Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Оценка земельного участка, оценка участка земли, оценка рыночной стоимости земельных участков

Сроки оценки земельного участка

Как определяется стоимость земельного участка

Исполнитель обязуется по заданию Заказчика (Приложение к настоящего договору) оказать услуги по оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных в городе Москве и указанных в Приложении № 2 к настоящему договору (далее – Земельные участки), а Заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 256;

Факктические сроки переоценки кадастровой стоимости в каждом регионе РФ разные. Так, например, в Москве последние годы переоценка кадастровой стоимости проходит ежегодно.

Используя свой многолетний опыт работы и тесного сотрудничества с ведущими СРО и глубокое понимание их требований, наша компания гарантирует прохождение экспертизы СРО и получение положительного заключения.

Наши отчеты по изменению кадастровой стоимости земли еще на этапе формирования готовятся в тесном сотрудничестве с экспертами СРО, что исключает риск отрицательной экспертизы отчета в СРО .

Большой опыт сотрудничества с региональными подразделениями Кадастровой Палаты РФ (в часности, по Московской области) позволяет нам проводить принятие измененной кадастровой стоимости земельных участков во внесудебном порядке, что значительно сокращает сроки и экономит средства наших Заказчиков.

На основании Федерального Закона № 167от 22.07.2010возможно обжаловать и изменить кадастровую стоимость земельных участков в административном порядке в специализированных комиссиях, без судебных процедур.

В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах изменения кадастровой стоимости, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 263 от 04 мая 2012 г.

оценка

Сотрудники Deutsche Bewertung (Немецкая Оценка) выполняют проекты по массовой оценке земли в любом регионе Российской Федерации в кратчайшие сроки.

Мы всегда предлагаем лучшие цены на земли. Стоимость работ зависит от необходимых трудозатрат на проведение оценки земельного и рассчитана в соответствии с минимальными тарифами на оценку, рекомендованными «Национальным советом по оценочной деятельности».

Уточните стоимость оценки Вашей земли на нашем сайте или через телефонный центр.

Земельный может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает семь категорий земель, среди которых: земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности транспорта, связи, обороны и иного не сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с участками.

Зачем и для чего оценка земельного участка?

В последнее время рынок загородной недвижимости растет колоссальными темпами, поэтому спрос на землю растет с каждым днем.

Земля – очень ликвидный товар, поэтому как физические, так и юридические лица сегодня стремятся ее приобрести. Большинство людей покупают землю с целью построить на участке загородный дом или дачу, но в последнее время люди начали инвестировать денежные средства в землю, так как покупка земельного участка – это отличная возможность получить в будущем достаточно хороший доход.

(земельные участки, недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и др.)

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного отрезка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другой территории эквивалентной полезности.

Земля уникальна сама по себе, именно поэтому аналогов земельным участкам в некотором своем роде нет. Практически любая сфера жизнедеятельности человека, будь то экономическая или производительная, так или иначе, с ней связана.

Естественно, каждый участок имеет свою стоимость. Поэтому объективная оценка земли актуальна всегда. Одним из направлений деятельности компании «Уральское агентство оценки и экспертиз» как раз является данная процедура.

Земельная собственность является наиболее сложным объектом для оценки среди остальных объектов недвижимости.

Оценить долю или часть земельного участка требуется в следующих случаях:

  • при отчуждении в чью-либо пользу доли, находящейся во владении нескольких собственников;
  • при уменьшении или увеличении площади земельной недвижимости, которая находится в общем владении;
  • при разделе общей собственности;
  • для заключения договора аренды.

Потребуется совершение этой процедуры и для оформления любых документов, относящихся к земельным наделам, и требующих нотариального заверения. Нотариусы не имеют права самостоятельно что-то оценивать, законом такая возможность определена за специализированными компаниями, входящими в соответствующие СРО, и имеющие государственную лицензию.

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Предлагаем ознакомиться:  Снимается ли судимость после условного срока?

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки

 зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

получить квартиру по договору социального наймаКак оформить доверенность на продажу квартиры

и не попасть в историю с мошенниками?

Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.

Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.

При рыночной оценке земельного участка наши оценщики обязательно принимают во внимание следующие факторы:

  • целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
  • местоположение;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности;
  • ожидаемые изменения на рынке сельскохозяйственных земель и земель поселений;
  • ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
  • существующее использование;
  • наличие удобных путей подъезда
  • наличие коммуникаций или возможности их подключения
  • наличие инфраструктуры.

Оценка участков земли, в зависимости от назначения их использования, имеет свои особенности. Здесь следует выделить оценку земель поселений и земель сельскохозяйственного назначения.

В теории оценки земельный участок рассматривается с двух сторон:

  • с одной стороны, это природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, который оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций,
  • с другой стороны, это составная и неделимая часть любого объекта недвижимости, которую оценивают с позиции полезности и доходности использования.

Рыночная оценка земельного участка проводится исходя из принципа его наиболее эффективного использования. Это значит, что его цену определяют, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым.

Это, в результате, дает максимальную расчетную величину стоимости. При этом возможно обоснованное деление земель на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Часто в нашей практике наиболее эффективное использование земли не совпадать с ее текущим использованием. Т.е. владельцу выгоднее продать участок, чем содержать его и платить налоги.

Проведение оценки участков земли всегда осуществляется исходя из того, насколько он может быть эффективен при использовании. Это значит, что стоимость определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Методика проведения оценки земельных участков

  • форма находящегося в собственности земельного участка, площадь, удалённость от населённых пунктов, автомобильных и железнодорожных магистралей, присутствие подъездных путей и их качество, назначение, разрешенное использование;
  • наличие инженерных коммуникаций (подводка газа, водопровод и канализация, электрические сети) и телекоммуникаций (широкополосный интернет, кабельное телевидение);
  • общеэкономическая, политическая и социальная ситуация в регионе расположения земли;
  • средняя цена на участки такой же категории на рынке;
  • наличие улучшений земельного участка;
  • наличие и стоимость построек на участке.

Для проведения оценки в большинстве случаев оценщику необходимо произвести осмотр оцениваемого участка, сделать соответствующие фотографии, ознакомиться с пакетом имеющихся у заказчика документов для определения целевого назначения и ознакомления со всеми деталями по объекту оценки.

Сроки оценки земельного участка

Наличие на оцениваемом участке земли природных ресурсов несколько меняет обычный алгоритм оценки. Наши оценщики обладают всеми навыками и знаниями, которые требуются при проведении подобной оценки.

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного.

Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты.

Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа.

Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли.

Предлагаем ознакомиться:  Виды объектов недвижимого имущества

Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении.

Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Оценка земли и земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254).

Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику.

Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.
Предлагаем ознакомиться:  Правила увольнения на испытательном сроке

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Сроки оценки земельного участка

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

В статье описаны методы определения «справедливой» компенсации убытков, возникающих при изъятии огороднических земельных участков и земельных, застроенных гаражными сооружениями, для государственных или муниципальных нужд.

The article describes the methods that help to calculate fair value of gardening lands and those built on with garages withdrawn by the state for its needs.

кадастр

Скопируйте отформатированную библиографическую ссылку через буфер обмена или перейдите по одной из ссылок для импорта в Менеджер библиографий.

Едемский Алексей Александрович Оценка убытков при изъятии огороднических земельных участков и земельных участков, застроенных гаражными сооружениями, для государственных или муниципальных нужд // Известия РГПУ им.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться 

по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Содержание документа

реестр

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

В общем случае вам потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о собственности на земельный участок
  2. Кадастровый план участка земли
  3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет
  4. При вступлении в права наследства — свидетельство о смерти собственника земли
  5. При наличии обременений — предоставляются документы на основании которых возникли данные обременения
  6. Реквизиты заказчика

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector