Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Налог при продаже квартиры менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2019 году | Юридические Советы

Вопрос о налогообложении при продаже недвижимости

Общие принципы налогообложения при продаже квартир

Эксперты выделяют следующие основные принципы налогообложения сделок по продаже недвижимости согласно российскому законодательству:

  • НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от покупателя жилья, начисляется и подлежит уплате, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет;
  • бывший владелец недвижимости обязан предоставить в территориальное отделение ФНС декларацию по соответствующей форме не позднее, чем 30 апреля года, который следует за тем, когда была совершена сделка купли-продажи квартиры;
  • исчисленный НДФЛ должен быть полностью уплачен гражданином до 15 июля того года, когда подается декларация.

Вычеты при продаже недвижимости

НДФЛ = (доход от продажи — затраты на приобретение) х 0.13

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,

то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.

7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст.  2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

  1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого — вне зависимости от срока владения прежним.
  2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
  3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
  4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
  5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения  3 года и для случаев, когда:
  • объект недвижимости приватизирован;
  • объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
  • объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.

НДФЛ = (доход — вычет) х 0.13,

то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

  • Налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет предоставляется в случаях, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею установленного в соответствии со статьей 2171 Налогового кодекса РФ:

  1. в размере до 1 000 000 руб. — при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
  2. в размере до 250 000 руб. — при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

НДФЛ при выборе этого вида вычета уплачивается с суммы, представляющей разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и размером фиксированного вычета.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи,
  2. актом приемки-передачи собственности,
  3. договором на оказание услуг риэлтора,
  4. расписками продавца в получении денег,
  5. приходными кассовыми ордерами,
  6. банковскими выписками,
  7. товарными и кассовыми чеками,
  8. платёжными поручениями,
  9. другими.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Ситуация 1

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

  • Фиксированный налоговый вычет

Срок пользования домом менее 3-х лет.

Размер вычета составит 1 млн.руб.

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб ) = 7 млн.руб.

НДФЛ = (8 млн.руб. — 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Вопрос о налогообложении при продаже недвижимости

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. — 6.5 млн.руб.) = 1.5 млн.руб.

НДФЛ = (8 млн.руб. — 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.

Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Ситуация 2

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб. 

Гараж находился в собственности менее 3-х лет, значит, размер фиксированного вычета составит 250 тыс.руб.

Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. — 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.

НДФЛ = (270 тыс.руб. — 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Расходы на продажу получились равными 100 тыс. руб.

Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. — 170 тыс.руб) = 100 000 руб. 

НДФЛ = (270 тыс.руб. — 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

или

  • в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

а вот размер базы, от которой будет исчисляться налог 13%, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Предлагаем ознакомиться:  Компенсация при увольнении директора по решению учредителя

В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе «Недвижимость Архангельска»

Здесь все просто. Если любое, проданное вами имущество, находилось у вас в собственности 3 года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

Вид имущества (машина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т. д.), количество проданных ценностей (две квартиры, квартира и машина, три машины и гараж), а также его продажная стоимость значения не имеют.

недвижимость вы получили от близких родственников, по наследству или договору ренты. Если же она приобретена у сторонних лиц, то применяют не 3-х, а 5-ти летний срок. Налог не придеться платить только при условии, что, например, квартира была в вашей собственности 5 лет и больше.

Что облагается налогом?

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

  • на имущественные вычеты (только для резидентов);
  • на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе).

Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили — это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

  • Срок для декларации — в следующем после продажи/покупки квартиры году — до 30 апреля.
  • Срок перечисления налога — если есть налог к уплате, до 15 июля.

Для такой сферы, как купля-продажа недвижимости, налоги — важнейший аспект. И потому соответствующие ведомства в достаточной мере строги в отношении политики слежения за движением денежных средств в рамках сделок с квартирами.

Поэтому если продавец недвижимости не предоставит в установленный срок декларацию, отражающую полученные суммы за реализацию жилья, то в соответствии со статьей 119 НК РФ его ждет штраф, равный 5% от налога (или той суммы, которая не была уплачена), начисляемый каждый месяц с момента предоставления документов в ФНС (но его максимальная величина не может превысить 30% от долга перед государством, а минимальный его размер — 1 тыс. руб.).

Есть три основных варианта предоставления формы 3-НДФЛ, отражающей цифры по сделкам с недвижимостью, в территориальный орган ФНС. Во-первых, человек может сделать это, обратившись в ведомство лично, во-вторых — написав на кого-нибудь завизированную нотариусом доверенность, в третьих — отправить форму в электронном виде через «Госуслуги» (предварительно зарегистрировавшись там).

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Вопрос о налогообложении при продаже недвижимости

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

  • Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х  лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
  • Расходами на ее приобретение —  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

  • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
  • квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
  • была подарена не близким родственником;
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Инвесторы или простые покупатели – кто заплатит больше

В случае если продавец недвижимости не заплатил исчисленный НДФЛ, то ФНС выставит требование о внесении соответствующей суммы денежных средств, начислит штраф (20% от суммы налога) и пени (в процентах, равных 1/300 части ставки рефинансирования Центробанка — начисляются они ежедневно, пока идет просрочка).

Несмотря на то, что поправки позиционируются именно как инвестиционная пошлина, как раз категория обеспеченных покупателей в конечном итоге пострадает меньше всего.
Не секрет, что большинство инвесторов зарабатывают деньги на первичном рынке недвижимости – вклады во «вторичку» надежнее, но при этом значительно менее прибыльны.

Тем более, что последние несколько лет готовые квартиры практически не растут в цене. «Инвесторы продают новостройки по договору переуступки и не оформляют в собственность инвестиционные квартиры, а значит, не платят налоги», — поясняет Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

Эксперты рынка по-разному оценивают значение налоговых поправок для рядовых покупателей. К примеру, Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья», считает, что обычные граждане в массе не заметят перемен.

«Большинство из них решает квартирные вопросы 1-2 раза в жизни, срок владения недвижимым имуществом составляет более 10-15 лет, поэтому ситуация с налогом на продаже жилья никак не скажется», — поясняет специалист.

Однако законодательная инициатива далеко не для всех россиян пройдет бесследно. Директор по развитию Galaxy Group Татьяна Ельскене отмечает, что пострадают те, «кто приобретал небольшие и недорогие квартиры как временный вариант, с дальнейшей перспективой перепродажи и увеличения жилплощади».

А по мнению Людмилы Цветковой, финансового директора «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», хуже всего придется собственникам вторичного жилья, которым придется продавать квартиры по личным обстоятельствам.

Эксперт считает, что на вторичном рынке даже можно ожидать сокращения объема предложения – часть собственников постарается отложить сделку. Того же мнения придерживается и Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Когда нужно платить налог с продажи имущества

Есть версия, что от уплаты НДФЛ за выручку от продажи квартиры освобождены пенсионеры. Это неверно. Доход от реализации жилья с точки зрения налогового законодательства приравнивается к зарплате. Каких-либо льгот на налог с продаж недвижимости пенсионерам государство не предоставляет.

Кроме того, для них обязательства по передаче в ФНС декларации 3-НДФЛ в срок, а также своевременной уплате исчисленных сумм совершенно те же, что и для работающих людей. Разумеется, остается актуальным и правило, при котором налог при продаже недвижимости менее 3 лет в собственности не уплачивается.

Как мы уже сказали, доход от продажи имущества как правило облагают налогом. И у вас может возникнуть обязанность платить налог. Почему «как правило» и «может» возникнуть? Все зависит от трех факторов:

  • первый — срока владения проданным имуществом, то есть периода в течение которого проданное имущество находилось в вашей собственности. Здесь возможны два варианта: 3 года и больше или меньше 3-х лет (кстати по жилой недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3, а 5 лет);
  • второй — суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества);
  • третий — вида проданного имущества. Его условно можно поделить на два типа: жилая недвижимость (комната, квартира, дача, жилой дом) и все остальное (автомобиль, гараж, мотоцикл недострой, яхта).

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

Вопрос о налогообложении при продаже недвижимости

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

  • даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
  • даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к.

Предлагаем ознакомиться:  Риски при продаже квартиры по ипотеке

она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.

Пример 7:

Мать подарила дочери квартиру в 2018 году (

освобождение от налога на дарение

, т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30%  независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

  • 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
  • 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Новый закон: льготы и послабления

В среде экспертов и некоторых СМИ появляются сведения о том, что в России вскоре появится новый налог на продажу недвижимости. Или, по крайней мере, в текущее законодательство будут внесены существенные поправки.

В 2014 году в стадии публичного обсуждения находится законопроект, призванный внести изменения в существующую схему взимания налога при продаже недвижимости. Речь идет о том, чтобы НДФЛ исчислялся, исходя из кадастровой стоимости жилья.

Эта формулировка, подчеркивают эксперты, пока ориентировочная. Но конкретная цель законодателя ясна: власти хотят осуществлять «отбеливание» сделок, при которых включенная в договор продажи недвижимости стоимость объекта ниже, чем реальная цена квартиры (это делается с тем, чтобы «уложиться» в 1 млн налогового вычета или же использовать его по максимуму).

Каков предполагаемый механизм работы закона в сравнении с действующими на сегодняшний день процедурами? Рассмотрим несколько примеров.

Гражданин Иванов, оформив договор долевого участия, вложил в застройку дома 700 тыс. руб. Через два года компания-подрядчик сдала жилье в эксплуатацию. К тому моменту рыночная цена квартиры Иванова выросла до 2,5 млн.

Он захотел продать ее, но в договоре прописать стоимость, равную 1,7 млн. Из этой суммы он, в соответствии с текущим законодательством, сможет вычесть 700 тыс. по расходам на долевое строительство, а также уменьшить ее на положенный вычет в размере 1 млн.

Налог и срок владения имуществом

Поправки в НК РФ, которые сейчас обсуждаются, могут вынудить гражданина платить НДФЛ в любом случае. Дело в том, что в соответствии с кадастровой переоценкой стоимость квартиры может составить, к примеру, 2,2 млн руб.

Есть вариант, как отмечают эксперты, что законодатель внедрит некоторого рода послабления в свои «формулы». Речь идет о так называемом «понижающем коэффициенте», на который умножается кадастровая оценка недвижимости.

Сейчас в законе фигурирует показатель, равный 0,7. В случае со сделкой гражданина Иванова итоговая цифра получится посредством умножения 2,5 на 0,7. То есть 1,54 млн руб. Что, в принципе, должно Иванова устроить — в его договоре цифры даже больше этой.

Но что если его квартира стоила бы не 2,5 млн, а все 4? В этом случае кадастровая оценка, скорее всего, была бы приближена к рыночной. И тогда продавцу недвижимости пришлось бы основательно раскошелиться.

Многие эксперты, а также сами представители законодательных кругов, вместе с тем, говорят о том, что «понижающий коэффициент» может быть не утвержден вообще. Возможен также вариант с тем, чтобы наделить полномочиями по определению соответствующей цифры региональные парламенты, мотивировав, как говорят эксперты, их тем, что вся выручка от уплаты НДФЛ на базе кадастровой стоимости будет оставаться в бюджете субъекта.

Сроки публичного обсуждения законопроекта — до 30 октября 2014 года. Затем он будет передан на рассмотрение депутатами Госдумы. Есть вероятность, что уже в 2015 году поправки в НК РФ вступят в силу.

Налог при продаже недвижимости

Как мы видим, государство решило осуществить основательно вмешательство в такое явление как купля-продажа недвижимости. Налоги, как ожидают, вероятно, власти, должны собираться в этом направлении активнее.

В каких-то моментах, между тем, политика законодателя допускает ряд уступок. Несмотря на то что поправки в НК РФ еще не приняты, на публику уже вынесены некоторые их нюансы, связанные с льготами и послаблениями по сделкам с недвижимостью. Обозначим некоторые из них.

НДФЛ можно будет не платить вообще, если гражданин продает свое единственное жилье (либо то, что имело данный статус на протяжении последних 12 месяцев до момента продажи). Правда, максимальная стоимость квартиры при этом не должна быть больше, чем 5 млн руб.

Очень многие эксперты рынка сомневаются в том, что ведомствам, ответственным за реализацию норм нового закона, удастся сформировать корректный алгоритм кадастровой оценки. Специалисты признаются, что им не очень понятно, откуда будут браться цифры.

Вполне возможны, считают эксперты, расхождения в методах, применяемых разными «оценщиками». Есть версия, что новый закон окажет негативное влияние на первичный рынок недвижимости, так как инвестиционная привлекательность долевого строительства снизится. В конечном счете результатом может быть повышение стоимости недвижимости во всех сегментах.

Вместе с тем в среде экспертов есть также и мнение, что реформы нужны. Причем именно в направлении ужесточения мониторинга за сделками. Повышать или понижать ставки бессмысленно. С учетом огромного количества «серых сделок» становится абсолютно не важным, каким налогом облагается продажа недвижимости — его не платят вообще.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили.

То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

  • по купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
  • при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

  • недвижимость должна находиться на территории РФ;
  • получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
  • быть резидентом России;
  • подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн.

Предлагаем ознакомиться:  Что нужно чтобы установить отцовство

*13%), а также у него останется остаток (2 млн. — 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

  • С использованием вычетов;
  • Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Продажа доли квартиры

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Стоимость покупки в целом   х   Величину доли   =   Расходы на покупку доли

Пример 15: Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн.

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

  • Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
  • Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16: Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

  • Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 — 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
  • Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е.

не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17: Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

  • дочь и сын — каждый по 0, 333 млн. руб,
  • мать (1,8 — 0,333 — 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) — 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников.

Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб.  Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Ответственность за «серые сделки» сегодня

Возникает резонный вопрос: а неужели те «серые схемы», к «отбеливанию» которых стремятся власти, никак нельзя выявлять и пресекать на законных основаниях сегодня? Неужели все те «махинации», связанные с указанием в договорах купли-продажи недвижимости заниженных цифр, не подразумевают никакой ответственности?

Как отмечают эксперты, четко отработанного алгоритма по выявлению подобных сделок у ФНС нет. Хотя бы потому, что с юридической точки зрения у налоговиков не может быть никаких претензий к участикам рынка недвижимости.

Покупатель и продавец составляют два совершенно легальных договора. Первый — основной, в нем указывается сумма до 1 млн. Эта бумага — для налоговиков. Второй договор отражает, в свою очередь, не сделку по недвижимости, а компенсацию покупателем издержек продавца, связанных с «улучшением вида квартиры».

Вместе с тем в структурах ФНС может осуществляться непубличная работа в этом направлении. В частности, есть факты о том, что центральный аппарат этого ведомства время от времени рассылает в адрес своих территориальных подразделений письма о том, что необходимо создавать особые функциональные единицы — именно с целью борьбы с уклонением граждан от уплаты НДФЛ при продаже жилья в полном объеме.

Согласно одному из таких документов, которые попали в распоряжение некоторых российских СМИ, региональнеые структуры налоговой службы получили распоряжение изучать договора купли-продажи и проводить проверки дознавательного характера — в виде визитов к налогоплательщикам домой, проведения бесед.

нотариусы, заверяющие договора купли-продажи жилья, обязаны проверять в «облачной» базе данных информацию о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Если сведений в онлайне обнаружено не будет, то заверять документы нотариус не имеет права.

Договор продажи недвижимости

Актуальность процедур по выявлению «серых схем», полагают эксперты, особенно возросла в связи с поправками в НК РФ, регулирующими имущественные вычеты для покупателей недвижимости. Дело в том, что до 1 января 2014 года приобретатели квартир имели право воспользоваться налоговым вычетом только один раз и по единственному объекту недвижимости.

Поэтом, многих покупателей не устраивали «серые схемы» и они просили продавцов составлять договора с реальными цифрами. Но после того как в НК были внесены поправки, получать имущественный вычет стало возможно с любого количества сделок по недвижимости.

И теперь покупателям, в принципе, все равно, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи. Им не важно, какой налог с продажи недвижимости пожелают платить продавцы и захотят ли они это делать вообще.

Рассмотрим вкратце аспекты, касающиеся налогообложения сделок, в которых продавцы недвижимости — юридические лица (хозяйственные общества и т. д.). Схема начисления сборов здесь, конечно, отличается от той, что характерна для физлиц.

Во-первых, это НДС (18%). Во-вторых, это налог на прибыль организаций (20%). Каких-либо вычетов не предусмотрено. Вместе с тем, если организация применяет УСН, то совсем по другим нормам осуществляется продажа недвижимости.

Налог на прибыль у фирм по «упрощенке» отсутствует, а выручка от реализации собственности приравнивается к коммерческой. Согласно нормам для УСН, фирма должна будет заплатить 6% от доходов с продажи либо 15% с разницы между выручкой и затратами на покупку этой недвижимости.

Аналогичные правила касаются также и индивидуальных предпринимателей. Если они работают по УСН, то платят за реализацию имущества 6% с доходов или 15% с «разницы». При общей системе налогообложения надо платить НДС и подоходный налог.

Правда, при этом важно, чтобы получение денежных средств от покупателя шло через официально зарегистрированный расчетный счет в банке. Если ИП продаст недвижимость через «обычный» банковский счет, то ему придется платить НДФЛ как физлицу. Правда, и вычетом в этом случае пользоваться можно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector