Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец

Вопрос по предварительному договору аренды нежилого помещения

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.

Вопрос по предварительному договору аренды нежилого помещения

2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо.

Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Денежные средства, выплачиваемые со стороны будущего арендатора будущему арендодателю не могут являться авансами, так как:

  • По предварительному договору аренды у плательщика не возникает имущественных обязательств, они появятся только после заключения основного договора.
  • Получать авансы в счет арендных платежей имеет право только собственник имущества (арендодатель), а на предварительном этапе отсутствуют как собственник, так и объект недвижимого имущества.

Так же такие денежные средства не могут являться задатком, т.к. в соответствии с положениями п.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору

другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Предлагаем ознакомиться:  Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной?

Однако, подписание предварительного договора аренды не влечет за собой имущественных обязательств, т.к. в соответствии со ст.429 ГК РФ, у сторон возникает лишь обязанность заключить договор аренды в будущем.

Таким образом, платежи, предусмотренные предварительным договором аренды, не могут быть задатком.

Так же некорректным будет и условие предварительного договора о зачете платежей по предварительному договору в счет арендных платежей по основному договору, так как основной договор пока еще не существует.

Соответственно, платежи по предварительному договору аренды можно обозначить, как обеспечительные или гарантийные, так как именно такие виды платежей являются

способами обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренными ГК РФ и имеют самостоятельную правовую природу.

Впрочем, вне зависимости от того, как именно называть такие выплаты, не вычетов по НДС не расходов, уменьшающих  налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, они не принесут.

У будущих арендодателей поступления денежных средств по предварительному договору аренды, соответственно, не образуют доходов, поэтому с этих сумм не уплачиваются:

  • налог на прибыль,
  • НДФЛ,
  • налог, применяемый в связи с УСН.

НДС в бюджет с них так же уплачивать не нужно.

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.

Определение срока заключения основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п.

Предлагаем ознакомиться:  Начислен ндс с выручки проводка

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие. 

ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст.

Расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения

Организации, заключая предварительный договор аренды, в большинстве случаев сразу же получают доступ в помещения, которые собираются арендовать в будущем и начинают заниматься их подготовкой к эксплуатации.

Принятие для целей налогового учета расходов на оплату за использование такого имущества долгое время приводило к тому, что проверяющие из ФНС не признавали такие расходы, как уменьшающие налоговую базу и свою позицию компаниям приходилось отстаивать в суде (и не всегда успешно).

«Таким образом, организация — арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.»

Сегодня, кроме вышеупомянутого Постановления Президиума ВАС РФот 15.01.2013г. №9798/12 по делу №А33-18187/2011, есть и разъяснения Минфина, вселяющие надежду в налогоплательщиков.

Так, в своем Письме от 06.05.2013г.№03-03-06/1/15658 Минфин прокомментировал ситуацию, в которой организация заключила с правообладателем объекта незавершенного строительства предварительный договор аренды помещения, на основании которого договор аренды будет заключен после государственной регистрации права собственности на нежилое строение.

А затем, в связи с производственной необходимостью, заключила с правообладателем договор временного пользования имуществом в виде объекта капитальных вложений, который будет действовать до момента государственной регистрации права собственности на нежилое строение.

Предлагаем ознакомиться:  Типовой договор на техническое обслуживание и текущий ремонт средств охраны, Договор (форма) от 01 января 2005 года

Вопрос заключался в том, может ли организация учитывать для целей налога на прибыль расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитальных вложений до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на нежилое помещение.

По мнению ведомства, расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на данный объект, учитываются для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

«Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в целях гл. 25 Кодекса налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 Кодекса).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.

Учитывая изложенное, расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на данный объект, учитываются для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.»

Таким образом, по нашему мнению, во избежание налоговых рисков, организации-арендатору следует тщательнее подходить к выбору формулировки договора.

И в случае отсутствия у арендодателя зарегистрированного права собственности на арендованное имущество, вместо условия об аренде помещений/недвижимости включить в договор условие о временном пользовании имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемом до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на данный объект.

По нашему мнению, в расходы, связанные с временным пользованием имуществом в виде объекта капитальных вложений до момента государственной регистрации, можно будет включить и расходы на ремонт и отделку этих помещений, если предусмотреть условие по их оплате будущим арендатором в договоре.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector