Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
К вопросу о необходимости государственной регистрации сделок и прав аренды недвижимого имущества

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Государственная регистрация сделок (договоров) аренды до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Обременение прав собственника объекта недвижимости на основании договора аренды или найма дает сторонам возможность:

  • предотвратить недобросовестное или преступное поведение бизнес-партнера (сдача в аренду другому арендатору, продажа объекта без уведомления покупателя о наличии арендатора и пр.);
    • облегчить сбор доказательной базы при судебных спорах;
    • при коммерческом найме жилого помещения — защитить право нанимателя на проживание до окончания срока аренды при продаже квартиры;
    • возможность включения суммы НДС в затраты — для арендаторов юридических лиц;
    • выполнять требования лицензирующих и других органов по наличию у арендатора долгосрочных прав на пользование объектом;
    • и просто чувствовать себя юридически защищенными.

Для государственной регистрации договора потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • оригинал договора аренды и передаточного акта в количестве экземпляров по числу сторон один для регистрирующего органа;
  • техплан с экспликацией на сдаваемое в аренду нежилое помещение (если сдается его часть);
  • кадастровый план части земельного участка (если сдается его часть);
  • оригиналы правоподтверждающих документов собственника, если его право на объект ранее не было зарегистрировано;
  • от юридических лиц справки о некрупности сделки, об отсутствии заинтересованных лиц и распорядительный документ о заключении сделки;
  • от физических лиц нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки (если недвижимость приобретена во время брака);
  • оригиналы и копии нотариальных доверенностей на всех представителей и подписантов, действующих по доверенности;
  • квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 2000 руб., для юр. лиц – 22000 руб.).

С собой всем представителям сторон надо иметь документ, удостоверяющий личность, физ. лицам дополнительно иметь СНИЛС.

Сначала рассмотрим вопрос о необходимости государственной регистрации сделок (договоров) аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ст.131 ГК РФ содержится перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее года, государственной регистрации его не требуется.

В случае заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее года государственная регистрация такой сделки осуществляется в порядке, предусмотренном ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.131 ГК РФ орган, производящий регистрацию, по ходатайству лица, которому принадлежит эта недвижимость, обязан удостоверить произведенную регистрацию и выдать документ о зарегистрированном праве (сделке) или сделать соответствующую отметку на представленном ему для регистрации документе.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 31 января 1998 г.

В связи с этим и на основании ст.8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и ст.6 Федерального закона от 26.01.1996 N 14-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до принятия вышеуказанного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следовало руководствоваться существовавшим порядком регистрации прав и сделок с недвижимостью.

В п.14 Указа Президента РФ от 28.02.1996 N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» прямо указано, что впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним регистрацию проводят органы, осуществляющие эту деятельность на дату издания Указа.

Предлагаем ознакомиться:  Для чего нужен инн в суде

В разных субъектах Российской Федерации регистрацию сделок со зданиями, сооружениями, помещениями и т.п. осуществляли комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, а также другие государственные органы.

Распределение полномочий по регистрации между органами, ее осуществляющими, и установление порядка регистрации регулировались нормативными актами как Российской Федерации, так и субъектов Российской Федерации.

В настоящее время в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» субъектами Российской Федерации ведется работа по поэтапному созданию органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно завершиться к 1 января 2000 г. (ст.33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Во исполнение требований Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было принято Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Данным Постановлением утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые должны применяться всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

За регистрацию прав недвижимого имущества и за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается плата.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 N 248 и составляет для юридических лиц 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Размер платы (регистрационного сбора) в каждом конкретном субъекте Российской Федерации устанавливается непосредственно органами власти субъекта в пределах величины ее максимального размера согласно ст.

Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации определяются также порядок, сроки и формы внесения взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платы за государственную регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах.

В последнее время получила распространение практика, когда органы власти отдельных субъектов Российской Федерации принимали нормативные акты, устанавливающие обязательность государственной регистрации договоров аренды (субаренды) объектов недвижимости независимо от форм собственности и сроков действия договоров.

В связи с этим хотелось бы отметить, что согласно п.1 ст.3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, следовательно, органы власти субъекта Российской Федерации не имеют полномочий по изданию нормативных актов, содержащих нормы гражданского права.

Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлена обязанность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года.

Предлагаем ознакомиться:  Куда подают заявления на развод

В случае неосуществления государственной регистрации сделок (договоров) аренды тогда, когда обязательность такой регистрации установлена действующим законодательством РФ, данные сделки будут подпадать под действие норм ст.

165 ГК РФ (последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации). Согласно п.1 данной статьи несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Ничтожная сделка (ст.166 ГК РФ) недействительна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Помимо сказанного следует добавить, что в случаях, когда договор аренды недвижимого имущества был заключен на срок менее года, а в дальнейшем срок его действия был продлен (пролонгирован) и в результате такого продления стал равен году или превысил годичный срок, необходимо также осуществлять его государственную регистрацию.

До сих пор была распространена практика, когда стороны договора аренды недвижимого имущества пытались избежать государственной регистрации путем заключения договора аренды на срок менее года и по истечении срока аренды делали «небольшой перерыв», а далее заключали новый договор аренды опять на срок менее года.

Данные действия сторон договора аренды подпадают под понятие притворной сделки. В соответствии со ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Следовательно, действия сторон по прекращению договора аренды и впоследствии заключение нового договора аренды при фактически длящихся арендных отношениях — ничтожны. К такой сделке будут применяться правила заключения договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее года.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Атак как обязательность осуществления государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не была соблюдена, данная сделка будет являться ничтожной и к ней будут применены последствия недействительности ничтожных сделок, описанные выше.

Документы, необходимые для регистрации

Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
  • два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
  • кадастровый паспорт арендуемого объекта;
  • удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
  • согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
  • -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
  • если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

  • для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
  • арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
  • арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Предлагаем ознакомиться:  Закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций начнет работать с 1 января ...

Льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды

Размер госпошлины в 2017 году составляет:

  • 2000 рублей для физического лица;
  • 22000 рублей для юрлица.

Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»

Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор.

Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.

Ответы на распространенные вопросы

Федеральный
орган в области государственной
регистрации в соответствии с ФЗ № 122
несет ответственность за своевременность
и точность записей о праве на предприятие
как имущественный комплекс, объект
недвижимого имущества, расположенный
на территории более одного регистрационного
округа, в Едином государственном реестре
прав, за необоснованный (не соответствующий
основаниям, указанным в ФЗ № 122) отказ
в государственной регистрации прав и
уклонение от государственной регистрации
прав на данные объекты недвижимого
имущества, за полноту и подлинность
выдаваемой информации о правах на
недвижимое имущество и сделках с ним.

Лица,
виновные в умышленном или неосторожном
искажении либо утрате информации о
правах на недвижимое имущество и сделках
с ним, зарегистрированных в установленном
порядке, несут ответственность за
материальный ущерб, нанесенный в связи
с этим какой-либо из сторон, в соответствии
с законодательством Российской Федерации.

Вред,
причиненный физическим или юридическим
лицам в результате ненадлежащего
исполнения органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав,
возложенных на них ФЗ № 122 обязанностей,
в том числе в результате внесения в
Единый государственный реестр прав
записей, не соответствующих закону,
иному правовому акту, правоустанавливающим
документам, возмещается за счет казны
Российской Федерации в полном объеме.

Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»

Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.

Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?

Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.

Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»

За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector