Договор купли продажи дома с земельным участком, документы, налогообложение сделки

Как составить договор купли-продажи участка с домом

В качестве существенных условий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества выступает предмет сделки и его цена. Остальные условия являются дополнительными, и их применение зависит от воли сторон договора.

При заключении сделки в отношении дома и земельного участка, на котором он расположен, происходит одновременное отчуждение и переход права собственности сразу на два объекта недвижимости – дом и землю.

Поэтому предмет сделки следует определить отдельно для строения и отдельно для земельного участка.

Важно! Так, в отношении индивидуального жилого дома в договоре купли-продажи следует указать:

  • почтовый адрес строения, который присваивается органом местного самоуправления;
  • кадастровый номер строения;
  • техническую характеристику здания, в том числе общую и жилую площадь, этажность, наличие вспомогательных построек и так далее;
  • кому принадлежит жилье – продавцу единолично, на праве совместной или долевой собственности.

Эти данные берутся из правоустанавливающих документов, а с 2017 года – из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Из ЕГРН также берутся данные и о земельном участке, которые включают:

  • почтовый адрес земельного надела;
  • кадастровый или условный номер участка;
  • техническая характеристика, включая общую площадь, категорию земли, целевое назначение;
  • сведения о дате и основаниях получения продавцом права собственности на участок.

Таким образом, в предмет сделки будут включены отдельные сведения по дому и отдельные – по земельному участку.

В других случаях цена за каждый объект указывается отдельно. Такое разделение обосновывается тем, что сделка может оформляться с использованием средств материнского капитала, оформлением договора ипотеки, либо покупатель намерен обратиться в налоговую инспекцию для оформления налогового вычета.

Договор купли продажи дома с земельным участком, документы, налогообложение сделки

От того, каким образом стороны будут производить расчет между собой за куплю-продажу дома и земельного участка, зависит наступление права собственности для покупателя.

  • если оплата произведена в полном объеме до момента совершения сделки, то покупатель получает право собственности на дом и земельный участок сразу же, как только будет произведена государственная регистрация;
  • если полный расчет происходит после подписания договора купли-продажи, то в силу закона возникает залог при условии, что стороны не предусмотрели иное условие в тексте договора;
  • при поэтапной оплате с внесением первоначального взноса до подписания договора в силу закона возникает залог. Действует до полного выполнения денежных обязательств между сторонами.

Учтите! Форма расчетов между покупателем и продавцом согласуется ими добровольно. Возможен как наличный, так и безналичный расчет.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в произвольной письменной форме: путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем.

Какие пункты можно указать в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка? В соответствии с действующим гражданским законодательством такой договор должен содержать следующую информацию:

  • Данные продавца и покупателя (ФИО, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
  • Описание жилого дома (точный адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер и т.д.);
  • Описание земельного участка (точный адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.);
  • Сумма, подлежащая уплате (как правило, цена жилого дома, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка);
  • Условия передачи недвижимости (стороны договора могут либо оформить передаточный акт, либо указать, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости).

Сделка купли-продажи земельного участка с домом. Инструкция

Действующее гражданское законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поэтому сделка может быть совершена:

  • самостоятельно, самими сторонами;
  • текст договора по согласованию сторон составлен привлеченным юристом;
  • оформлена нотариусом.

Второй и третий варианты наиболее надежны, так как договор составлялся специалистами, которые обладают юридическими познаниями.

С момента государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок у нового собственника возникает обязанность уплачивать налоговые платежи в бюджет:

  • по дому – налог на имущество;
  • по участку – земельный налог.

Ставка налоговых платежей рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости каждого из объектов. При несогласии с оценкой собственник имеет возможность оспорить ее в специальной комиссии субъекта Российской Федерации или же подать исковое заявление в суд.

В зависимости от срока владения имуществом уплата налога при совершении сделки возлагается на продавца. Так, если недвижимость продана до истечения трехлетнего срока владения имуществом, то платить налог придется. Если отчуждение имущества произведено после трех лет владения, то уплачивать налог не нужно.

Важно! Должны быть соблюдены следующие условия:

  • право собственности на дом и земельный участок получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или другого близкого родственника;
  • право собственности на дом и земельный участок получено в процессе предусмотренной законом приватизации;
  • право собственности на указанные объекты недвижимого имущества получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях для освобождения от уплаты налога минимальный срок владения недвижимостью должен составлять пять лет.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для освобождения от уплаты 13 процентного налога с продажи недвижимости минимальный срок владения должен составлять пять лет.

Продажа недвижимости после пятилетнего срока владения освобождает не только от обязанности уплатить 13 процентный налог, но не потребуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Она подается в налоговую инспекцию по месту жительства плательщика. Ее можно сдать как путем личного обращения в фискальную службу, так и в электронной форме. Для этого необходимо зайти на портал МФЦ по предоставлению госуслуг или воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика на сайте налоговой.

Налоговое законодательство предоставляет возможность воспользоваться налоговым вычетом, если сумма сделки не превышает одного миллиона рублей. При этом сумма налога на доходы физического лица будет рассчитана только с размера полученного дохода.

То есть от продажной цены следует отнять сумму расходов, которая была потрачена на приобретение недвижимого имущества.

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

составление договора купли продажи дома

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Покупка дома с участком земли сопровождается большими финансовыми вложениями и различными рисками. Важной частью сделки по покупке недвижимости является заключение договора между сторонами. Грамотное составление такого договора и соблюдение порядка заключения и регистрации сделки поможет избежать финансовых потерь.

Предлагаем ознакомиться:  Расчетные после увольнения по собственному желанию

Ст. 37 ЗК РФ определяет важные условия договора покупки земли, ст. 549-551 ГК РФ определяют особенности покупки и регистрации жилой недвижимости, а ФЗ № 218 регулирует процесс регистрации сделки.

Отчуждение земли с домом происходит одновременно, и между сторонами заключается один договор, в котором указаны параметры дома и участка под ним.

Процедура купли-продажи земли с домом в общем виде состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель выбирает и оценивает недвижимость.
  2. Продавец подготавливает документы.
  3. Стороны обговаривают условия и составляют договор.
  4. Договор подписывается сторонами.
  5. Покупатель производит оплату и принимает по акту участок с домом.
  6. Стороны регистрируют сделку в Росреестре.

При выборе участка для покупки важно обращать внимание на цену. Проверить реальность заявленной продавцом цены можно двумя способами:

  • сравнением с ценами нескольких аналогичных объявлений;
  • заказа экспертной оценки.

Оценщики проведут осмотр выбранного участка и сообщат его реальную цену, но их услуги являются платными, и пользоваться ими стоит только в случае явно высокой цены по сравнению с соседними продаваемыми участками.

Для продажи участка с домом продавцу потребуются следующие документы:

  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дом и на участок под ним;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план дома;
  • справка из БТИ обо всех зданиях на продаваемом участке;
  • справка из Росреестра о наличии обременений на участок;
  • копии последних квитанций за ЖКХ;
  • справка о прописанных в доме лицах.

Выписку из реестра недвижимости продавец заказывает в МФЦ или местном отделении Росреестра, её стоимость 300 рублей. Данный документ действителен на момент выдачи, поэтому заказывать его стоит не ранее, чем за месяц до сделки.

Кадастровый документ также заказывается в Росреестре, его стоимость в бумажном виде составляет 1400 рублей, в электронном – 700.

Технический план изготавливается в отделе БТИ. Справку о наличии обременений заказывается в МФЦ и стоит 300 рублей, она покажет наличие задолженностей по земельному налогу и возможный факт ареста участка или дома судебными приставами. Задолженности по ЖКХ будут видны в квитанциях за последний месяц.

Описание процесса

Существенные условия

Как свидетельствует практика, в качестве дополнительных условий включаются следующие данные:

  • порядок передачи предмета сделки от продавца к покупателю;
  • срок передачи;
  • распределение между сторонами расходов, связанных с оформлением сделки;
  • согласование списка лиц, которые продолжают пользоваться и проживать в доме после заключения сделки;
  • установление ограниченного права пользования земельным участком.

От того, какие дополнительные условия включены или не включены в текст договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, процедуру регистрации документа в Росреестре не меняется.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Условия, по которым договор купли-продажи жилого дома и земельного участка может быть расторгнут, прописаны в действующем гражданском законодательстве. Кроме того, обычно такие условия прямо указываются в тексте самого договора.

Основаниями для расторжения сделки могут служить:

  • нарушение существенных условий договора, то есть предоставление одной из сторон неверных сведений о себе, ложных сведений о характеристике земельного участка и возведенных на нем постройках, сокрытие сведений об обременениях или аресте имущества, о наличии совладельцев имущества;
  • нарушение покупателем сроков по оплате, неполная оплата, отказ от оплаты сделки;
  • предоставление поддельных документов для совершения сделки;
  • внесение в текст договора вымышленных сведений об объекте сделки;
  • расторжение договора по обоюдному решению сторон.

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

  • описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
  • цена, порядок и срок расчетов,
  • перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
  • указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
  • обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
  • обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Также нужно предусмотреть пункт о том, какая из сторон понесет затраты на предусмотренную при регистрации договора госпошлину.

При заключении сделки продавцу важно иметь в виду, что его доходы от продажи имущества подлежат налогообложению в размере 13% от полученной суммы в следующих случаях:

  • если дом и участок приобретены до 01 января 2016 года и находятся в собственности меньше 3 лет,
  • если объекты куплены после 01 января 2016 года, то избежать уплаты налога можно только по истечении 5 лет владения ими.

Существует несколько вариантов:

  1. Использование вычета в сумме, не превышающей в общей сложности 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода.
  2. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму средств, фактически потраченных на приобретение участка и строительство дома.

В свою очередь, покупателю дано право компенсировать часть затрат по перечисленному ранее налогу, воспользовавшись правом на имущественный вычет, который предоставляется раз в жизни и не превышает 2 000 000 рублей.

Основаниями могут послужить:

  • нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
  • неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
  • признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
  • обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).
  • Владение продавцом продаваемой собственностью (дом, квартира и т.д.) менее 3-х лет требует от него выплаты налоговой ставки в размере 13 % от суммы сделки после осуществления продажи.
  • После проведения перерегистрации прав владения на собственностью все налоговые обязательства относительно приобретенной недвижимости полностью переходят на покупателя, что не стоит забывать.
  • Если в процессе оформления договора какие-либо документы не были предоставлены, то это может плохо кончиться для обеих сторон. Наиболее часто страдают покупатели, так как их право на владение имуществом в ряде случаев могут оспорить в суде недобросовестные продавцы.

Самый главный нюанс проведения любой сделки по договору купли-продажи – это правильность соблюдения всех законодательных аспектов. Поэтому если вы не уверены в своей правовой подкованности, лучше проводите все процедуры по сделке с профессиональным юристом.

В целом, оформить и определить стоимость договора купли-продажи дома в меру просто, но крайне ответственно. Важно понимать, что на протяжении проведения всей сделки необходимо соблюдать все законодательные нормы и правила РФ. В противном случае может возникнуть ряд проблем, которые неблагоприятно скажутся на участниках сделки.

Анализ правоустанавливающих документов

Пример заполнения договора купли-продажи земельного участка с домом (2)

Однако основные документы такие:

  • паспорта продавца и покупателя, их ксерокопии;
  • справка о присвоении индивидуального налогового номера;
  • нотариальная доверенность доверенного лица, если оно представляет интересы продавца или покупателя;
  • письменное разрешение от супруга на продажу недвижимости, удостоверенное нотариусом, при условии, что недвижимость приобреталась в период брака;
  • если при заключении договора участвует несовершеннолетний, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества такого лица;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество. С 2017 года предоставляется только выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержатся данные о собственнике, а также наличие или отсутствие арестов и других обременений. Нотариус самостоятельно запрашивает документы, которые имеются в Росреестре;
  • технический паспорт на строение. В нем содержится поэтажный план, а также спецификация помещений;
  • кадастровый паспорт;
  • план межевания земельного участка;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • справка об отсутствии задолженности по налогу на землю;
  • домовая книга и выписка из нее;
  • справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

Важно! По желанию сторон предварительно между ними мог быть составлен предварительный договор купли-продажи.

За внесение данных о совершенной сделке с домом и земельным участком в Единый государственный реестр недвижимости новый собственник обязан уплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей.

Услуги юриста или нотариуса оплачиваются отдельно. На комиссионные вправе претендовать компания, которая занималась подбором объекта покупки. Обычно размер их комиссионных составляет от 0,5 до 1 процента от суммы сделки. Данные расходы следует предусмотреть заранее.

Дача – участок земли, предназначенный для ведения садово-огороднического хозяйства, на котором расположены сооружения для проживания или отдыха владельца.

Какие бы цели не преследовала продажа недвижимого имущества, к этому вопросу стоит подойти со всей ответственностью, чтобы реализовать его без посредников и в короткие сроки.

Пошаговая инструкция о том, как продать дачу без посредников, в этой статье.

  1. Оценка загородной недвижимости. Необходимо осознавать, что покупателя интересует внешнее состояние сооружений, наличие коммуникаций и ухоженность земли. Поэтому к данному вопросу стоит подходить объективно и реальную стоимость завышать не стоит.
  2. Выберите выгодные ракурсы и сделайте пару фотографий, которые поместите в интернете и на досках объявлений. При этом опишите все достоинства объекта.
  3. Продавать дачу выгодно в теплое время года.
  4. Как только вы убедитесь, что загородный дом готов к продаже, переходите к подготовке всех необходимых документов.
  1. Приведите все в порядок. Подготовьте свое загородное домовладение к продаже: вымойте окна, освежите двери, рамы и пол, уберите долой с глаз старые и никому не нужные вещи.
  2. Создайте привлекательный внешний вид дачного участка. Земля с сухими деревьями и мусором только оттолкнет потенциального покупателя или же он попросит о значительной скидке.
Предлагаем ознакомиться:  Срок договора и срок аренды

Приведите участок и дом в порядок, тогда у вас будет больше шансов заинтересовать покупателя.

Продажа дачи — ответственное дело, для этого нужны необходимые документы и правильное их оформление. Для быстрой реализации дачного участка вам потребуются следующие бумаги:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Правоустанавливающая бумага, на основании которой было выдано данное свидетельство: договор мены, дарения, купли-продажи, приватизации, ренты, решение судебных органов власти.
  • Кадастровая схема на надел и сооружение, если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется свидетельство об их рождении.
  • Личные данные лиц, заинтересованных в сделке.
  • Справки об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Сведения из паспортного стола о наличии зарегистрированных лиц.
  • Нотариальное согласие супруга (супруги), если продавец состоит в законном браке.
  • При участии в сделке продажи детей, не достигших 18 летнего возраста, потребуется разрешение от органов попечительства и опеки.
  • Если вы собственник части загородного домовладения, то обязаны известить о своем решении других владельцев. При их отказе в приобретении доли, они должны подтвердить данный факт через нотариуса.
  • В том случае, если загородное частное домовладение не было зарегистрировано в БТИ, следует предоставить кадастровый паспорт (сооружения, здания недвижимого незавершенного объекта строительства). Получить и соответственно заказать его можно в ГУП МОБТИ.

О том, как поставить землю на кадастровый учет читайте в этой статье.

Образцы документов: договор купли-продажи садового участка, договор купли-продажи участка с жилым домом, с садовым домом.

Реализовать дачный участок и расположенное строение на нем без соответствующих бумаг вполне возможно, только стоимость будет в разы ниже, и желающие приобрести такую проблемную недвижимость найдутся не сразу. Поэтому не стоит заключать столь сомнительные сделки, в противном случае можно натолкнуться на мошенников.

После принятия решения о покупке дома покупателю нужно убедиться в наличии всех необходимых для совершения сделки документов у продавца.

Примерный перечень:

  1. Бумаги, подтверждающие права владельца. Это может быть договор дарения, предыдущее соглашение о купле-продаже, акт местных органов власти, решение суда, свидетельство о получении наследства и пр.
  2. Свидетельство о регистрации государством права собственности на домовладение и землю.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Технический план, составленный инженером БТИ, и кадастровый паспорт на дом.
  5. Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, земельному и имущественному налогам.
  6. Выписка из ЕГРП, справка из районного суда о том, что нет ареста на имущество и прочих обременений.
  7. Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки (при необходимости).
  8. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо.
  9. При продаже недвижимости, находящейся в совместной долевой собственности, должно быть заявление совладельца об отказе от права преимущественной покупки.
  10. Для жилого дома обязательна справка о зарегистрированных в нем лицах.

После подписания договора для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Регпалату по месту фактического нахождения объектов недвижимости и предоставить помимо вышеперечисленных бумаг:

  1. заявления сторон,
  2. удостоверяющие личности участников процедуры документы,
  3. нотариально заверенные доверенности на представителей сторон (при их наличии),
  4. квитанцию с отметкой об оплате установленной государством пошлины,
  5. соглашение, выражающее содержание сделки – собственно сам договор.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

  • Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
  • Технический паспорт жилого дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
  • Документ об отсутствии задолженности по налогам;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

  • Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
  • Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Пример заполнения договора купли-продажи земельного участка с домом (3)

Необходимые бумаги для оформления сделки:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
  • государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
  • технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
  • согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
  • согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
  • выписка из ЕГРП.

Предмет договора

При составлении договора о купле-продаже дома и участка очень важно точное формулирование его предмета. Во избежание неясности и возникновения в будущем спорных и конфликтных ситуаций требуется наиболее полное описание обоих объектов сделки для их безошибочного установления и идентификации.

Для земли нужно указать местонахождение участка, его регистрационный и кадастровый номер, общую площадь, границы прохождения, категорию и целевое назначение, а также внести сведения о номере и дате свидетельства, устанавливающего право собственности.

Для домовладения – точный адрес, назначение, этажность, общую и жилуюплощадь, количество комнат, кадастровый номер, реквизиты технической документации и правоустанавливающих документов.

К соглашению можно приложить схему расположения участка и построек на нем.

Правовой статус дома с участком

Основной характеристикой индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, является то, что ни первый, ни второй объекты продать поодиночке невозможно. Гражданское законодательство предъявляет специальные требования при отчуждении жилого дома.

  • передача права собственности от продавца к покупателю по гражданским сделкам о продаже дома обязательно должна сопровождаться и отчуждением земельного участка;
  • при продаже земельного участка право собственности на строение, расположенное на нем, также подлежит передаче новому собственнику при условии, что оба объекта принадлежат одному и тому же собственнику;
  • все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Пока объект не внесен в Росреестр, собственником считается прежний владелец недвижимости.

Оценка

Пример заполнения договора купли-продажи земельного участка с домом (4)

Прежде чем продать недвижимость, ее следует оценить. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика, который выдаст официальный документ. В нем на основании анализа рынка недвижимости будет сделан отчет о рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Запомните! На определение стоимости жилья и земельного участка влияют следующие факторы:

  • место расположения недвижимости на территории населенного пункта, отдаленность от центра, расстояние до автовокзала, железнодорожного вокзала, аэропорта;
  • строительные материалы, которые применены при возведении индивидуального жилого дома;
  • наличие или отсутствие коммуникаций в виде газоснабжения, водопровода и канализации, электроснабжения;
  • год постройки;
  • текущее состояние жилого дома – нуждается ли в текущем или капитальном ремонте;
  • какие еще строения имеются на земельном участке. Например, хозпостройки, гараж;
  • качественная характеристика земли, на которой расположен дом.

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Особенности продажи земли без дома на ней

У каждого человека наступает момент в жизни, когда он решает остепениться и приобрести собственный дом или квартиру.

Однако здесь у многих возникают трудности, ведь не все знают, как оформить покупку дома правильно, дабы не столкнуться с многочисленными проблемами и уж тем более не наткнуться на мошенников.

В особенности это касается людей, не занимавшихся ранее юридическими вопросами и не представляющими, как вообще эта бюрократическая система действует на практике, что за сюрпризы может преподнести и какие нюансы стоит учитывать.

Предлагаем ознакомиться:  Расчет при увольнении с работы

Стоит ли передавать все вопросы с бумагами другому человеку или можно их решить самостоятельно? Давайте разберёмся, сколько стоит оформление дома при покупке, и сколько времени выделить на составление договора купли-продажи. И чем отличается по оформлению квартира от полноценного дома, а также почему стоит обращать внимание на материнский участок, к которому привязана недвижимость?

Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации.

Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.

После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя.

Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.

Пошаговая инструкция

Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:

  1. Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
  2. Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
  3. Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
  4. Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
  5. Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.

Теперь, когда вы пошагово разобрались, как покупать недвижимость, давайте рассмотрим отдельно каждый пункт алгоритма. Какой подход – правильный, и как себя вести, если покупаете сельский престарелый дом, участок, особенно находящиеся в СНТ? Ведь подобное приобретение в большей своей части – пассив, и стоит минимизировать последующие затраты на его ремонт.

Оцените недвижимость

Продавцы самостоятельно устанавливают цену, а покупатели зачастую даже боятся спросить, каким образом она была выведена. Здесь работает психологический эффект, основанный на том, что, тратя уже миллион и более рублей на покупку, вы не замечаете лишних 100–200 тысяч, не говоря о паре десятков.

Однако, как и с любым товаром, цену недвижимости можно сбить как при осмотре с риелтором, так и во время подписания контракта. Лучше всего обратиться к специалисту, а уже затем заверенный нотариально документ о цене предлагаемой недвижимости предложить владельцу. Он будет вынужден найти компромисс.

В отчете указывается несколько основных характеристик объекта, его недостатки и анализ рынка недвижимости в конкретном районе.

Оценивая рыночную стоимость, учитывают:

  1. Местонахождение участка.
  2. Инфраструктуру предложенного района, в том числе и специализированную, по желанию клиента (детские сады, школы, станции метро).
  3. Окружение и его экологию. Если это деревня, то воздух будет явно чище, чем в городе.
  4. Ближайшую недвижимость. Зачастую она процентов на 50 влияет на расценки.

Какое использование лазеек в договоре позволяет покупка недвижимости?

Прежде чем разбираться, как правильно оформлять покупку дома, проанализируйте правоустанавливающие бумаги. Их должен предоставить владелец по первому желанию клиента, при необходимости оригиналы, но изначально на руки вам выдадут копии.

Всю документацию отправьте юристу, чтобы тот оценил, нет ли там подводных камней, которые могут вскрыться спустя несколько лет. Зачастую продавцы заранее заготавливают пачку подобных бумаг, ведь это серьёзно экономит время.

Если вы столкнулись с человеком, который напрямую отказывается предоставить документы, заявляющие его право на собственность, или максимально оттягивает этот момент – разрывайте сделку.

Прежде чем приобретать подобную собственность, убедитесь, что она пройдёт все необходимые процедуры регистрации, если владелец разумен – он без проблем совершит подобные действия. Случаются ситуации, когда владелец предоставляет документацию на право собственности, но ваш юрист не может найти её в базе госрегистрации.

Это вполне нормально для объектов, которым более 15 лет, и решается проблема уже после покупки простым запросом на внесение в базу новой документации.

Приобретая недвижимость, вам потребуется собрать:

  1. Если производится передача посредством дарственной, и вы не родственник владельца, то при заключении договора с вас потребуют доказательство уплаты налога на доходы. Дело в том, что в таком случае объект, которым вас одаривают, считается вашим доходом.
  2. При проверке документов на наделы, перешедшие текущему владельцу по наследству, проверьте справку о перечислении налога и свидетельство о право на наследство.
  3. При личной постройке дома требуйте договор на участок и его регистрационный номер. При этом бумаги должны быть оформлены согласно цели — ИЖС либо по праву застройки.
  4. Регистрационное удостоверение недвижимости понадобится вам в обязательном порядке и требуйте его у продавца в первую очередь.

При оформлении дома вы как покупатель должны быть заинтересованы в полной прозрачности сделки.

Если не хотите лишних проблем, то проверяйте всё максимально дотошно или наймите людей, способных проверить всё это за вас.

Ну и, конечно, прежде чем принимать какие-то решения, запрашивайте выписки из ЕГРП, где хранится вся информация о необходимом участке. Там вы сможете отследить практически всю его историю.

Документы

Прежде чем разбираться, как оформить договор на покупку дома, необходимо обозначить, какие бумаги вам потребуется собрать. Чтобы не возникло проблем с оформлением, попросите владельца подготовить:

  1. Документы, утверждающие права на владение объектами.
  2. Технический паспорт здания.
  3. Выписку из домовой книги, если необходимо.
  4. Если в доме прописано несколько лиц, то им необходимо подписать заявление с согласием на выписку сразу после сделки или в оговоренные сроки.
  5. Документацию, подтверждающую уплату всех задолженностей либо их отсутствие, с дополненной выпиской из ЕГРП.
  6. Кадастровый паспорт и номер недвижимости в кадастровой системе.
  7. А также доверенность, если общаетесь с представительским лицом.

Пример заполнения договора купли-продажи земельного участка с домом (5)

Также существует ряд документации, собираемой по ситуации:

  1. Согласие супруга, если собственность была нажита в браке и не оговаривалась брачным контрактом. Документ обязательно удостоверяется нотариусом.
  2. Разрешение органов опеки и попечительства.

Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки».

Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений.

Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.

Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации.

Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца.

Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.

Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:

  1. Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
  2. В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
  3. Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
  4. Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
  5. Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
  6. Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.

Кто должен оплачивать расходы

Так, продавец вынужден произвести траты на оценку имущества, подлежащего отчуждению, получение выписки из ЕГРН, получение других справок. Покупатель оплачивает услуги юриста или нотариуса, уплачивает госпошлину при внесении данных в Росреестр.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector