, жившие вместе с ним, не обладают правом замещения стороны и обязаны покинуть дом вместе с тем, чьё имя прописано в документе. Или без него в случае смерти.

Необходимо ещё рассмотреть ситуацию, когда наймодатель получает веские основания для досрочного расторжения договора краткосрочного найма жилого помещения. В этом случае владелец жилья не обязан давать нанимателю время на устранение своих оплошностей, а вправе тут же обратиться в суд для досрочного выселения, если квартирант не желает самостоятельно покинуть арендуемое помещение.

Zem-Pravovik.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector