Существенные условия договора аренды земли

Предмет договора аренды земельного участка

Законодательство
требует четкого определения предмета
в договоре аренды. Это означает, что
образец договора аренды земельного
участка, должен содержать весь объем
данных, необходимых для идентификации
соответствующего участка: местонахождение,
площадь, кадастровый паспорт земельного
участка, описание земельного участка
и т.п.

Стоит упомянуть, что аналогичные
требования действуют и в отношении
предмета договора купли-продажи
земельного участка. В связи с этим
представляется необходимым подробнее
охарактеризовать те сведения, которые
позволяют однозначно идентифицировать
земельный участок, являющийся предметом
соответствующей сделки.5

По
действующему законодательству в аренду
могут сдаваться также земельные доли,
принадлежащие на праве собственности.

Составление договора аренды земельного участка и его образец

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст.

607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.

), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы.

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть индивидуализирован как объект недвижимости и не запрещен к обороту.

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Договоры аренды помещений заключаются постоянно, но не все в курсе, что в лизинг можно взять земельный участок не только у частного лица, но и у государства.

Если арендодателем является физическое лицо, то он предоставляет участок для возделывания сельскохозяйственных культур; если государство — то землей можно распоряжаться на свой выбор.

Невысокая стоимость найма позволяет оформить сделку временного владения земельным участком на тот срок, который требуется арендатору.

Именно поэтому такие договора обладают широким спросом и у физических, и у государственных лиц.

Но несмотря, ни на что, все отношения должны быть оформлены при помощи специализированного свидетельства — договора аренды земли. Его виды и все возможные нюансы оформления далее рассмотрены подробно.

Аренду участка необходимо оформлять договором в письменном виде в двух экземплярах. В котором прописаны все нюансы передачи земельного участка на конкретный срок.

К особенностям договора относятся:

  • арендуемый участок идентифицирован по месту фактического расположения, площади и кадастровому номеру;
  • обязательное указание назначения эксплуатируемой земли;
  • механизм внесения платежей;
  • обязанности арендатора по сохранению земли в надлежащем виде.

Условия возврата владельцу арендуемого участка по истечении срока договора.

Во время оформления сделки нужно придерживаться определенных действий:если участок арендуется у государства, то необходимо подать заявление в муниципалитет;

Обратиться в специализированные органы для вызова специалиста, который произведет межевание участка для составления кадастрового паспорта и схемы участка.

После выполнения этих манипуляций нужно в муниципалитете подписать договор аренды. Если она длится более пяти лет, то его требуется зарегистрировать в установленном порядке. Если аренда будет производиться у частных лиц, то необходимо обратится в специализированное агентство недвижимости.

Предмет соглашения

По действующему на сегодня закону необходимо предоставить четкое определение предмета соглашения.

Поэтому договор аренды участка земли должен иметь максимально подробные сведения, что бы при возникновении спора можно было легко идентифицировать участок – размер и кадастровый номер, адрес участка, точное описание вплоть до насаждений, строений и иных подробностей.

Существенные условия

К ним относятся те условия, без которых документ считается недействительным и не заключенным. Они включают в себя:

  1. Данные сторон.
  2. Предмет сделки с подробными характеристиками.
  3. Арендная плата может быть фиксированным платежом, процентом от полученного дохода или другим объектом.
  4. Срок действия договора.
  5. Разрешенное использование, которое собственник при желании может ограничить.
  6. Обязанности и права сторон.
  7. Ответственность сторон, при необходимости и за нарушения.

Заключительное положение – все необходимые нюансы, которые прописаны в каждом отдельном случае, но не предусмотрены законом.

Порядок прав собственности по договору найма иногда имеет некоторые ограничения, которые содержат следующие пункты: запрещено продавать или арендовать другим лицам, изменять характер назначения земли, совершать какие-либо действия относительно имеющихся строений на участке, кроме тех, что прописаны в договоре.

При необходимости прописываются условия природоохранного характера или ограничения в связи с размещением различных зон на участке.

За использование участка арендатор обязан регулярно перечислять деньги собственнику на основании пункта договора, в котором прописан размер компенсации, пени при несвоевременном платеже или его просрочки. Если сторонами договора являются физические лица, то оплата производится по их согласованию как деньгами, так и любыми средствами и услугами.

  1. Подготовить пакет документов для предоставления в Росреестр. Обязательный минимум: заявление, паспорт, собственно договор аренды.
  2. Оплатить пошлину. Ее сумма варьируется от 200 руб. до 15 тысяч и зависит от назначения земель: сельскохозяйственные и прочие, и от статуса того, кто заключает договор: юридическое или физическое лицо.
  3. Подать документы любым удобным способом: на сайте Росреестра, или по телефону.
  4. Получить договор аренды с печатью, подтверждающей успешное окончание процедуры.
  • по соглашению арендатора и арендодателя, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Указанный документ подлежит обязательной фиксации в регистрирующих органах;
  • только по решению суда, если срок действия соглашения составляет более 5 лет;
  • на основании судебного решения, полученного на основании искового заявления одной из сторон, если второй участник сделки нарушал условия, прописанные в документе.
  • срок его действия составляет более года;
  • одной из сторон является юридическое лицо. В подобной ситуации документ в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Если сторонами сделки являются физические лица, а срок договора менее года, то уведомлять регистрирующие органы о заключении соглашения не нужно.
Предлагаем ознакомиться:  Согласно федеральному законодательству правом законодательной инициативы обладают

Формы договора аренды земельного участка

Форма
договора аренды земельного участка
является важным условием его заключения.
Договор аренды земли оформляется единым
письменным документа, подписанным
сторонами (независимо от того, кто
является участником отношений —
юридическое лицо или гражданин и на
какой срок заключается договор — короткий
или длинный).

Нарушение
простой письменной формы при заключении
договора аренды земельного участка
влечет его недействительность, не
зависимо от суммы сделки и участников
договора.

Согласно
ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного
участка, заключенный на срок не менее
года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента
государственной регистрации договора.
ГК РФ не требует нотариального
удостоверения договора аренды земельного
участка, впрочем, как и любой другой
сделки с недвижимостью, за исключением
случаев, установленных законом.

Грамотно составляем договор аренды земельного участка

В самом конце документа стороны ставят свои подписи. После этого необходимо отправить бумагу к нотариусу, который своей печатью и подписью «даст добро», указав на законность такого документа. Последнее, что предстоит совершить – регистрация соглашения в Росреестре. На эту процедуру должно уйти не более одного месяца.

Данный вид имущественных отношения широко распространён на территории нашего государства. Он удобен, прост в понимании и не несёт в себе особой опасности. Именно это является основным набором качеств, которые привлекают наших соотечественников конкретно к сделкам подобного рода.

Существенные условия договора аренды земли

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному.

К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию.

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения;
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

  • Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
  • Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
  • Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
  • Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
  • Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

  • Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
  • Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
  • Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
  • Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.
  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).
Предлагаем ознакомиться:  Порядок прекращения трудового договора кратко

Арендная плата по договору аренды земельного участка.

Порядок
определения размера арендной платы,
порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за земли, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или
муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно
Правительством РФ, органом государственной
власти субъекта РФ или органом местного
самоуправления.


взаимное волеизъявление сторон;


смерть собственника и отсутствие
правопреемника;


смерть арендатора и отсутствие наследника,
желающего воспользоваться преимущественным
правом аренды;


невыполнение арендатором обязательств,
предусмотренных договором аренды;


выкуп земельного участка для государственных
и общественных нужд.

Стороны договора аренды земельных участков

Сторонами
договора аренды земельных участков
являются арендодатель и арендатор.

Право
сдачи земельного участка в аренду
согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде
всего, его собственнику. Аналогичное
правило установлено земельным
законодательством. Арендодателями
могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать
имущество в аренду. В роли арендодателей
могут выступать граждане РФ, юридические
лица, а также сама Российская Федерация
и ее субъекты, муниципальные образования
(ст. 124 ГК РФ);

в последнем случае от имени
арендодателей обычно выступают комитеты
(иные аналогичные органы) по управлению
имуществом. Если же полномочие из закона
не вытекает, арендодатель должен иметь
специальное уполномочие собственника
на сдачу имущества в аренду, например,
по договору комиссии. В случае наследования
земельных участков лицами, не достигшими
совершеннолетия, их законные представители
могут передать эти земельные участки
в аренду на срок до достижения наследниками
совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В
соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в
аренду земельных участков предусматривается
только собственниками. В этом же пункте
(п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление
участков в аренду производится в
соответствии с гражданским законодательством,
т.е. подчеркивается приоритет в
регулировании данных отношении именно
норм гражданского права.

Арендатор
— это лицо, заинтересованное в получении
имущества в пользование. Круг арендаторов
земельных участков законодательством
практически не ограничен9.

ЗК
РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что
арендаторами земельных участков на
территории РФ могут быть иностранцы и
лица без гражданства, за исключением
случаев установленных кодексом, это
правило вытекает из ст. 62 Конституции
РФ,

Вопросы
договора аренды раскрыты помимо ГК РФ,
в ст. 22 ЗК РФ

Иностранные
граждане, лица без гражданства могут
иметь расположенные в пределах территории
Российской Федерации земельные участки
на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ.

Земельные
участки, за исключением указанных в п.
4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или
ограниченных в обороте), могут быть
предоставлены их собственниками в
аренду в соответствии с гражданским
законодательством и ЗК РФ.


По
истечении срока договора аренды
земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение
нового договора аренды земельного
участка, за исключением случаев,
предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст.
46 ЗК РФ.

Размер
арендной платы определяется договором
аренды. Общие начала определения арендной
платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут
быть установлены Правительством РФ.

Арендная плата по договору аренды земельного участка.

Экономика может развиваться только в том случае, если этот ресурс используется правильно, например, передается гражданам для различных целей – ведения огороднического или садового хозяйства, на постоянной или временной основе.

При заключении такого договора должны быть правильно выделены существенные условия, к которым, прежде всего, относят предмет и сущность договоренности между лицом, являющимся собственником земли и нанимателем.

Прежде всего, существенным условием договора аренды земельного участка считается то, которое определяет какой – либо параметр соглашения и играет важную роль в сделке.

К данным условиям, прежде всего, следует относить:

  • расположение участка относительно города, удаленность, приближенность к объектам инфраструктуры, параметры участка;
  • общий срок действия соглашения между лицами – участниками сделки;
  • размер арендной платы и дата, в которую должен вноситься платеж;
  • требования, предъявляемые арендодателем к использованию земли;
  • возможные риски – уничтожение или повреждение, действия сторон при наступлении такого обстоятельства;
  • цель передачи земли в аренду;
  • ответственность сторон при нарушении условий сделки.

Сначала необходимо определить и обозначить местоположение участка и его площадь, поскольку данные параметры являются определяющими при назначении цены за аренду. Если в договоре не будет прописана данная информация, документ признается недействительным и не имеет юридической силы.

В соглашении, заключаемом при передаче земли, обязательно должно быть указано следующее:

  1. Точный адрес участка.
  2. Категория: принадлежит ли земля лесному фонду, садовому товариществу, может быть использована для огородничества или ведения подсобного хозяйства.
  3. Как может быть использован участок – по основному назначению, условно – вспомогательно.
  4. Номер, указанный в кадастровом паспорте, присвоенный участку при проведении кадастровой и технической инвентаризации.
  5. Общая площадь.

При составлении договора должны использоваться сведения из официальных документов. Также к нему должна быть приложена копия схемы участка, составленная сотрудником БТИ.

Цена за использование участка (арендная плата) оговаривается между арендатором и нанимателем еще до того, как соглашение будет подписано. Ее размер должен быть указан в  договоре, поскольку он является одним из существенных условий, согласно Земельному Кодексу. 

В Гражданском законодательстве отмечается, что в аренду могут быть сданы те объекты, которые не теряют свои свойства за то время, пока находятся в эксплуатации. Земельный участок можно отнести к данному типу объектов.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, узнайте в этой статье.

Устное заключение сделки возможно только в том случае, если срок действия договоренности не превышает 12 месяцев.

Если предпочтение было отдано письменной форме соглашения, обязательно должны быть указаны такие данные, как:

  • именные, паспортные и контактные данные каждой из сторон сделки;
  • вид заключаемой сделки;
  • предмет аренды, которым является непосредственно земельный участок;
  • доказательство того, что не существует никаких ограничений для совершения подобной сделки;
  • информация об отсутствии обременений, наложенных на участок;
  • дата, с которой земля передается в аренду нанимателю;
  • стоимость аренды;
  • права и обязанности каждой из сторон.

Когда договор составлен и подписан, к  нему обязательно нужно приложить план границ участка во избежание признания сделки ничтожной.

К существенным условиям, с точки зрения законодательства, следует относить:

  1. Местоположение участка, его удаленность от города.
  2. Точный адрес и различные опознавательные знаки, по которым можно отличить участок от других.
  3. Общая площадь территории (указывается в метрах и сотках).
  4. Информация из кадастрового паспорта.

При заключении договора аренды кадастровый паспорт имеет первостепенное значение, поэтому очень важно, чтобы в нем не было ошибок.

Стороны имеют право самостоятельно решить, на какой срок заключать договор – в законе на этот счет не дается никаких ограничений. Действует только минимальный порог – 1 год, после прохождения которого обязательна регистрация договора в Росреестре.

Допускается досрочное расторжение договора, только при наличии весомых причин для этого:

  • первая, самая основная причина – окончание срока действия. Собственник участка может отказаться от продления соглашения;
  • отчуждение земельного участка государством;
  • лицо, являющееся арендатором попало в место лишения свободы либо признано умершим, произошла смена владельца;
  • была проведена процедура ликвидации юридического лица, арендовавшего землю.

В одном из пунктов договора обязательно должны быть перечислены условия, при наступлении которых возможно досрочное расторжение договора.

Что закон не относит

 Срок аренды  при отсутствии указания периода действия соглашения он устанавливается по умолчанию и длится неопределенный период времени, до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить действие договора
 Персональная и контактная информация о сторонах  участниках сделки
 Способы разрешения конфликта в случае его возникновения  устанавливаются в каждом отдельном случае в соответствии с особенностями сделки
 Дополнительные условия соглашения  последний пункт договора аренды
Предлагаем ознакомиться:  Основания заключения срочного трудового договора Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Все, что отнесено законом к существенным условиям договора — обязательно должно быть прописано в документе. Несущественные условия могут быть указаны или не указаны по желанию сторон.

Нюансы

Лица, планирующие заключить договор аренды, должны учитывать следующие нюансы:

  1. Указание сроков – не обязательное условие. Может быть сделана отметка о том, что пролонгация будет происходить автоматически, если между сторонами не возникло никаких споров и конфликтов.
  2. Договор, заключенный на срок более одного города регистрируется в государственной организации. При подаче документов в Росреестр будет также проведена проверка правильности составления договора. Отказ может быть дан при отсутствии в документе указания существенных условий, таких, как адрес и параметры участка, цена договора.
  3. Иногда целесообразно назначить плату не в денежной, а в натуральной форме, что особенно актуально при сдаче в аренду земельных участков, на которых ведется подсобное, садовое или огородническое хозяйство. Вид оплаты, ее размер и периодичность прописывается в договоре – это существенное условие.

В документе также должен быть пункт, в котором отмечается, что использование земель должно осуществляться осторожно, без причинения вреда окружающей среде.

Одно из основных требований, которое должно быть соблюдено  – описание в соглашении всех существенных условий. Также важно приложить к подписанному документу план земельного участка, с указанием его границ.

Только при соблюдении данных требований договор будет считаться действительным и может использоваться в суде при решении спорных вопросов.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду, читайте здесь.

Образец договора аренды земельного участка вы можете посмотреть на этой странице.


передать арендатору земельный участок
в сроки и в состоянии, которые соответствуют
условиям договора и назначению земельного
участка. Земельный участок передается
вместе со всеми принадлежностями,
необходимыми для его использования. В
случае, если земельный участок и
принадлежности сопровождают определенные
документы, последние также должны быть
переданы арендатору;


предупредить арендатора о правах третьих
лиц на участок;


передать арендатору землю в состоянии,
соответствующем условиям договора по
площади угодий и качеству, указанным в
приложении к договору;


в случае смерти арендатора до истечения
срока аренды перезаключить договор
аренды с одним из его наследников при
его согласии стать арендатором;


возмещать по истечении срока аренды
полностью или частично расходы по
освоению земель и улучшению качества
сельскохозяйственных угодий, понесенные
арендатором.

Арендодатель
отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора он
не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время
арендодатель не несет ответственность
за недостатки сданного в аренду имущества,
оговоренные при заключении договора
или заранее известные арендатору, либо
которые должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества
при заключении договора или передачи
имущества.


По
истечении срока договора аренды
земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение
нового договора аренды земельного
участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает
основания прекращения аренды земельного
участка.


использования земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением
и принадлежностью к той или иной категории
земель;


использование земельного участка,
приводящее к существенному снижению
плодородия сельскохозяйственных земель
или значительному ухудшению экологической
обстановки;


изъятие земельного участка для
государственных или муниципальных
нужд;

Вопрос№ 4

Заключение
договора аренды земельного участка, в
том числе и в порядке торгов.

Как
известно, договор купли-продажи земельного
участка — это гражданско-правовой
договор, по которому продавец обязуется
передать в собственность покупателя
земельный участок, а покупатель обязуется
принять земельный участок и уплатить
за него определенную денежную сумму
(цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ).

В
силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи
земельного участка должны быть указаны
данные, позволяющие определенно
установить земельный участок, подлежащий
передаче покупателю по договору. Поэтому
объектом купли-продажи могут быть только
земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет (п.1 ст.37 Кодекса).

Именно
в результате государственного кадастрового
учета земельный участок приобретает
характеристики, позволяющие идентифицировать
его среди других земельных участков.
Так, по результатам кадастрового учета
в Единый государственный реестр земель
включаются следующие основные сведения
о земельных участках: кадастровые
номера;

местоположение (адрес); площадь;
категория земель и разрешенное
использование земельных участков;
описание границ земельных участков, их
отдельных частей; зарегистрированные
в установленном порядке вещные права
и ограничения (обременения); экономические
характеристики, в том числе размеры
платы за землю;

качественные характеристики,
в том числе показатели состояния
плодородия земель для отдельных категорий
земель; наличие объектов недвижимого
имущества, прочно связанных с земельными
участками (см. п.2 ст.14 Федерального
закона от 2 января 2000 г. N
28-ФЗ «О государственном земельном
кадастре») 10.

В
договоре купли-продажи земельного
участка целесообразно указывать все
основные сведения о земельном участке,
содержащиеся в Едином государственном
реестре земель. На практике это позволит
исключить применение правила ч.2 ст.554
ГК РФ, согласно которому при отсутствии
в договоре купли-продажи данных,
позволяющих определенно установить
земельный участок, подлежащий передаче
покупателю по договору, условие о
предмете договора считается не
согласованным сторонами, а соответствующий
договор — незаключенным.

Договор
купли-продажи земельного участка
заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами. Такой договор не может быть
заключен путем обмена информацией по
почте, телеграфу, телетайпу, факсу и
другими подобными средствами под угрозой
признания его недействительным (ст.550
ГК РФ).

Сторонами
договора купли-продажи земельного
участка являются продавец и покупатель.
В качестве продавца и покупателя могут
выступать субъекты гражданского права,
в том числе юридические лица и граждане.
При этом продавцом земельного участка
может быть только его собственник, так
как лишь он обладает правомочиями по
свободному распоряжению земельным
участком как объектом гражданских прав.

Наличие
цены в договоре купли-продажи земельного
участка является его существенным
условием, при отсутствии которого
договор считается незаключенным (п.1
ст.555 ГК РФ). При этом определение цены
возмездного договора только по соглашению
сторон (п.3 ст.424 ГК РФ) возможно не во
всех случаях купли-продажи земельных
участков.

Цена
земельного участка может быть определена
соглашением продавца и покупателя,
оценщиком или по итогам торгов. В
определенных случаях цена земельного
участка может устанавливаться в
соответствии со специальными правилами,
предусмотренными федеральным законом.
Например, такого рода положения
установлены в ст.

2 Федерального закона
от 25 октября 2001 г. N
137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации».
Согласно п.3 ст.11 Федерального закона
от 21 декабря 2001 г. N
178-ФЗ «О приватизации государственного
и муниципального имущества»11стоимость земельных участков принимается
равной их кадастровой стоимости в случае
создания открытого акционерного общества
путем преобразования унитарного
предприятия.

Содержание
договора купли-продажи земельного
участка, помимо определения предмета
и цены такого договора, образуют условия,
регламентирующие права и обязанности
продавца и покупателя по передаче,
принятию и оплате имущества, а также по
предоставлению предусмотренной
законодательством информации.

Специалисты
правильно обращают внимание на то, что
поскольку приобретение земельного
участка по договору купли-продажи
является производным способом приобретения
права собственности, постольку новый
собственник приобретает земельный
участок со всеми ограничениями и
обременениями, которые были установлены
в отношении данного земельного участка
к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.

460
ГК РФ продавец обязан передать покупателю
товар свободным от прав третьих лиц.
Исключение сделано лишь для случая,
когда покупатель согласился принять
товар, обремененный такими правами. В
связи с этим п.1 ст.37 Кодекса возлагает
на продавца обязанность информировать
покупателя обо всех известных ему
ограничениях (обременениях) земельного
участка, поскольку они могут существенно
связать нового собственника в осуществлении
его правомочий. Последствия несоблюдения
данного требования установлены в п.3
ст.37 Кодекса12.

Как
правило, на практике исполнение продавцом
обязанности по предоставлению покупателю
информации о земельном участке возможно
доказать лишь в том случае, когда
соответствующая информация была отражена
в тексте договора или в приложениях к
нему. При возникновении спора наличие
тех или иных сведений в договоре позволит
также однозначно определить объем
предоставленной информации, ее истинность
либо ложность.

К
земельно-правовым особенностям
купли-продажи относится также то
обстоятельство, что в договорах
купли-продажи и мены земельных участков
не могут содержаться условия,
предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В
случаях если указанные условия включены
в такие договоры, эти условия являются
недействительными (ст.166 — 181 ГК РФ).

Недопустимыми
являются следующие условия договора
купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие
    право продавца выкупить земельный
    участок обратно по собственному желанию;

  • ограничивающие
    дальнейшее распоряжение земельным
    участком, в том числе ограничивающие
    ипотеку, передачу земельного участка
    в аренду, совершение иных сделок с
    землей;

  • ограничивающие
    ответственность продавца в случае
    предъявления прав на земельные участки
    третьими лицами.

Следует
согласиться с мнением, что, несмотря на
то, что п.2 ст.37 содержит исчерпывающий
перечень условий, которые признаются
недействительными, этот перечень нельзя
рассматривать как исчерпывающий в
строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК
РФ любые сделки, направленные на
ограничение правоспособности или
дееспособности, ничтожны.

В
случае предоставления продавцом заведомо
ложной информации о земельном участке,
указанной в п.3 ст.37 Кодекса, покупатель
вправе требовать: уменьшения покупной
цены или расторжения договора и возмещения
причиненных ему убытков. Такое же право
принадлежит каждой стороне договора
мены земельных участков, а также
арендатору земельного участка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector